★土地買賣諮詢★{商用不動產}商用不動產 連兩年千億搶進

商用不動產 連兩年千億搶進

房仲業者統計，2010年全台商用不動產大型交易金額累計約新台幣1050億元，已連續 2年逾千億元規模。買家少了壽險業者，多了科技與傳統產業者，成為市場新的生力軍。
全球資產管理公司主任王維宏表示，年底房地產市場交易旺季，加上商用不動產市場具備兩岸經濟協議(ECFA)題材，中長期看好，機構投資人趕在年底前補充不動產持有部位，刺激單月交易量明顯放大。
根據統計，2010年12月全台大型商用不動產 (含土地)的交易金額約379億元，交易量月增80%；全年交易量約2550億元，扣除土地交易約1500億元，商用不動產交易金額約為1050億元。
若從買方背景來看，王維宏指出，2009年市場有60%以上的成交量來自壽險公司，2010年明顯下滑至23%，新竄起的是科技或傳統產業公司的自用需求，也占23%，幾乎和壽險公司等量；建設公司也占市場交易的20%，投資公司名義買入比例占9%。
王維宏說，去年商用不動產市場出現許多自用買方或獨立投資人，例如威剛科技買下統一國際大樓 2個樓層、皇家季節酒店買下和成大樓、新聯國際開發取得統一大飯店，以及鐘錶商亨得利標得忠孝東路安泰銀行店面等，顯示2010年商用不動產的需求趨於多元。
由於報酬率急速下滑，壽險業出手相對保守，內科廠辦交易也減少；外資購買約占市場規模的10%，與過去幾年占20%到40%相比，呈現外冷內熱局面。
展望2011年，王維宏認為，整體來說，2010年商用不動產是「投資與自用」同樣旺盛的一年，而2011年基本面仍有利商用不動產發展。
此外，陸客每日來台人數，2011年起將由3000人上調至4000人，上半年開始試點試行，開放陸客自由行(每日上限500人)，對觀光零售主題的商用不動產具有加溫效果。中央社記者韋樞台北2011-01-11日

★土地買賣諮詢★{豪宅稅}北市豪宅課稅 大安區最多

北市豪宅課稅 大安區最多

台北市政府將課徵豪宅稅，北市財政局長邱大展今天表示，若通過審議，台北市預計有389棟豪宅房屋稅將調漲；其中以大安區豪宅數最多，達61處。

邱大展表示，明天將召開「房屋標準單價評議委員會」，針對課徵豪宅稅法源基礎進行討論。

若會中通過，台北市預計有389棟豪宅、1萬168戶課徵房屋稅額度將調漲。其中坪數最小的個案，房屋稅由現行的新台幣8萬元調漲到26萬元；坪數最大的個案，房屋稅由19萬元調漲到57萬元。

為避免透露具體個案違反稅捐稽核法，邱大展未說明個案。至於各行政區調漲房屋稅的豪宅分布情形，他解釋，由於一個社區可能有好幾處豪宅，因此以「處」為單位。

其中以大安區豪宅數最多，達61處，其次依序是信義區52處、士林區36處、中正區33處、中山區25處、內湖區16處、北投區11處。

邱大展說，調整房屋稅屬地方權責，課徵豪宅稅屬短期措施；長期將就房地產相關稅制通盤檢討，今年編列預算邀請學者專家參考國外做法，包括房屋稅合理化進行研究，以落實縮短社會貧富差距。

北市財政局表示，針對「高級住宅合理加價課徵房屋稅」法源依據的「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第15點，將於明天會中討論。

原則上同時符合地段佳、保全嚴密、RC（鋼骨結構）等級住宅大樓、有車位等8項標準，就會被認定為豪宅。在通過法源依據後，北市府預計今年7月開徵豪宅稅，屆時可能是全國第一個開徵豪宅稅的地方政府。

