◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆850億元都更案 招商說明會擠爆

850億元都更案 招商說明會擠爆

〔自由時報 記者徐義平／台北報導2011-9-9〕內政部營建署昨舉辦100年度都市更新投資說明會，共推出11案，最晚明年3月可全數公告招商，初估開發金額逾850億元。11案中以年底將推出的台北市南港調車場都市更新案最受矚目，周邊圍繞不少大型開發案，包括南港輪胎案、南港機廠案及大南港案等。

昨日說明會現場吸引超過150位投資人出席，幾乎擠爆現場，出席的不乏知名建商，有瓏山林企業、日勝生、太子、冠德、鄉林、中工及建國工程等，還有百貨業者新光三越、遠東百貨、微風廣場及壽險業者新光人壽等。

營建署都更組科長柯茂榮表示，全國計有130個都市更新案陸續推出，預計明年3月底前先行推出「基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案」、「基隆和平島東南側水岸附近地區」、「臺鐵高雄港站都市更新案」、「臺中市體二用地都市更新案」、「蘭城之星都市更新案」、「臺南市運河星鑽都市更新案」、「中國城都市更新案」、「飛雁新村都市更新案」、「新竹火車站後站地區都市更新案」、「豐原火車站都市更新案」、「臺鐵南港調車場都市更新案」等11案。

營建署官員私下透露，11案中以臺鐵南港調車場都市更新案最有機會標出，該案位於捷運昆陽站附近、202兵工廠對面，開發面積約5.43公頃，約1.64萬坪，未來將規劃複合型的「南港商務服務中心」，有文創、站區、軟體、會展等中心，另設置一定規模的商業與住宅區，預估投資金額300億元。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆8月預售屋 成交量縮、價格上揚

8月預售屋 成交量縮、價格上揚

〔自由時報 記者徐義平／台北報導2011-9-9〕住展房屋網調查，8月預售屋市場因買賣雙方對於價格認知仍有一段落差，看屋人潮雖穩定，但成交量縮，而房價除宜蘭外，各地房價均有明顯上漲，今年全國平均單價上漲約15%，新北市價格更推升25%，連桃園都增加18%，價格上漲也造成買方猶豫不前的原因。

今年市場波動很大，原本火熱的房市在奢侈稅登場及居住正義議題不斷丟出後，造成買氣起伏動盪，造成個案間差異很大。8月房地產的外部環境頗為險惡，內有兩黨總統候選人居住正義的議題，不動產稅制結構性調整，對房地產來說是短空長多；至於外部原因則有全球經濟疲弱引發的股災，以及颱風、鬼月等因素，整個8月，利空衝擊幾乎沒停過。

住展房屋網調查， 8月預售屋推案量約540億元，較去年增加200億元，看屋組數大約是去年的8成，成交組數卻僅有去年同期的55%，主因仍是卡在價格問題。其中台北市開價較去年增加17%，平均開價從去年每坪73萬元到目前每坪85萬元，實際要價也近70萬元，價格高得嚇人，難怪買方要考慮許久。

嚴格來說，目前算是個案表現時代，幾個指標區域及指標大案的市場反應都還不錯，其中較為特別的是中和「遠雄左岸」，該案區域客比率達6成，算是唯一區域客認同高價的個案，究其原因，可能跟中和少有水案產品有關，且該案原是工業區變更，緊鄰工業區，不少中小企業主依地利之便前來購買。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆5年內新成屋 新北市漲幅大過北市

5年內新成屋 新北市漲幅大過北市

〔自由時報 記者徐義平／台北報導2011-9-9〕北市屋齡老舊的住宅占比高，加上新成屋供給又少，導致新屋價格居高不下，民眾愈來愈無法負擔，只好轉買新北市新成屋，此舉促使新北市屋齡5年內的新大樓，近3年房價漲幅大過北市，今年的漲幅更超過3成。

根據住宅E化網統計，今年第一季台北市住宅存量約87.2萬戶，平均屋齡約27.6年，超過30年的住宅占比高達43.6%，5年內的新屋僅占住宅存量7.7%，但想要在台北市購屋的民眾，有四分之一比例鎖定新成屋，在新成屋供給少的情況下，扮演補位角色的新北市，自然吸引購屋客搶進新北市。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，台北市住宅屋齡持續老化，市區屋齡新一點的三房產品動輒3000萬元以上，一般想住新房子的買方不得不往新北市移動。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆成交減半 8月房市仍綠燈

成交減半 8月房市仍綠燈

廣告爆 推案增 看屋人潮抬聲勢

【蘋果日報 周承諺、蔡佩蓉╱台北報導2011年 09月09日】受兩黨候選人提出的「居住正義」、改革不動產稅制問題與全球股災影響，8月房市利空多。但據《住展》雜誌統計，8月景氣卻出乎預料顯示代表「復甦安全」的綠燈，儘管成交量是去年同期的一半，但是媒體廣告爆量與市場推案增加，買方看屋意願也高，如淡水「丰悅夏宮」與林口的「世界首席」，每周來客逾百組。

據《住展》雜誌最新統計，風向球分數從今年7月的45分，稍微下滑至8月的43分，房市燈號由6大指標組成，包括預售推案量、成屋推案量、廣告量、議價率、來客組數以及成交組數，分數愈高代表景氣愈好，8月綠燈顯示「復甦安全」。住展雜誌研發長倪子仁表示，儘管利空多，只要建商推案產品具有指標性特色，就能吸引民眾看屋。以「世界首席」、「丰悅夏宮」為例，兩指標案不但案量大、廣告量更是驚人，前者打出捷運生活圈，後者鄰近水岸景觀，各具特色。

