◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆地上權案以信義計畫區為首選

地上權案以信義計畫區為首選

信義計畫區兩塊土地上權設定標案受到市場關注

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導2011-08-31】國有土地的地上權設定標售案又成為房市近期焦點，根據研究地上權設定通常以大型商用不動產較易吸引法人機構意願，尤其是以信義計畫區為首選，也因此使得台北市政府下半年有兩處信義計畫區的地上權設定標案備受注意。

台灣世曦工程顧問公司彙整台北市地上權設定案例發現， 台北市地上權設定產品多以大型商用不動產為主，主要原因為台北市精華地區大面積土地難尋，所以廠商願採用地上權方式取得土地，地上權產品多屬長期收益型產，如台北101大樓、君悅飯店，但其中也有部分為住宅產品，如台北花園。

台灣世曦公司表示，這些地上權設定案例多集中於台北市精華地段，其中以信義計劃區內數量最多，地上權人多為大型開發公司或壽險業者。一般而言，這些地塊開發完畢後，商用型產品地上權人多採自行營運或出租方式獲取租金報酬，住宅產品則是採地上權方式 並可移轉，如採設定地上權土地所開發的產品，如屬商用不動產，其租金並不會因地上權而有所折扣，等同一般租金行情；因此，其租金報酬率高於永久所有權的產品，但無法坐收房地長期累積的資本利得，對於以長期收益操作不動產的壽險業者，不失為開發商用不動產之土地來源。

一般而言，招標設定地上權之權利金價值會因其所在基地位置 區域環境、地上權存續期間及當時市場景氣而定，依過往案例分析，地上權權利價值多為當期市價的五至七成左右。大型商業區土地設定地上權均有前例可循，且均陸續在信義計劃區形成各具特色的建築物。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆【好康】土增稅「3減免、雙優惠」

【好康】土增稅「3減免、雙優惠」

換屋族3大減免土增稅的好康

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-31】換屋如出售房屋時，最常遇到要課徵土地增值稅，如果善用減免優惠可合法節稅，減免土地增值稅通常有3大優惠措施：(1)一生一次、(2)一生一屋及(3)重購退稅，其中以重購退稅最為節稅，還可以跟一生一次或一生一屋搭配使用。

新北市稅捐機關人士表示，換屋族減免土地增值稅的優惠有3項：一生一次、一生一屋及重購退稅，前兩項可享有10%優惠稅率，重購退稅是最節稅，「一生一次」與「一生一屋」不能併用，但均可同時搭配重購退稅優惠措施一起使用。土地所有權人先適用過「一生一次」優惠稅率後，始可適用「一生一屋」優惠稅率。實務上申報一生一屋優惠稅率時，稅捐機關會先檢驗是否曾適用「一生一次」，如果是才會審核「一生一屋條件」。

稅捐機關人士表示，採用自用住宅用地重購退稅的規定之一為：土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。2年期限計算會因為先售後購或先購後售而有不同，這個優惠要牢記：

(a)如果是先售後購，自出售土地完成移轉登記之日起2年內重購土地，其2年內重購土地日期之認定：重購土地如期申報者，以訂約日為準逾期申報者以申報日為準。

(b)如果是先購後售，自重購土地完成移轉登記之日起2年內出售土地，其2年內出售土地日期之認定：出售土地移轉現值如期申報者，以訂約日為準；逾期申報者以申報日為準。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆【權益】新市鎮買房可減免房稅、契稅

【權益】新市鎮買房可減免房稅、契稅

林口等新市鎮特定區內的房屋可減免房屋稅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-31】新北市的淡海及林口兩區在近年來的房市交易中顯得相當熱絡，購屋者看中區域內的各種建設激增及房價相對具漲升潛力，不過，大部份民眾可能忽略購買這類屬於新市鎮的房屋，可以有減免房屋稅與契稅的優惠。

稅捐機關人士指出，依新市鎮開發條例第25條，在新市鎮特定區的建築物興建完成後，房屋稅在第1年可免徵，第2年減徵80%，第3年減徵60%，第4年減徵40%，第5年減徵20%。新市鎮特定區建築物興建完成後，其買賣契稅的減免，自核發使用執照當日起算，減徵稅率同房屋稅，但買賣移轉契稅減免以1次為限。