中央社2011-01-11日

★土地買賣諮詢★{土地資產}新北市資產上兆 土地多

新北市資產上兆 土地多

新北市政府財政局今天提出財務報告，連同土地及現金，新北市資產總值達新台幣1兆7200多億元，負債為1503億餘元。
根據財政局報告，截至民國99年底，市庫僅剩餘1億餘元；但接收自原鄉鎮市庫共124億多元，連同基金約25億餘元，現金資產共約151億餘元；連同原縣府及鄉鎮市歲入應收保留款及土地，資產總值達1兆7200多億元。
負債部分，除長短期債務共864多億元外，還包括勞健保欠款、優惠存款欠款及歲出應付保留款，負債總額為1503億餘元；其中，市府接收原鄉鎮市的資產雖多，但負債也高達百餘億元。
從資產負債情形來看，經清查，新北市市有土地共8萬9242筆，面積共6707公頃，依公告現值計算，土地總值達1兆5884億餘元。
新北市長朱立倫聽取報告後表示，不論現在負債是多少，將來資產一定要增加，讓資產大於負債，才是健全的政府。他說，過去擔任桃園縣長，第1天就明確掌握縣府財政狀況，直到交棒時也是清楚移交。
朱立倫說，新北市擁有1兆7200多億元資產，未來要妥善研究如何運用或開發，唯有努力活化及好好利用這些公有資產，才能創造更高價值，建設新北市。中央社記者王鴻國新北市2011-01-11日電

★土地買賣諮詢★{最新消息}房貸擔保太超過 消基會提訴訟

房貸擔保太超過 消基會提訴訟

消基會今天質疑6家銀行擴充房貸授信契約的擔保範圍，違反消費者權益，因此到台北地方法院對銀行提起不作為訴訟，訴請法院禁止銀行的違法行為。
消費者文教基金會今首度提出消費者保護法實施以來第1起「不作為訴訟」，並到台北地方法院召開「房貸擔保範圍太超過，主管機關還在狀況外？消基會對銀行業提起不作為訴訟」記者會。
消基會董事長蘇錦霞說，銀行與消費者簽訂的房貸授信契約，約定消費者的擔保範圍為「概括所有債務型」，消費者除要償還本金、利息、違約金外，還要還票據、墊款、信用卡債務，對消費者不合理。
蘇錦霞舉例，消基會最近接到申訴案件，有消費者在某家銀行借房貸新台幣600萬元，之後把房子賣出清償600萬元後，銀行還要消費者償還其他債務，如信用貸款50萬元、卡債10萬元等，才能交付消費者清償證明。
消基會根據民法第861條普通抵押權範圍，點名有6家銀行不符合規定，包括國泰世華銀行、京城銀行、渣打銀行、華泰銀行、大台北銀行與台灣中小企業銀行，損害消費者權益。
消基會董事謝天仁表示，「魔鬼藏在授信契約裡」，銀行把消費者所有債務，通通納入抵押權擔保範圍，傷害消費者權益；因此消基會藉由提起不作為訴訟，要求銀行業儘速修改定型化契約。
義務律師吳磺慶建議，消費者避免向同1家銀行辦理金融業務，如此可避開銀行業者在設定擔保範圍時，將消費者任何債務一網打盡。中央社記者唐筱恬台北2011-01-11日電

★土地買賣諮詢★{土地變更}東北角土地變更 居民批為財團

東北角土地變更 居民批為財團

台灣東北角協合聯盟今天表示，內政部提出「變更東北角海岸風景特定區計畫」，當地居民遭限建30年，4塊財團土地卻能變更，通盤檢討計畫只幫助財團。
台灣東北角協合聯盟發言人吳春蓉、民主進步黨籍立委田秋堇、新北市議員顏世雄等人，上午在立法院召開記者會。
吳春蓉表示，內政部提出「變更東北角海岸風景特定區計畫──第三次通盤檢討」，貢寮區境內只有4大塊財團的土地通過變更，居民申請變更使用的土地，只有停車場通過，計畫像是為特定幾個財團量身訂做。
吳春蓉說，因為當地遭限建30年，土地徵收價格每平方公尺只有不到新台幣200元，相當不合理。
顏世雄指出，東北角過去經過2次通盤檢討，造成貢寮區自民國68年起限建超過30年，這次政府提出第3次檢討，希望政府能夠尊重當地居民的生存權。
田秋堇表示，貢寮區限建30年，地方破舊髒亂，政府應尊重在地智慧，邀居民參與計畫。中央社記者蘇龍麒台北2011-01-11日電

