★土地買賣諮詢★{土地繼承}有關涉外繼承的問題

Q:

被繼承人為緬甸人且有本國之身分證，妻為本國人，無兒女，被繼承人之父母為緬甸人無本國國籍，要如何辦理繼承？ 

 A:

首先被繼承人為本國人，申辦繼承登記依本國人民繼承規定辦理，其妻與緬甸父母（外國人）有繼承權；參考外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表緬甸未列入，其人民申請在我國取得或設定土地權利時，應檢附互惠證明文件。繼承時，除一般繼承規定應附文件外，因涉及外國人繼承，可能繼承情況有：
1.三人皆登記為權利人時：採均分繼承各1/3，需留意土地法第17條規定，另緬甸父母應提出身分證明文件『護照』及檢附互惠證明文件。
2.同意僅登記妻為權利人時：採分割繼承，緬甸父母應提出身分證明文件『護照』外，印鑑證明部分可採親自到地政機關核對身分或檢附經我駐外領務人員認證或驗證之授權書或外國核發之印鑑證明，但應經該國或其就近之我國駐外機構之證明或認證。※父母不要拋棄免得更複雜。
3.如果本件繼承人對於遺產分割事實上無法得繼承人全體之同意（如繼承人間利害關係相反，或所在不明等），（參照最高法院89年台上字第1934號判決），即以訴訟解決之。

★土地買賣諮詢★{土地信託}信託登記疑義

Q:

1.土地已有查封登記，可否再辦理受益人及歸屬人皆為委託人之信託登記。

2.已自益信託之土地經法院查封，是否亦不行申辦「塗銷信託」回復為委託人所有？有謂：信託移轉登記實為形式上之移轉，只要無礙禁止處分（包括信託或塗銷信託）可否即受理？如何去認定？

  A:

1.信託法第1條：稱信託者，謂委託人將「財產權移轉或為其他處分」，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
土地登記規則第141條：土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關「應停止與其權利有關之新登記」。…… 由以上規定得知：信託登記是權利變更登記；而查封後應停止與其權利有關之新登記。所以土地已有查封登記，〝不可以〞再辦理信託登記。

2.查封，係債權人為保全其債權，於取得執行名義後，聲請法院就債務人之財產予以封存，限制債務人處分其財產之行為，換言之，財產一經查封，任何人均不得為處分該財產之行為，而「塗銷信託」或「信託登記」兩者皆權利變更行為，屬土地登記規則第141條所指與其權利有關之「新登記」範疇，所以【不得受理】。
信託移轉登記實為形式上之移轉？這種論點實有爭議，在信託期間受託人對於信託財產有實質管理或處分的權利，可以買賣、設定等，如果查封後不動產仍容許債務人將其處分權信託移轉於他人，則衍生的法律關係更形錯綜複雜〈增加受託人…〉，強制執行的效果不復存在。
另所謂『其他無礙禁止處分之登記』如假扣押之債權人與就假扣押之標的物取得終局判決之執行名義者係同一人，對假扣押之執行效果自無妨礙，於無其他債權人併案查封或調卷拍賣之情況下，可以受理登記。〈參考函令解釋〉

★土地買賣諮詢★{實例釋疑}二親等間買賣贈與問題

Q:

請問原土地二筆、建物1棟，二親等產權移轉今年只將土地1筆、建物1棟用買賣方式(立約日期是95.12.01)，明年初再將土地另一筆用贈與的方式移轉(立約日期是96.01.15)，明年將買賣做第一件，贈與做第二件，連件辦理，雖立約日期不同且登記原因也不同，不知是否可行？有違反公寓大廈管理條例嗎?謝謝

  A:

參酌內政部八十九年一月十七日台（八九）內中地字第八九七八二六五號函【內容】：《查公寓大廈管理條例第四條第二項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」揆諸上開規定意旨，夫妻間申辦公寓大廈建物所有權移轉登記，應連同其基地一併移轉，是其申辦登記之逾期計算方式，得從寬以建物有無逾法定登記期限計徵登記費罰鍰………》由此得知公寓大廈管理條例僅規定『建物應連同其基地一併移轉』，並無限制移轉原因〈夫妻間可以贈與、買賣…〉，所以您所提連件辦理符合一併移轉的規定，而且還可以主張『從寬以建物有無逾法定登記期限計徵登記費罰鍰』呢……〈契稅繳納期間可以扣除〉

★土地買賣諮詢★{實例釋疑}持分土地可否將原地上權之設定作塗銷?

