★土地買賣專業諮詢★資產管理公司處分收購自金融機構之不良債權，並銷售參與拍賣或聲明承受而取得該不良債權抵押物，應分別課徵營業稅

資產管理公司處分收購自金融機構之不良債權，並銷售參與拍賣或聲明承受而取得該不良債權抵押物，應分別課徵營業稅

財政部高雄市國稅局表示：邇來常接獲資產管理公司電詢，其銷售參與拍賣或聲明承受金融機構之不良債權而取得該不良債權抵押物時，已依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）開立統一發票，為何稅捐稽徵機關就其已取得執行名義之金融機構不良債權，向法院聲請強制執行，並參與拍賣或聲明承受而取得該不良債權抵押物時，另行核定營業稅，是否有重複課徵營業稅情形？該局說明營業稅係就銷售行為之銷售額課稅，不論其損益，因此資產管理公司因參與拍賣或聲明承受而取得抵押物，與嗣後出售抵押物，應分屬「處分不良債權」及「銷售抵押物」2個銷售行為，應按兩交易階段計徵營業稅，並無重複課徵營業稅情事。

該局進一步說明，資產管理公司處分收購自金融機構之不良債權，並銷售參與拍賣或聲明承受而取得該不良債權抵押物，其適用營業稅稅率分述如下：壹、處分收購自金融機構之不良債權部分：一、資產管理公司就已取得執行名義之金融機構不良債權，向法院聲請強制執行，並聲明參與分配強制執行所得金額者，應就法院分配金額大於該不良債權之原始買價差額部分，按2﹪稅率課徵營業稅。二、資產管理公司如參與拍賣或聲明承受不良債權之抵押物，並以債權全額抵繳拍定價金者，應就該抵押物之拍定價格大於該不良債權之原始買價差額部分，按2﹪稅率課徵營業稅。貳、銷售參與拍賣或聲明承受而取得該不良債權抵押物部分：一、資產管理公司如專營金融機構不良債權收買業務，係屬依營業稅法第4章第2節規定計算稅額之營業人，銷售其因上開業務而承受債務人所有之固定資產，可依上開營業稅法規定免徵營業稅。二、資產管理公司如因兼營其他業務而成為兼依營業稅法第4章第1節及第2節規定計算稅額之營業人，則無前揭免稅條款規定之適用，銷售其自債務人承受之固定資產時，應依法開立統一發票報繳營業稅。(2011/6/21)

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★土地買賣專業諮詢★公司借用個人名義購買土地建屋出售，藉以規避營利事業所得稅，應依實質課稅原則補稅及處罰

公司借用個人名義購買土地建屋出售，藉以規避營利事業所得稅，應依實質課稅原則補稅及處罰

財政部臺北市國稅局表示，公司借用個人名義購買土地建屋出售，藉以規避營利事業所得稅，依實質課稅原則，仍需回歸公司所得，予以補稅及處罰。

該局指出，租稅法所重視者，為足以表徵納稅能力之經濟實質，而非囿於形式外觀之法律行為，始符合實質課稅及公平原則。該局查核營利事業所得稅案件，甲公司係經營不動產投資興建及買賣業務，96年度營利事業所得稅結算申報，列報合建分售之建物出售收入1.5億元，而該筆建物之土地登記為甲公司負責人之母A君，經查A君係於建物起造前數月取得該筆土地，其購買該筆土地之資金，先由A君向銀行借款1.8億元支付，隨即由甲公司向同一家銀行借款相同金額償還A君該筆借款，甲公司雖辯稱代A君償還銀行借款係屬借貸關係，惟經該局進一步查核甲公司93至96年度資產負債表相關科目，並無甲公司所稱A君向其借款之記載。因此，前開資金顯係甲公司利用A君之名義，以公司資金取得上述土地並建屋出售，依實質課稅原則，將該筆土地合建分售收入3.6億元回歸甲公司之收入，計算相關漏報之課稅所得及未分配盈餘，除補徵稅額7百餘萬元外並處罰鍰3百餘萬元。

該局呼籲，切勿濫用私法上契約自由原則，藉由資金安排，將公司出售土地所得移轉至個人，規避租稅負擔，一經查獲，除補稅外並依漏稅處罰。(2011/6/23)