稅捐機關人士表示，新市鎮特定區主管建築機關核發建築物使用執照時，應註明新市鎮特定區建築物字樣。購屋者要辦理房屋稅減免時，應由納稅義務人檢具建築物使用執照影本及相關證明文件，向土地或建築物所在地的主管稽徵機關申請。

新市鎮的房屋稅及契稅可獲減免是因政府獎勵在新市鎮投資建設，所以建築物愈新，房屋稅獎勵減免愈多，契稅部分，因契稅徵收是向取得所有人開徵，為避免炒作，故減免買賣稅以一次為限。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市歡迎台商設企業總部與研發中心 商辦看俏

北市歡迎台商設企業總部與研發中心 商辦看俏

【MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-31】台北市副市長陳雄文2011年8月31日出席「2011大陸台商1000大」新書發表暨2011千大台商論壇，陳雄文表示，台北市長郝龍斌相當重視台商回台發展，致力提升台北市投資環境，吸引台商回台設置企業總部與研發中心。

陳雄文表示，台北市位於亞太樞紐地帶，松山機場逐步啟動與上海虹橋、日本羽田、首爾金浦機場四角對飛，是企業進駐佈局的投資首選，數據會說話，今年上半年，台北市外資投資案即有832件，占全國8成(79.09％；全國1,052件)，金額達15.51億美元，也占全國7成(68.39％；全國22.68億美元)，顯示台北的無限商機與產業活力。

台北市的交通便利、優質人力資源、豐沛集資市場，提供投資者優質發展環境，陳雄文說道，台北市政府除打造由「大內湖科技園區」-「南港經貿園區」-「北投士林科技園區」(建置中)串連而成之「台北科技走廊」，更積極推動觀光休閒、生物科技、數位內容、文化創意、醫療照護、會展、綠能、都市更新等產業發展，作為台灣企業面對國際競爭的強力後盾。

台商一向是產業發展先鋒，為台灣經濟立下汗馬功勞，然近年來，大陸投資環境與法規之變遷甚大，歷經金融海嘯的台商間興起了不如歸去的聲音，兩岸於2010年6月簽訂 ECFA，台北市政府因應推出《產業發展自治條例》與「產業強心方案」等措施，提供台商融資利息、辦公地點租金、勞工訓練、創新計畫等經費補貼，鼓勵回流。

台北市府鼓勵企業回流，在台北市設立辦公室或企業總部，根據商用不動產業者調查統計，台北市目前的A辦平均租金約為2516元/坪/月，相對於亞太的主要城市來說(依據世界前三大高緯環球C&W2011年第2季的調查)，僅約為香港1/4水準或新加坡1/3水準。瑞普國際物業統計，2011年1~8月的重大商用不動產交易金額合計約為588億元，約為2010年總交易金額的52％。而且許多科技業與傳產有新設廠房的需求。

根據永慶房屋商仲事業部統計，2011年台北市B辦成交均價每坪56萬，較2010年上漲13％，其中又以敦南商圈B辦價值最高，均價每坪76.9萬、年漲幅21％，價格及漲幅皆為各商圈之冠。1~7月台北市商辦交易量也較2010年同期間成長2成，三大熱區「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」成交量佔比分別為18％、16％、12％，置產、自用需求旺盛，買氣扶搖直上。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆把握都更(1)重建、(2)整建、(3)維護 申請補助期限

把握都更(1)重建、(2)整建、(3)維護 申請補助期限

【MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-31】營建署表示，為落實「愛台十二建設」及行政院2010年11月16日核定「都市更新產業行動計畫」之執行策略，鼓勵住戶自主更新，加速推動都市更新，內政部業依都市更新條例規定，未來將視中央都市更新基金收支及運用情形逐年編列預算，提供相關補助經費，協助住戶遴選專業團隊辦理老舊建築物重建、整建或維護，以達成節能減碳、提升居住環境品質、加強建物結構與消防安全及改善都市景觀風貌等政策目標。

營建署強調，本補助辦法係為鼓勵住戶自主更新，透過專業團隊的協助，由住戶討論決定都市更新各項工作，以符合住戶實際居住使用需求，因此補助對象為更新團體或公寓大廈管理委員會(限申請整建或維護)；至於尚未成立更新團體或公寓大廈管理委員會者，得由各地方主管機關依都市發展情況，選定優先更新地區，協助住戶提出申請補助。

