◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆市價徵收土地 政院通過土地徵收條例草案

市價徵收土地 政院通過土地徵收條例草案

馬總統昨天舉行記者會，要求落實土地正義，行政院在今天通過「土地徵收條例」修正草案，決定土地將以市價徵收。閣揆吳敦義認為，這已經具體回應各界對土地徵收制度的期待，這項法案也將列為優先法案，希望能在立法院下會期通過。（繆宇綸報導）

馬總統24號舉行記者會，宣示要落實土地正義、居住正義和租稅正義，並要求行政院要盡速通過「土地徵收條例」等法案，財政部長李述德在行政院院會裡報告「不動產課稅制度之檢討」，院會也通過「土地徵收條例」草案，閣揆吳敦義要求財政部繼續努力，落實租稅公平正義。新修訂的土地徵收條例，主要內容包括特定農業區農牧用地不得被徵收，徵收要考慮公益性，而且要以市價徵收，如果原土地所有人有繼續耕作的意願，則可以在徵收區段內劃設農業專用區。吳敦義表示，苗栗大埔和彰化相思寮引起各界對土地徵收的關切，因此修法強化土地徵收的公益性和必要性，加強保護優良農地，新聞局長楊永明轉述了院長的裁示『以市價進行協議價購，以及徵收補償對經濟弱勢，徵收致無住屋者應予安置等，已可具體回應社會各界對徵收制度改革之期待。請內政部加強與立法院朝野黨團的溝通，儘速完成修法程序，並廣為宣導......』

內政部長江宜樺表示，土地徵收條例將列為立法院下會期優先法案，爭取儘速通過，此外也將推動平均地權條例、不動產經紀業管理條例，以及地政士法等法案完成修法，落實不動產交易實價登錄。中廣新聞 繆宇綸 2011-08-25

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆內政部：市價徵地負擔不會太重

內政部：市價徵地負擔不會太重

內政部次長林慈玲今天表示，現行土地徵收制度，徵收價格本來就必須接近市價，土地徵收改採市價，對政府財政負擔不至於太重。

中國國民黨立法院黨團書記長趙麗雲、立委吳育昇上午在立法院召開記者會，邀請林慈玲、財政部次長張盛和出席。

林慈玲表示，現在的土地徵收制度，本來就應該接近市價，未來只是評定技術更精細、更貼近市價，對政府財政負擔不至於太重。

對於不願意核實登記市價的民眾，林慈玲說，內政部將會建立查核機制，目前草擬的相關法案修正草案規定，不動產交易30天內必須實價登錄交易價格，如果沒有登記將會限期改正，不改正者可處新台幣3萬至15萬元罰鍰，並得按次處罰，且以建商來說，建案中的每個單一案件，都可以做單一處罰。

張盛和表示，從公告現值佔一般正常交易價格的百分比來看，全國的比率已經達到82.94%，台北市也達到86.7%，公告現值與市價差距不大，已經逐步接近市價。

由於相關的市價評定需要地方政府配合，林慈玲表示，相關修正條文草擬時，已經與地方政府研商過，地方政府認為可以做到，也會配合。

張盛和說，如果地方政府不配合，可以根據財政收支劃分法的規定，將課徵空地稅等列入財政收支劃分法中「財政努力」的績效項目，列入統籌分配稅款與補助款分配等考慮因素。

中央社 2011-08-25

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆市價徵收 王金平：政府定價 難取信於民

市價徵收 王金平：政府定價 難取信於民

馬總統宣示土地徵收要改採市價計算，並希望能儘速通過修法。不過立法院長王金平卻質疑，雖然大家都歡迎市價徵收，但是要如何訂出大家都能信服的「市價」？另一方面，由於立法院下個會期碰到選舉，只有二個月又二十八天的會期，王金平坦言，這麼短的時間，光是處理下年度中央政府總預算都很難，市價徵收的相關配套法案來不來的及處理，只能儘量努力看看。

馬總統要求儘速完成修法，來推動市價徵收政策，但王金平認為，政府有沒有能力每半年評定一次市價？評定結果又要如何讓人信服？這都是問題。

除了修法內容可能還有爭議，立法院恐怕也沒有時間，在明年總統、立委大選前完成相關修法。王金平就說，立院下會期光是審總預算，就有相當的難度，市價徵收的相關配套法案，如果大家有共識，就能很快處理，如果來不及處理落實政策，那就繼續執政，繼續努力。

