◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆重劃區成交易熱區 宜考量總需求

重劃區成交易熱區 宜考量總需求

重劃區成為房市交易熱區

台灣近年房市以重劃區為交易熱區，但一窩蜂進行土地重劃，不僅成為炒高房價的訴求，也會讓房市供需失調，因此，重劃區土地開發數量應配合建地總需求，且考量環境問題。

台北市地政處長陳錫禎表示，重劃開發案的成功與否不僅在於無償取得多少公共設施用地或節省政府多少費用，重要的是開發完成後是否符合實際需求。台中規劃整體開發區共14單元，總面積約1394公頃，將原後期發展地區的開發限制解除，並規定優先以自辦市地重劃方式辦理；然而因人口成長幅度小，房屋需求有限，建商取得土地容易，根據內政部營建署2011年第1季住宅存量季報表及家戶與平均戶量季報顯示，台中市住宅存量大於需求戶數約7萬戶。

陳錫禎表示，台北市有25處變更保護區為住宅區，總面積約465公頃，規定以自辦重劃方式實施整體規劃與開發，雖已有9項原則檢視劃定為住宅區的原則，但未將實際需求量納入考量，以致都市計劃公告實施後，許多人即投入資金，但受林肯大郡事件影響，保護區變住宅區即使開發完成，仍無法建築的情形。目前台北市保變住地區開發大多無法成案，即使已實施重劃者亦未能完成重劃。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-08

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆台64開通 八里房市漸受關注

台64開通 八里房市漸受關注

八里1字頭房價吸引新北市首購族群遷入。此外，部份大樓訴求山河海景觀與飯店式管理，房價屢創新高，最高行情已見4字頭。

新北市八里位淡水河出海口南側，房市早期皆為區域市場，但受到大台北房價高漲以及台64快速道路通車影響，八里1字頭房價吸引新北市首購族群遷入。此外，部份大樓訴求山河海景觀與飯店式管理，房價屢創新高，最高行情已見4字頭。

住商不動產八里加盟店經理葉榮龍表示，八里地形狹長，缺乏建地，現階段仍在等待台北港特定區的新都市計畫實施，將釋放不少建地，目前當地農地價格已達每坪9萬元水準，開發商皆在等待年底區段徵收後，發回建地才會有較大規模推案。

八里地區依生活圈可劃分為兩大住宅聚落，關渡大橋至聖心女中間為龍米社區，此區段距離北市關渡僅一約橋之隔，較能吸引北市移居客層。3年內新成屋，每坪行情15~18萬元；15年華廈產品，每坪行情13~16萬元。此外，海景型大樓產品，每坪行情則約35~40萬元，同社區若無海景每坪行情約20萬元左右，較知名的社區有春天戀人、天泉、麗池等。

至於，龍米路三段、中山路則為八里舊社區，此區段於台64快速道路通車後，大幅縮短聯外交通時間，平均約20分鐘可達板橋、30分鐘可達北市中心，適合有車的通勤族。

葉榮龍表示，八里舊社區近年買氣平穩，沒有投資客，炒作話題則仍有待台北港特定區開發計畫，因此，房價仍在1字頭水準。新成屋大樓每坪行情17~19萬元，中古華廈則約11.5~13.5萬元。MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-08

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆還在搶 外資在台置產再創新高

還在搶 外資在台置產再創新高

內政部近日公佈全台外國人取得土地及建物統計，6月份外人來台取得81棟建物，上半年累積達到541棟，較去年同期的529棟成長2.2%；同時間外人取得總樓地板面積多達6.94萬平方公尺(約2萬坪)，也高於去年的6.87萬平方公尺。房仲業者指出，從2011年外資購入不動產數目大於移轉數目來看，外資看好陸客效應，進場搶樓的態勢明顯。

根據經濟部商業司統計，截至2011年6月底，外資在台共設立公司3525家，比去年同期的3353家多出172家。此外，金管會資料顯示，到6月底止，境外外國機構投資人、陸資暨境外華僑及外國自然人共累計匯入約1713億美元，較上月底增加約4.6億美元。因此上半年外國人來台取得房屋棟數會持續上升，外資來台設點所帶來的資金流入，應是主因。

美商ERA不動產研究中心經理李恆宇強調，繼5月取得樓地板面積回升至1萬平方公尺後，6月份外資取得地板面積一舉突破3萬平方公尺，是2008年7月以來的最高紀錄，顯示外資多將主力放在商辦或旅館等大面積產品，像億大聯合在今年5月就用32億元買下高雄85大樓金典酒店的74%債權。

