★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}臺灣光復初期誤以死者名義申辦總登記之土地，繼承人怠於申請更正登記，得執行代管

臺灣光復初期誤以死者名義申辦總登記之土地，繼承人怠於申請更正登記，得執行代管

【公布日期文號】

內政部七十七年十二月三十一日台（七七）內地字第六六四三四九號函 

【要旨】

臺灣光復初期誤以死者名義申辦總登記之土地，繼承人怠於申請更正登記，得執行代管

【內容】

按土地總登記之登記名義人於臺灣光復初期辦理土地權利憑證繳驗及換發權利書狀時已經死亡，而仍以其名義申辦更正登記，其繼承人得依照本部65 年11月26 日台內地字第712171 號函頒「臺灣光復初期誤以死者名義申辦土地總登記處理要點」聲辦更正登記。又查土地總登記後，繼承人自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以代管。為土地法第73 條之1 所明定。其立法意旨在釐正地籍，促進土地利用。是以死者名義申辦總登記之土地，其登記雖屬錯誤，而得由其繼承人聲辦更正登記，如繼承人怠於申請，經該管市縣地政機關查明死亡之事實後，自得公告並予以代管。

（按：89 年1 月26 日修正土地法第73 條之1，已將『代管』修正為『列冊管

理』。）

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得按其應繼分繳納地價稅後辦理公同共有繼承登記

未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得按其應繼分繳納地價稅後辦理公同共有繼承登記

【公布日期文號】

內政部八十六年十月一日台（八六）內地字第八六○九三三七號函 

【要旨】

未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得按其應繼分繳納地價稅後辦理公同共有繼承登記

【內容】

一、依據財政部八十六年九月十一日台財稅第八六一Ο九七三八二號函副本辦理。

二、未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得參照遺產及贈與稅法第四十一條之一規定，按其應繼分繳納地價稅後，檢附主管稽徵機關核發之同意移轉證明書辦理公同共有繼承登記。

三、至上開土地於辦竣公同共有繼承登記後，如未設置管理人或代表人時，其應納之地價稅，依財政部八十二年六月十七日台財稅第八二一四八八一五一號函釋，得准依應繼分分單繳納，併此敘明。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}代管費用不得優先抵押權先予扣除

代管費用不得優先抵押權先予扣除

【公布日期文號】

內政部八十八年七月七日台（八八）內地字第八八○七○五九號函 

【要旨】

代管費用不得優先抵押權先予扣除

【內容】

關於公告徵收之未辦繼承登記代管土地，如經抵押權人依土地徵收法令補充規定第六點提供債權憑證等相關文件申請代為清償，其代管費用得否優先抵押權先予扣除乙案，按政府依土地法第七十三條之一規定代管未辦繼承登記之土地與建物所生之代管費用，係屬對於繼承人之債權，尚無物權之效力，自不能優先於物權受償。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}未辦繼承登記之不動產經政府代管，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用

未辦繼承登記之不動產經政府代管，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用

【公布日期文號】

內政部八十八年七月二十九日台（八八）內地字第八八○八四八一號函 

【要旨】

未辦繼承登記之不動產經政府代管，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用

【內容】

有關未辦繼承登記之不動產經政府代管，其繼承人於代管期限屆滿前申辦繼承登記，並舉證該不動產係由政府機關無償使用者，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用。

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★土地買賣諮詢★{地產新聞}投資客避鋒頭 炒預售屋「交屋前快脫手」

投資客避鋒頭 炒預售屋「交屋前快脫手」

奢侈稅沒打到 比成屋課稅可差數倍

近2周政府高姿態打房，祭出奢侈稅抑制短炒投機客，未納入課徵目標的預售屋，反而獲得喘息空間，目前預售屋獲利是以「交易所得」課綜所稅，遠低於成屋以「成交價」課徵的奢侈稅，投資同價位房屋，兩者課稅可差數倍。房產專家建議，持有預售屋的投資客，一定要趕在交屋前脫手！

目前奢侈稅針對持有第2屋以上的非自用住宅，在2年內移轉，課徵成交總額的10~15%，由於奢侈稅今年7月1日可望實行，近期已湧現投資客倒貨潮。若手中有購入不到2年的非自用住宅，該長期持有或近期脫手？

炒作農舍鑽漏洞

政治大學地政系教授張金鶚指出，即將實行的奢侈稅還有許多漏洞，包括將不動產登記在「人頭戶」，甚至桃園、新竹、宜蘭一帶猖獗的農舍，都未納入奢侈稅課徵範圍，已有不少投資客轉為炒作農舍。

想躲避奢侈稅的投資客，除了可在7月前先出脫房屋外，若決定持有超過2年，恐增加不少成本，甚至因租屋供給大，導致房屋空置、租金減少等風險。投資客「帥過頭」說，人頭戶以親屬或員工居多，過去1個人頭戶1年買賣3次，奢侈稅「一生一屋」之後只能找非親屬體系，風險相對高。

