★土地買賣＋疑難專業諮詢★奢侈稅效應 新北市5月土增稅成長42.42%

奢侈稅效應 新北市5月土增稅成長42.42%

根據政府公布的2011年5月土增稅統計資料，在五大都會區中，號稱奢侈稅重傷區的新北市，是短期投機客最愛進場的地區，這次紛紛趕在6月1日奢侈稅實施前，將手中物件脫手出清，使得5月的土增稅較2010年同期大增42.42%，也比2011年4月提升24.63%。

台北市看似沒有賣壓出現，5月土增稅甚至較4月及2010年同期，分別減少4.06%(雖然建物買賣移轉棟數，5月比4月成長14.83%)與17.76%(建物買賣移轉棟數100年5月，比2010年5月下降24%)，很有可能是今年5月雖短期交易有增加，但增值的價格有限，所以能課徵到的土增稅有限；再加上北市房價較高，出手置產有其門檻，而此區的投資者口袋多半較深，在沒有資金的壓力下，不需降價求急售，會等待兩年奢侈稅課徵期限過後，再獲利了結，所以北市5月土增稅呈現減少的情形。

累計2011年1~5月的土增稅統計，五大都會區中，除台中市外，其餘四大都會區皆較去年同期有所成長，以新北市增幅最大，20.75%居冠，其次是高雄市的13.31%、桃園縣的7.71%及台北市的1.97%。

契稅方面，20115月的稅收，雖大致都比去年5月減少，但除台中市及桃園縣外，都比上個月來的增加，這表示雖奢侈稅效應影響整體買氣不及去年，但買方趁6月1日奢侈稅實施前之賣方委託量增加，進場挑選便宜好宅的需求的確仍有一定的量。太平洋房屋表示，累計今年1~5月的契稅稅收來看，與去年同期相比，除了台北市減少了14.08%外，其餘四大都會區皆為正成長，以桃園縣成長最多，為12.32%，其次為台中市的6.81%，高雄市的1.37%，及新北市的0.66%，台北市，有可能是在奢侈稅的衝擊下，今年買氣不如去年外(北市建物買賣移轉棟數，今年1~5月比去年1~5月減少11.28%)，口袋較深的投資者不需降價求急售，買方想進場挑便宜的機會變少，這才使得台北市的契稅收入呈現減少的情形。

目前市場游資仍充裕，利率也算低，加上ECFA效應持續發酵，7月5日起，內政部的住宅補貼已可申請，財政部的優惠房貸，申請條件放寬為20歲以上，並取消2000億的貸款總額度限制，加上6月28日政府開放陸客自由行的期待心理，及百年結婚潮的帶動下，太平洋房屋認為，下半年的房產發展趨勢應呈現平穩現象，市場也會回復到自由經濟下的正常交易面。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-22

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★建築物出入口7月1日以後要設防水閘門

建築物出入口7月1日以後要設防水閘門

內政部於2011年6月21日發布修正「建築技術規則」部分條文。修正重點包括增訂建築物出入口或開口設置防水閘門(板)、三樓以上建築物應設安全梯以及住宅陽台應設置生活雜排水管等相關規定，修正條文自2011年7月1日施行。

內政部營建署說明，2010年梅姬颱風及凡那比颱風造成嚴重災情，總統當時分別前往宜蘭、高雄地區勘災及聽取相關中央部會簡報易淹水地區水患治理計畫時特別指出，設置防水閘門對於減輕人民身家財產損失應可發揮一定的功效，請相關單位研究續辦可行性。整體治水理念包含上游保水、中游減洪及下游防洪排水等措施，在建築物出入口或開口設置防水閘門(板)確有減輕洪水災害之功能。為了減輕颱風、豪雨災害造成國人生命財產之危害，並落實建築本體防洪的功能，營建署在「建築技術規則」中增訂建築設計施工編第4條之1，規定建築物除位於山坡地外，自基地地面起算高度90公分範圍內之建築物地下層於地面層之出入口或其開口應設置防水閘門(板)。