★土地買賣諮詢★{土地繼承}謊報權狀遺失 兄弟爭土地

謊報權狀遺失 兄弟爭土地

彰化縣竹塘鄉蔡姓兄弟明知父親名下的土地權狀仍在其他兄弟姊妹保險箱內，卻向地政事務所申請遺失補發，蔡姓兄弟被舉發起訴，遭彰化地院判處有期徒刑3個月，可易科罰金。
彰化地方法院判決書指出，蔡姓兄弟的父親將竹塘鄉6塊土地的所有權登記在兩人名下，但將這6塊土地與其他土地的所有權狀放在另名兒子住處的保險箱內。
蔡父在民國94年3月去世，蔡姓兄弟為了遺產繼承問題和其餘兄弟姊妹發生爭執。蔡姓兄弟明知土地所有權狀在保險箱內，但從94年5月起以土地所有權狀遺失為由，兩度前往彰化二林地政事務所申請遺失補發。
蔡父其餘子女雖曾向地政事務所具狀異議說明權狀未遺失，但蔡姓兄弟仍謊稱土地權狀已遺失，檢附相關證件，向地政事務所申請遺失補發土地所有權狀獲准，蔡姓兄弟事後被其他兄弟姊妹提告，遭檢察官起訴。
蔡姓兄弟在法院審理時辯稱，其他兄弟姊妹為了爭奪父親遺產移動保險箱，兄弟倆沒有看到權狀放在保險箱內，也不知道保險箱內放的是什麼東西。
不過蔡父的其他子女說明，兄弟姊妹們都知道權狀在保險箱內，而他們也曾向兩兄弟說過不用申報遺失，要看權狀的話，可以打開保險箱；先前兩人辦遺失補發被駁回時，就曾打電話跟他們說權狀還在。
法官認為，蔡姓兄弟明知土地權狀一直存放在保險箱內，竟向地政事務所申請遺失補發，使得公務員在土地登記簿上登載，因此依使公務員登載不實等罪嫌，判處蔡姓兄弟兩人有期徒刑3個月，可易科罰金。

中央社記者吳哲豪台北2011-01-11日電

★土地買賣諮詢★{地產新聞}再標帝寶 劉媽媽控制損害

再標帝寶 劉媽媽控制損害

「宏盛帝寶」法拍案今天由店面投資客劉媽媽（劉月釵）以2億7120萬元得標；劉月釵委託律師說，如果不投標，不但保證金可能被沒收，還要被追繳差價，再次投標是控制損害程度。
備受矚目的豪宅「宏盛帝寶」法拍案，台灣金融資產服務公司在去年11月30日第1次拍賣，這個物件總坪數164.9坪，內含31.36坪的4個車位，拍賣底價新台幣2億3590萬元，扣除1400萬元的車位，換算底價建坪每坪166.17萬元。
第1次拍賣由店面投資客劉媽媽兒子俞昌哲以2億8210萬7777元、溢價19.58%得標，扣除車位後，每坪單價突破200萬元，創法拍住宅史上新高紀錄；不過，俞昌哲最後棄標。
台灣金服上午再次拍賣，還是由劉月釵以2億7120萬元得標，每坪單價近200萬元，還是法拍住宅史上新高紀錄。
劉月釵委任律師黃坤鍵表示，劉月釵與家人並非外界所謂炒房投資客，20、30年來，劉月釵和家人置產都本於長期投資心態購入，並且長期持有，並沒有短線炒作。
黃坤鍵說，劉月釵參與帝寶第 1次法拍是本自住心態，才由俞昌哲出面投標，目地是希望家庭成員能住在同一棟大樓，就近照顧。
至於第 1次法拍為何以棄標收場？黃坤鍵表示，因為投標後外界過度渲染，劉月釵與家人承受莫大壓力，外界甚至把劉月釵和家人認為是炒房與高房價元凶，劉月釵不願意背負莫須有罪名，當時也認為標價高於市價等因素下，最後選擇棄標，希望風波到此停止。
黃坤鍵說，原本劉月釵以為一旦棄標是以沒收保證金4700多萬元為上限，但是實際上按照強制執行法規定，如果棄標金額與再行拍賣差額過大，為保障債權人權益，劉月釵可能被追繳以外的差額。
他說，帝寶法拍的保證金高達4700多萬元，如果連4700多萬元都被沒收，還要追繳另一筆款項的話，劉月釵要承受的損失難以想像，劉月釵再次投標是控制自己的損害在一定的限度內。
黃坤鍵表示，原本參與投標就是以自住為目的，所以才由劉月釵出面參與第 2次投標。至於這次出價2億7120萬元，主要還是認為第1次出價太貴，所以降低投標金額，2億7120萬元也是劉月釵的決定。

中央社記者林沂鋒台北2011-01-11日電