◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房產實價登記 內政部扮推手

房產實價登記 內政部扮推手

房地產交易價格登錄方式

為配合立法院內政委員會決議，內政部提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，不動產改採「實價登錄」，即將送行政院審查。

如果政院接受內政部版本，這將是房地產資訊透明化的重大改革，政府可以建立房地產交易價格的資料庫，打破業者哄抬的假資訊，保護消費者權益。

由於平均地權條例草案與先前已送立院審查的行政院版「不動產經紀業管理條例」修正案24條之1「去識別化」、「區段化」登錄的方式不同，有所衝突，所以內政部在「平均地權條例」及「地政士法」修正案中特別說明，後續等立法院同時審查上述3個法案時，將把「不動產經紀業管理條例」的相關條文內容修改為「實價登錄」，讓3法的法律條文一致。

大台北等特定地區房地產飆漲的部分原因來自業者以不實價格哄抬，讓消費者吃大虧，因此學者、民間團體要求資訊應透明化，立委陳節如賴士葆、吳育昇提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，採「實價登錄」，立法院內政委員會4月初審時，內政部長江宜樺在立委的追問下，正面回應表示「與內政部精神一致」。

當時內政委員會即做成決議，內政部、行政院要參考立法院的決議，提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，在本會期結束之前送立法院審查。

現行「平均地權條例」第47條，及「地政士法」規定，土地及建築物的所有權移轉時，要申報土地及房屋的「移轉現值」，亦即以「公告現值」及「房屋評定現值」登記。 內政部地政司在5月分邀集地政士公會、鑑價師公會及相關機關團體開會，提出甲案「實價登錄」及乙案「去識別化、區段化登錄」2個版本，結果大多數的業者都贊成甲案。地政司考慮到這和「不動產經紀業管理條例」的「區段化、去識別化」登錄不同，於是把開會紀錄及2案併呈，送請江宜樺決定。

最後，江宜樺只選擇甲案，「以實際買賣的成交價格，詳細的地號或門牌號碼登錄」，送給行政院審查。唯立法院本會期將在今（14）日結束，所以這2個修正案勢必等下個會期才能送到立法院審查。

內政部表示，房地產資訊不應該被業者操縱，例如，奢侈稅6月1日上路，房仲業及建商都說，房地產已經回穩，奢侈稅對房地產影響有限，暗示消費者要趕快去買，此言是否為真？等上述法律修正案獲得立法院三讀通過，房地產的所有權移轉時，要做實價登錄，政府可以掌握正確的交易價格資訊，將可駁斥市場不實傳言。

工商時報 記者王信人／台北報導 2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆大地主台鐵 都更還有一籮筐

大地主台鐵 都更還有一籮筐

台鐵局標售板橋店面住宅，在冷清房市中意外造成搶標。台鐵局表示，北部還有四件公辦都更案進行中，土地公告現值接近百億元。另外，北市精華區的捷運雙連站、八德路，也有兩件民辦都更案，完成後台鐵都可分配店面住宅標售。

圖／聯合晚報

台鐵局是交通部所屬各機關中的「大地主」，全台土地面積包括車站、鐵路路線、機廠和辦公用地…等，土地就多達5283公頃。其中可以直接開發的建地，就有183公頃。

台鐵局副局長張應輝表示，台鐵擁有的「素地」參加都更分回建物後，只能出租或出售。但公有建物出租效益低，租金太低不符折舊、管理成本，訂太高又租不出去；因此經過國有財產局同意後，板橋首宗公辦都更案的店面和住宅，決定公開標售。

台鐵局企畫處長高明鋆說，台鐵目前在北部還有四件公辦都更案，分別是基隆火車站、宜蘭蘭城之星、南港調車廠和新竹後火車站。南部的高雄港舊臨港線土地、中部的雲林等地，也有公辦都更案由地方政府陸續公告招商。這幾處公辦都更案，開發項目包含商辦、住宅、旅館、購物中心、客運轉運中心…等。

至於台北市區的精華地段，目前有兩件民間自辦的都更案，台鐵擁有部分土地，開發項目都是店面、住宅。兩處民辦都更案地點，分別位在捷運雙連站、八德路二段，未來開發完成後，台鐵分回的店面、住宅，都可以辦理公開標售。

張應輝強調，政府為了避免民間養地、炒作房價，目前對公有土地盡量只租不賣，建物則沒有限制。台鐵局參與的都更案，原則上大面積的都更案，多數以設地上權50年的方式，只標售地上權，台鐵分布全台的183公頃建地，「不會全部賣」，藉著部分出售、部分長期收益，希望能降低台鐵累積高達上千億元負債。