每周百組人看屋

淡水「丰悅夏宮」專案經理林明暉表示，8月除有颱風侵襲的假日外，來人組數減少為70組，其餘時間都超過100組，目前開價每坪20~30萬元，總戶數579戶，3成已售；林口「世界首席」開價每坪36萬元，開賣至今成交5成，僅剩180戶。

雖然看屋人數表現熱絡，但成交比卻沒有上揚，與去年同期相較，8月成交組數僅去年同期的55%。倪子仁說：「今年新案平均單價上漲15%，其中新北市增加25%，台北市上漲14%，造成看屋者猶豫觀望。」

民眾：不急著買

想買新屋的民眾蔡振易表示，台北市區新屋房價偏高，想在台北市區置產大不易。最近在看預售屋的李文修則說：「現在連新北市板橋區每坪也高達70萬元以上，大概只能往林口、新莊地區看屋，不急著購買。」

此外，短期投資客退場也是主因。預售屋投資客受奢侈稅衝擊，換約情形少見，過去幾年換約也助長房價飆漲，信義房屋統計，從2008年，新北市預售換約從每坪27.8萬元，上漲至每坪38.6萬元，漲幅38.8%、0~1年的新成屋房價漲幅39%。

換約投資潮已過

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，換約推升房價，其中最明顯就是近2年新北市板橋區及新莊頭前重劃區，尤以大型建案，戶數多、換約比例最高，周邊房價被帶動飆漲。美商ERA不動產研究中心經理李恆宇說，去年10月政府積極針對預售換約查稅加上目前奢侈稅衝擊，換約投資潮已過。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆中古屋降價 新北最多

中古屋降價 新北最多

【蘋果日報 林帝佑╱台北報導2011年 09月09日 】近1個月網路上待售房屋，有2成賣方願意降價出售，降幅從5%~30%不等，降價物件以新北市最多佔21%，其次是台中市16%、台北市12%，希望能刺激買方下手購買。

降幅最多30%

根據奇集集生活萬用網統計，推出降價屋的地區，新北市以中和區、汐止區和新莊區為數最多，分別佔3.03%、2.47%、2.40%，降幅從5%~30%不等，台北市則以內湖區、大安區、中山區為前三名，分別佔2.91%、2.07%、1.18%，降幅從5%~15%不等，其他縣市降幅則多為5%~10%。

奇集集網站總經理蔣馨誼表示，內湖、中和、新莊，這都是大台北目前較熱門的地段，屋主願意降價求售，反映出房市目前積極銷售的狀況。而這些降價的房屋以中古屋居多，多是屋主自住出售，較不受奢侈稅影響。

賣方出售求現

東森房屋業務部執行副總吳駿杰表示，近期有股災的影響，許多賣方想出售求現，而為了縮短買賣方的價格認知差距，所以賣方降價求售，漸回歸市場基本面。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆無障礙住宅

無障礙住宅

蘋果日報 文╱林帝佑 2011年 09月09日 為推廣「友善家園」無障礙空間，伊甸基金會與永慶慈善基金會將萬芳國宅改造「通用住宅」昨落成。25坪空間改造費用不含家具約100萬元，以內外皆可開的雙軸門為例，組裝到好就要2萬元，成本較高。北市都發局局長丁育群表示，希望未來建商能參與設計建造，降低成本。殘障聯盟幹事葉建宏表示，無障礙空間結合周邊交通機能，才能方便身障者。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆購屋痛苦指數 再創新高

購屋痛苦指數 再創新高

北市總價漲26％ 「要不吃不喝16年」

【蘋果日報 馮牧群╱台北報導2011年 09月08日】民眾購屋痛苦指數再創新高！內政部營建署昨日公布第二季住宅需求動向調查，整體平均房價所得比為9倍，其中台北市更高達16倍，雙雙創下歷史新高，想在北市購屋的民眾，必須不吃不喝16年。學者表示，第二季市場需求受奢侈稅實施、優惠住宅貸款方案影響，市場呈現「價漲量縮」。

本次受調查對象為6月全台各大都會區新購置住宅和欲購置住宅者，與第一季相較，整體平均購屋總價上漲11％，上升至1043萬元，值得注意的是，北市平均購屋總價2778萬元仍名列全國第一，還比上一季提高744萬元，漲幅高達26％。

看不見打房成效

政治大學地政系教授張金鶚表示，北市房屋銷量已走向M型化，產品分布於小套房與豪宅兩個極端，平均購屋總價可能因此被拉高。住汐止的民眾蔡宗儒說，看不見政府打房成效，薪水沒漲房價卻一直漲，他計劃3年內買房，但痛苦指數持續升高，一定會影響到自己購屋的區位與坪數選擇，「看來以後要勒緊褲袋存錢囉！」

北市房市最看好

調查發現，購屋動機仍以首購族56％為主流，至於投資需求則以台北市25.7％最高，與第1季28.9％相比變化不大，張金鶚指出，奢侈稅6月才剛上路，因此還看不出變化，不過，觀察第3季情況可以發現，市場推案量與成交量已逐漸下滑，預估在第4季，尤其總統大選後打房威力會真正發酵。

不過，象徵民眾對房市信心的房價趨勢分數，整體仍持樂觀態度，台北市對未來分數122.1分最高，居五都之首。張金鶚表示，5月政府施行「青年安心成家」、「住宅補貼」等方案鼓勵購屋，6月實施奢侈稅政策打擊投機，「正反面效果作用下，容易造成購屋者混淆」。

第4季才會下修

玄奘大學財務金融學系副教授花敬群分析，目前的房價已經在最高點，購屋痛苦指數飆高顯示高房價愈來愈讓民眾難以承受，花敬群認為，這是市場反轉的前兆，在第4季或是明年第1季，房價就會明顯下修。

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