★土地買賣專業諮詢★農業用地經依法律變更為非農業用地得申請不課徵土地增值稅

農業用地經依法律變更為非農業用地得申請不課徵土地增值稅

99年12月總統公布增訂農業發展條例第38條之1後，農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，應經都市計畫主管機關認定符合依法「應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者」，或「已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者」，於移轉與自然人時，檢附農業主管機關核發該土地作農業使用證明書及都市計畫主管機關出具之證明文件，得申請不課徵土地增值稅。

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★土地買賣專業諮詢★土地公告現值調漲，節稅規劃須留意

土地公告現值調漲，節稅規劃須留意

吳小姐問：房屋仲介告訴我，我的土地在100年公告現值調很高，最好趕快利用2次移轉的手法來避免高稅率的土地增值稅，請問這樣的方式合法嗎？吳小姐原本想要在100年2月才要將土地訂約賣給何先生，但是100年公告現值調很高，如果在100年移轉，土地增值稅將會很高，如果作成2次移轉，是否真的可以節稅？以下是作1次移轉和作2次移轉的情形： 移轉 資料表  移轉方式基本資料 作1次移轉 作2次移轉 第1次移轉 第2次移轉 立約日 100年2月10日 99年12月31日 100年2月10日 申報日 100年2月20日 100年1月31日 100年2月20日 前次移轉現值 1萬元 1萬元 2萬元 移轉現值 5萬元 2萬元 5萬元 移轉對象 何先生 第3人 何先生 漲價數額 4萬元 1萬元 3萬元 土地增值稅 390萬元 60萬元 210萬 稅額總計 390萬 270萬 節稅金額 120萬元 備註：99年公告現值1萬5千元         100年公告現值5萬元         土地面積300平方公尺 新竹縣稅捐局說明，上述作2次移轉方式之所以可以節稅，主要是因為增值稅採累進稅率的關係，分2次移轉即可使大部分的漲價數額適用最低稅率課稅，目前並無違反土地增值稅之相關法令規定。但是吳小姐須將土地先行移轉給第3人，將來第3人是否願意配合把土地移轉給何先生，將是吳小姐所須承擔的風險。稅捐局呼籲民眾，此為不正常交易行為，容易造成產權糾紛，民眾應審慎考慮。

★土地買賣專業諮詢★買不得移轉之房屋可由買方申請撤銷契稅申報

買不得移轉之房屋可由買方申請撤銷契稅申報

已辦理契稅申報之房屋買賣案件，如買賣雙方交易糾紛，有一方不履行契約，且就契約之解除亦有爭議，在未經雙方同意或司法機關裁判解除契約前，不得由賣方或買方單獨申請撤銷契稅申報。惟，如房屋買賣案件承買權利人於報繳契稅後，始發現承買之房屋業經法院查封不得移轉者，可由承買權利人單獨申請撤銷契稅申報。又房屋移轉經申報契稅，在未辦妥所有權移轉登記前，原所有權人又將房屋另行出售第三人並申報契稅，造成一屋兩賣，其中一方如果已辦妥所有權登記，則另一方既未能取得建物所有權，其契稅申報案件准由買方單獨撤銷。

★土地買賣專業諮詢★因「戶籍遷出」不符地價稅自用住宅用地規定，經查獲要補稅及處罰

因「戶籍遷出」不符地價稅自用住宅用地規定，經查獲要補稅及處罰

納稅義務人所有土地原已按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，如有因就業、子女就學或其他原因，將戶籍遷出，致使該地址內沒有土地所有權人、配偶或直系親屬任何1人的戶籍登記，因不符合土地稅法所規定應設立戶籍的要件，縱使仍作自用住宅用途使用，也不能再適用優惠稅率，而需改按一般用地稅率課徵地價稅。 地方稅務局舉例：陳太太在彰化市有1筆原按自用住宅優惠稅率課徵地價稅土地，因為小孩要就讀明星學校，在98年2月將全家戶籍遷出至臺中市，今(100)年1月收到地方稅務局改課一般用地公文及補徵99年地價稅差額稅單，王太太急得找上地方稅務局，了解規定後，馬上將本人戶籍遷回原彰化市住宅並填寫申請書重新提出申請，經審核後該筆土地才重新自100年按自用住宅用地稅率課徵，而陳太太卻已因此多繳了好多稅金。
該局提醒民眾，自用住宅用地戶籍遷移時，應注意不要將全部戶籍遷出，至少保留土地所有權人、配偶或已成年之直系親屬任何一人在原戶籍內，這樣該筆土地的地價稅才可以繼續適用自用住宅用地優惠稅率。如果將上列三項親屬關係者戶籍都遷出，就不符合自用住宅用地優惠稅率要件，民眾應於30日內向該(分)局申報，以免事後經查獲遭補稅及處罰。

★土地買賣專業諮詢★聯合財產關係消滅時，夫或妻因繼承或其他無償取得之財產，不在生存配偶剩餘財產差額分配請求權計算範圍

聯合財產關係消滅時，夫或妻因繼承或其他無償取得之財產，不在生存配偶剩餘財產差額分配請求權計算範圍

其配偶（被繼承人）名下有3筆不動產雖出售但價金尚未收取，該3筆不動產為何不在生存配偶剩餘財產差額分配請求權計算範圍內？

以上案例言，被繼承人於98年間出售之3筆不動產，均為被繼承人70年6月間繼承取得，乃被繼承人於婚姻關係存續中因繼承取得之財產，是就被繼承人死亡時有關出售不動產應收價款9,000餘萬元，乃係被繼承人出售其繼承財產而來，原不在民法第1030之1 第1 項規定旨在針對夫妻於婚姻關係存續中，共同努力所致增加之財產所得為平均分配之列，是就此屬被繼承人繼承財產狀態變更之所得，自應仍認屬民法第1030條之1 第1 項但書所指應排除於剩餘財產差額分配請求權範圍之「繼承所得」，而不應將之列入剩餘財產差額分配請求權之計算。