聯合晚報╱記者謝蕙蓮╱台北報導2011/06/14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆1200億預售量登場，建商重振旗鼓

1200億預售量登場，建商重振旗鼓

7月底正式進入農曆的所謂「鬼月」，在6月正式進入奢侈稅後，房市見奢侈稅利空已逐漸淡化，於是建商與房屋代銷業者紛紛重新調整步伐，於是在鬼月前的6、7月2個月內，房市再度整軍出擊，爆出近1,200億元的量體。

住展雜誌整理出2011年7月底鬼月前的市場推案狀況，即鬼月前的2個月期間，總推案量為1,160億元，較去年鬼月前2個月的1,574億元推案量減少了26％。雖然2011年有許多建案是520檔應推未推或延後推案者，但2個月內將推出1,160億元的量體，較去年鬼月前的2個月，推案量並未出現明顯減量的現象，顯示建商在經過奢侈稅3個月的沉澱後，已重振旗鼓起來。

2011年將在鬼月前推案的指標個案，超過10億元以上的指標個案有30個，總推案量為892億元，以892億元加乘3成(10億元以下的推案總數)，得到1,160億元的總推案量。

統計亦顯示，台北市的指標建案有8個，總案量202億元，新北市的指標建案有14個，總案量達466億元，桃園地區與新竹地區則各有4個，其中新竹地區再度放量出來，案量有157億元之多。

大台北區房市中，指標建案包括北市大安區的「泰然璞真」、中山區吉林路上的「尊勝白金苑」、北市南港區的「首善」，及新北市新莊副都心的2個百億超級重案，新潤建設的「新潤都峰苑」及遠雄建設的遠雄U PARK第二期建案「遠雄中央公園」，都已續勢待發。

MyGoNews方暮晨/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆捷運府中站住宅標破53萬元天價

捷運府中站住宅標破53萬元天價

台鐵標售府中站「昇陽府中棧」住宅及店面，共吸引272封標單，所有標的全數脫標，其中店面最高成交價為每坪159.03萬，住宅部份也出現每坪53.08萬的天價。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，府中棧個案為目前區域內知名標的，由於奢侈稅2年移轉限制，推估投標者應多為自用或是長期投資規劃，顯見一般購屋人對於北台房市前景仍大為看好。

位於縣民大道與館前西路口的「昇陽府中棧」，原先是台鐵宿舍，後來成為新北市官方第一個都市更新案，除鄰近捷運府中站外，近南雅夜市和後站商圈，生活機能也不錯，地上15樓地下一樓，坪數為25~40坪，公設比約26%，在2007年推案時售價即達每坪35萬，若從2007年持有至今，已翻漲47.4%。

住商不動產板橋海山加盟店店長王建雄指出，以目前周邊住宅約在28-40萬/坪的水準，這次標售價格相對高於市場價格，雖說昇陽府中棧在區域也有45-50萬/坪，但價格還是相當驚人，也讓未來府中站周邊的新成屋站穩50萬大關。而店面部份，以週邊租金行情換算，投資報酬率僅2%上下。

以目前板橋各站表現來看，過去相對弱勢的府中站今日表現亮眼，也讓府中周邊新成屋價格站上50萬大關，徐佳馨指出，在後奢侈稅時代，購屋人對於捷運沿線住宅深具信心，願意長線持有，也讓區域房價更形抗跌。

板橋各站周邊住宅房價                                               單價：萬/坪

站名	公寓	中古大樓	新成屋	知名新案
江子翠站	28-32	45-50	50-55	國家文化館、家麒文化
新埔站	28-33	38-45	50-55	新巨蛋
板橋站	28-32	38-40	50-55	雙子星
府中站	28-32	36-40	45-50	昇陽府中棧
亞東醫院站	20-23	27-32	36-40	遠揚加州

           資料來源：住商不動產企劃研究室

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆不怕奢侈稅，房市搶標熱度再現高潮

不怕奢侈稅，房市搶標熱度再現高潮

台鐵局標售39戶「府中棧」社區的店面及高樓層住宅，結果開標現場爆滿，共吸引272封投標單，其中以第3筆的店面產品最為搶手，共有57組人馬搶標，每坪標脫價格達159萬元，此次39筆標號全數標脫，高樓層住宅普遍以每坪43~48萬元標脫，但也有3戶單坪成交超過50萬元。總計14日的標售總銷售金額就達6.9億元。

台鐵局此次標售的「府中棧」社區，店面產品相當搶手，得標單價每坪普遍在120萬元左右，最高的一戶角間店面，每坪成交價格約159萬元，現場代標人員指稱，該買方係想標售自用，並非收租使用，故出價相對積極。