Q:

1.持分者為六人
2.有五人同意願將舊有設定之地上權作為塗銷
3.只其一人不願作地上權塗銷
4.有無相關辦法可執行塗銷
5.設定地上權之權利人為該土地持分者自己本身
 A:

〈情形一〉存續期間屆滿：地上權存續期限屆滿，如未依法延長，當然歸於消滅，依內政部七十九年十一月二十一日台（七九）內地字第八四八一九九號函【內容】案經函准法務部七十九年十一月十四日法七九律一六四一Ο號函以：「按定有存續期間之 地上權，於期限屆滿時，地上權當然消滅（最高法院六十九年度第七次民事庭會議決議參照）。…」PS.前提要定有存續期間。
〈情形二〉向法院申請判決塗銷：因內政部六十年十月十六日台（六Ο）內地字第四三九二五七號函【內容】一、案經函准司法行政部六十年九月二十四日台六Ο函民決字第八一Ο六號函以：「查依民法第七六二條規定，同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益，不在此限。本條規定係同法第七五八條之例外規定，故其他物權之存續，如無同條但書規定情事時，似應無待塗銷登記即生消滅效力。惟在實務上，除繼承外，似仍應由該他項物權原權利人聲請塗銷，地政機關不得逕行辦理塗銷。…，並持憑其塗銷之確定判決，單獨聲請塗銷登記，…」PS.應符合無民法第762條但書規定情事。

情形三〉可以向其〈不同意人〉提出採應有部分土地設定地上權的方式，依內政部八十五年七月九日台（八五）內地字第八五八Ο一二一號函，向地政事務所申請地上權勘測位置或共有人訂分管契約，明確訂出其地上權的位置僅在其持分土地上。
〈情形四〉如果無法溝通且爲長久計，建議您不妨考慮辦理共有物分割〈或判決共有物分割〉，然後將不同意人的地上權轉載至他本身分割後取得土地上，如此一勞永逸，即使日後土地遇有處分時，可避免紛爭。

因欠稅被限制出境，必須全部繳清或提供足額擔保始可解除出境限制

因欠稅被限制出境，必須全部繳清或提供足額擔保始可解除出境限制

依據稅捐稽徵法第24條第3項規定，所欠繳稅款及已確定之罰鍰，個人在新臺幣100萬元以上，營利事業在新臺幣200萬元以上，稽徵機關應陳報財政部函請內政部入出國及移民署限制欠稅人或欠稅營利事業負責人出境。欠稅金額之計算則包含所有欠繳本稅、滯納金、利息及罰鍰單計或合計累積加總；另依同法條第7項第2款規定，一旦被限制出境，必須繳清全部本稅、滯納金、利息及罰鍰，或提供與欠稅金額相當之擔保，才能解除出境限制。是該公司雖經行政執行處准予分期繳納欠稅款，但在未繳清全部欠稅或提供相當擔保前，其負責人仍會被繼續限制出境。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}繼承人如何查得被繼承人遺產明細清單？

繼承人如何查得被繼承人遺產明細清單

繼承人可提供身分證及被繼承人除戶謄本（或死亡證明書），就近向國稅局申請列印被繼承人財產歸戶資料及死亡前二年內贈與稅之核定資料。 該所進一步說明，國稅局提供的資料不動產因有地政機關之登記資料可稽核，一般而言較為明確；而動產及投資、銀行存款部分，可由綜合所得稅所得資料中之營利所得及利息所得，供繼承人參考被繼承人生前可能投資的公司、或金融機構存款。此外，死亡前二年內贈與配偶、民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人及其配偶之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定應併入被繼承人遺產總額中申報。 最後該所特別呼籲，稽徵機關提供前揭資料僅供參考，納稅義務人倘發現有其他應併計之遺產，務必自行列入遺產總額中申報，以免因漏報而受罰。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}限制行為能力人亦得代理申請查詢所得、財產等資料

限制行為能力人亦得代理申請查詢所得、財產等資料

委託他人查調課稅資料，係單獨授與代理權，代理人受領代理權，並不負擔任何義務，屬純獲益行為。 該所進一步指出，限制行為能力人只要取得委託人合法授權，出示委託人國民身分證正本（如為影本需蓋章切結與正本相符）、委託書正本（委託人需蓋章），即得依規定向稅捐單位查詢委託人之所得、財產等資料。 該所最後提醒，受託查調，除上述應備證件外，尚需代理人本人之國民身分證正本供驗，不可用戶口名簿或學生證等代替。