◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆賴正鎰老虎哲學 咬住機會就不放

賴正鎰老虎哲學 咬住機會就不放

鄉林董事長賴正鎰經營事業有一套「老虎學」，他抓住身邊任何一個機會，即使只是抓住老虎的一根毛，他也能騎上虎背馳騁。在最近陸客自由行的議題上，邀請陸客來看屋的賴正鎰，正好就搭上這個熱門的議題，成為焦點人物。

今年6月28日，首批自由行陸客陸續抵達松山及桃園機場，結果隔天搶占媒體要聞版的新聞，不是旅遊、飯店業者，卻是應鄉林邀請、來台看屋的自由行購屋團，賴正鎰擅長創造及掌握新聞議題的深厚功力，讓業界折服不已。

原來賴正鎰有套老虎學的經營術，他曾形容，「如果有一隻老虎飛快地從我身邊跑過去，即使我來不及即時抓住老虎的身子，但只要讓我能夠抓住老虎尾巴上的一根毛，我也一定會把握這個機會，翻上老虎的背，騎著老虎馳騁一番。」

抓住身邊任何一個機會，是賴正鎰成功之道。賴正鎰在17歲時，當時還是高一學生的他，以不到100元的資金，隻手開創中台灣的草嶺風景區；44歲時，更砸下18億元，將涵碧樓打造成台灣第一勝景，在創業過程中，他總是不斷找機會，也抓得住機會。

今年53歲的賴正鎰，在業界一向敢於發聲，扮演為房地產市場相關政策獻策的急先鋒角色。近幾年，鄉林集團的營運版圖迅速擴大，推案腳步延伸到台北縣市，旗下涵碧樓也積極在大陸各主要城市拓點，日月潭涵碧樓更成為所有大陸省級或中央級領導來台必定造訪的指標飯店。「接待量就等於業務量」賴正鎰不諱言，過去要到中國大陸拜訪一個官員，難如登天，但如今大家都來台灣，而且多入住日月潭涵碧樓，鄉林在接待這些參訪團的同時，也接觸到無限商機。 經濟日報／記者宋健生／台中報導2011/08/01

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆不畏奢侈稅 新北市成交看漲

不畏奢侈稅 新北市成交看漲

台北居大不易，房價高不可攀，最近升格的新北市，引爆移民潮發酵！信義房屋資料統計，新北市最多人購買的總價是700~1000萬元物件，占成交比例由2009年平均21.8％提高至36.8％！

■　台北居大不易 新北市成房市新寵

「奢侈稅上路後，新北市的房市反而看漲！」房仲分析，這是因為奢侈稅後，短期投機買賣縮減，但自住購屋需求仍強，由於台北房價穩固，新北市移民效益持續發酵。

根據信義房屋統計，6月新北市各行政區成交資料發現，700~1000萬元是泰山區、土城區、林口區主要成交產品，有超過一半成交在此總價帶，中和則有41％；樹林、板橋、蘆洲區，每三間有一間房子，是成交在總價700~1000萬元。

■　自備700~1000萬 新北市輕鬆入住

以6月成交數來看，前三名的泰山、土城與林口區，總價700~1000萬元，就能挑到條件不錯，或者是捷運站周邊的房子，加上可選用財政部推出500萬元低利青年安心成家貸款方案，對區域買氣具支撐力。房仲分析，總價700~1000萬元是現在大台北地區，首購的主要購屋總價帶，以自備款2成試算，等於自備140萬~200萬元，就可以擁有屬於自己房子，加上今年是百年結婚潮，且首購的首段貸款利率有機會在2％以下，貸款條件不錯。

以土城區為例，總價700~1000萬元，大概可買到捷運海山站附近的中古屋大樓2、3房，步行約在10分鐘以內，這裡區域外來的北客，多是65~70年次，因結婚需求而來的自住型買方，如果以台北市總價700~1000萬元預算，位於此價位區間的物件，成交占比僅24％，但如果買在新北市，這樣價位的物件選項較多，當然能夠吸引更多首購族的關愛眼神！