進一步說明，被繼承人出售繼承財產之所得，僅為財產狀態變更，本質上仍屬繼承而來之財產，非生存配偶行使剩餘財產差額分配請求權範圍，請納稅義務人注意。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}交通利多 科技園區加持 重陽重劃區 下一個大直 紅樹林水岸 豪宅新熱點

交通利多 科技園區加持 重陽重劃區 下一個大

直 紅樹林水岸 豪宅新熱點

新興水岸宅 景優價更高

「景觀有價」是房地產的不變法則

河岸景觀值多少

市場行情嗅端倪

北市大直豪宅每坪上看200萬元

傳統水岸宅房價履創新高

不少河域群起效尤

新興水岸宅將成下一波房市焦點

採訪╱詹誌銘 攝影╱林鼎皓

近幾年房價上漲速度快，具景觀價值的水岸宅，因有增值與保值特性而日益搶手，以北市大直為例，最早的景觀大樓每坪不過70萬元，但受惠房市景氣帶動，目前屋齡約10年大樓每坪開價均達百萬元，甚至200萬元，至於新北市重陽重劃區、淡水、竹圍等地，水岸景觀宅，同樣也是區域高價。房地產業者指出：「除景觀因素，周邊若有交通建設、科學園區或重劃區等發展利多，房價更能立於不敗之處。」

大直的水岸經驗，讓其他流域的住宅起而效尤，住商不動產大直店經理謝明勳分析，大直之所以成功，鄰近內湖科學園區的地理條件加分不少，目前住在大直的名人，除了張忠謀、潘瑋柏等名流紅星，其實有更多是內湖科學園區的主管，再加上如忠泰、宏盛（股票代號：2534）等知名建商插旗，還有水岸景觀優勢，形塑出頂級住宅聚落概念。

謝明勳直言：「雖然目前大直還有約40％土地在小建商或地主手中，但這些土地地目多是商業用地，由於大直的商業行為無法贏過內湖，且大直重劃區規劃發展完成至今，仍未做二次通盤檢討，不少地主希望商業地能夠轉為純住宅用地，與現行環境有拉升的效益。」

淡水豪宅每坪逾50萬

循著同樣發展模式來看，擁有水岸景觀又有科技園區加持，不少人點名新北市重陽重劃區有機會成為下個大直，因其距北投士林科技園區與社子島開發計劃僅一橋之隔，確實可能憑藉相對偏低的房價與景觀條件，吸引未來科技園區工作者入住。目前該地新案行情每坪已有40~50萬元，與新莊副都心、頭前等地方相比，或許重大建設不比其多，但因距離北市僅1~2個捷運站的距離優勢，讓重陽重劃區更添話題。

過去因為水岸與捷運議題炒作的竹圍、紅樹林、淡水，近年表現雖轉趨平穩，但在淡海新市鎮重劃藍圖加持後，仍舊是新北市推案熱區。

此外，成功打造「藍海」、「海納川」等淡水河知名景觀豪宅的大隱開發，目前從捷運竹圍站到捷運紅樹林站尚有5塊水岸第1排的基地，可銷坪數達3萬坪，總銷金額逾150億元，預料未來此區將成為新水岸豪宅聚落。

文山水岸宅蓄勢待發

大隱開發董事長張裕能透露，最快第3季初就會先推第1案，每坪單價應不會低於50萬元，明年初更可能會再推單戶220坪、總價逾1.5億元的豪宅產品。

舊水岸宅發燒話題，新水岸宅蓄勢待發，台北市文山區過去房價普遍偏低，但因其擁有新店溪與景美溪兩條河流的景觀優勢，高價水岸宅也逐漸成形，除去年開出每坪百萬元的「台大緣」外，今年還有景美的「青玉岸」，每坪開價70~85萬元，木柵地區力行國小旁的水岸宅「嘉磐山嵐映月」，預計2月底公開，也將開出每坪90~100萬元。

淡水河小檔案

˙長度：158.7公里

˙著名橋樑：中興橋、忠孝橋、台北橋、重陽橋、關渡大橋

˙主要流經區域：新北市、台北市、基隆市、桃園縣、新竹縣及宜蘭縣一小部分

˙特色：淡水河為台灣第3長河流，流域面積2726平方公里，也是台灣第3大。過去曾為台灣少數具有航運功能的河川，許多沿岸聚落因此得以發展，如艋舺、大稻埕、新莊等。19世紀末，淡水河航道漸淤塞，沿岸聚落也因此沒落。1970年代，淡水河流域設立了許多工廠，導致河水遭受污染。近年新北市政府雖致力整治，水質漸改善，但仍有中度污染程度

資料來源：《蘋果》採訪整理

基隆河小檔案

˙長度：96公里

˙著名橋樑：南湖大橋、彩虹橋、成美橋、民權大橋、大直橋

˙主要流經區域：基隆市、新北市汐止區、台北市南港區、內湖區、大直

˙特色：發源於新北市平溪區分水崙，過去曾進行2次截彎取直工程，第1次處理士林段，原河道改建為基河路；第2次在松山、內湖、南港段實行工程，完成後卻因河道縮短使得漲潮時潮水逆流而上，造成汐止、五堵等地常發生水患。2003年在瑞芳興建員山子分洪道，洪水產生時，將上游流下的洪水經分洪道排入太平洋，對中游洪水防制具相當效果