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★土地買賣專業諮詢★納稅義務人銷售應課徵特種貨物及勞務稅之房屋、土地者，應主動申報以免受罰

納稅義務人銷售應課徵特種貨物及勞務稅之房屋、土地者，應主動申報以免受罰

財政部臺灣省北區國稅局表示，依特種貨物及勞務稅條例（以下簡稱本條例）第2條第1項第1款及第16條第1項及第17條第1項規定，納稅義務人(即不動產原所有權人)銷售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向其總機構或其他固定營業場所、戶籍所在地國稅局申報銷售價格及應納稅額；其在中華民國境內無總機構或其他固定營業場所、戶籍者，應向該不動產坐落所在地國稅局辦理申報。但符合第5條規定者，不包括之。

該局進一步表示：納稅義務人銷售特種貨物其銷售價格指銷售時收取之全部代價，按持有期間長短分級課徵，1年以內移轉者，稅率為15%；逾1年至2年以內移轉者，稅率為10% ；超過2年移轉者，則無須課徵。納稅義務人（不動產之原所有權人）可至財政部稅務入口網站(http://www.etax.nat.gov.tw) 點選「電子申報繳稅服務」選單，選擇「自繳繳款書三段式條碼列印」進入繳款書類別選擇頁面，選擇特種貨物及勞務稅繳款書（自行繳款），登錄相關欄項資料，用一般A4白色影印紙列印出條碼化繳款書，即可向各金融機構代收稅款處繳納。

該局特別呼籲，納稅義務人持有2年以內房地移轉，若短報、漏報或未依規定申報，而發生逃漏稅情事，一經查獲，不但要補繳所漏稅額，還要按漏稅額處3倍以下罰鍰，請納稅義務人特別注意，以維護自身權益。(2011/6/3)

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★土地買賣專業諮詢★北區個人預售屋將展開第二波清查

北區個人預售屋將展開第二波清查

財政部臺灣省北區國稅局表示，為遏止房地投機炒作，維護租稅公平，立法院已要求財政部加強預售屋及鉅額不動產交易之查核，截至目前為止，已查獲或自動補報繳預售屋所得者有45件，補徵稅額約3,388萬元，平均每件補繳稅額73萬元。

該局指出，先前已蒐集轄區內29個建案177筆預售屋轉讓交易資料，主要集中於新板特區，已交下分局稽徵所查核，目前還蒐集了84個建案約計2,200筆預售屋交易資料，這次蒐集的建案雖然仍以新板特區為多，但也包括了三重、新莊、淡水、林口及新竹等地區，目前資料陸續整理中，俟5月申報期過後，將進行另一波查核。

該局表示，這些建案推出期間主要集中在96-99年度，除了99年預售屋交易資料，會先與今年綜所稅申報資料進行勾稽，以確認納稅人是否如實申報該筆所得外，其他涉及96-98年度的預售屋交易將於6月進行查核，一旦查獲漏未申報所得，將會處0.5至1倍罰鍰。

該局特別呼籲，99年度綜合所得稅結算申報已於日前結束，如99年度有因轉讓預售屋獲利所得者，倘未主動於今(100)年5月申報綜合所得稅，或另有98年度以前處分預售屋獲利所得者，應儘速於依稅捐稽徵法第48條之1向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外，還要受到罰鍰之處分。請納稅義務人注意，以維護自身權益。 (2011/6/3)

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★土地買賣專業諮詢★遺產項目自我檢查表方便又實用

遺產項目自我檢查表方便又實用

財政部臺北市國稅局表示，為協助納稅義務人辦理遺產稅申報，儘速完成納稅手續，以利早日辦理繼承登記事宜，特別研擬「遺產項目自我檢查表」，置放於該局網站（網址：http：//www.ntat.gov.tw）上，供民眾自行下載使用。

該局說明，遺產稅納稅義務人常因不知被繼承人所遺的財產內容及其相關減免遺產稅之規定，於申報並取得遺產稅核定通知書及繳款書或繳清遺產稅後，才發現原來遺產中尚有符合都市計畫法第50條之1規定的公共設施保留地或作為農業使用之農業用地，只要檢附農業用地作農業使用證明書等相關證明文件，即可以減免遺產稅……等案例。為協助民眾早日完成遺產稅繳納程序，特別彙整編製「遺產項目自我檢查表」，以利民眾於辦理遺產稅申報時逐項檢視，並採用逐項勾選的方式，以避免漏未主張而影響權益。

