◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆高鐵局14筆土地 可望「標」新高

高鐵局14筆土地 可望「標」新高

交通部高鐵局昨（1）日公告標售桃園、新竹、台中、台南等站區內共14筆住宅區土地，由於去年桃園、新竹車站特定區內，住宅區土地創標售以來新高價，且桃園、新竹的住宅區土地愈來愈少，預期可望再創新高價。

交通部高鐵局昨（1）日公告標售桃園、新竹、台中、台南等站區內共14筆住宅區土地，預期可望再創新高價。（非報系）

新竹車站特定區挾生醫園區特定區發展規劃利多，加上鄰近竹科、工研院，以及區內住宅區土地所剩無幾，去年標售時底價每坪29萬元，結果卻標出每坪44萬元的歷史最高價，這次標案行情特別受矚目。

其中標號「竹二」的土地面積有1,063坪，總標售底價為4.21 億元，為14筆土地中標價最高的標的。

相關官員說，這次特別委託估價師進行估價，目前新竹站周邊住宅區土地市價每平方公尺約12萬元，相當於每坪39.67萬元，底價較上次標售時高出10萬元，為四個站區中每坪底價最高者。

桃園站區因鄰近桃園國際機場，又有桃園航空城發展計畫加持，以及機場捷運線全面動工，後市行情看好，高鐵局依不同區段訂出每坪15.2萬元至25.5萬元的底價，也較去年部分區段最高每坪16萬的底價高出9萬元。

官員表示，過去各界關注高鐵站區土地開發的焦點都放在桃園、新竹、台中等發展漸趨成熟的三站，嘉義和台南站因站區位置較偏遠，故土地標售一直乏人問津，現在景氣好轉，特別挑選台南站區兩筆住宅區土地進行標售，測試市場反應。

據高鐵局公告，台南站區將標售兩筆住宅區土地，一筆每平方公尺底價為1.8萬元，約每坪5.95萬元，為14筆土地中底價最低者；另一筆土地底價為每平方公尺2.1萬元，約每坪6.94萬元。

高鐵局這次標售的住宅區土地，桃園站區有五筆、新竹站區兩筆、台中站區五筆、台南站區兩筆，標售總底價為20億6,519萬元，預定9月7日上午開標。

經濟日報、聯合報／記者楊文琪／台北報導2011/08/02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆中古屋 7月量價齊揚

中古屋 7月量價齊揚

信義房屋、永慶房屋、中信房屋、台灣房屋昨（1）日均公布7月中古屋成交行情，四大房仲通路交易量能與價格同步成長，顯示國內整體房市平穩向上。

信義房屋7月房市交易量較6月增加約17%，主要都會區房價維持高檔盤整。台北則受平價區交易量增加，拉低整體平均房價影響，較6月減少約3%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，6月是奢侈稅議題發酵以來，成交最低的月份，隨奢侈稅對於房市干擾逐漸淡化，7月房市交易量明顯較6月增加。

永慶房屋統計，台北市7月中古屋每坪均價較6月略為下修，每坪為51.4萬元；新北市則衝上每坪30.9萬元。

永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示，新北市價量齊揚、全區均漲；台北市郊區量能擴大、價格補漲幅度超越市中心，間接拉低台北市平均單價，顯示自住客進場態勢趨明顯。

經濟日報／記者李至和／台北報導2011/08/02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房租所得抓漏 瞄準20萬戶

房租所得抓漏 瞄準20萬戶

特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）6月1日開徵後，出售持有未逾二年的非自用房屋均會被加課重稅。為避免炒地養房者轉入租賃市場逃漏租金所得稅，國稅局將在全台展開非自住房屋調查，優先對一戶或一人擁有三棟以上房屋者查稅，調查對象估計超過20萬戶。

為避免炒地養房者轉入租賃市場逃漏租金所得稅，國稅局將優先對一戶或一人擁有三棟以上房屋者查稅。

此次非自住房屋的調查行動將持續至年底，國稅局將派員進行實地訪查，包括各縣市主要街道、繁華商圈，以及一人擁有多屋（三棟以上）、套房與非親屬借用的房屋等，都在查稅之列；另外高價房屋經人檢舉漏報租賃所得，以及低報租金的個人包租公，也將一併納入調查。

