★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★商辦A貨重現市場 法人資金蠢動

商辦A貨重現市場 法人資金蠢動

敦化南路將是2011年下半年商辦市場指標路段

2011年的商辦大樓在下半年將有不少A檔產品可望在市場釋出，對手上資金滿滿的壽險法人機構而言，將是一個進貨大好機會，其中，台北市敦化南路將成為指標路段，估計有24000坪辦公大樓面積在此路段釋出，勢必成為法人機構資金的追逐標的。

今年下半年的商辦市場有幾項特色：首先是來自REAT及REITs釋出的產品增多，新光敦南持有「敦南誠品」3~11樓的產權、國泰敦南則是持有「國泰敦南」大樓1樓及7~22樓，基泰REIT的「世紀羅浮」及三鼎REIT的「前瞻21」。其次是台北市敦化南路釋出不少大面積的辦公大樓，敦南誠品、國泰敦南、敦南太子、華票大樓。第三為整棟商辦大樓的數量多，敦南太子大樓及「前瞻21」大樓。

戴德梁行協理薛惠珍表示，預計下半年將有兩檔REAT即將到期的信託財產處分標售，位於敦化南路的國泰敦南大樓部分樓層(約9980坪)及新光敦南大樓部分樓層(約9217坪)，另外在同一路段的敦南太子大樓(約7360)，將於7月底公開標售。此外，一直延後標售的華票大樓(約2695坪)也可能進行標售，7月底開標的底價為103.6億元的敦南太子大樓將是這路段的指標，這4棟商辦大樓對於期待A貨重現市場的投資買家而言，短短兩公里的敦化南路將是下半年牽動台北市商用不動產的指標路段。

此外，來自基泰之星及三鼎兩檔REITs持有商用不動產物件也可能在下半年標售，兩檔REITs都已獲受益人大會通過清算，目前等金管會最後的審核結果，一旦通過就可進行標售準備，基泰之星有「世紀羅浮」及大湖商旅，三鼎有「前瞻21」、香檳大樓及誠品物流大樓。全球資產管理專案經理王維宏認為，「前瞻21」是整棟大樓向為壽險等機構法人所喜愛，位再南京東路及光復北路口的地段也不差，每坪價位在50~60萬元，區域租金每坪應有1200元，整棟大樓價值應有22億元。「世紀羅浮」位在台北市衡陽街，當地行情一坪約50~55萬元，整棟價值應有16億元。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★市區飽和 台中擴大1520公頃重劃範圍

市區飽和 台中擴大1520公頃重劃範圍

第十三期市地重劃工程規劃興建八座景觀橋樑，突破傳統改採景觀結構力學設計，塑造具有地方特色的入口意象，並於麻園頭溪近西川二路處設置生態景觀渠道及親水設施；而現在推動中的第十四期市地重劃，係整合休閒、文化、生活等機能。

台中市自1978年起大規模推展市地重劃後，至今辦理之市地重劃計達60地區，總面積3802.1公頃，提供2224.48公頃立可建築用地，無償取得1565.18公頃公共設施用地。近年來土地標售價格迭創新高，創造鉅額盈餘，充裕政府財政，而地主於開發後土地面積雖然減少但價值相對提高，是公私互蒙其利的都市土地開發手段。台中市政府地政局表示，適值時空環境的變遷，為結合民意的脈動，台中市重劃業務已迅速轉型，邁入新紀元。

在大台中市核心區域(即環中路與台鐵鐵道所圍地區)開發漸趨飽和的情況下，台中市政府將透過市地重劃整體開發原台中縣市縫合地區，擴大大台中生活圈，包含北沿崇德路方向，推動第十四期重劃開發案；西沿中港路、五權西路方向，推動單元一、二、三市地重劃開發案；西南沿高鐵站區方向，推動第十三期及單元四、五市地重劃開發案；西北沿中清路方向，推動單元八市地重劃開發案、東北沿北屯路、太原路方向，推動單元十二、十三、十四市地重劃開發案，加上得天獨厚的台中港市鎮中心重劃區、原縣治所在地豐原成功路兩側市地重劃、豐原區南陽等重劃區，合計開發面積1,520公頃，所需開發費用約456億元，將引導並均衡台中市未來都市發展方向。

