◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆淡海二期擬開放民間投資

淡海二期擬開放民間投資

淡海新市鎮二期開發初步構想

據悉，內政部將於近期內向總統馬英九提出新住宅政策規劃報告。政院已決定開發淡海新市鎮二期計畫，列為民國105年後的長期住宅政策規劃，內政部初步擬開發近450公頃，可望增加萬餘戶住宅供給量。

值得一提的是，內政部考慮開放民間申請提案興辦住宅區及商業區，與淡海二期開發案一併整體開發。預計在輕軌捷運通車後，可加速淡海新市鎮的繁榮發展。

這一份奉馬英九之令研擬的新方案，包括短、中、長期住宅政策。短期方面已有林口A7站、板橋浮洲及雙北市五處社會住宅，合計租售102年以前可供給1萬戶。

民國102～105年的中期方案，不採區段徵收方式，而是尋找現行國宅土地或國有土地，相中的地點例如林口國宅用地、中和秀峰（近中和南勢角捷運站)、淡海沙崙及三重大同南段、新店中央新村北側、板橋浮洲（國產局）、捷運萬大線中永和交界處灰窯等，不必再作區段徵收或都市計畫變更，興建最快，預估可提供數千至1萬戶。

105年後的長期方案，以淡海新市鎮二期開發為主，由於採區段徵收需費時5年，內政部將盡速展開二期規劃的作業。日前內政部長江宜樺已現勘淡海新市鎮，他指示，廣達1300公頃未開發土地中，凡輕軌捷運可以到達範圍都列入區段徵收，綠山線目前有八站優先劃設，總計約開發近450公頃。

預估淡海二期開發範圍，扣除抵價地及公共設施，政府可分回土地處分約80～90公頃，其中政府規劃供住宅區使用土地約2、30公頃，約可再提供萬餘戶住宅，另擬保留60公頃劃設為產業專用區，內政部已針對區內166家廠商意願調查，了解其劃設入產專區意願，並規劃綠能、雲端、休閒農業等新興產業進駐。

為配合淡海新市鎮開發，內政部盼加速輕軌交通建設腳步，優先開發輕軌綠山線，將協調交通部高鐵局提前完成，比原訂106年期程更縮短。

剩下近900公頃淡海新市鎮若留待第三期再開發，恐曠日廢時甚久，據悉，內政部正考慮訂定條件，規劃由民間同步與二期整體一併開發，如此政府可節省區段徵收經費，也有助淡海新市鎮的快速繁榮發展，升溫當地房價，惟全案需府院同意。

工商時報 記者呂雪彗／台北報導 2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆捷運加持 新成屋半年漲一成

捷運加持 新成屋半年漲一成

捷運蘆洲線通車半年，捷運站沿線房價起漲，信義房屋分析，新北市三重、蘆洲捷運站周邊中古屋每坪價格已穩站30萬元以上，當地三房格局新成屋也已來到每戶1,000萬元以上，近半年來漲幅近一成。

信義代銷協理何胤諭指出，過去捷運共構宅幾乎都是票房保證，且往往創下區域高價，並帶動周邊房市發展，蘆洲站的共構案量體夠大，未來一定會是區域房市的指標。

信義房屋蘆洲捷運店店長李柏緯指出，目前房價回到奢侈稅議題發酵前的水準，雖然少了短期進出的投資客，但區域自住買盤仍算穩定，外來客與區域客的比例約略為六比四，外來的首購客層，是目前蘆洲的購屋主力

經濟日報／記者李至和／台北報導2011/07/20

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆頂級豪宅 Q2交易量大增50%

頂級豪宅 Q2交易量大增50%

頂級豪宅買氣如虹，永慶房屋昨（19）日公布第二季頂級豪宅交易量季增54.6%，每坪成交單價站上108.8萬元，豪宅價量均刷新歷史紀錄。

頂級豪宅定義為總價6,000萬元以上的大樓、華廈、別墅住宅產品，永慶房屋針對大直、大安中正、天母、信義計畫區四大頂級豪宅區域進行調查，上半年豪宅交易不受奢侈稅影響，交易量持續放大，6月單月豪宅平均成交單價更站上每坪112.5萬元的新高水位。

近期台灣頂級豪宅的成交行情，均站上每坪200萬元以上。

據了解，台北市仁愛路的帝寶，目前單價約在每坪大約220萬到230萬元間；信義區指標豪宅「皇翔F4」每坪行情在230萬到250萬元之間，市場更傳出未來開價有機會站上300萬元大關。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，台北市區內頂級豪宅，稀有性高、釋出少，是目前市場最被看好的潛力標的。許多資產大戶看好景氣走強，加上5月底奢侈稅上路前，高資產客戶提前置產，帶動第二季頂級豪宅市場交易，單季量增逾五成。

奢侈稅對頂級豪宅買家毫無影響，主要是買方資金雄厚，購置豪宅多半採自有資金因應，需貸款成數不高，並不屬於央行所欲管控的房市投機標的，因此受政策影響的程度相對小。 經濟日報／記者李至和／台北報導2011/07/20

