◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆觀察站／房市下半年 多重難關待闖

觀察站／房市下半年 多重難關待闖

【聯合晚報／嚴雅芳2011/08/19 】

近期房地產市場出現量縮，不僅7月建物買賣移轉件數遞減，受股災影響，建商推案也縮手，根據住展雜誌統計，今年的928檔推案量達1407億元，出現近5年來的第二低量，顯示美債風暴突如其來的影響，已讓房地產市場的供給方產生戒心，法人認為，由於大摩已調降台灣今年及明年GDP預估，加上股市由高點下墬，樂觀來看，房市可能維持價穩量縮，但悲觀來看，若股市持續下跌，下半年也可能走向價跌量縮的窘境。

根據統計，7月建物買賣移轉件數較上月遞減，尤以北市衰退20%最嚴重，新北市也較上月呈現減少趨勢，月衰退11.27%。由於7月數據主要反應6月買氣，因此，市場認為，主要是5月規避奢侈稅引發拋售潮，並造成6月成交量萎縮，但未來幾個月建物買賣移轉件數是否持續萎縮，是房市關鍵。

另外，觀察今年的928檔期，推案量達1407億元，是近5年928檔期的次低量，不僅不及同樣是大選前一年的96年推案量1713億元，也不及97、98年的1500億元之上，僅優於去年的1084億元。受到股市崩跌千點加上美債信風暴影響，市場不確定因素大增，不少建商選擇延後推案，讓今年的928檔期推案不如預期。而房地產市場往往是「量先價行」，推案量不如預期顯示建商態度轉趨保守，房價想再衝高將面臨壓力。

大摩下修台灣今明年GDP預估，大摩認為，台灣無法從全球經濟下滑中獨善其身，尤其台灣有超過50%以上是出口到已開發國家，因此將台灣今年及GDP預估值由原先的5%降至4.2%，明年則由4.3%降至3.6%，法人視為不利房產下半年。

房地產兩大檔期分別為329檔期和928檔期，今年因遭逢奢侈稅效應，導致329檔期行情失靈，而緊接而來的928檔期又碰上全球股災和台灣GDP恐下修窘境，讓原先樂觀的推案量陣腳大亂，法人認為，今年928檔期是否仍可期待，與股市表現息息相關，若台股繼續破底，房市也很難獨善其身。而另一方面，房產也是景氣的火車頭產業，一旦房價開始下跌，恐讓經濟成長與房市陷入負向循環。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市車位吃緊 一格400萬

北市車位吃緊 一格400萬

【聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/08/19 】

景氣回暖，車市也回溫，但停車位不足問題也隨之浮現。房仲業統計，至6月底北市汽車達73.5萬輛，但車位僅59.7萬個，車位比車輛短少達13.7萬個。部份車位嚴重吃緊地區，車位價格又出現一波上漲。

最明顯的是大安區，統計顯示，至6月底，大安區車位不足多達3.97萬個，車位難尋，使得區域內坡道平面停車位，目前已來到每位350~400萬元的新高行情，較去年上漲7.1%，連機械出入的機械車位一位也要200萬元以上。

根據台北市停管處等單位數據顯示，北市今年上半年雖增加了約6000個車位，但汽車數量增加了1萬輛，車位不足再拉大為13.7萬個。

各行政區中，以大安區不足最多，另外松山、士林、北投、萬華、中山、大同區停車位缺口也都破萬，松山、士林不足數都達2萬個以上。12個行政區中，僅南港、內湖停車位數量高於汽車數量，停車位供給較為寬裕。

中信房屋調查，北市停車位長年不足，讓車位價格一直維持上揚格局，目前大安區及信義計劃區的坡道平面位最高都來到一個400萬元的水準，其他各行政區也都要150~300萬元，目前車位最便宜的是萬華區，平面機械在100~130萬元間。

房仲業表示，北市車位價格雖持續上揚，但這幾年租金波動不大，換算租金投報率大多僅有2%左右。如果想投資，仍應以增值為重點，除了注意是否具有獨立權狀外，最好也從車位供不應求的區域下手。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆內政部：社會住宅比例視發展而定

內政部：社會住宅比例視發展而定

【聯合晚報／記者張文馨／台北報導2011/08/18】

民進黨總統參選人蔡英文內公布十年政綱住宅篇，內政部營建署副署長許文龍回應，其中多項主張是內政部現行規劃推動的內容，為使社會住宅政策更加完善，10月初將由社會住宅推動聯盟舉辦國際研討會，內政部在聽取意見之後，會確定具體細節，包含供需數量、設計品質等問題。

蔡英文喊出只租不售的社會住宅必須達到都會住宅量的一成，許文龍說，社會住宅的供應量不是蔡英文說一成就一成，也許開會討論之後，發現需求比一成更高，這要視都會的發展而定。

許文龍說，馬總統日前接見社會住宅推動聯盟時承諾借鏡國外經驗，研討會日期已經定下來，由聯盟主辦，台大城鄉所教授夏鑄九也將與會，內政部將在研討會結束之後，參考開會結論，具體訂定供需細節。