資料來源：《蘋果》採訪整理

景美溪小檔案

˙長度：28公里

˙著名橋樑：道南橋、恆光橋、景美橋

˙主要流經區域：新北市石碇區、深坑區、台北市文山區木柵、景美

˙特色：發源於雪山山脈的火燒寮山，在景美附近匯入新店溪，屬於其支流之一，之後新店溪續流經中永和地區，最後匯入淡水河。在台灣北部早期發展史中，先民可從基隆搭船，沿新店溪轉進景美溪與石碇鄉鄉民進行茶、煤等交易。但近年來都市開發快速，景美溪沿岸多已築堤，近大台北市區河床幾乎都渠道化，自然風貌已不如往常

資料來源：《蘋果》採訪整理

 點下放大 味王三重廠 水岸宅每坪衝50萬

【詹誌銘╱台北報導】北市水岸宅發展已臻飽和，新北市沿線不少河岸老舊社區或廠房，也急欲開發成為新的水岸住宅，包括味王三重廠舊廠區近日已完成地目變更，新店溪沿岸的華中橋西側與永和「大陳義胞」社區等，未來都將可望成為新興水案住宅區。

位三重重新路五段的味王三重廠，日前已通過新北市城鄉發展局同意地目變更，未來將朝住宅方式規劃，如果樓層高度足夠，料可成為三重除了重陽重劃區以外的另個水岸住宅聚落。

三重廠土地規劃約5400坪，味王另與水利會購買約200坪土地，味王集團發言人魏璟雄強調，目前整體開發計劃都尚在送審中，還得經過內政部等單位核可，故推案日期仍不確定，且以附近水岸行情來看，未來每坪開價應不會低於50萬元。

至於華中橋西側區段徵收BT（Build Transfer，民間出資興建後再移轉政府）案，則由遠雄建設（股票代號：5522）拿下開發計劃案，遠雄集團發言人蔡宗易表示，該案從去年4月得標後，就開始著手規劃整體發展，預計近期配地將可發還領取，順利的話年底就會推案，同樣會循三峽、林口兩地的造鎮模式進行，屆時首購、換屋產品皆有。

永和9.6公頃地未明

至於透過都更手段的再開發地區「永和大陳義胞社區」，主要介於永和區保安路、保生路與環河西路間，佔地約9.6公頃，小環境緊鄰新店溪水岸景觀，一旁還有仁愛公園的休憩機能，現行條件較華中橋一帶更為純熟，不過新北市政府城鄉發展局都市更新處表示，目前不論建商或是地主對於開發模式都還有爭議，究竟會採BT或是由政府主導整個計劃，均尚無結論。

住商不動產雙和店顧問謝秉吾認為，「大陳義胞」的狀況幾乎停滯，但因近北市中正區，且附近機能條件完整，環境條件優於華中橋一帶，不過華中橋開發計劃的優勢是遠雄介入，讓開發計劃明顯可期，預估該案日後每坪開價應不低於50~60萬元。

2011年 02月19日 蘋果日報 詹誌銘╱台北報導

★土地買賣專業諮詢★看好Q1景氣 「鄉林大境」提前登場

看好Q1景氣 「鄉林大境」提前登場

鄉林集團董事長賴正鎰表示，「鄉林大境」也預計於329檔期推出，將是鄉林建設進軍天母的第1棟涵碧樓美學建築。

ECFA效應持續發酵及兩岸投保協議的預期利多，加上利率仍維持低檔、資金豐沛及抗通膨隱憂等諸多有利因素，兔年房市大開紅盤，1月份單月土地增值稅收創下近6年來新高，鄉林建設2011年計畫於台北市天母、北投以及新北市新莊副都心推出新案，並陸續整合都市更新案件，台北加上台中全年推案量逾300億元。

房地產市場買氣紅不讓，根據財政部最新公布2011年1月份全國賦稅收入統計，實徵淨額1167億元，比去年同期增加35億元，年增百分之3.1，其中1月土增稅創近6年來新高，單月增值稅收達89億元、契稅也達14億元，雙雙創下民國94年3月政府調降土增稅率後以來單月新高。

鄉林建設表示，受到房市整體交易熱絡之激勵及2010年下半年受選舉影響而延遲推案之因素，今年各地推案及房價屢創新高，買氣延燒讓329檔期熱鬧滾滾。為滿足市場熱烈的買氣需求，鄉林建設於新北市新莊副都心重劃區之90億建案「鄉林淳青」及台北市士林區天母之30億建案「鄉林大境」，決定加速規劃時程，提前於第1季公開銷售。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，已取得建照準備近期內公開的新莊副都心「鄉林淳青」，位於中央路、中平路口，正對國家電影文化中心且距離捷運機場線的副都心站僅有120公尺，區位相當具有優勢， 另外「鄉林大境」也預計於329檔期推出，將是鄉林建設進軍天母的第1棟涵碧樓美學建築。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-02-20

★土地買賣專業諮詢★管理不佳 出租國宅淪「另類貧民窟」

管理不佳 出租國宅淪「另類貧民窟」

台北市房價直直漲，郝市府擬大量興建出租國宅，但消息傳出後，可能增建出租宅據點一曝光，立即面臨地方居民反彈。出租國宅長期以來，因住戶缺乏自主管理意識，加上設施管理維護不佳，讓出租宅淪為市區的邊緣住宅，始終擺脫不了「另類貧民窟」印象。

現有北市出租宅，因為租金低廉相對搶手，但不論房舍的硬體品質，或是承租戶的公德心，都令人搖頭，動輒超過二、三十年屋齡的老爺國宅比比皆是，穩坐大房東的北市府，因為缺乏專人駐守單一國宅，只能沿襲老舊的管理模式，讓住戶「放牛吃草」，由管理員在各國宅巡場。

管理人力少 修理慢半拍

在文山區萬美出租國宅住了近廿年的劉文池說，出租宅是依照年收入當門檻來篩選住戶，很多住戶生活都過得很掙扎，一般大型社區有獨立自主的管委會機制，但國宅承租戶沒有產權，依照公寓大廈管理條例，不能成立自治組織，再加上市政府的管理人力太少，「壞個水龍頭，叫修要三天、一個禮拜很正常」。