根據財政部財稅資料中心統計，全台由個人及營利事業持有的房屋超過900萬棟，其中，個人或家庭持有超過三棟以上房屋者，一共有20.24萬戶。財政部表示，非自住房屋是指出租供他人做自用住宅使用或營業用，其租金申報有無偏低，或是否漏報租金收入，將是非自住房屋調查的主要重點。不過，此次非自住房屋調查排除空屋、獨資事業的自用房屋，以及所有權人當年度持有房屋未滿六個月的「新屋」、房屋評定現值低於10萬元以下者，這類房屋並不在選查範圍。

財政部表示，奢侈稅開徵後，限制持有非自用不動產（房屋及土地）二年內出售須負擔10%或15%的重稅，因此，部分持有未滿二年的房屋，極可能在「養房」期間採取出租方式規避奢侈稅，國稅局也將就這類短期出租的房屋，調查有無短漏報租賃所得稅。

名下擁有多棟房屋的個人，若選擇出租坐收租金，國稅局在此次非自住房屋調查行動中，也將就租屋量大者，輔導包租公辦理營業登記，租屋收入的稅負，除了所得稅之外，還需增繳營業稅及營利事業所得稅。

目前營業稅率為5%，營利事業所得稅率為17%。個人出租不動產，但如果不涉及「營利行為」，只須按所收取的租金繳納5%到40%不等的個人綜合所得稅，並無其他額外稅捐。

經濟日報／記者陳美珍／台北報導2011/08/01

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆賴正鎰：預售屋看漲10% 明年兆得住

賴正鎰：預售屋看漲10% 明年兆得住

鄉林集團董事長賴正鎰表示，國內處於低利率時代，游資充沛，加上兩岸經濟協議（ECFA）及陸客自由行上路，有利於房地產發展，預估台灣房市今年下半年到明年，房價將有5%至10%的漲幅，明年預售屋推案量金額有機會突破兆元大關，創歷史新高。

鄉林經營事業涵蓋營建、商用不動產開發及飯店經營，投資腳步橫跨兩岸，旗下轉投資的涵碧樓，是陸客商貿訪問團來台旅遊時常住的指標飯店，更在大陸24處地點進行投資。鄉林上周五（29日）收盤價53元，上漲0.5元。

賴正鎰常代表企業界向政府反映心聲，他曾擔任前工商建研會理事長、前台灣省建築投資公會理事長，目前是大台中國際都市發展協會理事長。在陸客自由行上路後，賴正鎰也是第一個組陸客看屋團的房產業者，對於兩岸房市與旅遊觀光市場觀察深入，以下是專訪摘要：

問：台灣未來經濟展望為何？

答：現階段全球局勢發展，包括美國、日本、歐洲等經濟情勢都不大好，主要的成長動能來自大陸，未來三、五年內，大陸經濟成長可望在8%以上，台灣未來幾年也可望維持4%的成長，全球均普遍看好中國大陸與台灣的經濟景氣。

從政治發展的角度來看，兩岸經貿發展日趨緊密，大陸對台甚至有許多「讓利」動作，尤其ECFA簽訂後，全球許多企業都想來台，和國內廠商合作，一起進軍中國。

問：台灣及兩岸經貿發展局勢，為房地產帶來何種契機？

答：國內房地產處於存款利率只有1.5%、放款利率在2.1%至2.5%的低檔水準；對貸款戶而言，若用收租的角度來看，投資報酬率也普遍在4%至6%，加上遺贈稅降到10%，加速台商鮭魚返鄉，這些條件，將讓越來越多游資湧入房地產市場。

兩岸開放22年來，台灣進入大陸的資金超過3,000億美元，大陸來台的投資額卻只有1.65億美元。如今隨著中國大陸快速崛起，加上ECFA上路，預期未來二年，大陸來台投資的金額將上看50億美元（約新台幣1,445億元）以上。

