◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆豪宅潮再起 新北每坪破百萬

豪宅潮再起 新北每坪破百萬

看好陸客自由行，房市再掀豪宅推案風。據調查，不只大台北搶推強銷豪宅案，包括台中、高雄也是眾案齊出。全台出現近年少見的928檔期前，北中南豪宅大車拼的特殊現象。

住展雜誌上午公布全台三大都會區指標豪宅建案調查，目前市場已推出和將推出的豪宅建案，高達40個，是近年這個時段相當罕見的情況，也成為房市的多頭指標。

三大都會區中，以大台北30個豪宅建案最多，其中北市有17 個，新北市有13個，多為百坪以上、價格創區域新高的建案；台中和高雄則各有5個，坪數也達一、兩百坪。

如以行政區來看，以台北市中山區推出的豪宅建案最多，有7個指標豪宅建案同時銷售中，其次是北市內湖區有3個豪宅建案，新北市的新店區與林口區也各有3個豪宅案推出。

北市的豪宅建案，根據住展市調，除了文山區和內湖區的各一個建案開價低於一坪100萬元外，其餘都從每坪110萬元起跳，市中心開到150萬元以上的，比比皆是，士林區的「天母御莊」則開出每坪200萬元的行情，是這波豪宅最高價。

不過和今年初奢侈稅之前比起來，這波豪宅案開價保守不少，奢侈稅前，許多醞釀推出的建案，幾乎都喊到一坪200萬元，甚至200萬以上。

新北市現正銷售的豪宅案，開案多已有一段時間，包括板橋的「東方富域」、新店的「養心殿」、新莊副都心的「鄉林淳青」及「遠雄中央公園」、林口的「世界首席」等。

價格方面大致持平，不過新板特區的「東方富域」開價再拉高，每坪達90~105萬元，是新北市第一個要價破百萬的個案，也宣布新北市進入一坪百萬元時代。

豪宅熱潮再起，全台都會區建商力拚銷售，圖為陸客參觀台中豪宅。（報系資料照）

台中方面，由鄉林建設推出的百億豪宅成屋案「鄉林皇居」，近期廣告狂砸，是最「耀眼」的建案，其他包括惠宇、順天、國泰建設也都推出百坪豪宅案搶市，國建的「府會園道」，傳出將開出一坪50~70萬元的行情，為豪宅案中最高。

南台灣的高雄市，除了稍早開案的「新都廳」、「國硯」、「京城凱悅」等三大豪宅持續銷售外，興富發也在農16特區推出「國王城堡」加入戰場，另外京城另有一指標案「京城帝寶」預計也會在下半年正式公開。

住展雜誌研發長倪子仁分析，陸客自由行上路後，北中南不約而同展開豪宅強力銷售，可見出建商對陸客自由行可能帶來的陸資來台購買房地產以及新一波國人置產買氣，充滿了高度期待，預料928檔期這股熱潮還會持續增溫。

聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/07/21

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆雙低特殊房貸 鎖定上班族

雙低特殊房貸 鎖定上班族

央行持續升息，房貸戶利息支出加重。有銀行看準升息趨勢，設計具有壓低還本金、降低每月期付金雙低特性的特殊天期房貸，但總還款年限不變，鎖定年輕上班族群，以免升息與高房價，衝擊年輕族群的購屋能力。

對收入不豐的年輕人而言，買房是沈重的負擔。銀行主管指出，年輕人如果想買屋，又想減少每月房貸支出，部分銀行設計特殊的房貸商品，讓房貸戶在初期的每月還本與期付金，比一般型房貸要低。

也就是說，遞延還本期限，較大的還本負擔將等到房貸契約快終止時出現，房貸戶不必擔心寬限期一過，每月償付房貸本息的金額就大增，也可避免因為升息而影響購屋能力，或是房貸擠壓其他支出，影響生活品質下降。

萬泰銀行最近就將同樣20年期的房貸，切成360期計算本息；以貸款800萬元、貸款期間20年為例，每月期付金就降到約3萬餘元，這樣的金額、年期，若是一般房貸，期付金可能要比3萬元再多個1到2萬元不等，對房貸戶來說，每月減輕1~2萬元負擔，生活品質或是理財空間就差很多。

不過，20年房貸切成360期，也就是說，等到最後一年，房貸戶要一次還清剩下的120期本息，概估大約最後一年要付約總房貸金額的三到四成左右。

過去安泰銀行也曾推出低還本、低期付金的雙低房貸商品，元大銀行也有到期一次還本、分段還本的房貸，同樣是強調降低房貸戶每月期付金，延後攤還本金時間，提高房貸戶每月可支配所得。

不過，安泰銀的設計是拉長總貸款天期到30年甚至40年期，也就是房貸契約以20年期為主，但房貸戶可以選擇採30年期或是40年期的方式計算期付金，等房貸到期，可選擇一次攤還剩下的本金與利息，這點與萬泰銀相同，另外房貸戶也可選擇再續約十年或15年、20年，最長等於可貸40年。換算下來，20年房貸只攤還五成本金，剩下五成本金就看續約與否決定何時清償。