網路地產王／綜合2011/08/02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆奢侈稅效應 台中新成屋意外搶手

奢侈稅效應 台中新成屋意外搶手

受奢侈稅衝擊，中部預售屋市場觀望氣氛濃厚，新成屋反倒成為下半年市場主流。市調初估，僅計算七期新市政中心，近期就有聯聚、聚合發、精銳及總太等新成屋案陸續進場，總銷金額將近500億元。

業界指出，奢侈稅意外成為這一波豪宅新成屋的銷售護身符，受到15%稅率影響，投資客與房仲業者都不敢輕易出手，市場物件急速縮減，部分仲介公司還藉機出國考察、度假，擁有不受奢侈稅影響的新成屋建商，反而成為這一波市場的大贏家。

市調指出，七期新成屋市場近期陸續有聯聚「方庭大廈」、聯合發「榮耀」、精銳「海德一號」、總太「東方帝國」等指標大案進場，多為總銷百億元的規模。

春耕房屋新市政店副總經理賴建道表示，大遠百購物中心將在年底落成，為七期房市帶來利多，新市政中心的聯聚「方庭大廈」、七期南側的精銳「海德一號」，近期成為市場上詢問度最高的個案。

賴建道指出，奢侈稅6月上路後，投資客已打算長期經營，因此最近各仲介公司手上物件不多，成交萎縮，客源有逐漸回流到建商手上的趨勢。現階段仍是購屋者信心重建期，市場仍以一線品牌建商如聯聚、寶輝、龍寶、精銳等為首選。

以指標個案聯聚「方庭」大廈為例，目前每坪成交金額已達48萬元以上，詢問度最高；聯聚「怡和大廈」最近也在市場買氣帶動下，即將銷售一空。

位於市政北七路上正在交屋的聚合發「榮耀」，一樓店面銷售一空，住宅部分來客也逐漸熱絡。對面的由鉅「大謙」，也有不錯的銷售佳績；七期南側的精銳「海德一號」，由於面對文心森林公園，挾地點優勢，每坪售價也達40萬元以上。

立智公關總經理王耀斗表示，以往新成屋接近交屋期，就成為投資客、仲介公司炒作的標的，也造成建商銷售壓力。如今受制於15%的奢侈稅影響，建商反而得利。

經濟日報／記者宋健生／台中報導2011/08/02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆國銀壓力測試 房貸風險入題

國銀壓力測試 房貸風險入題

金管會緊盯銀行房貸風險，因應房價上漲，這波本國銀行壓力測試，金管會特別開出指定題，要求銀行針對利率上升時，測試房貸還款能力風險，金管會將逐一檢視測試情況，作為是否要求增資等參考。

隨著不動產價格上漲，金管會開始關注銀行未來面臨的風險，今年初盯上17家房貸比重偏高的銀行，最近國銀壓力測試，也要求針對利率上漲後的房貸作壓力測試。

去年壓力測試，金管會統一開出考題，今年則要求各銀行自訂題目，據了解，多數銀行參考去年考題作測試，唯一不同的是，今年金管會另外要求，針對利率上漲時對房貸還款能力的影響，作壓力測試。

去年金管會統一的考題中，也有房價變化，如輕微情境設定中，就包括GDP衰退1.4%，失業率6.08%，房價下跌10%。房價部分，區分北、中、南等五個區域，當台北市地區房價下跌15%時，被視為嚴重情境，但高雄縣地區房價下跌25%時，才算嚴重情境。

這次壓力測試，金管會則要求以利率上漲時，對房貸還款能力作測試，由於利率上漲時，部分貸款人可能繳不起本金或利息，讓房貸變逾期放款，因此，這項考題可以藉此了解並提醒銀行注意房貸風險承擔能力。這波壓力測試，金管會要求在7月底前交卷，已有不少銀行提前交卷。經濟日報／記者邱金蘭／台北報導2011/08/01

