◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆豪宅稅還不夠力 北市擬再加稅

豪宅稅還不夠力 北市擬再加稅

北市府除提昇路段率外，也將於年底前檢討如何將房屋稅合理化，具體改革方式預計將由調高房屋標準單價、折舊率下手，預計調整後，以市價2.6億元的帝寶計算，1年房屋稅將上漲至200萬元左右。

北市豪宅林立，但持有成本卻遠遠落後國際水準，北市府財政局表示，已於2011年7月於房屋稅中加徵豪宅稅，但目前水準仍過低，將於年底討論調高房屋標準單價、折舊率等，改革房屋稅，不過，礙於中央法規明定房屋標準價格3年才能重新評定，最快2015年5月才會開徵。

實現居住正義，北市府財政局開始課徵豪宅稅，北市出現政府認證豪宅，以位於仁愛路上的知名豪宅「宏盛帝寶」為例，過去每年房屋稅僅需繳交7.58萬元，但未來將大幅成長至30.49萬元。但北市財政局長邱大展表示，比較汽車與豪宅，汽車每年稅費約佔總價的2%，但豪宅的房屋稅仍僅0.1%，稅賦成本仍未達合理水準。

因此，北市府除提昇路段率外，也將於年底前檢討如何將房屋稅合理化，具體改革方式預計將由調高房屋標準單價、折舊率下手，預計調整後，以市價2.6億元的帝寶計算，1年房屋稅將上漲至200萬元左右。

不過，邱大展也表示，根據房屋稅條例，房屋標準單價每3年才能重新評定1次，因此，就算市府有決心合理房屋稅賦，最快也要2014年才能調整，至於，正式課稅則要等到2015年5月。MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-22

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆辦理市地重劃可否引用都市計畫法第廿七條第一項第四款規定辦理個案變更主要計畫疑義

辦理市地重劃可否引用都市計畫法第廿七條第一項第四款規定辦理個案變更主要計畫疑義

內政部72.6.3台內營字第一五九三一二號函

辦理市地重劃可否引用都市計畫法第廿七條第一項第四款規定辦理個案變更主要計畫，前經本部71.7.23台內營字第九二七二七號函示在案，自可准予依照上開規定辦理；至於基隆市政府在第二期暖暖市地重劃區暖暖小段四二七號等十三筆保護區土地未完成變更為住宅區及擬定細部計畫之程序前，即先行辦理重劃，顯有違反都市土地重劃實施辦法之規定，應請轉知該府切實注意，並避免再發生類似情事。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市豪宅房屋稅 要再加重

北市豪宅房屋稅 要再加重

豪宅稅7月上路後，台北市要再展開第二波房屋稅制改革，市府財政局長邱大展昨（20）日表示，豪宅稅還不夠，房屋持有成本要再上調，年底將提方案，從調高房屋標準單價下手，帝寶房屋稅至少逾200萬元才合理。

圖／經濟日報提供

今年初台北市政府不動產評價委員會調高1萬多戶豪宅房屋稅，房屋稅計算公式中加乘豪宅路段率。以一戶130坪、市價2.6億元的帝寶豪宅為例，過去房屋稅僅7.6萬元，豪宅稅實施後，房屋稅一口氣增加三倍，一年上繳市庫30.5萬元。

邱大展表示，若以房屋市價看屋主的房屋稅額，房屋持有成本還是太低，根本不合理，還有上調空間。曾有國外投資者對信義區土地開發案有興趣，向市政府詢問土地與房屋稅負成本後，對台灣房屋的超低稅負感到驚訝。他說：「台灣房屋稅可說是全世界最低。」

他以耐久財的汽車為例，一輛50萬元汽車，一年要繳1萬多元汽車燃料稅，實質稅率約2%；但帝寶豪宅市價2.6億元，房屋稅30.5萬元，換算下來稅率才0.1%，實在太少。

市府將再從調高房屋標準單價，提高房屋稅，市價高的房屋有較重的房屋稅負。房屋稅合理化研究的期中報告8月出爐後，財政局將從房屋稅中的房屋標準單價、折舊率著手，草擬具體改革房屋稅方案，年底定案。

