◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆上月中古屋 成交量增1成

上月中古屋 成交量增1成

奢侈稅上路滿第2個月，打房效應又再淡化，7月全台中古屋房市呈現「量增價修」，房仲業者統計近年全台房市成交指數，7月較6月增加約1成，但尚未回復到今年2月奢侈稅公布之前的熱絡。大台北成交量表現平平，但是房價仍維持高檔，各家房仲統計台北市中古屋每坪51.4~54萬元，並未明顯下滑。

資金轉向商辦

台灣房屋統計，7月高雄成交量較6月成長12.9%，居6大都會區之冠，撐起全台成交量上漲，台灣房屋研究中心執行長邱太煊說：「高雄近幾年餘屋去化速度快，漸漸出現供不應求狀況。」大台北區房市交易量則維持平盤，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，奢侈稅讓住宅套利的情況暫歇，大額資金轉往前景看好的商用不動產，中小型買方轉向低總價產品，形成兩極化的市場。

今年31歲，在大安區租屋的Jessica表示，奢侈稅上路後在北市看屋，感覺屋主普遍加價，價格也沒有回跌，原本預期有機會撿便宜，因此不打算現在買屋。而想在新北市買屋的Henry則說，重劃區的地方議價空間比較大，但是房價也沒有便宜到哪。

以台北市房價來說，各家房仲統計每坪51.4~54萬元不等，新北市房價也落在每坪23~28萬元之間，並未大幅下修，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，分析7月的買方客層，可看出自住需求仍相當強勁，而且目前市場資金動能並未退散。

蘋果日報 記者蔡佩蓉、實習記者周家誠╱台北報導2011年08月02日

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆「大甲幼獅工業區擴編」8/2舉行說明會

「大甲幼獅工業區擴編」8/2舉行說明會

為爭取商業回流台中，提升台中地區的產業競爭力，台中市政府今(8月2日)日下午2 時30分假大甲幼獅工業區服務中心3樓多媒體視聽室舉辦「大甲幼獅工業區擴編計畫先期可行性評估」規劃報告說明會。

台中市大甲幼獅工業區佔地219公頃，自1975年成立至今，廠區進駐廠家數約245 家，已售廠地面積約130.21公頃，經過36年的發展，用地已飽和，近幾年來台商回流日益增多，且多屬傳統產業，工業區用地需求殷切，台中市政府自2009年起辦理該工業區擴編計畫先期可行性評估，規劃將原工業區東南側非都市土地約168.15公頃擴編為工業區，作為廠商擴廠升級轉型、當地未登記工廠及兩岸簽訂ECFA後回流台商之進駐腹地。

台中市政府經濟發展局表示，本計畫擴編範圍包括大甲幼獅工業區東南側非都市土地，北側鄰接大甲幼獅工業區及苗栗縣市界，東以國道三號為界，南側毗鄰通天路，以及西側以縱貫鐵路(海線)為界之農業區，擬採分期分區開發，其中第1期開發地區面積約為85.71公頃，第2期開發面積約為82.44 公頃。

經濟發展局指出，本計畫擬依產業創新條例辦理，私有土地採一般徵收價購為主，公有土地則以讓售取得為原則，由台中市政府委託公民營單位辦理規劃、申請編定、招商及開發，開發用地內未來擬規劃95.88公頃生產事業用地，2.86公頃之創業輔導用地、2.49公頃之相關產業用地、4.62公頃之社區用地及62.3公頃公共設施用地。本擴編計畫預估實施進度分為「用地變更階段」、「開發階段」及「招商銷售階段」等，開發階段約7年(分為一期、二期兩階段)，開發總經費概估為134.9億元。

經濟發展局表示，大甲幼獅工業區擁有具全球性品牌價值的維格工業、鈺捷工業等自行車零組件工廠群聚、歷史悠久的永信藥品、井田製藥等生技產 業群聚以及知名的裕珍馨食品等食品產業群聚，為大甲日南地區帶來極大之產業群聚經濟效益，然而工業區內目前已無閒置土地，同時面臨聯外交通受阻、運輸效能低落、工業區與周邊地區發展缺乏適度連結等課題，須藉由工業區擴編計畫，達成功能再生並結合觀光形成地區再生。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆林口重劃區 標示一座美好的新世代花園城市

