◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆「合康捷境」移做住宅銷售 合康及綠堡兩公司遭罰款

「合康捷境」移做住宅銷售 合康及綠堡兩公司遭罰款

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-09-08】行政院公平交易委員會通過合康建設及綠堡房屋廣告銷售「合康捷境」建案廣告，對於使用分區為工商混合區之建案使用一般住宅的圖示，就商品的用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，該兩公司自處分書送達之次日起，立即停止前揭違法行為，並分別處合康建設180萬元罰鍰、綠堡廣告90萬元罰鍰。

公平會表示，合康建設與綠堡廣告銷售建時案，於該建案銷售中心現場以電腦螢幕所載傢配圖向看屋者進行介紹，該傢配圖載有客廳、廚房、浴廁、臥室等一般住宅配置圖示，且於2010年6月5日蘋果日報及其網站報導，其中包括綠堡廣告提供蘋果日報記者拍攝、以報導方式刊載的樣品屋照片，亦有客廳、衛浴及臥室等一般住宅配置空間照片，易使消費者誤認該建案可供一般住宅使用。

該案依台北市政府都市發展局所表示的意見，「合康捷境」建案位於工商混合區，核准用途為資訊服務業、一般服務業，依都市計畫法令不得移供住宅使用，日後倘經查獲有違規供住宅使用事實，將有遭台北市政府依法令予以裁處之風險，則合康公司與綠堡公司廣告所載一般住宅配置圖示，與事實之差距已逾越一般大眾所能接受程度，足以引起消費者錯誤之認知或決定，並將導致不正競爭效果，違反公平交易法第21條第1項規定。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆新北市5年內新成屋 漲幅更勝台北市

新北市5年內新成屋 漲幅更勝台北市

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-09-08】台北市都市住宅屋齡日趨老化，根據官方統計數字顯示，台北市住宅有4成的屋齡超過30年，台北市5年內的建物存量住宅僅6.7萬戶，僅佔北市的7.7%，但根據營建署第二季的住宅需求動向調查資料顯示，台北市有高達1/4的潛在買方，希望購置新成屋，在供給量稀少，台北市高房價入住新大樓代價不低的情況下，新北市大樓扮演補位角色，吸引北客搶進新北市。信義房屋統計，新北市2008年以來，屋齡5年內的新大樓房價漲幅更勝台北市。

市中心土地資源稀有，加上豪宅產品需求穩定，開發商取得具備規模的市中心土地，紛紛朝向坪數極大化的方向規劃，造成近年台北市市場上標準三房供給不足。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，台北市住宅屋齡持續老化，市區屋齡新一點的三房產品動輒3000萬以上，一般想住新房子的買方不得不往新北市移動；而逐漸成型的捷運路網以及重劃區，強化新北市的便捷性跟選擇性，紓解台北客對於新大樓的購屋需求。

根據信義房屋內部統計，從2008年以來，新北市預售換約從每坪27.8萬元，上漲至每坪38.6萬元，漲幅高達38.8%、0~1年的新成屋，房價漲幅高達39%，1~5年的新成屋平均房價，從2008年至今漲價幅度也達33.5%，漲價幅度都勝過於台北市，反觀5年以上的成屋產品，則是台北市漲幅比新北市來的高，主要仍是受到都更議題激勵，台北市土地持分高的老房子，房價快速攀升的結果。

信義代銷協理何胤諭指出，新北市房價基期低，加上升格效益帶動，台北客逐漸可以接受「台北都」的概念，加上新北市政府升格後，預算增加，市容景觀也逐漸改變，特別是重劃區與捷運站周邊，更是政府投入資源最多的地方。而新北市的開發商為了增加房子的賣相與塑造價格，在大樓的設計與建材使用上，也向北市看齊，如採用中空樓板或強調減震系統與公設質感的提昇等，讓新北市的買方也能享有尊榮的感受。

台北客前進新北市最明顯的區域，就是在大型重劃區或捷運站沿線周邊。以新莊地區有名的歐洲村為例，信義房屋新莊中平店店長許智翔指出，歐洲村是新莊指標的新大樓社區，特色是重劃區環境與大樓屋齡新穎，這幾年買方指名度都相當高，2009年副都心題材發酵後，建商廣告開始吸引台北客，到新莊購屋熱潮，連帶周邊房市產生比價效益，目前歐洲村北客的比例接近1/3，其中不乏台北客「賣舊換新」，賣北市舊公寓換歐洲村的新成屋。

在2008年金融海嘯最慘之際，歐洲村新大樓成交行情跌破每坪20萬元，隨景氣復甦2009年中行情回升到每坪22~24萬元，之後新莊副都心題材發酵，一手房推案價格攀升，帶動新莊房市出現噴出行情，目前行情每坪達32~36萬元。同樣狀況也發生在板橋地區，與台北市一橋之隔的江翠地區，台北客到此看屋的比例就相當高，尤其是捷運江子翠站周邊的大樓與新成屋，台北客指名度最高，如新大樓社區「第一天廈」，很多台北客詢問，目前行情上漲至每坪超過50萬元。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆台中房市主流推案 轉向商辦大樓