王金平強調，立法院下個會期，一定還是會以處理總預算為優先。

中廣新聞 程平2011-08-25

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆雙英主打實價登錄、課稅 房價可望下跌

雙英主打實價登錄、課稅 房價可望下跌

馬英九總統24日公布住宅政策，強調居住正義，並將推動實價登錄、加徵空地稅等多項管控炒房、炒地措施，房地產業者普遍認為，繼去年政府祭出一連串打房政策後，國、民2黨總統參選人近期提出的住宅政策，更不約而同地強調實價登錄、實價課稅，進一步影響房巿信心，衝擊今年第三、四季房巿，引發房仲業等關店潮。中天新聞2011-08-25

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆我有話說－土地徵收目的 才是關鍵

我有話說－土地徵收目的 才是關鍵

馬英九總統舉行記者會宣示政府為實現土地正義，將修正土地徵收條例，未來政府徵地將按市價徵收。熟悉土地徵收條例的人都清楚，依據該條例第三十條的規定，徵收土地依公告現值加成補償之地價，本就應該比照一般正常交易價格予以評定。換言之，其意義就是市價徵收，只不過在實際執行上並未落實，以致法律條文解釋成為文字遊戲。現在，市價徵收拍版定案，民間對修法後實際執行層面之落實，似乎亦樂觀以對，這是良性的發展方向。然而，市價徵收之後，問題就解決了？

事實上，除了徵收價格之外，徵收目的是否具公益性、必要性仍然是問題的關鍵。根據營建署統計，全台都市計畫人口胃納量遠超過實際人口數達七百萬，換言之，高達四十％都市土地未充分利用。而全台閒置工業區、科學園區，估計分別達二二六三與二五三公頃。

在此情況下政府原該思索如何善用公共設施完善之閒置已開發土地，同時保護未開發土地資源，追求國土的永續經營。但民眾看到的卻是，政府為了眼前少許開發利益，往往以開發科技園區、興建社會住宅、配合重大建設財務等…名義，把徵收公益性、必要性拋在腦後，執行各項土地開發計畫，缺乏節制的辦理土地徵收。在這樣的情況下，土地正義亦無從實現。中國時報 陸奇峰／台灣鐵道暨國土規畫學會理事 2011-08-25

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆張金鶚：兩黨土地政策 只做半套

張金鶚：兩黨土地政策 只做半套

馬英九總統昨日宣示捍衛土地正義、居住正義，將推動市價徵地、房價實價登錄等政策，以回應高房價民怨，但政大地政系張金鶚直言，看似回應了高房價民怨，實際上，未能全盤掌握重點，只做半套，加上相關政策還要通過立法院，最後能否落實將是關鍵。

張金鶚認為，國、民兩黨總統參選人最近就高房價或住宅市場問題，提出因應對策，回應民意，立意雖好，卻都未能做到整體性、全面性的政策總檢討，模模糊糊地帶過，最後將導致市場依然混亂，居住正義、土地正義、稅賦正義等目標全沒達成。

對以市價徵收土地，淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，政策方向正確，但政府要彰顯效果，就應追本溯源找出當前問題癥結。目前公告現值依法是要由地方政府以一般正常交易價格，提報地價評議委員會審議，公告現值與實價有落差，是評定機制出問題，若不加改善，未來政府所謂的「市價」與土地巿場「實價」，還是會有落差。

張金鶚表示，市價徵地關鍵是市價由誰認定，現在政府根本做不到「掌握市價」，最好的方式，是比照都更，由三家估價師事務所認定。

張金鶚強調，依市價徵收土地是不夠的，因為民眾非自願提供土地交易，政府就應給予補償，比照日本，以高於巿價二至三成徵收。

至於實價登錄部分，張金鶚表示，「實價登錄就是為了公布讓民眾瞭解，並依此課稅，但馬總統政策只做一半！」不但對未來是否依登錄價課稅未明確說明，在房價透過公布機制上，又要求去識別化，這與現在內政部ｅ化網等提供的資料有何不同。中國時報 王莫昀／台北報導 2011-08-25