李恆宇指出，一般認為外資來台的方式，都是某公司看中台灣的物件後再透過房仲公司進場，事實上外資來台的方式非常靈活，國內就有知名旅遊業者想買進中型旅館，但礙於資金不足，於是與房仲公司合作，邀請大陸房地產開發公司來台參觀特定標的，看看有無合作機會。這種「國內需求，國際下單」的模式反而才是不動產市場的大宗。

李恆宇進一步表示，不僅建物面積取得創下新高，同時間外資也在悄悄進行土地卡位戰，上半年外人取得台灣土地面積來到26.8萬平方公尺(約8.1萬坪)，是自2008年以來同期的最高紀錄，只比去年房地產景氣最高峰時微幅縮減2420坪。

依經濟部投審會的數據，2011年1~6月核准僑外投資件數為1052件，較去年同期增加10.85%，投(增)資金額計22.68億美元，較去年同期增加2.26%。陸資來台投資方面，上半年核准陸資來台投資件數為54件，較上年同期增加54.29%，投(增)資金額計2166.8萬美元。外資應是看好後ECFA時代的商機，準備在台灣擴大生產規模，所以持續買進工業區土地。MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-08

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆高銘頂：陸資會來 但沒那麼快

高銘頂：陸資會來 但沒那麼快

2011年6月外國人在台取得不動產再創新高，顯示外資普遍看好兩岸和平紅利與ECFA、陸客自由行所帶來的商機。而台灣不動產界更關心的則是陸資何時來買房？第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，台灣不動產擁有全球華人世界的傳世價值，陸資絕對有興趣，有想法，但礙於法令與習慣，「不會這麼快來」。

高銘頂指出，華人世界的主要城市，包括北京、上海、新加坡、香港等地，所購置的不動產，不是地上權，就是使用權，唯獨台灣不動產具有「世世代代傳香火，子子孫孫永保佑」的特性。在中國人偏好留下財產傳世的傳統觀念影響下，陸資對於台灣不動產肯定有興趣。

才剛從成都回台的高銘頂表示，事實上，上週他前往內地與陸企業主對談時，就有不少人對於錢進台灣「有興趣、有想法」，然而，受限於台灣法令限制與陸資習慣讓國企先行的投資模式，陸資大舉來台的時機尚未成熟，因此，截至目前為止陸資光明正大進入台灣市場的個案仍寥寥可數。

高銘頂認為，陸企除了對政策上仍有一定擔心外，根據陸資海外開發經驗，一般來說，民間企業多會等待，國營企業先在海外市場站穩腳步，建立初步的信心後，民間企業才會陸續跟進。高銘頂認為，可觀察未來若陸資國營企業在台灣購置整棟大樓作為企業營運總部，建立灘頭堡後，民間企業來台的號角也將同時被吹響，時機上沒那麼，但可以期待。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-08

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★土地買賣專業諮詢★桃園市公所擬獎勵民間於縱貫公路桃園內壢間都市計畫「市十」市場用地興建市場，於辦理重劃時得不列入共同負擔面積之疑義

桃園市公所擬獎勵民間於縱貫公路桃園內壢間都市計畫「市十」市場用地興建市場，於辦理重劃時得不列入共同負擔面積之疑義

內政部77.10.12台內營字第六二四四一八號函

為有效取得公共設施用地，並利於市地重劃之辦理，本案「市十」市場用地，如係於重劃前經主管機關核准獎勵投資辦理有案者，得不再列入共同負擔面積；惟應俟該地區辦理市地重劃完竣後，始得建築使用，以符計畫書之規定。

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★土地買賣專業諮詢★辦理鄉街計畫之擬定及變更案，草案擬定後可否於鄉都市計畫委員會審議前先辦說明會及公開徵求異議，供鄉都市計畫委員會審議參考

辦理鄉街計畫之擬定及變更案，草案擬定後可否於鄉都市計畫委員會審議前先辦說明會及公開徵求異議，供鄉都市計畫委員會審議參考

內政部77.9.12台內營字第六三三二○九號函

查都市計畫法第十九條規定：「主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣（市）（局）政府及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天，．．．由該管政府都市計畫委員會予以參考審議」中所稱之「該管政府」，係指省（市）政府或縣（市）（局）政府而言；有關辦理公開展覽及說明會事宜，同法　貴省施行細則第七條已有補充規定。為避免重複辦理公開展覽及說明會情事，致影響都市計畫實施時效，鄉街計畫之擬定或變更案，草案擬定後之公開展覽及說明會，應請於鄉公所報送該縣政府都市計畫委員會審議前辦理為宜。

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★土地買賣專業諮詢★都市計畫住宅區內不得興建營業用游泳池、網球場