「出租國宅的電梯，哪一部沒有關過人？」萬美住戶羅台清說，表定可以載八個人、限重五百公斤的電梯，有時才第五個人進電梯，就響鈴抗議「載不動了」，住戶希望連署換掉廿幾年的老電梯，但每次都沒有下文，得到的答案就是沒有經費。

萬美國宅日前發生一樓住戶馬桶糞管堵塞，糞水逆流淹滿客廳的離譜事件，羅台清說，他剛搬到萬美前幾年也是住一樓，類似的噁心事件就發生三次，一直到第三次，管理員同意才敲掉馬桶，叫車抽掉水肥，解決問題。

住在前棟的住戶童先生，指著鋼筋生鏽裸露的天花板大罵，三天兩頭就掉水泥塊下來，「根本就是海砂屋嘛！」每次管理員都只是來拍拍照，接下來報修，又要等好幾天，「如果在外面租房子，房東這樣慢吞吞，早就翻臉了！」

改善方向 擬民間公司管理

負責管理出租宅的都發局官員表示，出租宅住戶的過客心態非常明顯，對公共設施也沒有起碼的公德心，官員舉例，水管、糞管堵住常常發生，但每次費勁「開通」，管裡有毛巾、針筒、破布，住戶千奇百怪的東西都丟到馬桶，「不塞才奇怪。」

北市都發局副局長邊子樹表示，提升出租宅的居住品質，才能改變出租宅在一般社區住戶眼中的刻板印象，未來將朝向如引入民間物業管理公司，從管理到維修，都由市府與民間簽約的專業公司進駐，徹底提升出租住宅的經營管理品質。

但北市議員李慶元批評，市府在還沒改善現有出租宅的問題前，要議會為郝龍斌的政見背書，恐怕有很高的難度，尤其新蓋的出租宅，若還是限定特定身分才能入住，社區一旦抗爭，選區的民意代表不可能會支持市府預算，增建出租宅，恐怕只是空中閣樓。

自由時報記者劉榮／專題報導2011-02-21

★土地買賣專業諮詢★賴正鎰:台灣房市還有3年榮景

賴正鎰:台灣房市還有3年榮景

兔年房市開紅盤，鄉林集團董事長賴正鎰表示，台灣房市沒有壞的理由，在持續低利與抗通膨買盤加持下，預料房市還有三年榮景，鄉林今年全台推案量創下歷年新高，達300億元；中國則是行銷「涵碧樓」品牌，以飯店帶動周邊地產開發的模式，挑戰年獲利15%的目標。

賴正鎰指出，今年各地推案及房價屢創新高，買氣可望延燒至329檔期，包括台北市士林區「鄉林大境」、新莊副都心「鄉林淳青」也都將趕在第一季公開，其中「鄉林大境」總銷30億元，將是鄉林進軍天母的第一棟涵碧樓美學建築，每坪開價可望破百萬元；「鄉林淳青」則是正對國家電影文化中心，且近捷運站，每坪開價60-70萬元，總銷90億元。

第四季將推出「北投圖書館案」，基地2200坪，規劃60-150坪之溫泉住宅，總戶數30-40戶，總銷30億元；今年1月甫購進的淡水紅樹林八勢路5000多坪的住宅區土地，也有機會在年底前推出；另外，在都更部分也將有20餘處，可望能在今年整合推出。

至於台中部分，先建後售案「鄉林皇居」如今已近完工，總案量高達90億元、南區「鄉林新月灣」續銷10億元、以及科博館宅案15億元，總計今年的案量將超過300億元以上。

談到進軍中國的佈局，賴正鎰表示，鄉林於中國佈點計畫，將以涵碧樓飯店帶動周邊地產開發的模式，由一家定位為超星級的高端酒店，搭配周邊不動產項目諸如購物中心、精品百貨廣場以及住宅，一併綜合開發，目前除了已經談妥的青島、南京、桂林外，並積極佈局其餘15個城市，單一個案投資金額約在30億台幣左右，其中酒店部分投資金額約佔10-15億元，每晚房價定位在350-2000美元，每年獲利目標15%。

賴正鎰透露，鄉林前年推出「士林官邸」，開出一坪300萬元的行情，不只被認為曲高和寡，還被央行點名，但在去年底帝寶法拍近每坪200萬元後，有實際交易在支撐，新推案破2字頭就成為大家都能接受的數字了，他認為，未來台灣的房地產，在受到兩岸交流日益頻繁的情況下，具有特殊性的豪宅產品將持續看漲，每坪可望上看3、4百萬元。

自由時報記者黃宣弼／特稿2011-02-21

★土地買賣專業諮詢★大亞百貨兩樓層3拍 可望拍定

大亞百貨兩樓層3拍 可望拍定 

台北地院將在23日拍賣忠孝西路大亞百貨5樓994.3坪、6樓991.2坪商場，兩個樓層底價都接近新台幣6億元。由於是第3度拍賣，底價也降低，房仲預估，有機會拍定。

台北地院1月24日拍賣忠孝西路的大亞百貨2樓、5樓、6樓商場，結果2樓（783.7坪、底價5.6億元）由國寶服務公司以5億7000多萬元，每坪73.35萬元拍定；5樓、6樓流標，將在2月23日再拍賣。

台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，台北車站去年下半年成交幾筆商用不動產，12月中國人壽以4.05億元買下大亞百貨26樓754.88坪辦公室，每坪成交53.65萬元。

另外，去年9月上市公司匯僑以18.2億元買下台北車站站前商圈壽德大樓1樓與地下樓，總面積1179.8坪，拆算後1樓每坪360萬元，地下1樓每坪87萬元，坡平車位每個350萬元。