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房貸利率1.8% 快絕跡了

房貸利率1.8% 快絕跡了

跟進中央銀行升息腳步，大型行庫近期紛紛調高房貸利率下限，由原先央行規定的1.76%，拉高至1.84%，未來利率低於1.8%的房貸商品，將全面在市場絕跡。

央行升息，帶動市場利率全面喊漲，房貸龍頭土地銀行8月10日將調升基準利率0.08個百分點。

據悉，中央銀行在今年上半年曾指示大型行庫，房貸利率不得低於1.76%。由於央行在6月底再度宣布升息半碼，實質利率調幅為0.08個百分點，銀行也主動將房貸利率下限，進一步拉高至1.84%。

行庫主管分析，除非是政策性優惠房貸，否則各銀行都得遵循央行規定，即使是自住客，或「階梯式」房貸商品，首段利率皆不得低於1.84%。

土銀指出，基準利率為房貸浮動計息的加碼指標，跟進央行升息腳步，土銀也將調升基準利率，由目前的1.29%，調升至1.37%。

銀行解釋，銀行與客戶訂約時，通常會採取基準利率，做為浮動計息的加碼指標，並按照客戶的信用條件，另外決定加碼幅度，例如：0.3個百分點或0.5個百分點等。

採取浮動計息的房貸客戶，加碼幅度維持固定，不會更動；基準利率則會隨著央行貨幣政策，機動調升或調降。

按此升息幅度，房貸族每申貸100萬元，20年期本息攤還，每年需增加444元利息支出。

目前央行對大台北等「特定地區」的房貸管制措施，包括投資客的貸款成數，不得高於六成，房貸利率加碼幅度自1碼起跳，且不得低於2%，同時也不適用寬限期規定。

經濟日報／記者陳美君／台北報導2011/07/20

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆台北房價「國際盤」！「軌道財富」快速發酵

台北房價「國際盤」！「軌道財富」快速發酵

當商品國際化時，價格就出「國際盤」，SONY電視，全球價格差距不會太大，因為是用國際眼光看這個產品，房地產也將逐漸有「國際價值」產生。

全球一級大城市，包括紐約、東京、倫敦、巴黎、上海、首爾等等，這些城市的人口動輒上千萬，並且靠著城市擴大的推動，讓城市規模維持在成長趨勢線上；近年來，更迎合節能減碳的趨勢，把城市擴大直接架構在未來「超級城市」(Super city)的6大主軸之上。

城市擴大「超級城市」誕生

於是「未來城市」(futures city)與「先進治理」(Advanced Governance)概念逐漸興起，舉凡平民住宅改建、節約能源建設、為城市創造空間、爭取居住權等，都是主要被關注的焦點。

另外，在全球化與區域整合的發展趨勢之下，城市群聚(urban cluster)效應將促使地方治理逐漸取代國家機構成為全球治理的主體之一，例如大上海城市群(包括上海、南京、蘇州、杭州、溫州、寧波等)、舊金山區城市群、東京灣城市群。未來此類城市群將主導區域發展，並成為國際人力資源移動最頻繁的地區；城市競爭將是一場資源掠奪戰。

上海、東京、紐約城市擴大的範本

以中國的上海來看，城市擴大發展之後，由市中心向外發到「一環」、「二環」、「三環」……，房地產價值由市中心開始向外延伸。上海已經成為中國最大城市，人口超過2000萬，不僅有世界最大貨運港，還是全球第4高的城市，擁有21幢700呎以上的摩天大樓，上海市統計局發佈統計數據顯示，上海經濟連續18年保持2位數成長，而城市擴大的動能，則是依賴著軌道、公路運輸連接。

同樣位於亞洲的日本東京，經過多次城市擴大之後，成為是世界大城市之一，1/4的日本人，擠在這塊不足日本總面積4％的土地上。數百萬人口心甘情願地忍受著如此不堪的擁擠，是因為東京創造著日本很大部分財富，為了從中獲益，人們不得不毗鄰而居。隨著城市擴大之後，搭京王線或小田急線，到東京都只要50分鐘，到新宿約30分鐘車程；這樣的通勤時間，縮短城市間距離，讓城市擴大後的房地產隨著軌道而增值，日本的「多摩市」發展就是一個成功例子。

在美國紐約市中心的曼哈頓島，它是商業、金融和文化中心，設有美國和世界知名的大公司、聯合國總部以及各國領事館、紐約市政府等，這裡房價是美國的指標，於是許多上班族把住家安置在曼哈頓之外，利用軌道運輸，拉大了城市擴大的趨勢。紐約地鐵是全世界最大、最繁忙的公共空間，紐約中央火車站(Grand Central Station)擁有44個月台，67條鐵軌，它更是4條鐵路(大都會北方鐵路、紐約地鐵7號線、萊辛頓4、5、6號線及S線)交會樞紐，同樣是軌道交通牽引著城市擴大的成長。

房產價值跟著軌道走 成為全球趨勢

這些全球城市的擴大發展都有一個相同例子，就是循著公共運輸系統創造房地產財富，所以，「房地產價值跟著軌道走，已經成為全球趨勢」。這樣的發展趨勢，現在也正在台北地區上演。

