◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆1.7萬坪知名景點 東山樂園喊拍2.99億

1.7萬坪知名景點 東山樂園喊拍2.99億

【蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導 2011年 09月16日】中部早期知名遊樂園，包括「亞哥花園」、「台灣民俗村」及「東山樂園」是不少6、7年級生青春回憶，不過隨著受到921地震衝擊，加上不敵新型態樂園竄起，經營備受考驗，陸續流入法拍市場，也乏人問津。其中「亞哥花園」6月底4拍流標，「東山樂園」則是本月28日將進行重新鑑價後的首拍，總底價僅2.99億元。

經營達20年的東山樂園，為1990年代中部地區響亮名號的樂園，同樣位於台中市北屯區大坑風景區，還包括有雲霄飛車的卡多里樂園，亞哥花園更是綜藝節目《百戰百勝》主要取景地點，3大樂園創造當地龐大觀光商機。

不過，後遭逢921地震、景氣下滑，台灣金服台中分公司指出，遊樂區需要大量資金維護，中部后里區「月眉世界」隨後崛起，取代大坑這幾家相對設備較老舊的樂園，亞哥花園及東山樂園更在2008年先後歇業。

轉為點交較單純

這次將法拍的東山樂園，先前已經歷4拍無人投標而流標，最後案件變更，重定案號，28日將在台中地院進行第1次法拍，總底價2.99億元，土地面積1萬7134坪，建坪2128坪，債務人為東山育樂事業以及其董事長曾國亮，拍賣內容包括溫泉湯屋、餐廳、烤肉區等。

亞哥花園未脫標

寬頻房訊台中分公司副總張謙溎表分析，該案件先前流入法拍市場為「不點交」案件，此次已轉為「點交」，案件較為單純，不過東山樂園曾經想轉型成溫泉湯屋轉型但沒成功，現在僅有入口處的城堡建築的餐廳在營運。

遊樂園法拍案例並不少，亞哥花園從2001年遭查封，2009年拍賣時底價13.48億元，一路流標至重新估價，底價降為7.7億元，今年6月30日4拍法拍底價5.3億元，仍是流標。

台灣金融台中分公司指出，這1、2年房市景氣回溫，雖然有在地開發商有意整頓大坑，不過仍沒把握。

黑蚊肆虐未解決

張謙溎則說，亞哥花園附近小黑蚊肆虐的問題尚未解決，連至大坑爬山健行的民眾都避之唯恐不及，東山樂園短期內要法拍脫標恐怕不容易。住在台中，今年31歲的民眾Albee則說：「小時候校外教學去過東山樂園，現在要被法拍很可惜！希望以後可以看到大坑新的風貌。」

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆不動產須實價登錄 違規可罰15萬元

不動產須實價登錄 違規可罰15萬元

【蘋果日報 林帝佑╱台北報導2011年 09月16日】昨日行政院會通過《平均地權條例》與《地政士法》部分條文修正案，明訂不動產交易採實價登錄，由地政士、買方、不動產經紀業，於辦完所有權移轉登記30天內向主管機關登錄實際成交價，將再送立法院審議。業者表示，實價登錄能幫助房市透明，不過如何確認登錄的是實際交易價格是一大考驗。

未來違反規定不實價登錄者，將處新台幣3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並限期改正。不動產仲介公會副理事長林金雄表示，登錄價格是否真實有待考驗，應配合實價課稅，才能讓價格更「誠實」。

「比較不會被騙」

林金雄也呼籲稅制配套要全面，擔心未來若依實價課稅增加買賣屋成本，將降低民眾置產意願。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，交易「有價可詢」可大幅降低價格哄抬的機率。住商不動產法務協理吳光華指出，價格全露不一定是房市利空，以成交價公開的中國與香港為例，只要經濟情勢好，房價仍會暴漲。住在內湖區、28歲的Cherry表示，政府推動實價登錄是好事，至少買房子有透明的官方價格資訊，「感覺比較不會被房仲欺騙，買起來比較愉快！」

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房市速報錄 國泰敦南大樓 國壽85億買回

房市速報錄 國泰敦南大樓 國壽85億買回

[蘋果日報 記者馮牧群 2011年 09月16日] 昨日國泰人壽委託兆豐商銀標售敦南大樓REAT（Real Estate Asset Trust，不動產信託）案，標的為敦南大樓77%產權，昨日僅富邦人壽與國壽2家出手，由國壽以85億6666萬元順利買回。