另外，為解決多數民眾將洗衣之雜排水經陽台排入雨水下水道造成水污染問題，立法院立委丁守中特於立法院第七屆內政委員會質詢建議有關住宅或集合住宅陽台應設置生活雜排水管路規定，以避免洗衣機產生之生活雜排水經由雨水管路排放，建請本部檢討相關建築法規，以改善台灣河川污染情況。營建署依據立委丁守中建議籌組專案小組檢討修正建築技術規則建築設備編第29條，該修正條文之實施，將有助於水污染之防治，提昇環境品質。

內政部營建署並指出，有鑒於台北市白雪大旅社火災的前例，為了預防類似災害再次發生，這次也修正了「建築設計規則」建築設計施工編第96條，規定應設置安全梯之建築物由6層以上建築物擴大至3層以上建築物，並於同編增訂第96條之1明定住宅等危險程度較低之用途得免受限制。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-22

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★6招讓你賣屋賣到好價錢

6招讓你賣屋賣到好價錢

信義房屋不動產研究室提供6招小撇步，教買方聰明維持房價，售屋前先進行屋況總體檢。

房屋買賣金額少則數百萬，高達設千萬甚至上億元，要賣屋，賣相當然很重要，賣方怎樣能夠提昇賣屋好感度，信義房屋不動產研究室提供6招小撇步，教買方聰明維持房價，售屋前先進行屋況總體檢。

賣屋前，最重要的就是訂出合理的售價，究竟要怎麼衡量屋價，才不會因為訂定了太高的售價而賣不出房子？或是訂低了價格，導致交屋後扼腕悔恨？信義房屋不動產企畫研究室建議，賣方可以先到網路上的資訊平台做屋價及地段別的房價查詢。大部分房屋仲介都有提供類似的服務與討論區，供賣方諮詢，並對住家鄰近區域的屋價有初步瞭解；之後可再諮詢同區域的房仲經紀人，建議多走幾家以相互比對，之後即可找出本身屋價的較正確平均值。

如果售屋所在的附近區域有推出預售屋個案，建議民眾也能以預售屋所訂的價格列為你賣屋訂價的最高標準，再斟酌調整一下自己的期待值，即可訂出令買賣雙方滿意的金額。如果適時地為房屋裝修、油漆，或將稍有損毀的牆面、廚具等維修完整，讓屋況維持正常，也能為房價加分。

減少空間壓迫感

如果你的房子屋齡舊老，儘管擁有老房子特殊的低公設比優點，但相對地，老房子的賣相通常也較差。屋齡大的房屋容易產生水管滲漏水或電線老舊等問題；房屋外觀或樓梯間也可能出現油漆斑駁、雜物堆疊情形，以上種種都會造成賣屋的絆腳石，較難吸引新新人類購屋意願，並且拉長房屋銷售時間，降低屋價。

想要房子賣得好又快，給買方的第一印象最重要。售屋前，先為房子做些簡單裝修，將房屋的裡裡外外清理整齊，適當的美化來增加房屋賣相是必須的，好吸引買家目光。清空後的給人空曠、舒適感，你可以將不打算帶走的舊家具留到看屋期間內，適度的在空屋裡留下桌椅、沙發增加居家空間感，但是不要將雜物櫃、鞋櫃、甚至不要的書桌等隨意放置，會加重看屋者的視覺壓迫，突顯缺點。

屋內屬天花板、牆面、地板所占的面積最大，就算只有一點小骯髒或瑕疵，都會讓整體觀感大打折扣。可以簡單的為室內牆面粉刷、維持地面整潔，讓室內空間看起來較清爽，或者更換窗簾，小預算絕對能為賣屋立大功。

堆雜物的壞習慣也會影響欲售房屋的賣價。除了屋內不堆放雜物、垃圾，提供買方良好的印象外，較容易被忽略的門口或是樓梯間也要注意。若同棟住戶或鄰居有堆放雜物的習慣，建議在售屋前，先與鄰居溝通或打個招呼，讓前來看屋的買家留下好印象。