都市計畫住宅區內不得興建營業用游泳池、網球場

內政部70.8.31台內營字第三五一○二號函

都市計畫住宅區內擬興建營業用游泳池、網球場乙案，核與都市計畫法第三十四條之立法旨意不合，應予不准。

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★土地買賣專業諮詢★都市計畫範圍內之建築物違反使用，經通知停止使用，仍未停止使用，依都市計畫法第八十條規定，應依法予以行政強制執行疑義

都市計畫範圍內之建築物違反使用，經通知停止使用，仍未停止使用，依都市計畫法第八十條規定，應依法予以行政強制執行疑義

內政部77.8.26台內營字第六二五六七六號函

查違反都市計畫法第七十九條規定者，應依同法第八十條規定處罰之，都市計畫法第八十條定有明文。所稱依法予以行政強制執行，係指依行政執行法第三條之規定予以執行之謂。又該條後段所定得處有期徒刑、拘役或罰金之處罰，則應移送法院辦理。

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★土地買賣專業諮詢★都市計畫發布實施前之合法工廠，經都市計畫依法劃設為住宅區，在不增加機械設備及動力數量下，擬將合法廠房之第三層原供單身員工宿舍使用變更為供化學分析室、混合製丸、空調機室使用，並擬增加產品項目「中藥丸、散」，是否准予辦理工廠變更登記疑義

都市計畫發布實施前之合法工廠，經都市計畫依法劃設為住宅區，在不增加機械設備及動力數量下，擬將合法廠房之第三層原供單身員工宿舍使用變更為供化學分析室、混合製丸、空調機室使用，並擬增加產品項目「中藥丸、散」，是否准予辦理工廠變更登記疑義

內政部77.8.6台內營字第六一九九四三號函

查都市計畫發布實施後，不合分區使用之工廠，申請工廠變更登記，涉貴省施行細則第廿九條及本部66.11.10台內營字第七五六四二九號函之規定，請貴府依上開規定本於職權逕行核處

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★土地買賣專業諮詢★都市計畫公共設施用地多目標使用方案同時採用立體與平面之多目標使用，且依平面多目標使用之規定，於公園用地內興建地面十六層之文化中心並收取設施使用費是否適法疑義

都市計畫公共設施用地多目標使用方案同時採用立體與平面之多目標使用，且依平面多目標使用之規定，於公園用地內興建地面十六層之文化中心並收取設施使用費是否適法疑義

內政部77.8.4台內營字第六一六七四二號函

所報第四十三號公園用地申請作多目標使用，其核議應依都市計畫公共設施用地多目標使用方案第二條之立法意旨及本部74.8.31台內營字第三四三二九○號函之規定。唯查案內公園係屬鄰里性公園，其周圍均為住宅區，依事業計畫書所敘，於公園用地地面興建十六層文化中心，地下興建一萬二千平方公尺之商場，顯係屬高密度使用，與鄰里性公園之規劃目標不符。

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★土地買賣專業諮詢★都市計畫原「官公署」用地，是否有違法令規定疑義

都市計畫原「官公署」用地，是否有違法令規定疑義

內政部77.8.3台內營字第六一八八八八號函

關於板橋都市計畫原「官公署」用地，核發許可作為台北縣政府及該府警察局職員宿舍使用，是否有違法令規定乙案，涉及當時都市計畫實施及法令之適用，仍請貴府自行查明當時之有關規定，逕予核處。

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★土地買賣專業諮詢★都市計畫法第四十九條「加成補償」執行疑義

都市計畫法第四十九條「加成補償」執行疑義 

內政部77.8.2台內地字第六二一○五四號函

按七十七年七月十五日修正公布之都市計畫法第四十九條規定：「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。．．．前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評議之。」其所稱「加成補償」，根據立法院審議該法案之詢答意旨，係指地價以外之補償，非屬地價範圍，不必徵收土地增值稅。又本（七十七）年期公告土地現值業經於都市計畫法修正公布前評議完竣，為執行上開第四十九條需要，應請貴府轉知各縣（市）政府補行召開地價評議委員會評議保留地加成補償標準。

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★土地買賣專業諮詢★徵收土地供作孔廟用地，可否出具無妨礙都市計畫証明

徵收土地供作孔廟用地，可否出具無妨礙都市計畫証明 

內政部77.7.29台內營字第六一六七八二號

查都市計畫範圍內得予徵收之土地，除依法辦理舊市區更新者外，應僅限於依都市計畫法劃定之公共設施保留地，分別都市計畫法第六十八條及第四十八條所明定。準此，本案孔廟管理委員會擬徵收大龍段壹小段636、638、639地號等三筆土地供供作孔廟用地，核與上開規定不符，不得視為無妨礙都市計畫。惟如前開土地確適以徵收方式取得，應請先行依法變更都市計畫為「社教機構用地」後，再准徵收，以資適法。