租金報酬率1.8%

扣除車位後，每坪約96.6萬元，溢價率35%，若以4年前REAT發行金額38.3億元計算，該大樓增值近45%。

第一太平戴維斯總經理高銘頂分析，國壽買回77%所有權後，成為該大樓單一所有權人，可維持大樓價值。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，以該大樓去年REAT租金收益1億5468萬元計算，目前租金投資報酬率僅1.8%。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆打9折 光華戲院地賣8.28億

打9折 光華戲院地賣8.28億

看壞下季房市 建商獲利了結

【蘋果日報 林帝佑、蔡佩蓉╱台北報導2011年 09月15日】國際經濟情勢不明朗、選舉前夕居住正義呼聲高，調查顯示4成3的民眾認為第4季全台房市充滿投資危機，連建商也頻頻處分土地資產，願意縮小獲利空間，降價出售，只求現金落袋為安。

基泰建設3年前以每坪270萬元購入光華戲院土地，原打算進行都更，但考量耗時需3~5年以上，因此擬公開標售光華戲院，土地坪數230坪，總底價9.2億元，換算每坪400萬元；不料8月31日開標當天，卻轉為私下議價，昨確定以8.28億元成交，等於打9折賣出。

怕空地稅賣資產

基泰建設發言人張玉貞說：「以8.28億元出售，換算每坪360萬元，仍有一定利潤。」台大經濟系教授林向愷分析，之前建商愛養地，但政府緊縮土建融貸款，未來北市也可能課徵空地稅，因此建商有賺就好、不強求大賺，出售資產案例可能更多。

奢稅第4季發威

高力國際總經理劉學龍分析，打房效應逐步發酵，建案銷售速度趨緩，建商開始面對現實，盡可能降低存貨，將資產變現。劉學龍進一步指出，除非土地位於北市仁愛路、信義計劃區等燙金地段，獲利不受影響，否則其他地段恐因都市更新整合曠日廢時、建築執照核發緩慢等拖累，影響建案的推案計劃，因此建商寧願先獲利了結。

中信房屋也委託創市際市調在9月6 日至8日，針對1000位20歲以上民眾，調查第4季台灣房市走向，4成3民眾認為充滿投資危機的風險性，其次，有3成8的民眾認為選舉將近，各黨候選人將積極發表政見打壓房市，形成第4季房市進場阻力。美商ERA易而安不動產研究中心經理李恆宇表示，「不看好第4季，因為這才是奢侈稅真正發威的時候」。

大選後才會翻多

李恆宇舉北市最抗跌的大安區為例，第3季都開始出現量價俱跌的狀況，他認為一直要到大選結束情勢明朗後，房市才有機會翻多。但也有民眾覺得房價難跌，新北市三峽區25歲的Ivy說：「第4季房價還是會居高不下吧！政府打房對一般市井小民產生不了影響，買得起房子的還是那些人，買不起的人還是買不起。」

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市上月建物交易量 跌3成

北市上月建物交易量 跌3成

【蘋果日報 馮牧群╱台北報導2011年 09月15日】奢侈稅打趴北市房市交易量，北市府地政處昨公布8月建物買賣移轉棟數僅3489棟，為2009年2月以來的最低，與過去單月平均5300棟相比，交易量減少3成左右，市各區僅新建案林立的南港區成交月增率67％最高，表現一枝獨秀。至於房價僅小跌，信義房屋統計6月台北房價每坪55.6萬元，8月小跌4％至53.2萬元。

北市8月整體交易量比上月減少3.6％，但較去年同期大減34％。

值得注意的是，南港區8月建物買賣移轉240棟，月增率67％一枝獨秀。內湖區則以建物買賣移轉500棟擠下中山區，成為北市交易量最大的區域。

南港逆勢漲86％

永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛分析，在交通利多及經貿園區的帶動下，新建案林立的南港區，因有預售屋轉成屋的交屋潮及新成屋自住買盤支撐，在房市低氣壓中逆勢成長，比起去年同期更增加86％。

若比對去年平均單月交易量，萬華區與文山區跌幅相對較小，奢侈稅後房市重災區則是在信義、中正、中山等區，相較於去年單月均值，衰退幅度都在4成以上。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說：「萬華與文山區由於房價較市中心低，並不特別吸引投資客與置產客關注，因此低價自住區買盤表現穩定。」