林口重劃區 標示一座美好的新世代花園城市

英國的城市學家霍華德(Ebenezer Howard 1850-1928)倡導的《明日的花園城市Garden Cities of To-morrow》，藉由城市的區域規劃，紓解人口密度、道路棋盤式規劃、重視汙水排放系統等健康清淨的環境。台灣最早遵循英國田園城市規劃的地方是中興新村，以中興新村為首例，自此，重劃區的區域開發，便朝向綠覆率高、街廓整齊劃一、汙廢水排放系統完整、電線電纜地下化等方向進行，更因此造就台灣各主要城市周邊的重劃區房價發展趨勢，如早期的信義計畫區、內湖重劃區、南港新市鎮、大直重劃區等朝向持續增值與上漲的曲線。而林口重劃區，比起其他重劃區，更顯地段上的優勢。

林口重劃區屬於臨海臺地城市，重大交通條件有機場捷運、桃園國際機場，附近有台北港、蘆竹鄉觀光漁港，休閒生活則是境內有11座高爾夫球場、32座公園，健康醫療方面更有長庚34公頃養生文化村，全區電線電纜地下化、雨水與污水分流處理，綠覆率高達55%~60%，是一座名符其實理想的「花園城市Garden City」。相較於國際各城市發展歷程，英國擁有希斯洛Heathrow機場的倫敦西城、上海擁有國際機場與機場快鐵的浦東、東京六本木城中城midtown、紐約的曼哈敦頓區、瑞典注重綠能環保的斯德哥爾摩區…，與林口重劃區發展都有異曲同工之處，在可預見的幾年內，林口重劃區勢必也與這些國際大城市一樣，前景繁榮、房價持續上漲，成為新北市最重要的高級住宅區域。

林口區均溫21度 宜居新城市

林口氣溫平均溫度比台北市均溫低2度，屬低密度開發的林口重劃區，有比台北市盆地更舒爽的空氣，因為地形上屬於台地，夏季暴雨季節更沒有惱人的淹水問題。

近來因為建設愈趨成熟，移入人口快速增加，60公頃的運動公園與號稱比美紐約中央公園的扶輪公園假日運動、打球、親子嬉遊、放風箏的熱鬧景象，讓整座花園城市更具活力，大型連鎖商家如家樂福、燦坤、星巴克、連鎖書店等進駐，標示了新北市的新世代花園城市誕生。

而對於許多注重地球環境發展的城市菁英而言，自然環境與城市發展之間的影響與包容，更是這些人在尋求長久住居時的考量。林口重劃區筆直的街道，除了整齊乾淨之外，更難得的是路樹種植密度高，大樹濃蔭美化了寬大的水泥街道，區內建築採低密度開發，因此建築與建築間棟距合宜，不會阻擋陽光與寬廣的視野，從高樓層遠眺，甚至能見到林口台地邊緣的海平面，這樣的舒適環境最先被34公頃長庚養生村相中，當然是有其箇中原因的。

林口新地標  自然的完美建築「天地昕」

而長期關注建築與環境共容的林口口碑建商「亞昕建設」，更對林口重劃區的先天優質環境深刻瞭解，才會在此時與「樸園建築團隊」合作，推出高度融入環境的「天地昕」。特別聘請涵碧樓的建築師戴育澤操刀，正是因為要與近距150公尺的扶輪公園呼應，將公園的綠意帶進建築，也將建築融入公園。除了把涵碧樓的精神帶進林口，更將國際建築團隊LDP燈光設計、SWA Group景觀設計帶進林口高級住宅，讓國際看見林口重劃區，也將林口區首座輝映自然的完美建築「天地昕」帶給國際。MyGoNews行銷部2011-08-02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆市調！大台北(1)預售、(2)2年新屋成交佔比重挫

市調！大台北(1)預售、(2)2年新屋成交佔比重挫

投資客大量退場之後，首當其衝影響的，無疑是備受投資客喜愛的預售屋及新成屋產品，其中，屋齡2年內的新成屋因符合奢侈稅課稅條件，影響最為重大。

6月1日奢侈稅正式上路，未來持有非自用住宅2年內即轉手者，需再多負擔1筆相當於成交總價10~15%的奢侈稅，此外，針對投資客炒作預售屋賺取差價，政府也對預售屋轉手進行全面查稅，對此，名列奢侈稅課稅範圍內的物件大多選擇退出市場以迴避奢侈稅，目前市場主力買盤也轉向首購及換屋族群，故在買賣雙方投資客皆大量退場之後，首當其衝影響的，無疑是備受投資客喜愛的預售屋及新成屋產品，其中，屋齡2年內的新成屋因符合奢侈稅課稅條件，影響最為重大。