採光、通風是成功關鍵

心理層面的售屋攻略法─在陽台、室內空間或角落擺放幾盆花草植物，讓空間充滿生氣。「房子是有生命的，有人入住就會有不同的感覺。要讓買方覺得房屋很有活力、很旺，也會讓買方在心理上對房子有更多認同感。」即便已搬離舊屋，也要記得為屋內的綠色植栽定期清理、澆水，創造室內生機。

由於買家重視採光，窗戶裝設有窗簾的，最好維持整潔並將窗簾拉開，使光線照進屋內；燈泡壞掉不要忘記更換，建議不論白天或夜晚，最好都讓屋內呈現明亮感，好讓人心安。總之，保持良好通風，別讓買方在一踏進屋內即聞到霉味。若決定增加採光而需要敲牆、補牆、安裝窗戶或粉刷。

外觀拉皮影響屋價大

外觀拉皮，指的是針對房屋外部的老舊，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行。分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。

外觀拉皮雖然看起來是較大的金額投資，不過像位在敦化南路上的藍天凱悅，在外觀拉皮後整修後，每坪售價上漲一成以上。因此位於市區的老舊房屋建議外觀拉皮是很好的賣屋前投資秘訣。

內部管線整修

屋齡在20~30年左右的舊房子，較有可能出現管線老舊問題。針對水管破裂的滲、漏水現象，賣屋前一定得徹底解決後，才可能提高房屋售價。

老房子補登坪數

屋齡20年以上的房子，建物權狀上的公共設施、陽台等坪數通常未登記在權狀上，坪數自然也會直接影響到房屋售價。房屋所有權人可申請補登坪數，補登的時間大約費時1個月，包括測量費、補登費等，每戶補登一次約3千元左右。

除了透天厝外，一般公寓、大樓都有公設，若公設未登記，需要所有住戶都同意後才能補登；陽台未登記則只要住戶單獨提出即可。

檢測證明讓人心安

若鄰近房屋曾經傳出有海砂屋或輻射屋，使得買方裹足不前，建議可以主動提出房屋的無輻射證明或非海砂屋證明，提高買方信賴感。輻射屋檢測每層每戶約2000~3000元；海砂屋檢測每戶約需花費約3000元。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-22

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★防過勞 不動產業每月工時不超過288小時

防過勞 不動產業每月工時不超過288小時

房地產相關產業包括房仲、代銷、建築、裝潢、營建類別通通屬於第3類勞動壓力強度，依規定每日工時，連同加班不得超過12小時，4週常工作時間連同延長工時不得超過288小時。

過勞死議題延燒，北市勞工局率先訂定出38個行業類別、60項工作者的每月最高工時，其中，房地產相關產業包括房仲、代銷、建築、裝潢、營建類別通通屬於第3類勞動壓力強度，依規定每日工時，連同加班不得超過12小時，4週常工作時間連同延長工時不得超過288小時。

北市勞工局詳列廣告業、建築師事務所、室內設計裝修業、房屋仲介業之不動產經紀人員、營造業專業規劃設計人員、工地監造人員、建築及工程技術服務業等相關人員為第三類勞動壓力強度，雖然在分類中屬於最輕的等級，但仍規定每日正常工作時間連同延長工時不得超過12小時；2012年5月1日後，每日正常工作時間不得超過10小時，連同延長工作時間，1日不得超過12小時；4週正常工作時間連同延長工時不得超過288小時。

勞工局表示，除列出基本工作時數外，有鑑於過去許多雇主與勞工約定後，常出現勞工連續出勤且無例假日等不合理情形，致使勞工無法獲得適當休息，審查基準將嚴格限制雇主必須每週應與勞工至少排定1日以上之例假日，經約定後每2週至少應給勞工2日例假日，且例假日經排定後不得使勞工出勤。

不過，業者認為不動產相關行業已脫離製造業，晉身服務業，特別是業務人員工作時間需配合一般民眾，通常是假日或下班時間，才是不動產相關產業的工作時間，即使公司單方面願意配合，但實務上卻不容易認定。北市勞工局表表示本案攸關勞工權益與健康且影響勞工人數眾多，行業別廣，將於市政府公報或新聞紙公告，並於公告期間廣納各界意見，使本審查基準更趨完善。預計最快7月底實施，若雇主違反規定，將回歸勞基法最高可處30萬元罰款，甚至不排除公布事業單位與負責人的姓名。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-22