2010年11月27日，台灣地圖重新繪製了，因為「五都選舉」之後，行政區域劃分重新定位，北、中、南都會區都因為縣市面積、人口合併而出現城市擴大，在這樣趨勢下，未來將讓台灣城市發展更容易被拿到國際上與其他「全球城市」(Global cities)進行評比。

6機構評鑑 台北房價「國際盤」

過去，台灣城市中的台北市在國際性全球城市評比中，被持續列入考量；台北市在2009、2010年間，一共被6個國際機構納入國際城市的各種評比(見附表)，2010年最新「全球城市競爭力報告」，台北市還奪下第38名的近6年最佳成績。台北市長郝龍斌強調，台北市必須進入國際城市的競爭，將以City of life為目標，讓所有民眾住在台北，不僅感覺安全、方便、幸福，還要能滿足民眾的各種需求。

郝龍斌說：「中國社科院在全球城市調查，台北市由2009年的112名躍升至2010年的38名，倫敦全球金融城市的調查，由2010年3月仍為21名，現在提升至19名，進入全球前20大金融城市，台北市，超越了阿姆斯特丹、超越了首爾。

2011年起，「新北市」與台北市取得同等直轄市的地位，無論是行政區面積、人口都超越台北市，未來，全球城市評比，在台灣部分，恐怕還要加上新北市，這樣的新趨勢，將讓新北市躋身為國際都會城市。

而在台灣都市計畫、國土開發中，最熱門的議題，是台北市、新北市、基隆市、桃園縣計畫於2014年，也就是下次直轄市首長選舉前，合併為「台北都」！並且已經為此於2005年成立了「北台區域發展委員會」，雖然合併「台北都」目前計畫尚未定案，但是，從全球城市不斷擴大的現象來看，可以預見北北基桃合併成為「台北都」的必然趨勢。

城市擴大的全球化趨勢，不只是在台灣北部城市被討論，2010年10月，中部的縣市首長召開「中台區域合作發展平台籌備大會」，預計在2010年底前正成立「中台區域發推動委員會」。南台灣的城市也已經有「高高屏首長暨主管會報機制」，全台灣北、中、南都會區都在循著城市擴大的模式，建構未來的一級城市。

台北市精華地段的開發邁向完全飽和之際，向外整合衛星城市的土地和資源，就成為未來「大台北」發展的重要課題。而在國土資源規劃中，2014年的「台北都」，以2010年第3季數字來看，合併後人口將倍增為675萬，面積更將由271平方公里，擴增為與日本東京都相當的2265平方公里，而城市產值GDP也將暴增為2600億美金，不但超越上海與北京，更僅次於東京、大阪、香港與首爾，「台北都」將成為東亞第5大城市，將吸納更多優秀人才，邁向千萬人口的「超級城市」之列。

面對國際化的激烈競爭，「台北都」的世界級城市架構勢在必行，未來「台北都」成型，直接受惠最大的莫過於房地產市場，目前如何選擇具有增值又適合居住的房子，成了未來10年財富重分配的關鍵。而在「房地產價值跟著軌道走，成為全球化的趨勢」的經驗下，在未來「台北都」所謂的「軌道財富」，自然就鎖定(1)捷運與(2)台鐵兩大主軸。

新北市的「軌道財富」

其實，房地產的投資除了地段(Location)價值之外，現在的買房族已經被教育得很精明，那就是「地段之外、還需要跟著公共建設走」，而公共建設的首要就是「交通建設」，台北縣交通局長林重昌表示：「未來，新北市公共運輸的發展遠景有4項階段，分別是骨幹、次骨幹、集散支網、其他服務。」影響最大的當是交通骨幹中的捷運、台鐵、高鐵，而「軌道財富」中，首選捷運。

台北市目前的捷運系統共計有96.17公里，計93個車站，台北捷運第二期路網，10條施工中或規劃中的捷運線，就有7條深入新北市，台北市會新增30個車站、路網拓展30公里，而新北市則是增加47個車站，路網拓展57公里。在新北市8年後的2018年，預計完成的捷運系統鐵路長度也將達94.6公里，計73個車站。屆時的捷運長度與台北市相當，從進度來看，新北市的捷運發展似乎落後台北市8年，但是，換個角度來看，何嘗不是「新北市還有8年時間，可以因為捷運而帶動房地產增值空間！」所以，當城市擴大發展的趨勢下，搭上「軌道財富」是未來理財的一項重要手段。

捷運的房地產藏寶圖

翻開新北市未來捷運發展圖，其實，可以很容易看到新北市捷運房地產藏寶圖，目前已經有4條捷運在營運中，這些沿線的房地產已經漲過一波了，現階段再介入的獲利機會與空間，相對較低。但是，興建中的捷運線則有6線，共計53站、69.6公里，分別是(1)2010年12月通車的蘆洲線，(2)預計2013年2月通車的新莊線，以及(3)同年9月通車的頂浦線，(4)2014年10月還有機場線準備通車，(5)2015年12中和線、(6)2018年12月萬大中和樹林線，也都在預計通車的時程內。