去年8月南陽街1號慶豐銀行總行大樓標售，總建坪2417.8坪，台壽保以25.6億元取得，換算建坪單價105.88萬元，如建物價值不計入，土地每坪833萬元。台北火車站周邊房市銷售仍是相當火熱。

邱太（火宣）指出，大亞百貨7樓以上辦公室目前成交行情約45萬元到53萬元，相較周邊辦公大樓至少都有60萬元到70萬元以上的行情，大亞百貨行情可說偏低，主因大樓小套房居多、產權複雜，出入份子複雜難以管理。

他說，這次法拍物件5樓租給松崗資產管理（租期至108年9月，不點交）、6樓租給氧妍動能館（點交），都屬於百貨商場。

邱太（火宣）說，2月23日拍賣的物件，已流標過兩次，從價格上來看，這次法拍底價近6億元，比第1次拍賣底價9億多元，幾乎打了6折，因此底價相對低於目前市場行情，且大亞百貨2樓拍定有助這次拍賣結果。

他預估，上次買下2樓的國寶集團可能再次出手整合，如果整合順利，屆時產權單純，若內部再進行整修，不排除可吸引知名產業進駐，大幅拉抬投報率，房價也可望水漲船高。1000219 

中央社記者林沂鋒台北2011/02/19 電

★土地買賣專業諮詢★公司出售不動產，應以所有權移轉登記日或實際交付日較早者為所得歸屬年度

公司出售不動產，應以所有權移轉登記日或實際交付日較早者為所得歸屬年度

依稅法規定，公司出售不動產，原則上是以所有權移轉登記日期為所得年度，但如所有權未移轉登記給買受人以前就已實際交付，則以實際交付日期為所得年度。 南區國稅局指出，該局於查核97年度營利事業所得稅時，發現轄內甲公司97年度出售15間房屋，卻僅列報其中6間房屋的營業收入，於是按照甲公司提供的不動產買賣契約書及地政事務所土地登記謄本資料，調增甲公司300萬元課稅所得額，除補徵稅額，並按所漏稅額處1倍罰鍰75萬元。甲公司不服，主張未列報的9間房屋，買方是在98年間才以銀行貸款繳交尾款並完成交屋，出售這9間房屋的所得，應該等到98年度課稅才合理。不過，因國稅局查獲甲公司是在96年及97年間以預售方式出售房屋，其中15間房屋的所有權已經在97年度移轉登記給買方，有不動產買賣契約書及地政事務所的登記資料可證明，依稅法規定，甲公司出售這些房屋的所得，當然要歸在97年度課稅，所以無法採認甲公司的主張。 國稅局呼籲，公司會計基礎因為採用權責發生制，所以凡是在會計期間內已確定發生的收入及費用，不論有無現金收付，都要詳細記載交易事項及成本費用，並依法辦理營利事業所得稅結算申報，以免被查獲補稅及處罰。2011-02-18

★土地買賣專業諮詢★公司出售不動產，應以所有權移轉登記日或實際交付日較早者為所得歸屬年度

公司出售不動產，應以所有權移轉登記日或實際交付日較早者為所得歸屬年度

依稅法規定，公司出售不動產，原則上是以所有權移轉登記日期為所得年度，但如所有權未移轉登記給買受人以前就已實際交付，則以實際交付日期為所得年度。 南區國稅局指出，該局於查核97年度營利事業所得稅時，發現轄內甲公司97年度出售15間房屋，卻僅列報其中6間房屋的營業收入，於是按照甲公司提供的不動產買賣契約書及地政事務所土地登記謄本資料，調增甲公司300萬元課稅所得額，除補徵稅額，並按所漏稅額處1倍罰鍰75萬元。甲公司不服，主張未列報的9間房屋，買方是在98年間才以銀行貸款繳交尾款並完成交屋，出售這9間房屋的所得，應該等到98年度課稅才合理。不過，因國稅局查獲甲公司是在96年及97年間以預售方式出售房屋，其中15間房屋的所有權已經在97年度移轉登記給買方，有不動產買賣契約書及地政事務所的登記資料可證明，依稅法規定，甲公司出售這些房屋的所得，當然要歸在97年度課稅，所以無法採認甲公司的主張。 國稅局呼籲，公司會計基礎因為採用權責發生制，所以凡是在會計期間內已確定發生的收入及費用，不論有無現金收付，都要詳細記載交易事項及成本費用，並依法辦理營利事業所得稅結算申報，以免被查獲補稅及處罰。2011-02-18

★土地買賣專業諮詢★如何列報重購自用住宅扣抵稅額

如何列報重購自用住宅扣抵稅額

於98年8月間出售房屋，於99年10月另購入房屋自住，可否列報重購自用住宅扣抵稅額？ 依所得稅法第17條之2規定，申報「重購自用住宅扣抵稅額」者，需同時符合下列條件： 一、出售及重購之房屋必須其納稅義務人（房屋所有權人）或其配偶、受扶養直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且於出售前1年內無出租或供營業使用。 二、重購房屋，其價款必須超過原出售房屋之價款。 三、納稅義務人出售（購買）自用住宅房屋，需自完成移轉登記之日起2年內重購（出售）自用住宅房屋。 可先自行檢視是否符合申報「重購自用住宅扣抵稅額」的要件。該局更進一步提醒，出售年度財產交易所得，如已申請扣除財產交易損失，則不能再申請重購退稅；申請扣抵或退還之綜合所得稅額，也僅限該年度綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額而言。 特別呼籲，重購自用住宅退抵稅，不論是先售後購或先購後售，抑或以納稅義務人本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，均能適用。換屋者應檢附戶口名簿影本（證明在該址辦竣戶籍登記）、所有權狀影本、重購及出售自用住宅房屋的買賣契約（證明重購的價格高於出售的價格，及產權登記的時間相距在2年內），於重購房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