營建署指出，本補助辦法所需經費由中央都市更新基金支應，其補助類別分為以重建方式以及整建或維護方式辦理都市更新兩類。其中以重建方式辦理都市更新者，補助擬訂都市更新事業計畫費用，若由已成立之更新團體提出申請，補助上限為450萬元；尚未成立更新團體者，得由各地方主管機關提出申請，補助上限為530萬元。

另以整建或維護方式辦理都市更新者，補助擬訂都市更新事業計畫費用，於100戶以下部分，補助上限為100萬元；超過100戶部分，每增加1戶，加計5,000元；另補助整建或維護實施工程經費，每戶補助上限為4萬元，且總補助經費不得超過總經費45％；如由直轄市、縣(市)主管機關實施或指定為優先以整建或維護方式實施更新之更新地區，每戶補助上限為6萬元，且總補助經費不得超過總經費75％。

營建署同時說明，依都市更新條例所定程序實施重建者，另得提高建築容積至法定容積1.5倍或現況容積加上法定容積0.3倍(取高值)，對於老舊社區環境改善、居住水準提升及住戶財產價值保障等，將有相當助益。

本辦法於2011年8月10日公布實施後，營建署業訂定申請補助作業須知及執行管考要點，通知各地方政府受理申請補助案，於規定期限內完成初審後，在10月31日前將審查結果送營建署辦理複審及轉請內政部核定補助經費。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆捷運三環三線「開源」，軌道建設基金辦法通過

捷運三環三線「開源」，軌道建設基金辦法通過

攸關捷運三環三線的「新北市軌道建設發展基金收支保管及運用辦法」卅日在新北市政會議通過，未來除了中央、市府預算，也將加速土地開發效益，甚至連台電、中華電信挖路也要繳錢，早日完成捷運路網。

新北市府交通局長趙紹廉說，興建捷運費用超乎想像，初期捷運網路包括文湖線、新店線、淡水線、中和線、板南線等，總費用包括四千四百億元；新莊蘆洲線費用也高達一千六百億元，三環三線預計將超過四千億元。

趙紹廉表示，軌道建設基金成立後，每年規模約在數百億上下，除了中央與市府撥款，未來將運用基金名義「開源」，例如土地開發效益，捷運票收等，以及捷運路線經過而漲價的地價稅、房屋稅等，甚至連中華電信、自來水公司等事業單位挖路施作管線，也必須依規定繳費。

他說，基金除了興建捷運路網三環三線，包括周邊場站、土地開發，甚至包括鐵路捷運化，例如台鐵浮洲車站、樹林車站等，都能由此支出，解決公務支出的繁複流程。2011-08-31 時報資訊

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆工業區建案廣告不實 廠商遭罰

工業區建案廣告不實 廠商遭罰

（中央社記者吳靜君台北2011/08/31電）公平會表示，峰景建設公司及誠閱創建公司銷售乙種工業區內的「峰景鳳翔」建案，使用一般住宅用語、圖示及照片，有引人錯誤表述，各處新台幣120萬元、60萬元罰鍰。

行政院公平交易委員會今天表示，峰景建設股份有限公司以及誠閱創建行銷股份有限公司，銷售乙種工業區內的「峰景鳳翔」建案，網站上刊載有客廳、廚房、書房、臥房等室內配置與裝潢實景導覽照片、住宅用語等，網頁內也強調衛浴設備、廚具設備等介紹內容。

此外，公平會指出，「峰景鳳翔」的部落格及報紙廣告強調鄰近新莊捷運、學區、購物採買等生活機能佳，且可「安身立命」等內容，讓一般消費大眾誤以為「峰景鳳翔」建案可供一般住宅使用，並據此認知作成交易決定。

公平會表示，不過根據新北市政府資訊，「峰景鳳翔」基地是位在乙種工業區，用途為一般零售業、服務業、事務所及運動休閒設施，但不得為住宅使用，這個建案的廣告足以引起消費大眾錯誤認知及決定，因此各處峰景建設公司及誠閱創建公司120萬、60萬元罰鍰。

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