經濟日報／記者夏淑賢／台北報導2011/07/21

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆長鴻、億大集團 合作開發土地大樓

長鴻、億大集團 合作開發土地大樓

大股東億大集團—鄧文聰入主長鴻營造2年多以來，積極改善財務結構，去年正式轉虧為盈，稅後淨利1,592萬元，長鴻昨日表示，上半年自結稅前淨利4,550萬元，每股稅前盈餘0.22元，已經創下5年多來新高，目前公司正計畫與大股東億大集團及外資，共同投標台北車站雙子星C1、D1，明年還將共同在台灣開發土地、興建大樓。

長鴻表示，公司經過2009、2010年連續兩年財務改善措施後，財務轉趨健全，負債比已由最高峰的80%下降至目前的65%，由於經營體質加強，今年更獲得全體債權銀行認同，申辦的借新還舊聯貸案14.65億元，也將於近期簽約，屆時長鴻將可恢復並提升企業信用評等。

長鴻指出，信用評等恢復後，銀行融資額度也可提高，周轉金也會比較充裕，有助於今年下半年公共工程及民間工程的承攬，公司初估，今年下半年新承攬工程量約在40-60億元之間，若能達到高標，下半年獲利有機會超過上半年。

不過外界最有興趣的是長鴻與億大集團的合作，長鴻表示，目前億大有意結合外資去投標台北車站雙子星C1、D1的BOT案，若能得標，將由長鴻承攬工程。

自由時報 記者陳永吉／台北報導2011-7-22

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆重測土地縮水 集體拒領權狀

重測土地縮水 集體拒領權狀

平鎮市陸橋南路有四十戶民宅，土地經過重測後，多數居民都出現短少的狀況，擔心財產縮水，居民拒領新的土地所有權狀，昨天更拉布條抗議。地政事務所解釋，重測儀器越來越精密，才會發生類似情事，會再重測一次，確認是否有誤。

平鎮地政所允半個月內重測

四十戶民宅介於陸橋南路廿一之四號到五十九號之間，其中有卅四戶土地短少一到三坪，換算成三層樓的建築物，樓地板面積最多短少九坪，以當地行情估計，未來如果出售房舍，損失約在百萬元；其他六戶的土地，重測後略有增加，但都不到一．一坪。

縣議員劉邦鉉昨天邀請地政事務所秘書陳玲瑛、重測課長吳澍源會勘，居民立即拉起布條抗議，居民指地政所承辦人員服務態度不佳，通知書太過文言文、有看沒有懂，要求不要更改土地所有權狀上面記載的坪數。

地政所說，對於服務態度不佳，他們深感抱歉，會虛心加強員工的教育。通知書則都依據內政部規定的格式填發，會報請內政部參考，研究是否能簡化格式，改成淺顯易懂的文字，讓大家一看就懂。

吳澍源說，土地重測出現面積短少、增加等狀況，與九二一大地震無關，而是因為台灣地區的地籍圖都是日治時期繪製的，當年的測量儀器不夠精密，重測後才會發生短少或增多的情形，內政部認為應該「尊重真實面積為原則」，才會重新核發土地所有權狀。

劉邦鉉要求地政所再次重測土地，確認是否有誤差，地政所承諾半個月內會進行重測，以釐清居民的疑義。

自由時報 記者羅正明／平鎮報導2011-7-22

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆景安捷運共構宅租金報酬逾4%

景安捷運共構宅租金報酬逾4%

富比士網路科技調查今年上半年泛捷運住宅共構、站別、站群／路線三種資金報酬率，其中共構／路線租金報酬率以景安站4.42%最高，站群／路線投報率以淡海輕軌藍海線5.42%最高。

富比士網路科技今年上半年從400個預售、新成屋樣本中，區分成共構、站別、站群／路線三種資金報酬率。統計顯示，今年上半年各捷運共構宅的租金報酬率表現，景安站 4.42%最高，其次是七張站 3.73%、松江南京站 3.22%、辛亥站 3.16%、先薔宮站 3.13%與公館站3.00%。

在捷運站群／路線的投報率方面，上半年整體租金報酬率逾 3%者，以淡海輕軌藍海線5.42%最高、綠山線 3.98%、淡水線3.15%、新店線3.00%等4個站群；不過就 6 月單月投報率來看，租金投報率逾3%者，有藍海線的 5.42%、綠山線4.46%、新店線3.39%、南港線3.30%、淡水線3.15%、松山線3.05%等6個站群。

富比士網路科技表示，捷運共構宅普遍保值抗跌，不過6月奢侈稅開徵，再加上政府已敲定合宜住宅、現代住宅等，部份賣家「以租代售」來彌補房屋空置的損失，當租賃市場的供給量擴充時，削價、議價自然讓租金收益微幅回跌。