邱大展說，房屋標準單價已31年沒有修正，以前不像現在豪宅林立，如今看來根本不合時宜，應該全面調高房屋標準單價，同時計劃縮短房屋折舊年限，使房屋稅合理化，例如萬華地區老舊房子房屋稅減少。

不過，房屋稅條例中明定，房屋標準價格只能每三年重行評定一次，包括路段率、房屋標準單價等，市府今年初已調整路段率，年底要開會恐怕有困難。

邱大展疾呼，中央法令對地方來說「綁手綁腳」，應儘速修法。

財政部表示，原本就有修法計畫，目前要觀察奢侈稅對房市帶來的效應，待適當時機將再研究整體房地產的稅制改革。

閱報祕書／房屋標準單價

房屋稅應納稅額，是依房屋現值乘上稅率。房屋現值包含房屋標準單價、路段率、折舊率等變項。

房屋標準單價的評定根據，是按各種建造材料所建造的房屋，區分種類和等級，訂出每1平方公尺單價。以北市一棟35層樓、鋼骨鋼筋混凝土的第一類用途房屋為例，房屋標準單價為每平方公尺1.092萬元；木造三層樓房屋，每平方公尺僅1,530元。

北市房屋標準單價已31年沒有調整，無法反映出新的房屋建造技術，也讓納稅人繳的房屋稅額無法如實呈現出北市房價的落差。

經濟日報／記者陳乃綾／台北報導2011/07/21

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆以市價加成 抑制浮濫徵收

以市價加成 抑制浮濫徵收

根據內政部統計，我國全國政府從90-99年的10年間，「徵收」私人土地1萬0,271公頃，及「區段徵收」4,011公頃，二者合計1萬4,238公頃(4,307萬坪)，而開發為工業區之後，竟然有一大堆閒置在養蚊子，顯示徵收浮濫。

依據土地徵收條例，徵收土地的用途分為10類，包括國防、交通、水利、社會福利等9種建設用，及第10類的「其他」，用於蓋工業區及科學園區就屬於「其他」。內政部統計，90-99年的10年內，徵收土地用於「其他」類有2,500公頃，占1/4。

本月16日、17日農民夜宿凱達格蘭大道，訴求反對政府為財團向人民徵地蓋科學園區、工業區，顯示徵收不當會惹出很高的民怨。而依據審計部98年中央政府總決算，98年，全國待出租與待出售的工業區土地有2,419公頃，其中，經濟部所屬的工業區土地1,608公頃，地方政府所有的工業區土地300公頃，及科學園區土地360公頃，此外還有農業科技園區的土地閒置。

針對農民夜宿凱道，抗爭政府為財團圈地的行動，內政部地政司表示，通常是國科會提出要蓋科學園區的申請，工業局申請要蓋工業區的計劃，他們有特別法可依循，獲得行政院經建會核定，並通過環境影響評估審查，再送內政部的區域計劃委員會或都市計劃委員會審查，接著，由土地徵收審議委員會審查，總共要通過4關，這些委員會都有過半的外聘學者及公正人士，整個政策由行政院決定，地政司只是執行徵收的機關。

但政大地政系教授張金鶚表示，他以前擔任內政部的都市計劃委員會委員的經驗，並不是每個外聘委員都會出席會議，委員會的主席通常是次長級，幕僚作業為官方，委員會採合議制，不是投票制，所以委員會表面上看似公平，其實還有漏洞，實質並不公平。加上，以前沒有強調要有「公益性」及「必要性」，所以一般案件都會通過審查。

農民因為資訊不足，先天上就處於弱勢。加上，政府只用「公告現值加成」徵收，破壞價格機能，導致徵收土地的需求很高，沒有供給意願，極不平衡。每個企業、土地開發商都會計算，徵收農地的成本很低，而農地一旦變更變為建築用地後，價格立即暴漲數十倍，所以，只要看上其「區位」好，就向主管機關提出蓋工業區、科學園區的計劃，政府就以發展經濟為由，展開徵收，地主無力反抗。