根據永慶房仲集團研展室統計，台北市市中心預售屋及2年內新成屋成交占比，已由5月逃命潮的13.0%滑落至6月的6.0%，市郊區的跌幅最明顯，由33.1%跌至8.9%，新北市的部分，則是由24.0%降至9.8%，由資料顯示，目前中古屋成交占比越來越重，雖然7月份預售屋及2年內新成屋占比稍有提升，但目前市中心中古屋成交占比仍高達92.6%，市郊區及新北市的部分，也各有90.2%及90.1%的比重，故在奢侈稅後，大台北地區預售、2年內新成屋成交占比已經連2個月跌破1成。

永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，新成屋投資風氣盛行，而奢侈稅實施後，屋主為了負擔奢侈稅的支出，幾乎都直接上調開價，但因為目前買盤結構發生改變，故買方追價力道已不比往前，因此，在買賣雙方陷入僵局的狀態下，新成屋買氣陷入低迷，另外，預售屋也是投資客搶購的產品之一，但在政府開始針對預售屋全面展開查稅之後，投資客也急於退出預售屋市場，因此，在這一波政府打房的重擊下，預售屋及2年內新成屋市況慘烈。

根據永慶房仲集團研展室統計顯示，北市市中心、市郊區、新北市預售屋及2年內新成屋成交占比在5月份皆明顯向上提升，尤其以北市郊區成長幅度最為明顯，由4月份的22.0%提升至33.1%，黃增福表示，去年市場景氣蓬勃發展，除了專業的大型投資客積極進場外，同時也吸引口袋較淺的短期投資客進場，但因資金較不雄厚，故短期投客主要以市郊區房產為標的，例如內湖、南港等區域，進而造成北市郊區預售屋、2年內新成屋在奢侈稅前賣壓沉重，而北市市中心多屬口袋較深的長期投資族群，因此，投資客賣壓相對較小，故市中心5月份預售屋、2年內新成屋成交占比大致與4月份持平，僅增加0.3%。另外，新北市新店區及新莊區預售屋及新成屋量體大，也有不少投客進駐，故5月新北市預售屋及2年內新成屋成交占比也有7%的成長。

此外，觀察奢侈稅後成交資料，6月份市中心、市郊區、新北市走勢都皆呈現中古屋量漲、預售屋、2年內新成屋量縮的格局，預售屋及2年內新成屋成交占比都已經跌破1成，僅各佔6.0%、8.9%、9.8%，而7月份預售屋及新成屋成交占比雖然有提升，但仍是在1成以下，黃增福指出，目前市場上成交物件以中古屋為主，預售屋及2年內新成屋皆因開價過高而乏人問津，但未來預售屋及新成屋成交量將隨著奢侈稅2年內買賣課稅的限制條件解凍後而逐漸回溫。

奢侈稅實施後，大台北地區房市成交量明顯萎縮，在目前成交量能低迷的市況中，惟自住買盤支撐力道較強的行政區，在這一波打房的重擊下表現相對較穩定，根據永慶房仲集團研展室統計，奢侈稅後，大台北地區6、7月成交量以文山區、中和區表現最為穩定，黃增福表示，文山、中和兩區因自住買盤支撐，中古屋成交表現較穩定，因此在這一波預售及新成屋交易量驟減的市況下，還能維持一定的水準，黃增福指出，文山區與萬華區為北市房價最低的行政區，但比較交通便利性、生活機能及未來發展性等條件後，文山區明顯優於萬華區，因此，預算有限的首購族群，仍以文山區為首選，其中，本區成交產品以捷運沿線的公寓及10~20年大樓為主，另外，近期在捷運環狀線議題的帶動下，中和區房市動能，隨著民眾預期心理發酵，而逐漸熱絡起來，尤其是在7月份捷運正式動工後，買氣更是紅不讓。