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★奢侈稅後3周 價高量減‧買氣僵持

奢侈稅後3周 價高量減‧買氣僵持

許多持有時間未滿兩年的屋主受到15%奢侈稅加價效應影響，抱著試賣看看測試市場水溫的心態，因而造成委託量持續增加，但無奈現階段買方多以首購及中低總價換屋族群為主，無力負擔，導致成交量連續兩週下滑，跌幅約兩成。

奢侈稅於6月1日正式上路，許多民眾為了閃避奢侈稅，趕在6月1日前簽約成交，因而造成5月底最後1週成交量大增近5成，但進入6月後，受到15%奢侈稅加價效應，前3週成交量減幅達到兩成。永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，進入到6月後，許多持有時間未滿兩年的屋主受到15%奢侈稅加價效應影響，抱著試賣看看測試市場水溫的心態，因而造成委託量持續增加，但無奈現階段買方多以首購及中低總價換屋族群為主，無力負擔，導致成交量連續兩週下滑，跌幅約兩成。

根據永慶房仲集團研展室統計，以5月週平均量當作100來做為比較基期來看，在奢侈稅實施後2~3週(6/8~14及6/15~21)，成交量指數降為81及79，相較於整個5月的週平均水準，大減了將近兩成；帶看量指數為96及84，顯示買方看屋還算踴躍；委託量指數為96及108，呈現持續增加。

黃增福分析，許多持有時間未滿兩年的屋主，看到附近房屋開價這麼高，索性也抱持著賣賣看的心態加入委售行列，這些屋主心想現在如果跟著奢侈稅加15%開高價，等到過了兩年持有時間，可能當初委託的房價減個5%左右，就會有人接手的心態，自己省下15%的奢侈稅外，反而可能會多個10%左右獲利，因而加入仲介委託行列，使得奢侈稅後2~3週委託量不減反增。不過，黃增福也強調，畢竟市場上會被課到的奢侈稅案件並不多，頂多只有佔市場全部委售案件1~2成左右，市場上仍有6~7成的案件是不受到奢侈稅影響的，民眾可從這些物件來選擇，避開兩年內物件來進場。

不過，儘管奢侈稅正式實施後2~3週，委託量持續增加，但黃增福也提醒，現階段由於受到政府青年安心成家專案優惠房貸的激勵，出來看屋的還是以首購及中低總價換屋族群為主，這些族群對於開高價物件承受力不高，儘管部分未滿兩年的屋主，開價會加上15%奢侈稅。但現階段首購及中低總價換屋買方，一方面由於奢侈稅剛剛開始，民眾霧煞煞還搞不清楚奢侈稅規定，另一方

面本身所得負擔能力也有限，所以對於開高價物件興趣缺缺或甚至轉為觀望，因而6月前3週成交量下滑約兩成。

最後，黃增福建議，目前屋主受到奢侈稅加價效應影響，市場委託量大增，相對的可挑選的物件也會變多，首購及換屋民眾仍可多進場看屋，詳讀不動產說明書，確認物件轉手時間是否超過兩年以上，現階段市場仍有相對較多的物件可供細細挑選，多看多問多比價，仍可慎選適合物件進場。MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-22

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★搶時機！興富發年推11建案

搶時機！興富發年推11建案

興富發2011年總計將推出11件個案，保守估計推案金額在569億元水準，其中台北市推案量達192億元、新北市推案量為247億元、基隆市推案量為15.66億元、台中市推案量99.8億元、高雄市推案量為13.15億元。