這6條即將通車的捷運線，正是房地產投資置產的最佳選擇，看看2013年2月份才準備通車的捷運新莊線，在新莊副都心土地炒作創新高的帶動下，房地產價格已經上看「5字頭」，房地產業者說：「就算2011年出現『6字頭』房價，也不會讓人驚訝！」一條3年後才會通車捷運線，已經對新莊副都心造成這樣的房價影響，那麼，2010年12月通車的捷運蘆洲線，現在的房價還在「4字頭」，相較於新莊房價的上揚，蘆洲房地產市場表現就顯得「含蓄」多了。

國際熱錢盤旋 找尋房市標的

所以，如果要跟著軌道交通發財，要跟著捷運路線帶動增值機會，你會選擇3年後通車、現在房價已經「坐5望6」的新莊？還是仔細瞧瞧2010年底就有捷運通車、而現在房價初探「4字頭」的蘆洲呢？蘆洲除了捷運通車之外，區域內還有水湳重劃區、南港子重劃區的新生城市規劃，淡水河沿岸的親水公園更讓蘆洲擁有「水岸城市」的定位。這種交通建設帶動城市擴大發展的架構，就是提升城市地位國際化的必經之路。

看準了這樣的趨勢，國際資金的熱錢繼續的停駐在台灣市場，找尋「國際盤房地產」投資標的，儘管中央銀行祭出「打房」手段，但新北市新莊土地飆高價，頂級豪宅房價繼續飆漲，再加上台北市店面飆破天價，新建案開價也還在高點。央行的打房「就如同在燒滾鍋內澆一杯冷水，只有局部冷卻效果，終究還是會沸騰的。」一位建商這麼表示。

注意匯率升值引爆房地產商機

全台房市已經走向國際盤，仍有大筆資金觀望台灣，這樣的趨勢下，房價要下跌的機會其實並不大。熱錢正在亞洲大中華區流竄，第一太平戴維斯中國區執行董事劉德揚分析，2003年至2008年間，人民幣升值20％導致上海、北京、深圳等一線城市房價漲逾2倍，投機性買屋氾濫，導致中國政府各實施2次為期半年調控政策，但「直到強力實施第3次調控，才控制投機客。」

這樣的現象，在2009~2010年人民幣繼續升值的情況下，再度上演。而新台幣受到國際匯率影響，也已經面臨升值壓力，新台幣的「彭淮南防線」、「馬英九防線」都面臨失守，匯率升值、房價上揚的歷史必然途徑，也將在台灣上演。

天價頻現 房價下跌難有空間

「香港、台灣買屋擁有土地所有權，對中國人相當具吸引力」劉德揚不諱言，中國資金在香港回歸後大舉進軍香港房市，是香港房價居高不下主因，中國目前正緊密評估台灣房地產。當國際熱錢把台灣不動產當成國際商品看待的時候，台灣房價就被拿到國際上去比較，以國際房市價格看台灣房價，就出現很多的想像空間。

看看帶有中資色彩的中國最大國際名錶零售及代理商亨得利，2010年10月11日以總價9億500元標下台北市忠孝東路4段231之1號的1樓店面，土地18.95坪、建物161.68坪，使用分區為第四種商業區，換算單坪556.66萬元，就是把台灣房地產用國際價格看待，國際熱錢虎視眈眈的鎖定台灣不動產，房價在熱錢簇擁下，當然有繼續上揚空間。

MyGoNews衷柏宣/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房市熱！不動產詐騙案件開始增多

房市熱！不動產詐騙案件開始增多

新北市板橋、中和事務所近來皆發現有歹徒持偽造土地建物權狀、偽造印鑑證明及變造之身分證明文件申辦所有權移轉案件，呼籲民眾要不厭其煩地再三確認買賣雙方身分及文件真偽以保障自身權益。

不動產具有高價性的特質，價值動輒上百萬至上千萬不等，常淪為詐騙偽冒集團覬覦的目標。新北市板橋、中和事務所近來皆發現有歹徒持偽造土地建物權狀、偽造印鑑證明及變造之身分證明文件申辦所有權移轉案件，呼籲民眾要不厭其煩地再三確認買賣雙方身分及文件真偽以保障自身權益。

新北市中和地政事務所表示，本起案件不動產位於永和區秀朗路一段的4層樓公寓1樓，建物坪數約27坪，歹徒偽造土地建物權狀、印鑑證明等文件，由地政士代理向中和地政申辦所有權移轉登記，經承辦人員發覺權狀樣式、官章、權狀號碼等皆不相符，並透過該所設置的紫外光及紅外光多功能權狀文件辨識機器來核驗權狀，發現權狀經偽造，同時賣方檢附之印鑑證明、身分證影本等文件也有諸多疑點，隨即與戶政機關聯繫查證，確認賣方文件確皆為偽（變）造後，即依程序通報市府地政局及警察機關處理，並將原買賣登記申請案駁回。