蘇啟榮表示，奢侈稅上路後，投資客幾乎從市場上絕跡，奢侈稅、高房價、金融情勢動盪成為影響房市的三大關鍵因素，造成8月北市房市交易量縮，並寫下前年金融海嘯後的單月新低。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆南港新建案 每坪百萬起價

南港新建案 每坪百萬起價

總銷近千億元 怕打房 低調開賣

【蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2011年 09月14日】受奢侈稅及全球股災震盪影響，整體投資面信心不足，建商推案氣勢不如去年，不過，北市南港區2大開發案，包括南港輪胎「世界明珠」案總銷800億元、日勝生「南港機場聯合開發案」總銷150~200億元，直逼千億元的2案將一併於年底前登場，業者透露每坪開價絕對「3位數起跳」達百萬，但為避免成為打房標的，將低調開賣。

北市南港區早年曾是工業黑鄉，但隨著廠房遷移、房地產暴漲，南港少有的大基地反成為房市潛力區。其中，位於南港路二段的南港輪胎「世界明珠」規劃4棟商辦、2棟住宅，基地面積約1萬坪，接待中心已在5月動工，總銷上看800億。

空地多前景看好

距離南港輪胎不遠的南港機場聯合開發案，位於忠孝東路七段、向陽路口，鄰近捷運昆陽站，也確定在11月正式推案，日勝生副總經理兼發言人周惠玉表示，以可售坪數換算每坪均價60~80萬元，總銷150~200億元，原規劃有1棟住商混合大樓，最後則定案為6棟純住宅。周惠玉指出，南港區由於工廠遷移，騰出許多空地，也是政府極力發展的區塊，短期雖受到震盪，但是整體發展仍具前景。

目前2案皆由甲山林代銷負責銷售，甲山林廣告總經理張境在則表示，「世界明珠」接待中心已經在搭蓋，每坪開價絕對為3位數字起跳，不過，選擇在總統大選前夕開案，僅能先低調賣。

尚有開發案在審

位於東新街、南港路三段的大南港案也受到外界關注，為和桐、工信合作開發、國揚實業主導，基地面積約1.06萬坪，規劃1棟商辦、1棟飯店、4棟酒式公寓、3棟住宅，總銷金額高達400億元，不過屬於自辦重劃區，目前仍在都市審議中，最快年底可望有進度。

都更招商受矚目

而緊鄰國揚實業大南港案旁土地，則是政府積極辦理都市更新的南港調車場，本月8日已舉行都更招商說明會，隨著南港2大開發案啟動，年底總銷爆量噴出，該筆招商，也受市場關注。

美商ERA不動產研究部經理李恆宇分析，目前南港經貿園區附近新成屋房價開價約80~100萬元，成交價格60~70萬元，由於大型開發案，塑造整體環境佳，即使目前市場多空不明，但年底開案仍可望造成話題。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆防房仲買賣糾紛 公會推線上申訴

防房仲買賣糾紛 公會推線上申訴

【蘋果日報 林帝佑╱台北報導2011年 09月14日】根據不動產仲介公會統計，2011年第1季房地產消費糾紛有389件，相當於每天發生4件以上的糾紛。不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，為提升仲介服務品質、保障消費者權益，將推出線上申訴系統，民眾遇到不動產消費糾紛可上網。

7天未決轉全聯會

籌備中的線上申訴系統，將由公會扮演居中協調角色，即時讓消費者與業者溝通；民眾上線申訴，只要提供電子信箱及申訴理由等基本資料，李同榮表示，以前民眾要去法院提訴訟等，費時費力，希望藉「線上申訴」更快解決民眾問題。

系統正式上線後，如有糾紛，仲介公會將介入要求業者主動跟消費者協調，如7天仍未撤案，轉介到實體的全聯會法規小組。如果調解也未能解決，再依循法律途徑，若業者敗訴，將以開店時繳交的保證金賠償。

地政士李宗憲建議，遇到不動產糾紛，可向區公所協調委員會或地政事務所不動產糾紛調解委員會尋求幫助，目前申訴管道相當多元，但是具有法律效力的僅公平交易委員會、以及地政事務所的調解委員會。

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