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★土地買賣專業諮詢★可否通函各縣市政府暫緩辦理徵收公共設施保留地，俟都市計畫法修正通過後再行辦理

可否通函各縣市政府暫緩辦理徵收公共設施保留地，俟都市計畫法修正通過後再行辦理

內政部77.7.25台內營字第六一三四○七號函

查都市計畫法部分條文修正案業奉總統本（七十七）年七月十五日明令公布。各縣市政府辦理中之公共設施保留地取得工作，請督促確實遵照行政院核定之「加速都市計畫公共設施保留地得及財務計畫」積極辦理。

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★重劃土地買賣諮詢★都市計畫主要計畫發布後逾廿五年，或都市計畫主要計畫發布後逾二年，主管機關尚未依都市計畫法第十七條第一項之規定完成細部計畫，其後欲在該地區建築，究否應依建築法第廿五條之規定申請建築執照後始得建築疑義

都市計畫主要計畫發布後逾廿五年，或都市計畫主要計畫發布後逾二年，主管機關尚未依都市計畫法第十七條第一項之規定完成細部計畫，其後欲在該地區建築，究否應依建築法第廿五條之規定申請建築執照後始得建築疑義

內政部77.7.12台內營字第六○七九九四號函

按都市計畫法第五條立法意旨，在規定都市計畫之規劃年期，同法第十五條第二項在規定主要計畫之實施進度，為都市計畫主管機關辦理都市計畫規劃，推動都市建設之準據，與都市計畫之效力無涉。凡實施都市計畫地區即為建築法適用地區，建築法第三條第一項著有規定，本案申請建築，自仍應依建築法及其有關規定辦理。

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★重劃土地買賣諮詢★軍事作戰工事是否屬公用事業設施而准其設置於都市計畫農業區

軍事作戰工事是否屬公用事業設施而准其設置於都市計畫農業區 

內政部77.7.21台內營字第六一七九三○號函

本案陸軍總司令部擬於都市計畫農業區設置軍事作戰工事，涉及都市計畫法貴省施行細則第廿七條之規定，應請貴府本於職權，逕行核處。惟如該土地確屬國防軍事作戰工事所需，得依都市計畫法第廿七條第一項第三款之規定辦理個案變更。

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★重劃土地買賣諮詢★細部計畫書之事業或財務計畫中規定以市地重劃方式開發者，擬俟市地重劃完成後，再行核發建築執照疑義

細部計畫書之事業或財務計畫中規定以市地重劃方式開發者，擬俟市地重劃完成後，再行核發建築執照疑義

內政部77.7.21台內營字第六一二三七六號函

細部計畫書之事業或財務計畫中規定以市地重劃開發者，有關該地區建築執照之核發事項，仍請依本部77.5.31台(77)內營字第五九八九四六號函示規定辦理；惟為加速公共設施保留地之取得以確保都市健全發展，應請該管地方政府迅速依細部計畫書之規定，辦理該地區之市地重劃，如有窒礙難行者，應於該地區辦理都市計畫通盤檢討時，視實際情形予以檢討修正。

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★重劃土地買賣諮詢★都市計畫農業區設置垃圾焚化爐，是否可認定該焚化爐為公用事業設施

都市計畫農業區設置垃圾焚化爐，是否可認定該焚化爐為公用事業設施 

內政部77.7.15台內營字第六一五八二三號函

本案高雄縣政府擬於都市計畫農業區設置垃圾焚化爐，涉及都市計畫法貴省施行細則第廿七條之規定，應請貴府本於職權，逕行核處。惟為應地方垃圾焚化爐設置之需要，在不妨礙該農業區之農事經營、鄰近環境衛生及該地區都市計畫之整體發展下，得依都市計畫法第廿七條第一項第四款之規定辦理個案變更。

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★重劃土地買賣諮詢★第一期公共設施保留地取得方案之都市計畫列有附帶條件應以市地重劃辦理者，如因特殊原因無法辦理市地重劃以致重劃範圍內之公共設施保留地無法取得，是否徵收疑義

第一期公共設施保留地取得方案之都市計畫列有附帶條件應以市地重劃辦理者，如因特殊原因無法辦理市地重劃以致重劃範圍內之公共設施保留地無法取得，是否徵收疑義

內政部77.7.9台內營字第六一一七八五號函

查都市計畫細部計畫說明書內規定「應以市地重劃方式開發，並於市地重劃完成後，始准核發建築執照」，如執行確屬窒礙難行者，前經本部73.2.9台內密洋字第三○四○號函規定，應於該地區辦理都市計畫通盤檢討時，視實際情形酌予檢討修正。本案既因特殊原因無法辦理市地重劃，自可視實際情形檢討修正後，其公共設施保留地再依都市計畫法第四十八條規定之可行方式取得。

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