中和地政指出，以往發現的偽冒案件類型之標的多為重劃區或開發地區的素地，偽冒集團的手法係偽造文件詐取土地後，向銀行融資借貸或作為不法使用；而本案卻是一般公寓大廈建物，詐騙目的僅係騙取頭期款，故一般人較容易疏忽。因此特別呼籲民眾，對於不動產買賣、設定抵押等各類型案件，應謹慎小心、不厭其煩地再三確認買賣雙方身分及文件真偽以保障自身權益，為有效防堵偽冒詐騙案件的發生，不少地政事務所皆設有權狀文件辦識櫃檯，配備新型的紫外光、紅外光多功能權狀文件辨識機器提供使用民眾及地政從業人員使用，如有發現可疑人事物，可主動向行政機關查證或尋求專業協助。

除偽造權狀外，三重地政事務所也發現近來有歹徒覬覦未繼承土地，喬裝成地政事務所人員謊稱能夠到府辦理繼承。三重地政事務所表示，地政事務所於公告期間會以公文書面通知相關繼承人儘速辦理繼承登記，並不會以委託書委託他人到府辦理土地登記相關事宜，如有不法之徒假借該所名義，提供到府辦理產權登記服務，請民眾注意切勿受騙上當，以免蒙受損失。MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆高美館豪宅特區 房價6年漲1倍

高美館豪宅特區 房價6年漲1倍

高雄豪宅多半集中在高雄文化中心以及市政府周邊位置，當時最知名的豪宅有百立建設所推出「百立皇冠」，但是隨著重劃區興起，近幾年高雄的豪宅集中在農十六以及高美館附近，高美館的豪宅聚落房價6年已上漲1倍。

農十六與高美館都位於鼓山區，近年來鼓山區的房價在高雄屢次創下新高，不少建商更是將焦點放在農十六以及高美館，這兩區段的發展條件相近，主因是緊臨大型公園綠地旁，猶如紐約中央公園或是台北的大安森林公園一樣，提供民眾絕佳優質的休憩環境，商圈內以純住家為主，屋齡大多不會超過10年，極具有保值性。

6年前在高美館推出的第一棟豪宅「鼎宇美術」，當時剛推出每坪約為12到16萬左右，如今大約28萬左右幾乎是翻漲了一倍，另一棟嵩豐建設的「觀美術」當年推出也是大約12到14萬，現在也是翻上一倍價格，市價約25到28萬，除了當年因第一家庭成員入住一時聲名大噪的「人文首璽」因原本推案時單價就高，近年來漲無可漲維持平盤。

信義房屋高美館店長楊南洲表示，這幾年高美館的地價屢創新高，建商推案也跟著水漲船高，目前該區兩個指標性的豪宅建案分別是「皇苑國際館」及「鼎宇美術之星」，每坪開價大約是35萬到40萬之間，雖然奢侈稅上路，不過卻沒讓建商卻步反而堅守價格甚至惜售，主要原因還是看好鼓山區的整體房市，由於鼓山區人口不斷增加，楊南洲認為高美館的房價將會持續平穩上漲，尤其是近年來台商華僑在高美館置產的案例越來越多，陸客自由行之後也有機會吸引大陸觀光客來此地購屋！

農十六商圈西瀕美術館，東有博愛明誠商圈，南有愛河之星景點，北邊則有近幾年高雄年輕人最愛逛的瑞豐夜市，生活機能完善且交通便利，農十六可以說是高雄優質生活圈中極具指標的商圈，信義房屋農十六店長許富程表示，興建豪宅需具備幾項要點，例如：環境必須具有私密性並與商業區有所區隔，所以豪宅不會出現在住商合一的大樓裡，交通便利腹地大，最好臨17米以上的道路(四線道)且距捷運站不遠，公園綠地近在咫尺有絕佳的視野景觀，當然建商的口碑以及建物的設計與建材也都很重要。

農十六因坐擁近10公頃的森林公園且距離博愛路捷運R13站也不遠，完全符合興建豪宅的環境要件，與高美館相同的情況臨路的主要道路地價屢飆新高，目前每坪已飆到百萬元以上，神農路上緊臨公園第一排的房價每坪更是上看25到30萬元不等，這裡可以說是高雄豪宅的聚落，知名的建案大千大約四年前興建，當時推出前棟每坪約為15萬，如今已漲到25萬一坪，至於同期時間堆出的「人文首馥」前排臨公園原本推出20萬已屬高價，但近日剛成交一坪27萬左右，這些知名豪宅歷經四五年漲幅仍超過五成，目前高雄在地最大建商京城建設也即將在此地推出新建案「京城帝寶」依案名就是想藉台北的「宏盛帝寶」來拉抬豪宅氣勢，據聞每坪推出價格45萬元以上，這也是京城建設有意踏進豪宅建商之列的指標性建案。

近幾年，高雄屢次推出幾棟知名的豪宅包括「國硯」、「都廳苑」以及「京城凱悅」雖然建商信心滿滿叫價屢創新高，每坪甚至飆到60到80萬元之譜，讓在地的高雄人都聞之乍舌，但是開價規開價，叫不叫座還是得看市場供需，尤其是真正保值的豪宅，釋出少屋主多半惜售，許富程認為想買豪宅的台商或是台北客別只被建商打廣告包裝的手法吸引，最好還是多詢問在地的房仲業者，多看多比較才不會買到假豪宅之名，舉目望去卻盡是些老舊的公寓大樓，毫無視野景觀可言的環境！MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市豪宅每坪112.5萬站上新高