至於12~15樓的高樓層的住宅產品，信義房屋板橋府中店店長謝福樟指出，標售前就有很多買方詢問，以台鐵局的底價來看，價格不僅合理，還略低市場行情一些，加上一次有34戶住宅釋出，可選擇性多，機會難得，因而對於自住客相當具有吸引力，結果全數順利標脫，住宅產品單價多落在43~48萬元，符合市場行情。

板南線聯結北市及新北市行政金融中心，運量在台北各捷運線中居冠，因此也吸引最多的購屋人潮。根據信義房屋網路事業部統計，往往板南線進入新北市的前幾站，包含捷運江子翠、新埔站等，都是購屋者搜尋的重點區域。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，近幾年新北市房價大幅上揚，捷運江子翠、新埔站週邊的新大樓，單價站上50萬元。板橋站坐落的新板特區已成豪宅聚落，新成屋動輒60萬以上。在比價效應之下，府中以及亞東醫院站行情也水漲船高，像是亞東醫院站週邊的新建案，單價已達40萬以上。

府中站位置原本是板橋火車站，週邊是早期的商業聚落，建物屋齡普遍在30年左右，不過因為都更不易，新大樓釋出有限，行情每坪有40萬元的水準；至於中古大樓，每坪單價大約在30-35萬上下，近捷運站的公寓，亦有25-28萬以上的行情。

謝福樟表示，奢侈稅後房價趨於平穩，但自住需求還是積極尋找標的，板橋捷運站旁兩房1千萬或是3房2千萬的新大樓，對於負擔能力還不錯的首購及換屋族，具有相當的吸引力，而產品的稀有性也將吸引長期置產者的興趣。此次標售中，除了店面產品搶手外，還有資產管理公司以略高底價的策略，每筆住宅個案都投標，結果反而順利標得4筆。

網路搜屋前20強站區之板南線站點

排名	捷運站
1	板南線江子翠站
4	板南線新埔站
5	板南線海山站
16	板南線亞東醫院站
17	板南線府中站
20	板南線永春站

資料來源：信義房屋網路事業部

MyGoNew廖賢龍/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆搶購！板橋標案熱到爆 購屋信心轉強

搶購！板橋標案熱到爆 購屋信心轉強

台鐵局公開標售「昇陽府中棧」店面5戶，住宅34戶，是全國首宗公辦都更案權利變換分回店面與住宅的個案，也是台鐵第一次標售新成屋，經開標結果，共吸引272封標單，39戶全數標脫，其中最貴的「店王」是位於三角窗的第3標，以每坪單價約163萬元標出，而住宅則有1戶高樓層標出約每坪55萬元，現場驚呼連連。

這塊基地原為台鐵宿舍區，經新北市政府規劃為公辦都更案，徵求民間業者為都更實施者，由昇陽建設得標承建，於2008年8月興建完成，為地上15層，地下1層，總戶數131戶複合式大樓，經權利變換後，台鐵共分回5戶店面，12~15樓住宅共34戶，店面坪數在21~40坪之間，底標單價為81~83萬元不等；至於住宅部分，坪數在24~43坪之間，底標單價為41~47萬元不等，樓層愈高，因有景觀優勢，則其單價愈高。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，這塊基地位於縣民大道與館前西路口，鄰近捷運板南線府中站1號出口，步行5分鐘內即可到達，且因有一小段距離，不會受到捷運噪音的干擾，卻能享受便捷的大眾運輸系統，基地條件相當好。而開標結果，共吸引272封標單搶標，其中最受矚目的第3標是位於三角窗的店面，共有56組人馬搶標，最後以總金額4623萬元標出，換算單價約為每坪163萬元，溢價率96.9%。

黃增福指出，「昇陽府中棧」鄰近舊板橋後站商圈及南雅夜市，生活機能強，而「昇揚府中棧」也獲頒綠建築標章，是符合生態、節能、減廢、健康的建築，一直是當地民眾指名度高的大樓，這次台鐵公開標售前開放看屋，也吸引大批人潮前往，人氣紅不讓，對照開標現場觀看開標的人潮擠爆整個會場，顯見在奢侈稅效應逐漸鈍化的狀況下，民眾購屋需求再度湧現，購屋信心轉強且勇於進場，出價也轉趨積極。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆搶店面！台鐵標案57組競標，159萬標脫