有關蔡英文主張的社會住宅只租不售、並設退場機制等等，許文龍說，雙北市已有5個重點區域優先推動社會住宅，其都有退場機制和住戶資格檢查的規定，將由兩市政府擬定細節辦理。

許文龍說，蔡英文提出的主張就是內政部現在在推動的，面對蔡英文質疑新北市浮洲的合宜住宅太過倉促，打亂整體住宅規劃，許文龍說，合宜住宅絕不是政府虧本、政策降價，目前雙北市的房價原本就不合理，社會也有共識希望回到合理價格，這才是內政部的施政目標。

至於蔡英文提及的公辦都更，許文龍指出，行政院已由專案小組跨部會協調辦理，目前高雄、基隆等地都有公辦都更計畫在進行，惟招商不慎理想，這部分內政部將和交通部等相關部會協調改善。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆吳揆下令 自宅稅負要減輕

吳揆下令 自宅稅負要減輕

【聯合晚報／記者洪哲政／台北報導2011/08/18】

財政部長李述德上午在行政院會提出「財政政策之概況與前瞻」報告，行政院長吳敦義會議結束後提出6大指示，他雖然強調「減稅不是萬靈丹」，但政府明年不會有任何新的稅目，且在針對落實推動不動產實價課稅方面，吳揆還指示應以不增加自用住宅的稅率為原則。

財政部長李述德補充指出，不動產實價課稅，是針對高財產的部分做合理調整，實現租稅正義，但對民眾一般自住、自己使用的房屋，不但不能加稅，還要更合理做調整，不能讓一般居住大眾增加額外負擔。

行政院昨日下午才臨時要求財政部提出這項報告，時逢民進黨總統參選人蔡英文抨擊馬政府財政收支惡化，並提出讓政府嚴重的財政赤字「4年減半、8年變平」主張，這項報告被認為有濃厚回應民進黨的意味。

針對蔡英文的主張，李述德表示，這是個理想，每個人都很期待，但重點是可不可行，蔡英文主張的細部措施是什麼，外界沒有看到，但不管如何，政府的財政是健全的，能因應客觀情勢做調整，所以他提出我國財政政策內涵，要務實要可行。

李述德說，社會期待財產稅的合理化，對不動產的實價課稅，如何透過稅率、稅基的合理調整，讓租稅負擔更合理，但吳揆也提出基本原則，對民眾一般自住、自己使用的房屋，不但不能加稅，還要更合理做調整，讓一般居住大眾不要增加額外負擔，重點是對高財產的部分做合理調整，實現租稅正義。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆小英喊：我們要有10%社會住宅

小英喊：我們要有10%社會住宅

【聯合晚報／記者陳雅芃／台北報導2011/08/18 】

民進黨總統參選人蔡英文上午在立委參選人羅致政陪同下前往新北市板橋浮州地區，關心合宜住宅的問題。

推動大規模公辦都更

民進黨總統參選人蔡英文上午發表「十年政綱」中的住宅篇，她主張社會住宅必須「只租不售」，且社會住宅存量目標為都會區住宅的10%；此外，並將由政府主導，推動大規模的「公辦都更」、大規模更新老舊社區，讓社區發展與社會住宅、都市再造能三者合一。

蔡英文今天上午前往新北市浮洲地區，深入當地30年多的老舊社區，並發表住宅政策。她強調，民進黨反對一次性降價的合宜住宅，主張社會住宅「只租不售」。

要選在交通便利市中心

蔡英文說，現在合宜住宅其實跟以前的國宅一樣，也就是平價賣出，但是一旦賣出後，住宅又進入私部門市場，所以這只是一次性的降價，並無平衡住宅的需求。她說，所以她主張必須有公共部門的房屋供給，而且只租不賣，提供給年輕人和弱勢族群居住，且社會住宅位址要選在交通便利的市中心。

蔡英文表示，另也要設退場機制，要檢查住戶資格，包括經濟情況，如果一旦所得達到一定水準，就會要求搬遷。

蔡英文話鋒一轉提到，民進黨長期關注社會住宅，原本要在此規劃浮洲成為板橋藝文水岸社區，並開發成為板橋副都心。但馬政府為了選舉，倉促推出「合宜住宅」政策，不但忽略在地民意，並破壞她原在此規畫都市更新的整體性及可行性。

蔡英文強調，浮洲社區改造及更新計畫，未來民進黨重新執政，將會重新檢討，務必讓浮洲建設符合城市再造、以及整體規畫，也符合舊社區更新的計畫，並讓社區發展與社會住宅、都市再造能三者合一。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆居住正義 關鍵在賦稅公平

居住正義 關鍵在賦稅公平

【聯合晚報／記者游智文、曾桂香／特稿2011/08/18】

民進黨主席蔡英文上午發表住宅政策，主張政府興建住宅應該只租不售，而且要達到都會住宅量的10%，另外也提出應設退場機制，要檢查住戶資格等。這些政策乍看很吸引人，而且散發著社會公平、全民福利政策的香味，但繽紛的理想色彩，能夠經得起現實透視鏡的照射嗎？