台中市地政局表示，先進城市正以研發、品牌、生活風格、藝術及文化等創意優勢來拉大與開發中城市的距離，台中市亦致力於提昇都市視覺美感，地方人文特色之經營，形塑大台中市新風貌，例如第十三期市地重劃工程規劃興建八座景觀橋樑，突破傳統改採景觀結構力學設計，塑造具有地方特色的入口意象，並於麻園頭溪近西川二路處設置生態景觀渠道及親水設施；而現在推動中的第十四期市地重劃，係整合休閒、文化、生活等機能的綜合性規劃，配合生活圈二號快速道路的開闢，可連接貫穿山線的生活圈四號快速道路，即將為台中市帶來更具便利性的生活，實現一日生活圈的理想。

未來台中市的市地重劃開發事業不是一般的土地開發事業，因為市地重劃工程不再僅偏重道路、溝渠等基礎工程的建設，除竭力保存歷史建築、文化遺址、珍貴老樹等文化資產，以保留都市紋理與記憶外，更將融入文化創意思維，強調生態景觀規劃、藝術美學或城市人文風貌之塑造，配合高品質的硬體設施靈活運用，讓土地開發的質感不斷向上提昇，從文化面、創意面、藝術面、設計面及工程面，全面提昇都市生活環境品質，實現「文化．經濟．國際城」的願景。

MyGoNews 林承志/台北報導 2011-07-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★朱立倫：興建交流道 汐止未來願景可期

朱立倫：興建交流道 汐止未來願景可期

新北市長朱立倫出席「國道3號新台五路交流道及南港交流道改善工程」時表示，所有的交通建設就是希望帶來民生便利、經濟繁榮；汐止經貿園區是新北市府的重點建設，該工程的興建，汐止未來願景，是值得大家期待的。

行政院長吳敦義表示，立法委員李慶華在2006年起就鍥而不捨要求改善汐止交通興建該工程，交通部99年3月規劃設計完成，2011年7月10日動工，工期600日曆天，預計2003年3月完工；吳敦義認為，依據交通部長毛治國的個性，該工程應會提早完成，並以高鐵為例，讚許毛治國讓高鐵轉虧為盈的專業能力。

對於朱立倫三環三線的政策，吳敦義說，行政院曾深入的研討過，未來影響的不僅是新北市，對於連結基隆交通也是非常重要，他允諾會全力協助加速完成。

高公局表示，新北市汐止地區近年發展迅速，於尖峰時段聯外交通量大，導致汐止主要聯外道路經常性壅塞；南港橫科地區則因北向來往長途旅次車輛常借由新台五路交流道上下國道3號，亦造成用路人不便並對地方交通產生衝擊。

為有效紓解該交通情況，經地方各界代表及立委積極推動並爭取交流道改善工作，高速公路局即著手辦理新台五路交流道及南港交流道改善籌劃作業，交流道改善工程總經費2億3260萬元，由高源營造工程得標承攬，契約工期600日曆天預計2013年3月完工，完工後可有效疏解汐止地區主要聯外道路的交通壅塞情形，並有效降低橫科及南港地區經由新台五交流道進出國道3號對地方道路的交通衝擊，也將對地方繁榮及整體經濟帶來正面效果。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★新成屋二銷 價格「停看聽」

新成屋二銷 價格「停看聽」

房屋市場除了持續有新預售案推出外，2、3年前熟悉的預售案也紛紛重出江湖，因為這些案子都將完工交屋，一些預售階段沒賣完的個案，建商又搭起接待中心二次銷售，像是台中市有名的「鄉林皇居」、三重的「遠雄集美」等等。房仲業者提醒想買這類新成屋的民眾，一定要注意之前的銷售率、目前市場合理價格和建商口碑，以確保自己的購屋權益。

美商ERA不動產總經理特助李恆宇表示，2、3年前公開銷售過的預售案，現在又再次銷售，首先要注意的是預售階段的銷售率，因為這類個案不是銷售率不佳，就是規劃戶數過多，所以現在才會再拿出來賣，如果是前者，可能造成初期進住率不高的問題；如果是後者，將來在管理上也會比較複雜。

其次，要多方打聽目前該案市場上的合理價格。目前房市景氣還處高檔，2、3年前的預售開價相對都比較低，因此到成屋階段再銷售，價格都有1~2成的漲幅，建商此時當然不會再以預售價來賣，會拿出更高的價格。另一方面，預售階段購買的投資客，也想趁交屋前獲利了結，所以就有委託房仲轉售以及投資客自行銷售的兩種價格出來。