搶店面！台鐵標案57組競標，159萬標脫

交通部台鐵局標售捷運板南線府中站附近的「昇陽府中棧」店面及住宅，總計店面5戶，住宅34戶；住宅底價每坪40~47.6萬，店面底價每坪81.4~83.5萬。台鐵局樹林投標現場擠滿人潮，39戶總計272人投標，標脫率100%；其中住宅每坪成交43~53萬；店面每坪成交112萬~159萬；值得注意的是，三角窗店面競爭最激烈，出現57封標單搶標；其中1戶12樓出現17封標單搶標，台鐵共進帳6億9062萬元。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，台鐵局住宅標案結果，顯示市場熱度不因奢侈稅而減緩，但價格並沒有創新高的跡象。另外，投標者的類型以長期置產客、收租型為大宗，自住客不多，短期投資客幾乎不見蹤影。

台灣房屋研究部經理洪暉恒表示，這次標售現象店面比住宅還熱，其中三角窗店面，坪數28.4坪（外加一個車位），底價2347.6萬，扣除1個車位100萬，每坪底價79.12萬；結果出現57人搶標，最後由鍾姓民眾以4623萬得標，換算每坪單價159.26萬，較市場行情約120~130萬偏高，該店面月租約可以租到6~8萬，換算投報率約1.5%~2%；住宅得標最高每坪53.05萬元，由甫泰纖維公司取得

洪暉恒表示住宅門牌本號(185號)~185-6號面縣民大道、185-7~185-9號面後面靜巷，其中185、185-6、185-7為角間雙面採光較受投標人青睞，另外，185-7~185-9號因為棟距過窄，且對面大樓頂樓架設基地台，讓不少自住族怯步。

昇陽府中棧總樓層15層，總戶數131戶，還算單純，這個標案基地為台鐵的老舊宿舍，占地約4百坪，由於當初整合時台鐵土地占92%，因此大概花2年整合，2年興建完工，不含台鐵分回的39戶，大部分都已經銷售一空。

洪暉恒表示，現場出現一個有趣的現象，華南金資產管理股分有限公司認為台鐵局開價偏低，39標全部參與投標，光押標金就得花5845.7萬，而且華南金資產以每封標單總價加1~2萬，最後拿下4戶住宅。

台灣房屋板橋站前店店東陳基鐿表示，昇陽府中棧距捷運站僅40公尺，步行約1~2分鐘，市場成交行情約每坪45萬~50萬，周邊新案「浩市達」，每坪成交約45萬上下。昇陽府中棧是專門蓋豪宅的昇陽建設團隊興建，建築品質具票房保證，不過，該案沒有提供天然瓦斯管線，僅能使用電磁爐，和頂樓統一提供曬衣服場是該案缺點。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆南市府積極招商 再核准24件購地案

南市府積極招商 再核准24件購地案

台南市政府經濟發展局核准24件(樹谷園區1件、永康科技工業區12件及柳營科技工業區11件)土地申購案，另外尚有22件(永康科技工業區2件及柳營科技工業區20件)待審查案件，俟廠商提送申請書件後排入審查小組會議審查。

台南市政府經濟發展局召開「台南市政府產業園區土地或建築物租售審查小組第四次會議」，會中核准24件(樹谷園區1件、永康科技工業區12件及柳營科技工業區11件)土地申購案，另外尚有22件(永康科技工業區2件及柳營科技工業區20件)待審查案件，俟廠商提送申請書件後排入審查小組會議審查。

樹谷園區內道路及公共工程皆已完工，包含服務中心（國際會議廳、社團會館、商務金融中心）、污水廠、生活科學館、污水處理廠、配水池、風之谷及樹之谷。永康科技工業區100年預估完成景觀工程、道路工程及永康科技工業區管理中心；另柳營科技工業區2011年預估完成道路及管線工程、南側檔土暨滯洪池整地工程，以提供入區廠商公園化的優質投資環境。

台南市政府經濟發展局局長葉惠青表示，樹谷園區迄今核准廠商核准進駐廠商計14家，出售面積逾99.64公頃，土地出售率約64.96%；永康科技工業區迄今核准進駐廠商101家，面積71.73公頃，土地出售率89.27%，待審中2家，總計103家，面積合計72.41公頃，土地出售率90.12%；另柳營科技工業區一期開發區截至目前入區廠商共計30家(含環保園區及待審中5家)，申購面積83.82公頃，土地出售率100%；第二期開發區截至目前入區廠商共計36家(含待審中15家)，申購面積約52.36公頃，土地出售率75.60%。

縣市合併後已審查核准土地申購案加計待審案合計74件(核准52件，加待審查案22件)，預計可吸引約665億元的投資額，創造超過405億元年產值及提供9,170個就業機會。經濟發展局未來更將積極辦理招商並建構優質的投資環境，也歡迎有意願投資大台南地區的廠商加入行動，為大台南的經濟繁榮打拼。有意入區的廠商可洽台南市政府經濟發展局工業區開發科，聯絡電話06-6351658。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房市低點進場 置產美國時機佳