★土地買賣專業諮詢★民眾申請查調課稅資料應檢附之身分證明文件，以「國民身分證」為限

民眾申請查調課稅資料應檢附之身分證明文件，以「國民身分證」為限

稅捐機關為方便民眾洽公，將民眾經常辦事項集中於「全功能服務櫃台」單一個窗口服務，採隨到隨辦立即服務方式，以迅速完成民眾洽辦事項，並提供申辦跨行政區、縣市稅務案件，免除民眾奔波久候之苦，歡迎民眾多加利用。

納稅義務人（或繼承人）親自到稅捐處「全功能服務櫃台」查調課稅資料應檢附本人身分證正本，如果由代理人前來申請除代理人應攜帶身分證正本外，還要檢附納稅義務人身分證影本及授權書或委任書。為確保納稅義務人課稅資料安全，並符合稅捐稽徵法規定課稅資料應予保密之意旨，查調課稅資料之身分證明文件，僅以「國民身分證」為限。駕駛執照、健保IC卡、護照等證件因為由不同政府機關依其主管之相關法規所核發專屬用途之文件，不能完全作為身分證明之用。請洽公民眾配合，避免多跑一趟浪費時間

★土地買賣專業諮詢★不動產移轉填寫契稅申報書時，原所有權人、新所有權人及申報人應依序於欄位內加蓋印章

不動產移轉填寫契稅申報書時，原所有權人、新所有權人及申報人應依序於欄位內加蓋印章

不動產所有權移轉，於填寫契稅申報書時，依「契稅申報書填表須知及注意事項」規定，原所有權人、新所有權人及申報人應依序於契稅申報書之第(8)欄原所有權人、第(9)欄新所有權人及申報人欄位內加蓋印章。此項規定，主要係考量房屋移轉影響人民財產權益甚大，為保障民眾權益及慎重起見，應由移轉雙方確認申報內容並加蓋印章，且嗣後如有因故撤銷申報時也利於審認。
所以，特別呼籲納稅義務人及代書業者填報契稅申報書時，其申報書原所有權人欄位，應確實依照規定加蓋印章，以免不符規定徒增補正奔波之苦。

★土地買賣專業諮詢★依開發計畫變更編定之國土保安用地應課徵地價稅

依開發計畫變更編定之國土保安用地應課徵地價稅

非都市土地依區域計畫法編定為國土保安用地，核屬土地稅法第22條非都市土地依法編定之農業用地，如未變更使用，屬徵收田賦範圍，不須繳納地價稅。但其編定屬整體開發計畫之一部分者，依行政院農委會98年12月16日及財政部99年1月7日函釋，依非都市土地開發審議通過之高爾夫球場、住宅社區、遊憩設施區、工業區等開發計畫變更編定為國土保安用地者，整體上仍認屬該開發計畫之一部分，應依該作業規範規定及經核定之開發計畫用途使用，其與農業發展條例所稱保育使用之農業用地有別，尚無土地稅法第22條規定課徵田賦之適用。因此，應依土地稅法第14條規定課徵地價稅

★土地買賣專業諮詢★標購法拍地爾後轉售時土地增值稅稅負問題應留意

標購法拍地爾後轉售時土地增值稅稅負問題應留意

經法院拍賣之土地，是以拍定日當期之公告土地現值為準計課土地增值稅，但拍定價額若低於公告土地現值者，則以「拍定價額」為準計課。
例如標到之土地拍定價每平方公尺為1萬元，而該筆土地當期之公告土地現值每平方公尺為1萬5千元，土地增值稅則以較低之1萬元為申報移轉現值計課；日後該筆土地移轉時前次移轉現值即為1萬元，如果同年度移轉該筆土地，就必須負擔從1萬元漲價到1萬5千元間之土地增值稅，所以民眾對於法拍土地之標售，其土地增值稅之稅負，宜列入考慮範圍。

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★土地買賣專業諮詢★地價稅適用特別稅率、減免稅地原因消失，應申請改課以免受罰

地價稅適用特別稅率、減免稅地原因消失，應申請改課以免受罰

地價稅稅籍及使用情形自即日起至8月31日展開清查，本次清查重點為自用住宅用地、工業用地、課徵田賦土地、騎樓用地、非供與農業經營有關之農舍用地、無償供公共使用之私有(道路用地除外)土地及其他公、私有減、免地價稅之土地。
該局呼籲，納稅義務人如將戶籍遷出，或變更土地使用用途，以致原適用特別稅率或減免地價稅之原因、事實消滅時，請主動向土地所在地方稅務局(分局)申報，以免被稽徵機關查獲而受罰。另納稅義務人如更改姓名或通訊住址等個人資料，亦請主動向土地所在地方稅務局(分局)申請變更，以避免各項文書因延誤送達而影響權益。
該局同時指出，對於被查獲而恢復課徵或改課地價稅之土地，將會以書面通知土地所有權人

★土地買賣諮詢★{土地繼承}繼承之土地移轉，其房屋未辦竣繼承登記時，以繼承房屋之應繼分面積比例計算適用自用優惠稅率

繼承之土地移轉，其房屋未辦竣繼承登記時，以繼承房屋之應繼分面積比例計算適用自用優惠稅率

繼承之土地移轉，申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，因其房屋未辦繼承登記，如符合自用住宅用地要件者，其自用住宅用地面積，以繼承房屋之應繼分面積比例計算。
舉例說明：王先生已辦竣繼承土地，惟其房屋未辦理繼承登記，房屋之納稅義務人仍為被繼承人王○○名義（王先生應繼分為3分之1）。近日將土地移轉予林君並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，其申報土地如符合自用住宅用地要件者，其自用住宅用地面積，可就王先生應得繼承房屋比例3分之1計算。