該局進一步表示，民眾於檢視「遺產項目自我檢查表」後，應自行影印留存一份，將原稿連同遺產稅申報書送交國稅局，如有相關追加主張項目或對已主張事項有疑義時，依項次序號與該局承辦人連絡即可，既簡單又方便。

該局呼籲，民眾為維護自身權益，早日完成報稅手續，請民眾多多利用。(2011/6/7)

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★土地買賣專業諮詢★公共設施保留地須經當地縣市政府列入徵收補償計畫始可作為欠稅擔保！

公共設施保留地須經當地縣市政府列入徵收補償計畫始可作為欠稅擔保！

納稅義務人申請以公共設施保留地作為欠稅擔保，該土地必須已經當地縣市政府列入徵收補償計畫，始符合法規所訂易於變價之核准要件。

南區國稅局最近接獲納稅義務人盧君之陳情，其因遺產稅補徵案件不服該局復查決定提起訴願，因繳納現金有困難，無法繳納半數稅款，為免遭移送強制執行，於是申請以遺產中之公共設施保留地作為訴願擔保，惟該地未經縣市政府列入徵收補償計畫，因此遭到否准。

該局說明，提供擔保之目的係在納稅義務人不繳納稅捐時得就擔保品強制執行取償，故為確保稅捐之徵起，擔保品應符合稅捐稽徵法第11條之1第4款易於變價及保管之規定，而所謂易於變價則應衡酌其市場性及處分難易性，公共設施保留地因市場性小難於處分，原則上不得做為欠稅之擔保，惟如該公共設施保留地已經當地縣市政府列入徵收補償計畫，且該項徵收經費縣市政府已編列預算並經議會通過，可在短期內處分變現，轉換現金以解繳公庫供政府所用，符合易於變價之條件，故可作為欠稅擔保；反之，如未列入徵收補償計畫，則不得作為欠稅擔保。

因本案尚符合遺產及贈與稅法第30條第4項有關抵繳之規定，該局乃建議盧君改以課徵標的物或其他易於變價或保管之實物一次抵繳方式，繳納復查決定之半數稅額，始免除遭移送強制執行之處分。(2011/6/9)

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★土地買賣專業諮詢★以遺產中適用遺產稅減徵規定之財產抵繳時，減徵部分無須併同抵繳

以遺產中適用遺產稅減徵規定之財產抵繳時，減徵部分無須併同抵繳

財政部今（7）日核釋，被繼承人之遺產因遺產稅減徵規定而扣除部分價值後課稅者，稽徵機關核課遺產稅之價值，應屬未扣除部分，其抵繳價值之計算，依遺產及贈與稅法施行細則第46條第1項規定，以其核課遺產稅之價值計算為準；至扣除部分，應無須併同抵繳。

財政部說明，被繼承人死亡前6年至9年內繼承之財產、華僑遺產中經審定之投資額及遺產中水源特定區土地等，係遺產及贈與稅法第17條第1項第7款、華僑回國投資其經審定之投資額課徵遺產稅優待辦法第2條及水源特定區土地減免土地增值稅贈與稅及遺產稅標準第3條等規定就該財產扣除一定百分比後計稅，故稽徵機關核課遺產稅之價值，應屬未扣除部分之價值，如納稅義務人申請以該部分抵繳時，依遺產及贈與稅法施行細則第46條第1項規定，應以其核課價值計算抵繳價值。至扣除部分，其扣除利益仍歸納稅義務人所有，應無須併同整筆財產抵繳移轉為國有。

財政部進一步舉例說明，被繼承人甲君所遺留易於變價及保管之土地，為其死亡前6年繼承自父親之遺產，若該筆土地價值為100萬元，經依法扣除其持分80%後計稅，則其核課遺產稅之價值為20萬元，納稅義務人申請以該核課部分(即持分之20%)抵繳時，其抵繳價值即為20萬元，至於其餘原扣除之持分80%部分，仍歸納稅義務人所有，無須併同抵繳。(2011/6/7)

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