從社福或政治角度出發？

從政策來看，大致「補強」目前執政黨正推出的合宜住宅，並降低投機炒作的機會。但根據長期研究住宅政策學者張金鶚的數據，目前社會住宅比率只有0.08%，要達到10%，土地的取得、經費運用和人力資源從哪裡來? 以台灣現況，能做得到嗎？民進黨的住宅問題，到底從經濟角度出發，還是從社福或政治角度出發？

國內住宅問題是，一般民眾認為生活及工作所在地的都會區，房價太貴買不起，要找到一個方便上班的地方，得花很多錢才買得起，不然就得住在很遠的郊區，花很長的通勤時間才能到工作地點，而且弱勢族群沒地方住。而令人不平衡的是，富人在市中心買豪宅囤積，卻常空著房子給外佣住，或者只要持有滿二年就不會被課奢侈稅，到時候可以賣出自己手中其中之一的豪宅，換取現金。

政府要解決一般人買不起房，當然就是多蓋一些便宜的住宅，以量制價，讓大家買得起，這是執政黨推出合宜住宅的主要盤算。至於要照顧弱勢族群居住問題，那麼只租不售是最好的策略，蔡英文今天就是以此為訴求重點。但執政黨不也正在做這些事嗎？

居住為何沒有正義？

很多人覺得居住沒有正義，不是因為房子不夠住，不是找不到買得起的地方，而是買得起房子的都要買能夠增值的地方。它的本質是一種財富重分配的渴望，參與不了財富分配，就心有不滿。

蓋再多的合宜住宅，或是只租不售的社會出宅，都不會降低M型化社會下的這種相對剝奪感，兩黨可以把口號喊得很響亮，或可平息一時，但不會解決問題。

真正的關鍵還是在賦稅公平。土地及房子的實價交易及透明價格，奢侈稅目前似乎解決不了此種問題，兩位總統候選人，你們感受到了嗎?要不要再重新檢視自己的住宅政策，用經濟學原則解決住的問題，而不是跟社福政策或選舉口號相提並論，專提一些做不到的理想。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市信義區旗艦土地 將赴日招商

北市信義區旗艦土地 將赴日招商

【聯合晚報／記者楊正海／台北報導2011/08/18】

台北市政府今年積極推動台北車站C1/D1雙子星大樓、世貿二館和信義計畫區A25用地開發案，正積極招商，除了吸引國內廠商投資，市長郝龍斌月底將赴日本進行海外招商，三案總投資金額達1000多億，號稱北市旗艦級的土地開發案。

據指出，總投資金額高達357億元的C1D1雙子星大樓聯合開發案起步最早，但招標不順，今年唯一一家投標廠商因不符合甄審須知規定而落選，已經第4度流標，台北市政府正檢討，預料等招商團返台後，很快會再辦理第5次招標作業。

開發案最快10月招標

北市府財政局指出，位於信義區A15/A18/A20的世貿二館案和信義計畫區A25用地開案，正積極招商，預計今年第4季、最快10月以後，就可啟動招標。台北市財政局指出，此三大旗艦級開發案，雙子星大樓案，面積3萬1000平方公尺，初步規劃約為56層及76層的雙子星大樓，結合百貨公司、辦公總部、國際觀光旅館等功能。

該開發案地下樓層還將設置出境報到櫃檯，辦理台灣桃園國際機場預辦登機及行李托運。

另外，世貿二館和A25開發二案，也頗受注目，用地面積分別為1萬8000平方公尺及2萬平方公尺，位處號稱台北的曼哈頓的台北市信義計畫區最核心地段，臨近台北101大樓，且同時享有經貿及金融優勢區位，可做為企業總部、商辦大樓、觀光旅館、複合性商業設施等複合式的規劃利用。

郝龍斌此行除了招商，也將考察日本公營住宅，前往大阪新千里新市鎮，觀摩大阪市政府如何運用類似台灣BOT的PFI （Private Finance Initiative）方式，推動老舊出租國宅更新工作。

另有3開發案

【聯合晚報╱記者楊正海╱台北報導】

台北市今年除了推動3大旗艦級土地開發案之外，另外還有市議會舊址開發案、興國公園BOT開發案與士林北投科技園區等3案，除了規模大，6大案都位於市區菁華區，開發金額估計3000億，商機龐大。

3大旗艦案，除了台北車站C1/D1雙子星大樓已經招標，世貿二館和信義計畫區A25用地開發案招標計畫，也將在今年啟動，但另3案，進度可能沒這麼快，最晚甚至要等到102年以後。

財政局指出，市議會舊址開發案，基地中心為舊的中正一分局，位於中山南路和忠孝西路，基地面積有2769坪，將以都市更新模式擴大整合至7000至8000坪，興建文化觀光類建築，包含台北音樂廳，但北市地政處正進行市地重劃，最快也要等到明年才會招商。另外，興國公園BOT開發案，因台北市政府勞健保爭議，被中央健保局查封土地，還沒解決。

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