★土地買賣專業諮詢★相同所有權人之土地及建物併同移轉予同一人所有，得免分件申請登記

相同所有權人之土地及建物併同移轉予同一人所有，得免分件申請登記

【公布日期文號】

內政部七十八年三月三十一日台（七八）內地字第七○八一五四號函

【要旨】

相同所有權人之土地及建物併同移轉予同一人所有，得免分件申請登記

【內容】

相同所有權人之土地及建物併同移轉予同一人所有，其立約日期不同，如登記申請書列明各原因發生日期者，得免分件辦理登記申請。

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★土地買賣專業諮詢★同一移轉案件中，義務人不同之標的同時移轉於同一權利人之情形，如分別訂立契約日期相同者，得免分件辦理

同一移轉案件中，義務人不同之標的同時移轉於同一權利人之情形，如分別訂立契約日期相同者，得免分件辦理

【公布日期文號】

內政部八十八年八月十九日台（八八）內中地字第八八八四三一二號函

【要旨】

同一移轉案件中，義務人不同之標的同時移轉於同一權利人之情形，如分別訂立契約日期相同者，得免分件辦理

【內容】按「土地登記複丈地價地用電腦作業系統規範」第三百四十頁（五）１．（１）Ａ規定：「同一移轉案件中，各標的物之義務人必須相同。義務人不同之標的物同時移轉於同一權利人之案件，應退回請當事人分件辦理。」惟查此類案件未以分件方式辦理，於電子處理作業上並無困難，為符簡政便民原則，爰修改上開系統規範增列但書規定為：「…但如分別訂立契約書且訂約日期相同者，不在此限。」

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★土地買賣專業諮詢★多筆土地設定用益物權辦理收件登記作業相關事宜

多筆土地設定用益物權辦理收件登記作業相關事宜

【公布日期文號】

內政部八十九年九月二十六曰台（八九）內中地字第八九八○七四八號函

【要旨】

多筆土地設定用益物權辦理收件登記作業相關事宜

【內容】

一、查用益物權設定在於「使用收益」，與擔保物權係「擔保債權之行使」，其性質上有所區別，而多筆土地設定用益物權時，為避免以同一收件號形成共同擔保，前經本部中部辦公室以八十八年十月一日台（八八）內中地字第八八一九五八二號函及八十九年一月三日台（八九）內中地字第八八二六三二五號函釋，多筆土地設定用益物權，以每一標示一收件號辦理收件，及依土地登記規則第一百四十條規定，於契約書上分別加註各筆之權利價值。惟實施以來，常有民眾、土地登記代理業者及有關單位反映，分筆收件之作業方式，不符簡政便民，且易造成權利人權狀管理上之不便及增加代理人代理案件稅賦之負擔，經本部函詢各直轄市、縣（市）政府意見，依契約自由訂定原則及尊重立約當事人之意思表示，倘申請人主張所設定之土地為共同設定，且無法區分各筆之地租及權利價值者，得以同一收件號受理收件。

二、另多筆土地設定用益物權，申請人主張以一標示一收件號者，其收件方式及有關事宜如下：

（一）申辦設定之土地標示及相關資料填載於同一份契約書上，無須分件填載。

（二）設定之筆數少於十筆者，僅收一母號，其餘土地則由登記機關以內部收件方式加收子號辦理。

（三）設定之筆數為十筆（含十筆）以上者，收二件（含二件）以上之母號（例：十筆收二件；二十筆則收三件，以下類推），其餘土地則由登記機關分別將各該母號以內部收件方式加收子號辦理。

（四）由申請人依土地登記規則第一百四十條規定，於設定契約書（６）地租欄後加註各筆之權利價值，並於（７）「權利價值」欄內填寫所設定土地之「總權利價值」。

（五）登錄收件資料時，第一筆母號內之筆（棟）數欄請登載該申請案之所有筆（棟）數，其餘加收之母號及子號，勿需登載筆（棟）數資料，且代理人欄以登記機關之名義登載之。

（按：原土地登記規則第一百四十條修正後為第四十九條）

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★土地買賣專業諮詢★關於申請登記案件內所蓋用之印章有關事宜

關於申請登記案件內所蓋用之印章有關事宜

【公布日期文號】

內政部八十九年十月十八日台（八九）內中地字第八九一九四○一號函

【要旨】

關於申請登記案件內所蓋用之印章有關事宜

【內容】

按「登記申請書應由申請人簽名或蓋章。」為土地登記規則第三十六條所明定，又「土地登記申請書填寫說明」第十四、２．規定：「義務人應蓋用與印鑑證明相同之印章，如親自到場應依土地登記規則第四十條第二項規定辦理。」，依上開規定意旨，如有檢附印鑑證明之申請案件內，其所蓋用之印章，應與印鑑證明之印章相同，至於無須檢附印鑑證明之案件，其所蓋用之印章尚無與印鑑證明之印章一致之必要，惟同一案件內所蓋之印章應要求一致，以利審查作業。

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★土地買賣專業諮詢★同一義務人同時移轉不同標的物予不同權利人，因屬個別不同之法律行為，應分別訂立契約，並分件辦理

同一義務人同時移轉不同標的物予不同權利人，因屬個別不同之法律行為，應分別訂立契約，並分件辦理

【公布日期文號】

內政部八十九年十一月二十四日台（八九）內中地字第八九七一九四三號函

【要旨】

同一義務人同時移轉不同標的物予不同權利人，因屬個別不同之法律行為，應分別訂立契約，並分件辦理

【內容】

一、按本部八十八年八月十九日台八八內中地字第八八八四三一二號函修改「土地登記複丈地價地用電腦作業系統規範」第三百四十頁（五）１．（１）Ａ規定：「同一移轉案件中，各標的物之義務人必須相同。義務人不同之標的物同時移轉於同一權利人之案件，應退回請當事人分件辦理。但如分別訂立契約書且訂約日期相同者，不在此限。」在案，與本案同一義務人同時移轉不同標的物予不同權利人之情形尚屬有別。又查此類案件倘未予分件，實務執行上有以下之困擾：