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆持有房屋兩年內 法拍免繳奢侈稅

持有房屋兩年內 法拍免繳奢侈稅

台南市永康區范小姐問：其個人購買非供自住房屋持有未超過兩年，即因無力負擔房貸而遭法院查封拍賣，是否應該申報繳納「奢侈稅」？

南區國稅局新化稽徵所答覆：房屋所有權人因無力償還債務，致房屋被法院或銀行拍賣者，因係非自願性移轉該不動產，根據特種貨物及勞務稅條例第5條第8款規定，凡依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者，非屬本條例規定銷售特種貨物，不須課徵特種貨物及勞務稅（即俗稱之奢侈稅）。不過，該法拍房屋拍定人，將來若是持有期間未滿兩年（以訂約日為準）再行出售者，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該筆自住房屋，在該房屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，否則仍應繳納特種貨物及勞務稅。

經濟日報／稅務問答2011/08/01

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆法拍屋財交稅申報 移轉年度為準

法拍屋財交稅申報 移轉年度為準

新北市潘先生問：房屋遭法院拍賣，其財產交易所得應於何時報稅？

北區國稅局淡水稽徵所答覆：個人出售房屋，其財產交易所得歸屬年度是以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準，但如果是遭法院拍賣，則是以買受人（即拍定人）領得執行法院所發給權利移轉證書日之所屬年度為準，民眾若有房屋遭法院拍賣案件，應確認權利移轉證書年度及財產交易所得金額，並於辦理綜合所得稅申報時一併列報。

經濟日報／新北市訊2011/07/27

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆逐捷運而居 內湖線流量與房市雙夯

逐捷運而居 內湖線流量與房市雙夯

逐捷運而居，隱然成為大台北房市上漲的鐵律，但，到底哪一站的漲幅最驚人？據房仲集團統計，在捷運站附近的房價中，由東湖站以3.68%的房價成長幅度奪冠，其次為松江南京站與南港展覽館站！

■　人潮就是錢潮 捷運帶動區域房市

根據台北市政府交通局統計，從今年1月和5月的捷運入站人次相比，在人潮成長幅度最大的前10個站中，內湖線就包下了6名，其中，又以南港展覽館站的人潮流量成長率54.24%，表現最為亮眼，東湖站則以42.52%緊追在後，接下來為葫洲、大湖公園及大直；此外，忠孝新生站、淡水站、松江南京站、木柵站及西湖站也具備10%以上的成長實力。

「人潮就是錢潮！」房仲分析，從房價上漲的幅度來看，這句話絕對不容質疑，人潮成長幅度最大的內湖線，由東湖站的房價以3.68%的成長幅度奪冠，HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，內湖線開通後，帶動了搭乘人潮，更串聯起大台北地區東西向的大眾運輸網，以目前主要6條捷運路線來看，內湖線今年1月的搭乘人次的成長幅度高達14.4%，遙遙領先其他路線，沿線住宅行情也隨之水漲船高。

■　捷運週遭價高 末端宅物美價廉

其次，松江南京站受惠於辦公大樓林立、及龐大的通勤族，未來，該站也將成為松山線和新莊線的轉運站。南港展覽館站則具有2.87%的成長潛力，備受矚目的忠孝新生站因串聯蘆洲線與台北市東區，房價應聲成長2.12%。

不過，捷運週邊宅的價格不低，也讓很多人買不下手，李建興建議，以台北市而言，木柵站周遭住宅平均每坪33.6萬，幾乎是大直站的一半價格，較容易入手，另外，新北市的淡水站附近住宅行情每坪均價僅24.1萬，相當適合首購族。此外，選擇捷運末端宅，也是不錯的省錢購屋招數，多幾站的交通接駁時間，能省下1/2~1/3的房價！

網路地產王／綜合2011/08/01

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