然而人民財產權是憲法賦予的權利，政府不應侵犯，依據學者張金鶚研究，日本早就用「市價加成」徵收，通常加成3-4成，因為，自願性買賣就已用市價，徵收是非自願交易，有的土地是由祖先留下來，有很深感情、習慣性，即使用市價都不願意賣，所以要有精神補償，當然要用「市價加成」徵收，地主得到補償，比較願意答應。另外，提高徵收成本，才能發揮市場價格機能，引導供需回到平衡點。

但由內政部提出、尚待政院審查的「土地徵收條例」修正案，還只是改用「市價」徵收而已，對地主財產權的保護，落後日本、德國。

工商時報 王信人工商時報要聞中心資深記者 2011-07-22

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆全台豪宅熱 房價「回不去」

全台豪宅熱 房價「回不去」

共40建案 北市最貴1坪200萬

目前全台有40個豪宅建案正在銷售，台北市士林區「天母御莊」每坪開價喊200萬元；台北市北投區「鄉林大境」、新北市林口區「世界首席」、台中市「鄉林皇居」、高雄市「國王城堡」已成交3~5成。業者認為在陸資登台、陸客自由行等利多下，房價上漲可期，但民眾憂心，房價真的「回不去了」。

據《住展》雜誌統計，全台各行政區中，以台北市中山區正在銷售的豪宅建案最多，共有7個同時銷售，其次是北市內湖區的3個，新北市的新店、林口區也各有3個豪宅案。至於台中市、高雄市，也各有5個指標豪宅案。

《住展》雜誌研發長倪子仁認為，台北市透過都更取得土地的效果太慢，故好地段的住宅愈來愈稀有，加上開放陸客來台觀光、開放陸資來台投資的等利多，預計豪宅仍是未來房市最供不應求的產品之一。

「打不到有錢人」

28歲、目前在新北市永和區租屋的Wendy說，奢侈稅已上路，豪宅卻還是穩定成交，打房根本打不到有錢人，難怪房價只會上升，不會下跌。

以位於市民大道、建國南路口的預售屋「明日博」為例，開價每坪160萬元，總價值超過200億元，今年6月底還發生了建案工地遭歹徒闖入開槍的意外，被視為黑道覬覦都市更新利益所致。

每周吸2組陸客

永慶房仲集團資深研究員黃舒衛表示，「明日博」地點極佳，周邊成屋行情已達每坪100~120萬元，已傳出每坪超過120萬元的成交行情。

鄉林建設北業二處副總林昌智表示，陸客自由行上路後，天母大案「鄉林大境」目前每周可吸引至少1~2組陸客前來看屋，鄉林公共事務處經理林閔政也指出，台中「鄉林皇居」可售戶剩一半約200戶，成交價持穩在每坪40~60萬元。

高雄賞屋自由行

南部方面，由興富發、達麗等建商合建的高雄農十六豪宅建案「國王城堡」，為了加強南北聯銷的成效，推出看屋客「賞屋自由行活動」，招待北部民眾到高雄看屋，順便遊覽當地夜市名勝。

負責代銷該案的甲山林廣告副總經理徐永仁說，北部民眾反應十分踴躍，目前售出約35戶有3成是北部買家。高雄在地最大建商京城建設服務室經理周敬恆說，「京城凱悅」共110戶，每周成交狀況穩定，目前已售40多戶。

蘋果日報 張舒婷╱台北報導2011年 07月22日

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆買法拍屋地雷多 立委要修法掃除

買法拍屋地雷多 立委要修法掃除

民眾陳先生購得一間法拍屋，事後卻發現前住戶曾在屋內自殺，買到「凶宅」，但法院卻以「不負瑕疵擔保之責」為由，要他自行承擔，立委賴士葆將提案修正強制執行法，保障拍定人權利。