北市豪宅每坪112.5萬站上新高

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，市中心總價6000萬以上的頂級豪宅，因為稀有性高、釋出少，深受高資產客戶的喜愛，是目前市場最被看好的潛力標的。

「奢侈稅」負面利空壓抑房市，但兩岸開放及陸客自由行所帶來的預期心理效益，帶動上半年北市頂級豪宅市場交易價量向上衝高，根據永慶豪宅事業部統計，北市總價6000萬以上的頂級豪宅Q2交易量，較Q1大幅成長54.6%，交易量體創下歷史新高，總計2011年上半年頂級豪宅交易量指數高達746，僅次於2010年上半年的750，也為歷史的次高量；另外，由於買盤湧入，激勵價格上揚，2011Q2北市頂級豪宅平均成交單價達108.8萬，同樣刷新歷史新高紀錄，自2008Q1金融海嘯股底至今，頂級豪宅價格漲幅高達73%。若以最新6月份頂級豪宅交易市況來看，受到市場對於價格認同度提升影響，頂級豪宅6月成交個案價位創新高比重，再度回到4成以上，平均成交單價突破110萬大關，來到112.5萬的新高價位。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，陸客自由行帶動香港經濟起飛與房地產價格上揚的成功模式，使得市場對於兩岸開放後，台灣房地產前景有著很深的期待，市中心總價6000萬以上的頂級豪宅，因為稀有性高、釋出少，深受高資產客戶的喜愛，是目前市場最被看好的潛力標的。雖然，2011年上半年有奢侈稅利空打壓房市，但許多資產大戶依然紛紛進場卡位，加上5月底奢侈稅上路前，一波房市搶買潮，更帶動Q2頂級豪宅市場呈現單季量增逾5成，平均成交單價創新高的優異表現。

葉國華指出，隨兩岸經貿不斷開放，台灣市場與國際接軌下，目前建商及大型壽險業都相當看好未來台灣房市長期發展，造成近期市場中不斷傳出土地標售及個案高價標脫的案例，包含帝寶等指標豪宅成交單價突破200萬均已不是新聞，這是在過去幾年難以想像的景象。另外，葉國華表示，雖政府釋出奢侈稅打房，壓抑投機炒房的風氣，但是這也提供看好後市發展的高資產客戶進場的絕佳機會，現階段頂級豪宅市場氣氛已由過去的「觀望等待」轉變成「積極看屋多比較」，買方進場意願較以往高出不少，頂級豪宅詢問度明顯增加，預期未來若更多海外資金進場購置豪宅，豪宅市場將有新一波的景象，有意願購屋的本土型買方可得加緊看屋比較的腳步。

另外，根據永慶豪宅事業部統計，北市頂級豪宅6月份成交個案創新高價比重達43%，較5月份的23%，成長將近1倍，重回到4成以上，平均成交單價也突破每坪110萬的大關，來到112.5萬的歷史新高價位。葉國華表示，奢侈稅上路主要是防範房價被過度炒作，目前一般住宅產品在投資買方大幅減少下，交易量明顯萎縮，且成交個案創新高價比重也偏低。不過，頂級豪宅產品因買方資金相當雄厚，購置多半採自有資金因應，需貸款成數不高，並不屬於央行所欲管控的房市投機標的，因此受政策影響的程度相對小，即便2月政府釋出奢侈稅議題後，頂級豪宅平均成交單價也僅有3月及4月微幅修正1.6%及0.4%，成交個案創新高價比重也均仍保持兩成以上。

葉國華進一步指出，香港在開放陸客自由行後，房市相當蓬勃發展，由於目前大陸內地樓市調控趨緊，尤其是一線城市頒布「限購令」後，投資需求無法入市，因大陸內地買家在香港沒有購買戶數的限制，因此許多內地買家紛紛搶進香港買樓，據外部統計資料顯示，2011年香港成交價超過港幣1億元的豪宅中，有高達7成的買家來自中國，由於台灣陸客自由行於6/28正式上路，許多資產大戶看好頂級豪宅產品未來前景，對於價格認同度明顯提升，造成頂級豪宅6月成交個案價位創新高比重，再度突破4成，平均成交單價也再創新高價位。葉國華表示，以目前市況來看，北市頂級豪宅正逐步朝向國際化邁進，後市潛力定當不同凡響。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆捷運利多持續發酵 「三、蘆」房價緩漲

捷運利多持續發酵 「三、蘆」房價緩漲

捷運蘆洲線通車之後，已經改變蘆洲與三重居民的生活方式，根據台北市政府交通局統計，5月從三重、蘆洲捷運站搭乘捷運的就有114.4萬人次，換算三重、蘆洲地區一天就有3.7萬人搭乘捷運；經過半年多的時間，蘆洲捷運線並沒有出現捷運通車的「利空出盡」，反觀房價還平穩的向上攀升。

根據台北市政府交通局最新統計，5月從三重國小、三和國中、徐匯中學、三民高中與蘆洲等站入站民眾就有114.4萬人次，換算每天約有3.7萬人次，從蘆洲或三重進站往返台北。