(1)「禾豐」位於基隆市暖暖區，總銷金額為15.18億元，產品規劃為2~3房總價約300~500萬中產階段產品，已於2011年第2季推出，預計2013年完工。

(2)「興天地」位於新北市新莊市中原段，總銷金額為32.84億元，已於2011年第季推出並動工，預計2013年第1季完工。

(3)「時代首席」位於新北市新莊市中原段，總銷金額為18.7億元，已於2011年第1季推出並動工，預計2013年第2季完工。

(4)「新富邑」位於新北市新莊市副都心段，總銷金額為99.17億元，為興富發在新莊最後一個建案，已於2011年第1季推出並動工，預計2013年第4季完工。

(5)「世界首席」位於新北市林口鄉麗林段，基地面積為7,000多坪，為興富發與達麗建設合作興建，其中興富發可分得總銷金額為96.89億元，2011年第2季正式推案，2011年第3季動工，預計2013年第4季完工。

(6)「松江1號院」為興富發先前以18.69億元買下松江路宜進大樓，位於松江路與民生東路口附近，總銷金額為55.99億元，為一層一戶共22戶豪宅案，2011年第1季推案，2011年第3季動工，預計2013年第3季完工。

(7)「新生北路」位於北市中山區，基地面積420坪，總銷金額57.84億元，預計2011年第3季推出，2011年第4季動工，預計2014年第1季完工。

(8)「士林光華案」位於北市士林區基河路上(金雞廣場)，基地面積為1,371坪，為興富發2010年第2季以35.5億元取得，總銷金額為74.06億元，在2011年第2季商場租約到期後，預計最快在2011年第4季進入實質開發階段。

(9)「亞太麗池」位於台中市北區，基地面積為547坪，為興富發在2009年12月以11.7億元買下台中市台中港路一段260號亞太麗池大樓，興富發將以內部整修方式推出，總銷金額可達27.15億元，目前進行內部整修，預計2011年第3季推案。

(10)「惠民138」位於台中市七期重劃區，基地面積為1,641坪，商辦大樓產品，總銷金額可達72.65億元，預計2011年第3季推案。

(11)「藝術城堡」位於高雄市龍中段，總銷金額可達13.15億元，2011年第1季推案，2013年第4季完工。

MyGoNews方暮晨/台北報導2011-06-22

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★國揚「國硯」、「早安清境」銷售表現都不錯

國揚「國硯」、「早安清境」銷售表現都不錯

國揚在2010~2011 年分別推出2個建案，為「國硯」與「早安清境」，合計總銷金額為133 億元，其中國揚可分得總銷金額為87 億元，法人預估貢獻2011~2012 年營收金額為8.4 億元與15.6 億元。

「國硯」位於高雄市新田路與海邊路，在漢來飯店附近，臨近13號碼頭，鄰近高雄港，基地面積為1,520坪，可售面積為26,000坪，總戶數達178戶，國揚已於2008年9月出售土地予葉國一，出售金額為16.7億元，扣除土地成本約8.5億元，出售淨利為8.2億元，出售淨利需結案後才能認列，國揚將與葉國一合資興建住宅案(國揚將出資營造成本每坪營造成本為16~20萬元)，其中國揚可分得70％，「國硯」完工時間點落在2013年，採全部完工法機率較高。「早安清境」位於新北市汐止市新台五路靠近家樂福附近，基地面積為2,000坪，合建案，將規劃興建平民住宅，可售面積可達12,300坪，其中國揚可分得55％。

國揚在土地庫存共有4筆，其中北市有2筆、新竹2筆，分別為「大南港」、「民權東路」、「新杜拜」與「竹東案二」，國揚土地庫存推案量高達318億元。「大南港」位於北市南港區，為國揚用66億元向工信買下南港玉成段4,200坪建地，除了國揚之外，尚有工信工程、和桐等公司共同持有約10,600坪，共同交由國揚規劃開發，初期將規劃興建住宅、商業辦公大樓與飯店，住商混合用地，容積較高，總銷坪數達6萬坪(國揚持有的坪數)，毛利率約可達40~45％左右。

「民權東路案」位於北市民權東路三段上，為都更合建案，短期內將不會有推案計劃。「新杜拜」位於新竹竹東鎮，為大樓產品，總戶數達1,400戶，先前銷售率已有10％，受到2009年初竹科廠商員工放無薪假影響，導致買氣停滯，因此國揚將已銷售10％的房屋進行退屋動作，後續再視新竹房市情況，再進行推案的動作。

MyGoNews方暮晨/台北報導2011-06-22

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