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆「金九銀十」銷售難 地產商面臨四重壓力

「金九銀十」銷售難 地產商面臨四重壓力

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-27】中國房市傳統的銷售旺季即將到來，根據鏈家地產市場研究部統計，2011年8月19-20日，開發商取得預售許可證將要入市的專案就達到8個，8月中上旬的供應量和7月同期相比增加70%。鏈家地產首席分析師張月認為，近期大量新盤將集中入市，意味著開發商方面也期待在傳統的成交旺季取得良好的銷售成果。但是和去年相比，新房市場狀況已發生較大改變，今年至少在「金九銀十」前期，低靡的狀況還將持續，開發商將會面臨多方面的銷售壓力。

根據鏈家地產市場研究部統計，截至24日，8月新房住宅成交3946套，預計全月成交在5500套左右，環比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底300套左右持續減少，8月下半月基本維持在200套以下。張月認為，「金九銀十」將近，但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值，且未現上漲趨勢，「金九銀十」出現成交量低位回暖的拐點時間或降延遲，至少在9月初尚難以體現。同時樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套，預計隨著9月份的開盤放量，庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響，在售和未來兩月將要入市項目的銷售壓力在「金九銀十」期間很難有所減弱。

8月23日，富力地產在中期業績發佈會上宣佈調控以來價格已下調10%，預計下半年價格還會下調10%左右。根據鏈家地產市場研究部統計，今年富力地產在京已開盤銷售的商品房住宅項目金禧家園，擬售和成交均價較去年上一期開盤時分別下降7%和4%。另外，截至25日北京一共有108個商品期房住宅專案入市，舊盤新開的專案有65個，其中約有35個成交價格低於上期開盤，占比54%。

張月認為，算上打折促銷的純新盤，今年實際降價入市的商品住宅專案比重將超過50%，而據媒體報導，9月將要入市的項目大部分也出現顯著降價或停漲，未來的兩個月，價格下降的壓力將持續存在。一方面，城區降價項目少有分佈，持續高價下消化能力已顯衰退，根據鏈家地產市場研究部統計，8月中上旬城區商品住宅成交比重較7月下降11%，預計「金九銀十」期間城區不會出現價格大幅上漲的可能，漲幅回落和維穩的可能性較大；另一方面，和上半年相比，中小房企的降價比重增加17%，張月認為，大型房企下調價格對於市場的標杆作用得以凸現，加上中小房企在京存貨較多，即使在「金九銀十」價格下調的步調也難以停滯。但價格依然只會平穩下降，不存在出現價格戰的可能。

根據鏈家地產市場研究部統計，自去年10月20日起，央行累計上調基準利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準利率85折的優惠，實際5年以上房貸利率上漲2個百分點。同樣貸款100萬，20年還款期，當前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬元。張月認為，和去年「金九銀十」相比，消費者購房成本顯著提高，除了體現在利率連續上漲導致月供增加外，首先，90平以下的首套房最低首付比重較去年9月提高10%；其次，雖然經歷的第三輪嚴厲調控，但8月商品住宅價格同比仍上漲7%-10%左右。另外，根據央行25日資料，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著市場現金流動速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，「金九銀十」期間加息預期增加，這意味著現在購房的消費者將要付出更高的成本，已有的高位購房成本下，對於消費者購房意願的減少將形成疊加效應，和去年「金九銀十」相比，消費者購房意願或顯不足。

張月認為，房企在售期房住宅銷售業績下降將直接影響房企的自籌資金來源。根據國家統計局公佈的7月份房地產資金來源資料，受成交低靡的影響，自籌資金環比降幅28.8%，預計8月這一指標依然會有所下降。根據鏈家地產市場研究部預測，9月份北京將會有30個左右項目入市，較8月份約增長一倍，一方面房企方面或期待「金九銀十」成為下半年銷售旺季或放量一搏，另一方面今年「金九銀十」和往年相比，受上面所述因素制約未必成交火熱，放量開盤或可以在一定程度上推動成交，但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷，房企資金回籠可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。

張月認為，今年「金九銀十」期間，開發商面臨的不僅僅是單一新專案的銷售壓力，還有庫存量居高不下、銷售業績下滑、價格持續走低等多重壓力，僅僅是對單一方面做出應對是遠遠不夠的，更需要對各方面有所平衡。比如房價下降是否能夠獲得薄利多銷，提高成交量，是否能夠減少庫存，都是開發商做出相應對策時應該考慮的方面。

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