最後，黃增福補充，雖然目前投客退出市場，但自住買氣快速回溫，故未來房價穩定成長的後勢可期，因此，建議有購屋需求的自住買方，可選擇優良地段或捷運沿線的抗跌產品，並善加利用現行政府提供的優惠房貸補助，及早為自己累積人生重要的資產。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆智慧型、雲端、網路、社群經紀人的時代來了

智慧型、雲端、網路、社群經紀人的時代來了

東森房屋網站經營分析室統計，五都中，首次先透過網路看屋的人數比例已由五年前的37%、提高到85%。

『網路看屋』不過是短短這5年來發展的趨勢，但卻已成各大房仲的兵家必爭之地。根據東森房屋網站經營分析室統計，五都中，首次先透過網路看屋的人數比例已由五年前的37%、提高到85%，隨著網路串連讓人們的交流更加緊密、智慧型手機讓使用者更加便利，一般網路看屋已無法滿足人們的需求。

東森房屋資訊處協理林庭箴表示，因應網路新時代的潮流，東森房屋於2011年3月率先提供給6000位經紀人員『個人網路商城』，將雲端概念融入經紀人行銷工具當中，讓經紀人員有專屬的網站服務客戶、行銷自己。東森房屋更在同年7月份全面進行官網改版，並結合全新社群功能，使用Facebook/Yahoo或Google帳號就可以成為網站會員。

同時消費者更可以透過『二維條碼』功能，用手機輕輕拍下物件上的二維條碼、即可立即與友人分享物件資訊。東森房屋更創業界之先，開闢『消費者檢舉專區』，如消費者發現物件已售出未下架、或覺得物件照片模糊不清、觀看品質不佳，或價格與物件描述不合理者，皆可線上直接反應。

有感於雲端技術威力強大，東森房屋善用雲端功能，除房仲行銷應用外，更讓加強服務消費者與加盟主。此外，為能第一時間解決問題，所有功能皆由東森房屋加盟總部資訊團隊自行研發，因此更能提供周全、迅速且完善的服務。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆投資需求支撐 上海住、商行情都火熱

投資需求支撐 上海住、商行情都火熱

DTZ戴德梁行華東區董事總經理劉小華指出，隨著住宅市場受到政府嚴厲調控，商業地產因而獲得了更多投資者的關注，特別是寫字樓方面；同時，發展商對商舖及工業地產的興趣亦已提高。

DTZ戴德梁行回顧2011年上半年上海地產市場的表現，並對未來市場趨勢作出展望。DTZ戴德梁行華東區董事總經理劉小華指出，隨著住宅市場受到政府嚴厲調控，商業地產因而獲得了更多投資者的關注，特別是寫字樓方面；同時，發展商對商舖及工業地產的興趣亦已提高。

2011年上半年上海的寫字樓市場持續活躍，第2季度上海市甲級寫字樓租金達到每天每平方米人民幣7.83元，與2010年第2季度相比，同比上漲15.1%。從宏觀經濟面來看，2011年上海將著力打造國際金融中心的形象，加之中國經濟的日趨繁榮，這些利好因素將進一步推動寫字樓市場的需求，唯下半年甲級寫字樓的供應增加，預料租金將呈現小幅上漲的趨勢。

租金的上升也帶動了寫字樓的成交。據DTZ戴德梁行寫字樓部統計，2011年1至6月，上海市寫字樓成交面積達953,400平方米，同比上升35%；成交均價每平方米逾25,000元，同比增長30%。

DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔指出，中低端項目（單價每平方米30,000元以下）大多面積較小，總價較低，吸引一定量的從住宅投資轉向商用物業的投資者，佔上半年全市總成交量46%。上半年也出現了好些突出的高端寫字樓交易個案，其買家大多選擇整層購買的方式，自用為主，滿足其業務擴張的辦公需求。近月上海環球金融中心67樓全層就以約每平方米82,000元的均價售予時裝品牌bread n butter，正是一例。

核心區域的高端項目除了品質與綜合配套較佳之外，由於核心區域土地稀缺，加上景觀優勢，紛紛讓投資者看到其中的收藏價值，因此在成交價格上屢創新高。以虹口區的中信廣場為例，成交價格衝破了每平方米70,000元的水平，可見高端寫字樓確實受到不少投資客的青睞，而高端寫字樓項目的連續成交，也推高了全市的均價。