大台北湧退訂潮

目前預售屋不納入奢侈稅課徵範圍，若有獲利僅須申報交易所得、納入綜所稅，預售屋投資成本遠低於成屋。例如，購入總價1500萬元的預售屋，以1800萬元轉手，300萬元獲利即使課徵最高40%綜所稅率，也僅須繳稅120萬元；若購買同價位成屋，持有1年即售出，以奢侈稅的規定，1800萬元乘以15%，等於須課徵270萬元。業者認為，奢侈稅沒打到預售屋，等於鼓勵投資客短期炒作預售屋。

不過，即將交屋的預售屋投資客卻開始緊張，全國不動產總經理石吉平分析，這類投資客因怕被課徵奢侈稅，拋售狀況最明顯，最好趕在交屋前賣出。部份投資客則擔心政府打房目標轉向預售屋，近日大台北有不少剛簽約的預售屋買方已開始

得申報交易所得

台灣房屋企研室主任邱太煊表示，雖然奢侈稅排除「預售屋」，不過預售屋投資客若打算採「換約」轉手獲利，國稅局已明訂必須申報「交易所得」，若漏報將吃上0.5至1倍的補稅罰鍰。奢侈稅同樣也採用「良心申報制」，在簽訂買賣契約後，若申報不實，罰鍰更高達3倍。 蔡佩蓉╱台北報導2011年 03月13日

☆土地買賣☆信義區菜園 法拍每坪297萬

信義區菜園 法拍每坪297萬

台北地院18日拍賣有全國最貴菜園之稱的北市信義計畫區D1部分土地，面積約635.8坪，換算每坪底價297.26萬元。因買下這塊地仍須與週邊土地整合，房仲評估，要開出高價不容易。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，台北地方法院民事執行處將在18日拍賣台北世貿一館正對面、台北101大樓斜對面有全台最貴菜園之稱的信義區D1土地，面積約635.8坪，拍賣底價新台幣18.9億元，換算每坪底價297.26萬元。

邱太煊說，未來即使拍定人拍下後，也無法單獨開發，按「修訂台北信義計畫地區細部計畫（第二次通盤檢討）暨配合修訂主要計畫案」，D1最小開發基地規模需3000平方公尺（907.5坪）以上，因此整合之路相當漫長。

邱太煊分析，D1土地臨信義路 5段深度30公尺內容積率400%，30公尺後容積率200%，經換算這次拍賣土地，容積率400%的土地約146坪，容積率200%的土地約490坪。

他表示，以計畫區內新豪宅每坪均價200萬元推估，400%容積率土地每坪近900萬元，200%容積率每坪近450萬元；假設這次拍賣土地產權完整，土地市價約35.2億元至39.1億元間。

不過，這次拍賣土地有3筆是持分土地，1筆持分完整，加上共有人有優先承買權，且政府祭出奢侈稅的打房氛圍下房市低迷，另外日本發生強烈地震造成人心惶惶，邱太煊預估拍定價將落在28億元到31億元間。

邱太煊分析，D1土地持分相當複雜，應是共有人無法整合，所以協議拍賣；即使得標人拍定後，共有人仍有優先承買權，在共有人相當多的情況下，拍定後如果眾多共有人主張優先承買權，法院有可能採抽籤或公開喊價，最後由價高者得標。

他說，由於富邦集團下的富邦建設及富邦資產管理公司是D1土地持分最大地主，如此來看，富邦集團拿下這幾筆法拍土地機率最高。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這個案子雖然條件優越，但產權複雜，取得者在整合開發上有一定難度，加上政府打房態勢明顯，預料出價者寡，即使順利標脫，也很難創出高價。

中央社記者林沂鋒台北2011/03/12電

☆土地買賣☆50萬戶房屋稅調高 多收6億多

50萬戶房屋稅調高 多收6億多

政府打房，中央與地方一起來。財政部說，除了奢侈稅打房外，今年各地方稅捐稽徵機關將檢討房屋評定現值，預計全國近50萬戶房屋稅將有調整，估計稅收將增加6.6億多元。其中，貢獻最多的是台北市的「豪宅」戶，在調整房屋評定現值後，北市房屋稅稅收估計將增加約6.12億元，占92.7％。

財政部長李述德指出，配合行政院健全房市方案，財政部除了訂定奢侈稅外，還要加強房屋、地價、財產交易等查核。賦稅署官員指出，每3年各地方政府稽徵機關要召開不動產評價委員會，今年台北市有近1萬戶明年要加徵1倍～3.2倍的房屋稅。

中國時報 沈婉玉／台北報導2011-03-12