李恆宇指出，在這3類價格當中，建商一般都還是委託代銷業者銷售，在代銷業者搶案情況下，價格會是3種價格中最高的，投資客因為只求有利潤就好，其售價會是3種價格中最低的。至於委託房仲銷售者，因有仲介服務費，其價格會居於以上兩者之間。民眾若喜歡此個案，就要對3種價格有所了解，並比較當初預售價，以取得一個對自己最有利的「合理房價」。

最後，李恆宇強調二銷新成屋的首選還是績優建商蓋的房子。市場上經常看到小型建商蓋到一半蓋不下去，換另一個小型建商接手完工的新成屋，這種物件品質令人擔憂，但績優建商蓋的房子向來都是品質保證，所以不用擔心買到結構有疑慮的房子，更重要的是將來房子要轉手時，房價也較有支撐。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-10

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★房市好！新北市2011年上半年土增稅超徵12%

房市好！新北市2011年上半年土增稅超徵12%

新北市上半年土增稅超徵12%

新北市稅捐處表示，2011年上半年除契稅、娛樂稅外，其他各項稅收均較分配預算數超徵。其中印花稅實徵淨額5.01億元，超徵0.97億元，超徵幅度達分配預算數24％，其次是土地增值稅超徵9.09億元，超徵12％，房屋稅超徵3.67億元，超徵4.5％。各項稅收與去年同期比較，除契稅衰退2.3％外，其餘均呈現正成長，其中地價稅增加0.91億元，成長22％最高；印花稅增加0.65億元，成長14.9％居次；土地增值稅增加10.50億元，成長14.1％；其餘各稅成長幅度在2％至4％之間。

新北市稅捐處步表示，2011年6月份土地增值稅申報總件數較5月增加3,928件，成長20.5％，實徵淨額較5月減少6.53億元，衰退37.5％，實徵淨額較減少原因，除2011年5月有數筆大額增值的土地移轉案件外，「特種貨物及勞務稅條例」(俗稱奢侈稅)在年6月1日開徵，針對出售不動產契約立契日在6月1日以後，且持有期間未滿2年之非自住不動產始予課稅。因此，為規避奢侈稅5月間立契而於6月申報的移轉件數增加，但持有期間短，土地增值微幅或無增值者多，故土地增值稅並未隨件數增加而有所增加。

新北市政府稅捐稽徵處公布最新稅收概況：2011年度地方稅收預算數420.13億元，1-6月實徵淨額為271.72億元，達成全年度預算數之64.7％；較分配預算數254.01億元，超徵17.71億元；與2010年同期實徵淨額256.38億元相較，增加15.34億元，稅收實徵成長6％。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-10

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★7月首周房市景氣「2多1平」

7月首周房市景氣「2多1平」

黃增福表示，許多持有時間未滿兩年的屋主抱著試賣測試市場水溫的心態，加上15%奢侈稅的開價方式，7月出現附近同類型物件出售增加的情況，形成委託量持續增加近1成。

2011年7月第1周房市表現，仍延續6月份房市的交易狀況，受到持有未滿兩年即託售物件，帶有最高15%奢侈稅加價效應影響，帶動附近同類型物件的相繼託售。永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，許多持有時間未滿兩年的屋主抱著試賣測試市場水溫的心態，加上15%奢侈稅的開價方式，7月出現附近同類型物件出售增加的情況，形成委託量持續增加近1成。但現階段進場看屋的買方還是以首購族最為積極，因此，成交主力集中在中低總價中古屋市場，在房市價格議價空間縮小的情況下，成交情況並無大幅成長跡象而與6月不相上下，形成「賣多、看多、買氣平平」的「2多1平」狀況。

根據永慶房仲集團研展室統計，以5月週平均量當作100基期比較觀察，在奢侈稅實施後的6月週平均與七月第1週表現，成交量指數從79微幅成長至81，與6月成交量相當；帶看量指數從95提高至108，可看出買方看屋情況已回復到5月的水準之上；而委託量指數從109提升至121，委託量持續增加近1成。黃增福解釋，7月第1周的房市狀況，委售的物件不斷增加，多看好目前台灣房市成長的潛力，而買方帶看量也隨之提升，不過因為看屋買方多是首購與換屋族群，在委售物件普遍開高價的情況下，買方追價意願有限，讓成交量呈現持平的狀態。