賴士葆表示，現行強制執行法明定，執行法院拍賣不動產前，應先期公告不動產的所在地、種類、實際狀況、占有使用情形等，但內容仍不完善，資訊往往流於形式，損及拍定人權益。

他曾接獲民眾陳情，法院點交法拍屋後，該位民眾接獲旁邊學校通知，該筆房舍及土地有三分之一非法占用學校用地，要求屋主拆除返還，否則將控告侵占，民眾向法院申訴後，卻得到「法院對其拍賣標的並不負瑕疵擔保之責」理由推諉，非常無辜。

由於類似糾紛層出不窮，賴士葆日前完成「強制執行法第81條修正草案」，目前正連署中，待立法院9月新會期開議後提出。

根據草案，將來法院拍賣不動產時，應揭露「其他已知可能影響不動產交易價格或使用效益，而應記明之事項」，包括不動產坐落位置及面積、權利資料、房屋現況及環境、基本設施與屋內陳設的正常及毀損情況，以及房屋是否曾發生火災、其他天然災害、兇殺或自殺等事情。 經濟日報／記者楊毅／台北報導2011/07/21

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆豪宅潮再起 新北每坪破百萬

豪宅潮再起 新北每坪破百萬

看好陸客自由行，房市再掀豪宅推案風。據調查，不只大台北搶推強銷豪宅案，包括台中、高雄也是眾案齊出。全台出現近年少見的928檔期前，北中南豪宅大車拼的特殊現象。

住展雜誌上午公布全台三大都會區指標豪宅建案調查，目前市場已推出和將推出的豪宅建案，高達40個，是近年這個時段相當罕見的情況，也成為房市的多頭指標。

三大都會區中，以大台北30個豪宅建案最多，其中北市有17 個，新北市有13個，多為百坪以上、價格創區域新高的建案；台中和高雄則各有5個，坪數也達一、兩百坪。

如以行政區來看，以台北市中山區推出的豪宅建案最多，有7個指標豪宅建案同時銷售中，其次是北市內湖區有3個豪宅建案，新北市的新店區與林口區也各有3個豪宅案推出。

北市的豪宅建案，根據住展市調，除了文山區和內湖區的各一個建案開價低於一坪100萬元外，其餘都從每坪110萬元起跳，市中心開到150萬元以上的，比比皆是，士林區的「天母御莊」則開出每坪200萬元的行情，是這波豪宅最高價。

不過和今年初奢侈稅之前比起來，這波豪宅案開價保守不少，奢侈稅前，許多醞釀推出的建案，幾乎都喊到一坪200萬元，甚至200萬以上。

新北市現正銷售的豪宅案，開案多已有一段時間，包括板橋的「東方富域」、新店的「養心殿」、新莊副都心的「鄉林淳青」及「遠雄中央公園」、林口的「世界首席」等。

價格方面大致持平，不過新板特區的「東方富域」開價再拉高，每坪達90~105萬元，是新北市第一個要價破百萬的個案，也宣布新北市進入一坪百萬元時代。

豪宅熱潮再起，全台都會區建商力拚銷售，圖為陸客參觀台中豪宅。（報系資料照）

台中方面，由鄉林建設推出的百億豪宅成屋案「鄉林皇居」，近期廣告狂砸，是最「耀眼」的建案，其他包括惠宇、順天、國泰建設也都推出百坪豪宅案搶市，國建的「府會園道」，傳出將開出一坪50~70萬元的行情，為豪宅案中最高。

南台灣的高雄市，除了稍早開案的「新都廳」、「國硯」、「京城凱悅」等三大豪宅持續銷售外，興富發也在農16特區推出「國王城堡」加入戰場，另外京城另有一指標案「京城帝寶」預計也會在下半年正式公開。

住展雜誌研發長倪子仁分析，陸客自由行上路後，北中南不約而同展開豪宅強力銷售，可見出建商對陸客自由行可能帶來的陸資來台購買房地產以及新一波國人置產買氣，充滿了高度期待，預料928檔期這股熱潮還會持續增溫。

聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/07/21

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