台中房市主流推案 轉向商辦大樓

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-09-08】整體觀察2011年6月奢侈稅上路後七期幾乎沒有新推建案，廣告量在9月明顯變少，先前有建商私下表示基於「輸人不輸陣」加上先前早就下的廣告預算，所以8月仍如期上檔，但是隨著近日國際股匯市不穩，市場變化大，建商以靜制動推案趨於保守，住宅部分幾乎少有推案，房市觀望的氣氛濃厚，只有商業辦公大樓推案比較熱鬧。

奢侈稅6月上路前，曾一度讓七期的豪宅房價鬆動，市場上甚至傳出有屋主因資金問題忍痛賠售，議價空間大，不過後奢侈稅時代來臨，七期房市出現停滯狀況，部分建案開始進行交屋並針對餘屋持續推賣，成交狀況並不理想，一名熟悉豪宅市場的買家指出：「七期先前房價漲多，因七期販賣的是未來性與公共建設等利多，較容易為投資客所炒作，如今價格已反映再加上奢侈稅，要再加價恐怕有困難。」尤其是卡在2012年初的總統大選以及近日推出五大住宅政策，房市短期有衝擊，至於會不會降價？信義房屋市府店店長陳建安表示：「因七期的豪宅建商實力雄厚，投資客也都屬於口袋較深的族群，房價不致於會有太大變動。」

陳建安指出，近日出現的買方都是屬於有自住需求，有意出售新成屋的屋主因奢侈稅加價出售，買賣雙方落差大豪宅成交情況並不理想，目前在七期新建案交屋的有興富發的「百達富裔」以及新光三越百貨對面的「鄉林皇居」，而持續出售餘屋的有聚合發的「榮耀」，由鉅建設的「大謙」以及「仁山協和」，不過這些出售的新成屋有的從預售至今已有兩三年。

商業辦公大樓部分，十幾年前台中曾因兩岸直航議題炒作推出大量商辦，可惜商辦始終並不熱絡，直到高鐵通車，七期新市政中心成立，才有建商看好近似台北信義計畫區的七期，兩三年前，不少在地建商相繼在七期推出商業辦公大樓，其中親家建設推出的「T3」及豐邑建設推出的「市政新都心」反應都不錯，價錢從當初預售每坪25到27到現在成交大約是30到40萬之間，短短2年約漲3成左右。

尤其是豐邑建設的「市政新都心」因玉山銀行及富邦人壽進駐加持下，漲幅最多。興富發近日也推出商辦，每坪開價約為36到47萬一坪，雖然七期豪宅呈現停滯，但商辦才正熱絡，主要還是因為七期商辦大樓遠比台北便宜，幾乎只有台北的三分之一價錢。一名買主表示：「同樣做國際貿易公司，開在台北東區成本高，看好七期環境與條件選擇買商辦，結果國外客戶從桃園到台中搭乘高鐵只要40分鐘，等同於在台北市塞車的時間。」這名買主十分滿意台中新買的辦公大樓，他表示，不但可以享有五星級飯店管理服務，辦公大樓的外觀建材及室內規劃也優於台北商辦，就連國外客戶來了也讓他覺得十分有面子。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆李同榮：健全稅制基礎下，推動不動產資訊透明化

李同榮：健全稅制基礎下，推動不動產資訊透明化

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-09-08】立法院新會期已經開始，最受矚目的是不動產資訊透明化的修法動作，最近兩黨總統候選人也都拿居住正義等為重點議題，針對這些可能的變動，不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會新任理事長李同榮表示，房仲業者支持在健全稅制的基礎下，推動不動產資訊透明化。要資訊透明化必須要推動時價登錄制度，而實價登錄制度應歸責於買賣雙方當事人，因此平均地權條例修訂勢在必行，透過地政士法同時修訂讓實價登錄資訊透明化，並建立良好的不動產交易環境。但不動產經紀業管理條例的修訂，應著重在業者有義務對買賣方提供成交行情資訊，藉以提升不動產交易資訊的透明化與對稱化。

李同榮認為，由於2012總統大選將至，加上大台北房價過高引發的高民怨，始終困擾執政黨的選情，在政府未提出有效的稅制改革之前，課徵奢侈稅與房地產資訊透明化成為政府短線打房的利器，前者已經施行，雖然短線政策發揮短線效果，但整體房價只是暫時被控制，對於房地產供需問題才是真正的長線隱憂，尤其政策的疾行讓房地產交易量在短期間迅速萎縮，這對靠交易量存活的房仲業，無疑是奢侈稅課徵下最大的犧牲者。

至於資訊透明化，政府一開始也是混淆實價登錄的責任所屬，以單獨修改不動產經紀業管理條例當成資訊透明化的修法主體，又將資訊透明化的重大責任全部加在房仲業者身上，更讓業界憤憤不平。