黃增福分析，6月30日央行再度升息半碼，沒有更進一步的房市控管手段出現，顯示出認同投機炒房問題已獲得控制，短線投機客已退出市場。唯目前尚有受到未滿兩年的屋主出售房屋，開價高於市場行情的委售物件，反而陸續吸引其他附近中古屋看好獲利幅度而加入委售行列，利用其最高15%奢侈稅的課徵回推計算，調整出售價格後，可藉由彈性議價空間來增加額外獲利的機會。 

此外，黃增福強調，台灣經濟環境與產業發展穩健，對於資金充裕的買方仍看好市中心精華區位深具成長潛力，多認為應盡早卡位，積極在市中心尋找合適的置產標的，尤其是稀有釋出的物件，買方追價的意願相當明顯。另外，近期這波陸客自由行商機的帶動下，受惠產業擴及民生消費類及觀光資產類相關的餐旅飯店、百貨零售，以及外資和港陸資企業進駐台灣所需用的廠辦等商用不動產，更是企業與資產大戶的重要投資項目，因而台北市中心精華區搶購知名豪宅與商用不動產而創新高的消息熱潮依舊不減。   

奢侈稅過後的房市回歸平穩，委託量持續增加，黃增福提醒，現階段有政府提供青年安心成家購屋優惠房貸的刺激，帶動自住型需求的首購與換屋族群進場看屋，他們普遍對價格承受有限，特別是對於開高價物件，可能連出價意願都沒有。所以價格過高的託售物件，成交時間的機會則是越拉越長。

最後，黃增福建議，目前屋主受到奢侈稅加價效應影響，刺激市場委託量持續增加，另一方面政府釋出優惠房貸與低利環境，首購及換屋民眾仍可多進場看屋，因此，提醒買方看屋時多注意詳讀不動產說明書，確認物件的產權與持有時間是否超過兩年以上，以評估區域房價的市場合理性，購屋族應多看多議價，未來月底將進入農曆淡季時期，價格堅持的屋主在託售時間拉長的情況下，多有機會產生1成左右的議價空間。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-09

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★人口支撐房價 北市內湖、高雄鳳山「漲」相最好

人口支撐房價 北市內湖、高雄鳳山「漲」相最好

五都於2011年12月底正式改制，至今已屆滿半年，而隨著升格合併的利多加持，已使得五都挾著強勢資源發揮了明顯的磁吸效應，吸引了不少新移民設籍進駐。由於人口的增加，往往是刺激房市成長的最佳動能，因此這半年來五都也因而出現了不少隨著人口爆增而帶動房價上揚的明星熱區。

綜合內政部統計處及HouseFun傳媒中心的統計數據顯示，自五都改制至今，人口爆增速度最快的前五大行政區分別為台北市的內湖區、高雄市鳳山區、新北市樹林區、台北市文山區以及台南市永康區，短短半年內人口分別大增1900人至3000多人不等。

以2011年1~6月來看，雖然全台飽受奢侈稅衝擊，行情普遍回測，但上述熱門區域皆相對抗跌，其中內湖區和文山區漲幅為1.5%，鳳山則在高雄房價修正的狀況下，還維持0.5%的微漲格局，而樹林則有2.9%的漲幅，至於台南的永康則更逆勢上漲了4.4%，因此這些人口高成長足以堪稱為五都房市新明星。

HouseFun傳媒中心地產召集人李建興分析，人口成長向來是趨動房市交投的關鍵元素，往往入籍人數越多，房價也越具漲相，拿內湖區來說，光這半年來，新增人口就一下爆增了3016人，以目前台灣平均每戶人口不到3人的情況來看，等於內湖在這半年來就足足增加了1000多戶，換言之，也就相當於多了1000多戶的住屋需求，房地產的基本盤底部自然墊高。因此鎖定人口高成長的潛力區，不外是選擇購屋置產的重大指標。

李建興表示，五都中，最具磁吸魅力的台北內湖，受惠於大面積的重劃區陸續成形，道路街廓整齊、公共建設完備，為發展成熟的舊台北市區所無法滿足的機能，再加上內湖科學園區提供十數萬個工作機會，是為工作生活的好地點，難怪吸引了大批的新白領階級移入。而同樣位於台北市，在五都行政區中人口增加速度第4的文山區，則受惠於房價便宜，在奢侈稅效應下，有利於自住客購屋，推升了自住概念區－文山區的熱門程度。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-11

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