房市低點進場 置產美國時機佳

房仲業者表示，美國目前房價是2008年以來的最低點，對有留學或外派需求的人來說，現在是進場美國房市的絕佳時機，但若是想投資收租，則必須再三考慮美國驚人的空屋率。

奢侈稅6月上路後，國內游資也開始另尋標的，台灣移民首選的美國就受惠於這波資金出走潮，房仲業者表示，美國目前房價是2008年以來的最低點，對有留學或外派需求的人來說，現在是進場美國房市的絕佳時機，但若是想投資收租，則必須再三考慮美國驚人的空屋率。

美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出，過去打來詢問如何到美國置產的電話，每月不過一、兩通，但現在每隔幾天就有民眾打電話到總部詢問相關事宜。他強調，美國目前房價是2008年以來的最低點，而且根據5月底公布的標準普爾CSI房價指數，美國房價還會繼續下跌，套句流行語，美國房價已經「仆街」，對有留學或外派需求的人來說，現在是進場美國房市的絕佳時機。

舉例來說，現在只要美金35萬(約台幣1015萬)，就可以在華人聚集的洛杉磯聖蓋博市中心(San Gabriel)，買到3房2.5衛的獨棟房屋(建物70坪、土地35坪)，但相同的房子在2007年高點時至少要價50萬美金(約台幣1450萬)。想在有小台北之稱的紐約市法拉盛買2房1衛的大套房，現在也只要美金32.5萬(約台幣950萬)。

他建議手邊有現金且有自住需求的民眾不妨逢低進場，因為此時可以撿到難得的好物件，但若是想投資收租，必須再三考慮美國驚人的空屋率。

李恆宇說，包括投資客在內，很多民眾的想法是趁美國房市低點時進場，然後當包租公或包租婆，但他強調台灣因為地狹人稠，很難想像有地區是空屋多於居民，不過美國面積太大，即使像洛杉磯西木區(Westwood)這種精華地段，都還有一整條街的店面招租的狀況。如果拿台灣的狀況來想像美國的房地產市場，資金極可能慘遭套牢。

此外，不管是自住或投資，都要小心美國「買屋容易賣屋難」。外國人在美國賣屋要繳的稅目多如牛毛，不只要繳聯邦稅(Foreign Investment in Real Property Tax Act)，如果有獲利，獲利部分還要再繳州所得稅，萬一賣不掉，每年要依市價繳納地產稅(property tax)，連美國人自己都建議賣屋時應找律師代為處理。台灣民眾若是想短期進出，恐怕價差連稅金都不夠付。MyGoNews林承志/台北報導2011-06-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆監察院盯上農村自辦重劃改建地

監察院盯上農村自辦重劃改建地

農地變建地成為監察院關注焦點

新竹縣市及台中市的自辦農村土地重劃數量居全國前三名，但這類重劃區多數為都市住宅需求及吸引外來人口進入居住，並非為改善農村社區生活環境及提高農民生活品質為目的，監察院認為內政部處理這類案件的法令規範及審議方面並不完備，因此提出糾正。

依據各縣市提供資料顯示，自2003年8月26日迄2011年2月28日止，桃園縣、苗栗縣、新竹市、新竹縣、南投縣、台中市及嘉義縣政府共計核准68 件自辦農村社區土地重劃案成立籌備會，其中新竹縣、台中市及新竹市的案件數分別為31、18、10 件，分居前3。

內政部指出，自辦農村社區土地重劃區大多位於都市地區的邊緣、特定專用區(如科學園區)周邊、高速公路交流道附近及高鐵站周邊等交通便利區位，重劃後的建地因區位便利性，生活機能好，較能吸引有住屋需求者購置房產，有利於將來抵費地的處分，可獲得較高價格等語。

監察院認為，內政部對於可辦理農村社區土地重劃的農村社區，其法令規範未臻周妥完備，致申請人僅須以數棟公寓或集合住宅，即可符合辦理重劃條件，對於改善既有農村社區生活環境的整體效益不彰，亦造成部分自辦農村社區土地重劃案，藉土地重劃之名，實際卻以獲取開發利益為目的；又自辦農村社區土地重劃範圍有被任意擴大之情事，該部明知已造成大片農業用地遭變更為建築用地的問題，卻猶未研定具體審核標準；此外自辦農村社區土地重劃，儼然為變相住宅社區開發方式，形成農村都市化，並嚴重侵蝕優良農業用地。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-14

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