李同榮表示，房仲業絕對支持不動產資訊透明化，經由修訂平均地權條例讓實價登錄歸責於買賣屋雙方當事人，才能達到一勞永逸的目的，假設『修訂平均地權條例』是A，『修訂地政士法』是B，『修訂不動產經紀業管理條例』是C，則其不動產實價登錄的數目及效果是A>B>C，也就是說修訂平均地權條例，既然買賣雙方都已經按實價登錄，則地政士法與不動產經紀業管理條例之修訂只是輔助的角色罷了！

所謂徒法不足以自行，李同榮進一步呼籲政府，不動產資訊透明化不應只是消極的讓資訊公開，而是要建立在健全的實價課稅體制下，以達到真正公平公正的居住正義。

李同榮建議，必須把實價登錄的效能建立在實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。而政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮，除了應規劃修法廢止現有增值稅制，以資本利得課徵交易所得稅，每年並以房地總價課徵房地稅，取代現有繁瑣的地價稅與房屋稅，但交易課稅須區分出自用與非自用，並區分持有年限，成屋持有年限較長者稅率應較低，精華地區土地持有年限較長者應課徵較高稅率，避免土地囤積。

李同榮表示，當有一天不動產交易在健全稅制下，買賣雙方依資本利得實價課稅，假設賣方賣出一千萬房屋要買方登錄九百萬，買方一定不會同意，因為這會影響買方以後要出售該不動產時，就會額外增加一百萬的稅賦支出。因此實價課稅在沒有增稅的疑慮下，對於建商而言土地增值稅改為相對等稅率的交易所得稅，對不動產買賣方而言，雙方相互監督並合法繳稅，雖然不增稅但政府稅收反而增加很多稅收，可謂是政府業者與消費者三贏的最佳策略。

至於資訊透明化是否要識別化（揭露詳細地址門牌）或去識別化，李同榮認為，這應該分階段實行，在房地產稅制未健全化的同時，政府不宜貿然實施揭露識別化之措施，只要房地產依資本利得，在實價基礎上課稅（擴大稅基，降低稅率），政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論，民眾也不會有登錄與課稅聯想的疑慮，房仲業不是反對資訊透明識別化，而是主張資訊透明識別化工程，必須等實價課稅（擴大稅基，降低稅率）的稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。

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◆土地買賣專業諮詢◆都市計畫公共設施保留地臨時建築使用可否適用停車場法第十一條之排除規定

都市計畫公共設施保留地臨時建築使用可否適用停車場法第十一條之排除規定

內政部81.1.16台內營字第七九六七六八號函

按都市計畫土地使用分區與公共設施用地之使用管制，都市計畫法第三章及第四章分別訂有明文，其適用範圍與管制規定並不相同。停車場法第十一條「都市計畫範圍內未使用之公私有空地，設置平面式、立面式、機械式或塔台式臨時路外停車場．．．不受都市計畫土地使用管制規定之限制」之規定，顯僅排除依都市計畫法第三章第三十二條規定所劃設使用分區之管制規定，並未排除都市計畫公共設施保留地之使用管制規定，是以本案公共設施用地作臨時建築之使用，仍應符合都市計畫法及都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法之規定。

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◆土地買賣專業諮詢◆停車場用地擬與鄰地商業區同段土地聯合開發疑義

停車場用地擬與鄰地商業區同段土地聯合開發疑義

內政部81.1.15台內營字第八一七○一五八號函

查停車場法第七條規定「‧‧‧相鄰之公共設施及民間建築物得合併規劃興建之」。但其作多目標使用合併規劃興建，仍應符合院頒都市計畫公共設施用地多目標使用方案之規定，前經本部80.11.20台內營字第八○七三一○號函規定在案。本案停車場用地，擬與鄰地商業區土地聯合開發乙節，經查上開方案並無公共設施用地，得與其他使用分區合併規劃，作多目標使用之規定，所請核與該方案規定不合，礙難照准。

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◆土地買賣專業諮詢◆已徵收取得之第一期公共設施公園用地「公四一」，可否依照停車場法獎勵民間投資，並以多目標使用方式開闢

已徵收取得之第一期公共設施公園用地「公四一」，可否依照停車場法獎勵民間投資，並以多目標使用方式開闢

內政部81.1.11台內營字第八一七七三四四號函

按停車場法第十六條規定，經核准徵收之都市計畫停車場用地，得公告徵求民間辦理，不受土地法第二百零八條及第二百十九條限制之規定，僅限於停車場用地；又同法第七條有關公園地下，得以多目標使用方式附建停車場之規定，並未排除土地法第二百零八條及行政院訂頒「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」之適用。本案公園用地，擬作多目標使用，並獎勵民間投資開闢，自仍應依上開方案及貴省獎勵興辦公共設施辦法規定辦理。

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