問：陸客自由行上路後，對台灣有何利基？

答：兩岸自由行開放後，台灣的機會點，不僅是陸客來台的消費，而是台灣能藉此快速與國際接軌，未來大陸的人流、金流，可以自由進出台灣，國際資金也會比較願意大舉布局台灣。

引陸客 別念緊箍咒

問：陸客來台購屋有許多限制，應如何鼓勵讓陸客可以來台購屋？

答：政府二年前開放大陸人士來台購屋，但迄今只有45戶成交，主要原因就在於政府限制大陸人士一年只能在台居留四個月，貸款成數上限為五成，買房三年內不准出售及移轉，以及審查時間太冗長等。

上述相關法規有必要再檢討，例如大陸人士在台居留四個月的限制，應放寬為六個月，貸款上限應比照國人放寬為七成，最好能有針對大陸人士在台投資移民的專門法規，讓大陸人士在台買房投資都有合宜的規範及保障。

問：政府今年實施奢侈稅，剛好滿兩個月，對國內房地產的影響評估為何？

答：奢侈稅實施前，確實對國內房市造成價量停滯的窘況，但這些陰霾已在6月逐漸消除，尤其陸客自由行上路後，7月房市景氣可說全面恢復。

觀察預售屋的交易情況，在奢移稅推出後，交易量一度大減，但現在逐步恢復。投機型投資客已幾乎退出市場，現在則以自用及投資置產型客戶為主流。

涵碧樓 擬登陸上市

值得注意的是，由於土地及原物料上漲，預售房價依舊維持奢侈稅前的水準，並未跌價。下半年起至明年，在諸多利多帶動下，預售房價可望有5%至10%的上漲幅度。

問：今年全台預售屋推案的預期為何？

答：去年全台預售推案金額約8,031億餘元，業界原本預期今年將達到1兆元，不過受到奢侈稅衝擊，上半年市場推案幾近停滯，下半年又逢選戰開打，市場觀望氣氛濃厚，預估全年推案金額將下修為6,500億至7,000億元水準。

問：鄉林集團未來的擴展計畫，在兩岸的布局？

答：被視為重量級推案的成都涵碧樓，也訂明年中動工，此案積地面積達300畝（約6萬坪），其中半數規劃為住宅，其餘還有涵碧樓酒店、寫字樓及大型購物中心，總銷售金額逾人民幣100億元。

此案將是鄉林跨足大型購物中心的指標，隨著成都涵碧樓的啟用，涵碧樓不排除在大陸或香港掛牌上市，鄉林也將正式朝控股集團方向發展。

經濟日報／記者宋健生／台中報導2011/08/01

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆高鐵局標售土地 遠雄太子感興趣

高鐵局標售土地 遠雄太子感興趣

交通部高鐵局昨（1）日公告標售桃園、新竹、台中、台南等四站區內14筆住宅區土地，遠雄、太子等「A咖建商」表示：「會評估進場投標」。

高鐵局上一次標售新竹站區內的住宅區土地時，不但建商們踴躍投標，新光人壽也出手，顯見壽險業者已搶地搶到大台北地區以外。此次標售是否會再見到新光、富邦等壽險業者的身影，備受外界關注。

遠雄副總經理蔡宗易表示，過往高鐵局標售站區土地時，遠雄就曾評估過，當時也曾實際勘查桃園、新竹、台中三站區土地，此次高鐵局再推出土地標售，遠雄會密切觀察，先看整體條件如何，再決定要不要深入評估。

太子總經理謝明汎說，高鐵通車後，全台的一日生活圈已成形，長期來看，高鐵站區周遭房價漲勢可期，太子為儲備推案來源，對此次高鐵局推出標售的土地，都會進行評估。

謝明汎透露，太子推案遍及全台，目前在高鐵站區周遭也有土地庫存，以桃園、新竹為主，桃園站周遭有三塊土地，目前都在申請建照中，預計年底可開工，採先建後售模式，兩、三年後再分期推出銷售。