富比士指出，共構宅相較同區同期的類似產品貴上 2 成左右，難免會影響到初期的租金收益；不過體質好的捷運共構宅真金不怕火煉，隨著通膨壓力加大、大台北都會區土地漸稀，房價與租金必會走高。

富比士說，以淡海輕軌尚在規劃中的藍海線及綠山線來看，按照捷運規劃、興建、完工的3段式漲幅，由於沿線房價從低點開始醞釀，因此能衝上可觀的投報率，特別是優先推動、掌握2018年竣工的綠山線，行情驅動力頗強。

中央社記者韋樞台北2011/07/21電

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆投資客、商避奢侈稅 花招百出噱頭多

投資客、商避奢侈稅 花招百出噱頭多

奢侈稅上路，很多槓桿玩太高的投資客，花招盡出！有人透過檢舉個案二次施工、廣告不實等各種方式，意圖達到重談價格、延長時間籌措尾款的目的；還有建商想幫助投資客避奢，推出新北投建案1房1溫泉，成交後，屋主得先把房子租給建商2年，保證年收益3.5%

■　延遲交屋花招多 投資客拖延交屋

想重談價格、延長時間籌措尾款的投資客，越往南部越嚴重，特別是中小型建商，近期交屋非常不順遂。「搞建築業這麼多年，最近交屋最不順！」一位建商說，這一兩年不少投資客見房市熱，一買就是三、四戶，最近因第二屋貸款有難度，多案投資者需要龐大資金交屋，可能是財務出現狀況，或擔心賣不出好價格，於是開始出招阻礙交屋，甚至相互拉攏組團威脅建商，或到消基會投訴。

投資客除對建材挑剔、對客變的格局有意見，也出現集體對公設提出吹毛求疵的要求，甚至是消防設備也不斷檢討更新。投資客表面上透過各種方式阻礙交屋進度，也有人私下向建商提出重談價格的要求，建商被搞得人仰馬翻。建商無奈的說，建築物如果有問題，會負責到底，但不可能重談價格，只能透過合作已久的銀行提高鑑價，協助這群投資客多貸一點。

■　建商先售後租 投資避稅風險多

也有建商耍花招，推出新北投建案1房1溫泉，成交後，屋主得先把房子租給建商2年，保證年收益3.5%，建商喊出一般行情2倍以上價格，建商憑著新北投、陽明山觀光區的優勢，要蓋溫泉酒店，一戶18到21坪獨立套房，每間房內都有溫泉，不過成交後，買家得先當包租公，租給建商管理2年，保證投資1000萬，2年內，每個月租金收益3萬元，號稱保證獲利，還幫屋主省下15%的奢侈稅。

不過，仔細計算，1坪68萬買下一戶，總價就超出市場價格800萬元，就算每年獲利35萬，得經過24年才能補回差價，想要回本，更要花40年以上，若是中途想轉手，行情2、3倍的價格想賣出，又談何容易？政府打房，建商、仲介業者配合投資客的避奢新招數，也不斷推陳出新，但到底有沒有賺頭？算盤還得打得精。

網路地產王www.vrhouse.com.tw  2011/07/20

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆侯西峰台北豪宅 明法拍

侯西峰台北豪宅 明法拍

法拍市場又出現知名物件。台北地方法院明天將拍賣前國揚實業負責人侯西峰的豪宅；至於因開發商資金周轉不靈而停擺的宜蘭喜來登飯店，宜蘭地方法院將於8月初拍賣。

據房仲業者指出，侯西峰的住宅登記在妻子名下，位於台北市新生南路一段，臨近仁愛路的巷內。建物約176坪，屋齡19年，底價新台幣1.02億元，扣除車位，估計每坪底價68.3萬元。

業者指出，侯西峰的豪宅社區只有12戶，隱密性高，很少有物件釋出，估計明天應該會吸引不少人競標。

位於宜蘭縣三星鄉大隱村的「宜蘭喜來登五星級渡假酒店」，則將於8月9日法拍。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)指出，喜來登飯店由宜蘭縣政府在民國94年核准天外天國際度假旅館開發計畫；民國96年動工，為宜蘭縣的BOO （Build-Own-Operate，自建、自有、自營）案，總投資36.3億元。

根據台灣房屋研究中心的資料，外資雷曼兄弟原準備出資6億元投資宜蘭喜來登，但97年發生金融海嘯，雷曼兄弟倒閉，資金無法到位。天外天育樂雖投入18.3億元將主體結構完成，但後續周轉不靈，開發停擺。

邱太(火宣)表示，宜蘭喜來登法拍底價19億544萬元，土地共3萬862坪，建物1萬2904坪，市場估價超過20億元。他分析，陸客自由行，加上這是點交物件，應該有機會拍出，不過後續還需15億元資金完工。

中央社記者馮昭台北2011/07/21電

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