捷運蘆洲線由大橋頭站進入到台北市區，在民權西路站串連淡水線，由此可轉乘至台北車站，往東沿線經過行天宮、松江南京、最後到忠孝新生與捷運藍線交會，沿線就經過多個重要辦公商圈，還可透過忠孝新生站串連藍線，轉乘相當方便，對於在東區的上班族來說，捷運線開通後，可大幅縮短由蘆洲往返東區的時間。

信義房屋蘆洲捷運店店長李柏緯指出， 2010年蘆洲房價漲勢相當快，幾乎每個月價格都往上走，捷運通車後房市仍相當熱絡，直到奢侈稅議題發酵後，讓區域房價出現短暫回檔，但幅度並不大，目前房價也回到奢侈稅議題發酵前的水準，綜觀今年整體房價表現相當平穩；目前市場上雖然少了短期進出的投資客，但區域自住買盤仍算穩定，外來客與區域客的比例約略為6比4，外來的首購客層，是目前蘆洲的購屋主力。

在台北市總價1000萬元，想挑地段好、條件不錯的標準3房產品，其實相當不容易，但在蘆洲捷運站附近，總價千萬元，就有機會買到3房的中古大樓，且由捷運蘆洲站到忠孝新生站只要21分鐘，約略接近從忠孝新生站到亞東醫院站的距離。

至於蘆洲線經過的捷運三和國中站、捷運三重國小站，房價在捷運蘆洲線通車後，房價同步向上緩漲，信義房屋三重三和店店長陳家豪指出，三和路沿線本來就比較偏向賣方市場，外來客比例比較少，但捷運蘆洲線通車後，區域房市能見度增加，多了許多外來客沿捷運尋屋，房價因而向上緩步推升，這兩站周邊都算是三重的舊商圈，近北市、生活機能成熟，不過周邊大樓產品數量並不多，仍是以公寓、透天產品為主。

蘆洲地區在捷運蘆洲線通車後，並未出現利多出盡的現象，房價也呈現高檔盤整的狀況，未來可能發酵的利多還有捷運環狀線題材以及捷運蘆洲站的大型捷運聯開案「希望城市」。信義代銷協理何胤諭指出，過去捷運共構宅幾乎都是票房保證，且往往都創下區域高價，並帶動周邊房市發展，蘆洲站的共構案量體夠大，未來一定會是區域房市的指標。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆兩岸公共工程合作最可能發生在金門與廈門

兩岸公共工程合作最可能發生在金門與廈門

兩岸公共建設工程合作研討會在台北舉行，尋求兩岸營造業合作商機。

兩岸營造工程服務業在ECFA生效後，2011年7月19日舉辦兩岸公共工程合作研討會，台灣營造公會與中國對外承包工程商會相互簽訂合作備忘錄，台灣營建研究院董事長鄭文隆認為，兩岸公共工程首椿合作案最有可能從廈門到金門的兩岸聯接大橋開始。

台灣民主基金會董事長王金平表示，政府已同意營造工程業者前往中國大陸承攬工程，但台灣工程界迄今還不能到大陸開闢新天地，可說是美中不足之處，有待大陸工程界協助台灣工程業者前往大陸；此外，兩岸營造業者如何在海外合作也是一條可行的途徑，台灣工程界所面臨的困難絕對多於大陸業者，期待台灣營造業要繼續努力。

中國對外承包工程商會會長刁春和表示，兩岸工程業可進行戰略聯盟或成為一個聯合體進行合作，但希望台灣優化合作環境，開放房產建設、公路工程等，也減少對陸資的限制，並完善配套措施，例如簡化入台措施等。海峽兩岸經貿交流協會會長蔣耀平認為，中國大陸工程界經過三個階段，從勞務輸出、設備輸入到資金投入，已經讓大陸工程界在全球承攬能力大增，希望「十二五計劃」與「黃金十年計劃」能讓兩岸營造業產生新的對外競爭能力。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆動起來了！淡水捷運延伸線可望加速開發

動起來了！淡水捷運延伸線可望加速開發

為配合整體開發計畫，輕軌捷運綠山線開發時程也可望加速，當地房仲認為，捷運一旦確定施工，對目前仍在1字頭的房價將有拉抬的效果。

增加住宅供給量，內政部看上淡海新市鎮1300公頃未開發土地，除450公頃列入二期開發計畫外，為加速整體區域開發時程，內政部也不排除採將剩餘土地交由民間同步與二期開發計畫一起開發，以節省經費，但仍有待府院同意。

內政部研議台灣短、中、長期住宅政策，短期以目前已廣為人知的社會住宅，包括合宜住宅、現代住宅等為主，預計2013年可以提供購屋民眾約1萬戶的供給量。

至於，2013~2016年中期計劃則積極尋找現有國有土地、國宅土地，以不區段徵收方式，興建各式住宅，預計最多也有1萬戶的供給。包括林口國宅用地、中和秀峰（近中和南勢角捷運站)、淡海沙崙及三重大同南段、新店中央新村北側、板橋浮洲（國產局）、捷運萬大線中永和交界處灰窯等皆列入考量。