經濟日報／記者黃啟菱／台北報導2011/08/02

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆賴正鎰老虎哲學 咬住機會就不放

賴正鎰老虎哲學 咬住機會就不放

鄉林董事長賴正鎰經營事業有一套「老虎學」，他抓住身邊任何一個機會，即使只是抓住老虎的一根毛，他也能騎上虎背馳騁。在最近陸客自由行的議題上，邀請陸客來看屋的賴正鎰，正好就搭上這個熱門的議題，成為焦點人物。

今年6月28日，首批自由行陸客陸續抵達松山及桃園機場，結果隔天搶占媒體要聞版的新聞，不是旅遊、飯店業者，卻是應鄉林邀請、來台看屋的自由行購屋團，賴正鎰擅長創造及掌握新聞議題的深厚功力，讓業界折服不已。

原來賴正鎰有套老虎學的經營術，他曾形容，「如果有一隻老虎飛快地從我身邊跑過去，即使我來不及即時抓住老虎的身子，但只要讓我能夠抓住老虎尾巴上的一根毛，我也一定會把握這個機會，翻上老虎的背，騎著老虎馳騁一番。」

抓住身邊任何一個機會，是賴正鎰成功之道。賴正鎰在17歲時，當時還是高一學生的他，以不到100元的資金，隻手開創中台灣的草嶺風景區；44歲時，更砸下18億元，將涵碧樓打造成台灣第一勝景，在創業過程中，他總是不斷找機會，也抓得住機會。

今年53歲的賴正鎰，在業界一向敢於發聲，扮演為房地產市場相關政策獻策的急先鋒角色。近幾年，鄉林集團的營運版圖迅速擴大，推案腳步延伸到台北縣市，旗下涵碧樓也積極在大陸各主要城市拓點，日月潭涵碧樓更成為所有大陸省級或中央級領導來台必定造訪的指標飯店。「接待量就等於業務量」賴正鎰不諱言，過去要到中國大陸拜訪一個官員，難如登天，但如今大家都來台灣，而且多入住日月潭涵碧樓，鄉林在接待這些參訪團的同時，也接觸到無限商機。 經濟日報／記者宋健生／台中報導2011/08/01

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆不畏奢侈稅 新北市成交看漲

不畏奢侈稅 新北市成交看漲

台北居大不易，房價高不可攀，最近升格的新北市，引爆移民潮發酵！信義房屋資料統計，新北市最多人購買的總價是700~1000萬元物件，占成交比例由2009年平均21.8％提高至36.8％！

■　台北居大不易 新北市成房市新寵

「奢侈稅上路後，新北市的房市反而看漲！」房仲分析，這是因為奢侈稅後，短期投機買賣縮減，但自住購屋需求仍強，由於台北房價穩固，新北市移民效益持續發酵。

根據信義房屋統計，6月新北市各行政區成交資料發現，700~1000萬元是泰山區、土城區、林口區主要成交產品，有超過一半成交在此總價帶，中和則有41％；樹林、板橋、蘆洲區，每三間有一間房子，是成交在總價700~1000萬元。

■　自備700~1000萬 新北市輕鬆入住

以6月成交數來看，前三名的泰山、土城與林口區，總價700~1000萬元，就能挑到條件不錯，或者是捷運站周邊的房子，加上可選用財政部推出500萬元低利青年安心成家貸款方案，對區域買氣具支撐力。房仲分析，總價700~1000萬元是現在大台北地區，首購的主要購屋總價帶，以自備款2成試算，等於自備140萬~200萬元，就可以擁有屬於自己房子，加上今年是百年結婚潮，且首購的首段貸款利率有機會在2％以下，貸款條件不錯。

以土城區為例，總價700~1000萬元，大概可買到捷運海山站附近的中古屋大樓2、3房，步行約在10分鐘以內，這裡區域外來的北客，多是65~70年次，因結婚需求而來的自住型買方，如果以台北市總價700~1000萬元預算，位於此價位區間的物件，成交占比僅24％，但如果買在新北市，這樣價位的物件選項較多，當然能夠吸引更多首購族的關愛眼神！

網路地產王／綜合2011/08/02

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