商舖市場也同樣得到更多的投資者關注，據DTZ戴德梁行研究部的數據顯示，受惠於零售額的上升，第2季度上海市中心商圈的商舖租金已經達到每平方米每天55.01元的水平，同比上漲5.56%。租金回報的增加，導致對於商舖的投資和開發興趣也在快速增長中。

戴德梁行研究部數據指出，2011年上半年上海的大宗商舖土地交易（單價1,000萬美元以上）的金額就已超過人民幣44億元，是去年同期成交額13.68億元的3倍以上，反映發展商看好商舖物業的前景。

DTZ戴德梁行投資部中國區聯席主管葉建成表示，近年來，隨著住宅市場受到調控，商舖市場因而獲得了更多投資者青睞，儘管商舖需要更長的培養周期，但收益也更加豐厚，例如上海的恆隆廣場的商舖租金收益自2006年的1.74億元上漲到2010年的5.13億元，以近乎年均30%的幅度增長，5年增長了3倍。目前市場上放售的商舖物業不算太多，投資者的選擇也較少，但基於零售市道和租金回報的良好因素，我們認為2011年下半年會有更多商舖的交易產生。

DTZ戴德梁行華東區商舖部主管韋澤銘則認為，未來綜合體、一站式購物中心的開發將會成為市場熱點。上海的外環外的未來供應將以超大體量的主題型項目為主，且主要圍繞外環環線附近分布。

工業地產也在繼續回暖中。上半年，上海市工業地產依舊保持穩定發展的態勢，同時也吸引了投資基金對於工業地產的進一步關注。工業市場需求正逐步向高端產業升級，高標準倉儲供應緊張，第2季度的空置率僅為0.87%，接近滿租。隨著寫字樓租金上升，部分租戶亦搬至研發辦公樓。DTZ戴德梁行華東區工業部主管蘇智淵指出，在人民幣升值的預期下，外資工業投資基金日趨活躍。下半年，外資與國內投資商會進入一輪新的圈地熱潮，住宅及商業地產的發展商或也加入其中，預計整體的平均租金水平會在今年的下半年有一定幅度的上漲。

在通脹預期、人民幣升值、城市發展提升的經濟環境下，住宅市場中的「質量升級」與「資產配置」型需求仍相對充裕。根據DTZ戴德梁行研究部的統計，4月至5月，上海高檔住宅成交量比前兩月大幅上升了219%，為107,634平方米。此番明顯的增長，主要來自第1季度各類政策出台，拉長了購房者的決策周期，也延遲了發展商的推盤速度。購買需求在政策平緩的第2季度得到了恢復性反彈，同時，高檔住宅供應量上升，帶動成交價格增長。

DTZ戴德梁行綜合住宅服務華東區主管伍慧敏表示，在上海市不斷發展的前提下，高端住宅市場對境內外高端置業者依然保持較高吸引力，而在銀根緊縮的經濟環境中，發展商為尋求更多融資管道，兼併收購、股權投資、聯合競標、海外融資案例等將呈上升趨勢，在這種市況下，部分實力雄厚的大型房企或趁土地和項目較低價時，借機進入全國其他市場，展開其全國性戰略布局。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆高鐵4車站特定區土地將標售

高鐵4車站特定區土地將標售

高鐵新竹站周遭土地標售再引起竹北房市騷動

交通部高鐵局將標售高鐵桃園、新竹、台中及台南等車站特定區土地，這次共有14標，其中以竹北兩塊土地底價共7.8億為最高，也將再為竹北房市帶來震撼。

高鐵局這次標售的14標土地，全部為住宅區，桃園有5塊土地包括大園2塊及中壢3塊土地，新竹有2塊土地都在竹北，台中烏日有5塊土地，台南歸仁有2塊土地。面積最大者為台南歸仁東武段338地號約8059.28平方公尺，標售底價最高者為竹北隘興段628-3地號的4.2億元。

竹北高鐵土地在2010年9月曾標售過，當時標售竹北市隘興段624地號土地，面積518.325坪以及竹北市隘興段667地號土地，面積575.343坪，每坪標售底價皆為28.99萬元，2009年11月附近地段的平均標售底價為19.61萬元，並以24~29萬元的水準標脫，今年會以多少單價脫標攸關竹北房市表現。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-02

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