至於，長期計畫則以開發淡海新市鎮二期為主，首先鎖定輕軌捷運青山線8站周邊土地，總面積達450公頃，其中，政府規劃住宅區土地20~30公頃，保留60公頃產業專業區，目前以針對區域內廠商進行意願調查，也規劃引進綠能、雲端、休閒農業等產業。

值得注意的是，為配合整體開發計畫，輕軌捷運綠山線開發時程也可望加速，當地房仲認為，捷運一旦確定施工，對目前仍在1字頭的房價將有拉抬的效果。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆三重創造「水岸城市」二重疏洪道重劃啟動

三重創造「水岸城市」二重疏洪道重劃啟動

「二重疏洪道重劃計畫書」出爐，範圍位二重疏洪道兩側，未來將朝向優質水岸住宅的方向規劃。

新北市政府提出閃耀五星計畫全面打造新北市產業、住宅、生活品質，名列計畫中的「二重疏洪道重劃計畫書」日前已出爐，本重劃區範圍位二重疏洪道兩側，未來將朝向優質水岸住宅的方向規劃。

新北市政府地政局表示，二重疏洪道兩側附近地區原為洪水平原管制區而予以禁建，為紓緩都市發展壓力，提升生活環境品質，配合洪水平原管制解除，加上區內二捷二快(中正機場捷運線、捷運新莊線，台64線新店八里快速道路、新北環河快速道路)經過，交通條件優越，且位於台北市及新莊區之中樞地帶，擁有銜接新北北市門戶與都市中心之重要機能，極具發展潛力，爰辦理本重劃開發案。

二重疏洪道重劃區開發總面積約71.14公頃，開發範圍東側以三重都市計畫區為界，西側以Ⅶ-44-12M計畫道路為界，南以淡水河為鄰，北至穀保家商南側，並以二重疏洪道將本重劃區分隔為東、西兩處。

新北市政府地政局進一步指出，重劃區列為市府曼哈頓旗艦計畫、2011~2013年重大施政計畫及土地開發之閃耀五星之一，開發完成後，將可解決地主長期受禁限建之苦，同時提供完善之道路、溝渠、學校、公園及停車場等公共設施用地，以突破現有公共設施不足，發展落後之窘境，結合二重疏洪道之大都會水岸生態營造計畫，形塑優質休憩新環境，創造生態、生產、生活三生一體的新環境，塑造優質都市意象，打造宜居城市，成為三重新地標。

二重疏洪道兩側附近地區市地重劃計畫書圖自2011年7月19日起至2011年8月18日止於新北市政府、三重區公所及三重地政事務所公告30日，新北市政府地政局表示為使土地所有權人對開發案有更進一步的瞭解，預計於2011年8月10日及8月11日在三重區社教館1樓舉行座談會，說明重劃意旨及計畫要點。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-19

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆都更實施者的無奈 樂揚建設再發聲

都更實施者的無奈 樂揚建設再發聲

樂揚建設表示，從文林苑中可以看到少數人的私慾造成了多數住戶的權益被漠視，導致有家不能建，只能租屋在外，但社會輿論卻迷失在悲情訴求中，公權力無法彰顯，對多數住戶來說，更是一大傷害。

北市士林區文林苑的都市更新案由2009年核准延宕至今，直到現在遲遲未動工拆除，原住戶已有33住戶同意都更，全案僅剩王家2戶未能同意，都更實施者樂揚建設表示，從本案中可以看到少數人的私慾造成了多數住戶的權益被漠視，導致有家不能建，只能租屋在外，但社會輿論卻迷失在悲情訴求中，公權力無法彰顯，對多數住戶來說，更是一大傷害。

樂揚建設指出，都市更新最主要的目的在於改善居住環境及增進公共利益，重建、整建土地；使得住戶結構堅固換新、社區安全更為無虞。但少數人以受害居民之姿指控實施者與政府黑箱作業，以求得自我權益無限放大，企圖在這悲情訴求中成為最大贏家，讓許多實施者也是滿腹委屈，有苦難言，少數者漠視了多數人的權利，使得興建計畫延宕、施工運作停擺，台北市的市容依舊如昔。

此外，未搬遷住戶等人並未因本件文林苑都市更新案而無屋可居，反而其等於新屋建築完成後可分回5戶新成屋，價值約6800多萬元，而王廣樹先生等人提出2億餘元之要求，期間經樂揚建設與其等協商10餘次，皆無法達成合意，而且都市更新實施者樂揚建設必須另對其等提出拆遷及安置補償費將近600萬元，因此，樂揚建設認為，王廣樹等人絕非所謂都市更新之受害人。

而樂揚建設也表示，實施都更中也與住戶私下多次協商，且舉辦公聽會，但社會多同情弱勢，願意傾聽也給予尊重，不過，本案最終結果仍為少數不服從多數，因而影響了大多數人的權益。身為都更實施者，樂揚建設認為，究竟是政府給予實施者的權利太少，還是北市政府的公權力無法彰顯，這都是政府必須去重視、關心的課題。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-19

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