（一）申請人如要求依權利人承買不同標的物而分開計徵規費、開立規費聯單時，易造成核算登記規費之不便及錯誤。

（二）因權利人不同或人數過多，所應檢附之證明文件各異、數量繁多，不僅裝訂不易，且對於審查、登錄、校對等登記作業之流程與品質造成影響。

二、綜上，同一義務人同時移轉不同標的物予不同權利人，因係屬個別不同之法律行為，應分別訂立契約，並分件辦理。

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★土地買賣專業諮詢★經財團法人海峽交流基金會驗證之大陸地區公證書，仍應確實審查其實質內容之真實性及適法性

經財團法人海峽交流基金會驗證之大陸地區公證書，仍應確實審查其實質內容之真實性及適法性

【公布日期文號】

內政部八十五年七月一日台（八五）內地字第八五七七七○八號函

【要旨】

經財團法人海峽交流基金會驗證之大陸地區公證書，仍應確實審查其實質內容之真實性及適法性

【內容】

一、「兩岸公證書使用查證協議」自八十二年五月二十九日生效實施迄今，在實際執行上發現若干問題，例如：（一）大陸地區出具之公證書迭有偽造或內容不實者；（二）有杜撰親屬關係公證書以冒領遺產者；（三）大陸地區公證員協會時有來函撤銷業經海基會驗證並辦理相關手續之公證書者；其中有無勾串之情事，實待深究，如有不肖人士存有不法目的之案件，即應予以防制。

二、依台灣地區與大陸地區人民關係條例第七條及同條例施行細則第八條之精神，各主管機關對於業經海基會驗證之大陸地區公證書，仍應確實審查其實質內容之真實性及適法性，如有疑義或必要時，依本部八二年二月五日台（八二）內地字第八二Ο一八四六號函規定，得以個案委託海基會查證。

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★土地買賣專業諮詢★公寓大廈管理條例施行後始拍賣移轉之不動產移轉應符合該條例第4條第2項規定

公寓大廈管理條例施行後始拍賣移轉之不動產移轉應符合該條例第4條第2項規定

【公布日期文號】

內政部八十五年七月十三日台（八五）內地字第八五○六八一三號函

【要旨】

公寓大廈管理條例施行後始拍賣移轉之不動產移轉應符合該條例第4條第2項規定

【內容】

一、案經函准法務部八十五年六月二十五日法八十五律決字第一五四五四號函轉准司法院秘書長八十五年六月十二日（八五）秘台廳民二字第Ο八二Ο九號函略以：「按公寓大廈管理條例於民國八十四年六月二十八日公布施行，其第四條第二項明定：專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權分離而為移轉，且未訂有過渡條款。故公寓大廈管理條例公布施行前，僅以建物或基地設定抵押權，於該條例施行後，抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，法院應就未設定抵押權之基地或建物併予查封、拍賣，以符該條例之規定。如執行法院僅就抵押物部分拍賣，與前述第四條第二項之規定有所不符時，因強制執行法上之拍賣，為民法買賣之一種（參照最高法院四十七年台上字第一五二號、四十九年台抗字第八三號判例），此種情形，其法律效果如何，係適用民法所生實體法效力之問題，宜依具體情形由受訴法院或主管之行政機關依職權認定之。」

二、本部同意上開法務部轉准司法院秘書長意見。基於公寓大廈管理條例第四條第二項規定，並未訂有過度條款，且強制執行法上之拍賣，為民法買賣之一種，是以有關區分所有建物與其基地所有權屬同一人所有，而所有權人僅以建物或基地設定抵押權，並於該條例施行後始行拍定者，拍定人持憑法院核發之建物或基地權利移轉證明書，申辦所有權移轉登記，似仍應受前揭條例規定之限制。另查「已登記之區分所有建物與其基地所有權非屬同一人者，不受本條項之限制。」本部八十五年二月五日台（八五）內地字第八五七八三九四號函釋在案，併此敘明

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★土地買賣專業諮詢★法院判決之被告或其管理人與登記簿所載不符者，原告持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記，登記機關仍應依法審查

法院判決之被告或其管理人與登記簿所載不符者，原告持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記，登記機關仍應依法審查

【公布日期文號】

內政部八十六年二月二十二日台（八六）內地字第八六○一八二○號函

【要旨】

法院判決之被告或其管理人與登記簿所載不符者，原告持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記，登記機關仍應依法審查

【內容】

按司法院秘書長八十六年一月二十四日（86）秘台廳民三字第Ο二三Ο四號函示略以：「法院判決被告應將土地所有權移轉登記與原告，係命被告為一定意思表示之判決，如其不依判決結果為一定意思表示者，視為自判決確定時，已為意思表示（強制執行法第一百三十條第一項參照）。故原告持該判決向地政機關辦理所有權移轉登記時，如被告尚未為移轉登記之意思表示者，視為該被告已向地政機關為移轉登記之意思表示（即移轉登記之聲請），地政機關自應受理其聲請。惟法院判決係命特定之被告就某特定之不動產為移轉登記之意思表示，而非命地政機關應辦理移轉登記，故該不動產之登記名義人如非被告，或祭祀公業之管理人不符者，地政機關仍應本於其職權而為適法之處分。」故申請人持憑法院確定判決書申辦土地所有權移轉登記，登記機關仍應本於職權審查該不動產之登記名義人是否為該判決之被告，祭祀公業之管理人是否相符等事項後，以為登記之准駁。

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