歸屬法條:土地登記規則 《第 93 條》釋函 {一}
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【公布日期文號】 內政部97年7月31日內授中辦地字第09707238781號函
【要旨】地政機關配合農業發展條例第18條第4項規定相關執行事宜
【內容】一、依據本部於97年7月3日邀同行政院農業委員會、本部法規會（請假）、營建署、部分縣（市）政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等研商結論辦理。
二、按農業發展條例第18條第4項規定，農舍應與其坐落用地併同移轉，揆其立法意旨乃在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題。又農業用地興建農舍辦法第9條規定，直轄市、縣（市）主管建築機關應將已興建及未興建之農業用地分別著色標示及造冊列管，於核發使用執照後，並將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。該農舍管理之目的，係避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生重複申請興建農舍之情事，合先敘明。
三、為避免已作為興建農舍之農地或合併計算農舍建蔽率之配合農地，發生再度被重複申請興建農舍情事，地政機關於受理農舍與其坐落用地併同移轉登記時，如查明該坐落用地及配合興建之農地未有註記者，應於完成所有權移轉登記後，通知建管單位，將該農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號清冊，囑託地政機關辦理註記。
四、農業發展條例修正前興建之農舍，業經建管單位審查符合實施區域計畫地區建築管理辦法第5條規定，並核發使用執照者，嗣後地政機關受理農舍與其坐落用地移轉登記時，除審查移轉之坐落用地面積不得少於移轉農舍之一樓樓地板面積外，無須再依本部87年1月8日台內地字第8612295號函釋審查移轉後之農地面積有無符合上開建管法令規定原核准使用面積。本部上開號函應配合停止適用。
五、另查農業發展條例並無限制將農業用地移轉為共有之規定，故共有農舍與其基地共有人，得將其基地持分之一部分移轉於其他共有人。
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【公布日期文號】 內政部96年9月12日內授中辦地字第0960051154號函
【要旨】同一人因拍賣而同時取得二棟以上之農舍不符農地管理政策
【內容】函轉行政院農業委員會96年9月4日農授水保字第0961848953號書函關於一人向法院同案拍得土地三筆農舍二棟，有否符合該會96年3月14日農授水保字第0961848173號函示農舍與其座落用地併同移轉時，承受人資格應符合無自用農舍要件之意旨。
附：行政院農業委員會96年9月4日農授水保字第0961848953號函
主旨：向法院同案拍得土地三筆農舍二棟，有否符合本會96年3月14日農授水保字第0961848173號函示農舍與其座落用地併同移轉時，承受人資格符合無自用農舍要件之意旨案，復請 查照。
說明：
一、89年1月26日修正公布「農業發展條例」，主要在落實「放寬農地農有落實農地農用」之政策目標，該條例第18條第1項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。」、同條第5項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第3條第1項第4款規定：「依本條例第18條第1項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：…4、申請人無自用農舍者。…。」準此，「無自用農舍」為興建農舍應具備要件之一；故農舍與其座落用地併同移轉時，承受人亦應符合無自用農舍之要件，方符立法意旨及本會農地管理之政策目標，合先說明。
二、「農舍」係與農業經營不可分離之建築物，提供有心經營農業者於該農地上興建具有居住兼具放置農機具之需求，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，享有免繳地價稅等之賦稅優惠，且為農地管理需要及符合上述規定，土地所有權人僅得申請一棟農舍，法院拍賣興建中農舍或興建完成之農舍，其投標人資格亦應符合無自用農舍條件，本會96年2月13日農水保字第0961848111號已通函各法院有案，其意旨相當明確，故同一人因拍賣而同時取得二棟以上之農舍，與本會農地管理政策並不相符。
附：行政院農業委員會96年3月14日農授水保字第0961848173號函
主旨：農舍與其坐落用地併同辦理移轉時，承受人資格應符合無自用農舍條件
說明：
按農舍與其坐落用地併同辦理移轉時，承受人資格應符合無自用農舍條件；辦理移轉時，承受人應檢具以下文件供地政機關審查：一、稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。二、申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。三、申請人切結無自用農舍文件。
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【公布日期文號】 內政部96年5月17日內授中辦地字第0960045649號函
【要旨】已辦竣買賣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約，應以買賣為登記原因，無須訂定公定契約書，且免課徵契稅
【內容】查財政部96年5月8日台財稅字第9604527040號函副本說明二、三：「二、依旨揭內政部95年函釋，已辦竣所有權買賣移轉登記之建物，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，申請人依其所檢附相關證明文件，分別以『判決移轉』、『調解移轉』或『和解移轉』為登記原因申辦之案件，因非屬契稅條例第2條規定：『買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權』等6項契稅課稅原因之範圍者，尚無課徵契稅問題。至於雙方合意解除契約而為返還給付物之案件，雖其登記原因歸類為『買賣』究與上述一般買賣有別，如經稽徵機關查明確屬因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為者，基於公平合理考量，應准予比照認定其非屬契稅課徵範圍。三、另本案有關地政機關要求合意解除契約之當事人，另行訂定公定買賣契約書乙節，依據內政部96年2月15日內授中辦地字第0960042013號函，略以：『查合意解除契約雖以買賣為登記原因，惟其成立之要件係因解除契約而返還給付物，故無須訂定公定買賣契約書以憑辦理所有權移轉登記，此節本部將於適當時機予以宣導，並納入於相關教育訓練課程。』」，是有關已辦竣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約案件，應以「買賣」為登記原因，並依本部84年4月7日台內地字第8405408號函釋意旨於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」，使與一般買賣移轉案件有所區別。另查合意解除契約雖以買賣為登記原因，惟其成立之要件係因解除契約而返還給付物，故無須訂定公定買賣契約書，得以雙方合意解除之相關證明文件辦理所有權移轉登記。
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【公布日期文號】 內政部95年7月20日內授中辦地字第0950048420號函
【要旨】申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物，因解除買賣契約申請回復所有權，不論係法院判決、和解，或鄉鎮市調解委員調解，應辦理所有權移轉登記，並課徵土地增值稅，但無需課徵契稅
【內容】一、查買賣雙方因合意成立土地買賣契約，並由賣方將土地移轉其所有權與買方後，嗣經雙方解除買賣契約，依民法第259條規定及最高法院28年上字第2113號判例，買方自負有將該物權移轉於賣方以回復原狀之義務，其土地產權回復原狀之方法，案經函准法務部94年4月7日法律決字第0940002426號函示，該登記依土地法第72條規定，應屬所有權移轉之變更登記。從而，申請人自應依其所檢附之法院確定判決、或經法院核定之鄉鎮市調解委員會調解、和解筆錄等證明文件，分別以「判決移轉」、「調解移轉」或「和解移轉」為登記原因申辦之，合先敘明。
二、有關申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，依本部94年5月9日內授中辦地字第0940044433號函規定，應辦理所有權移轉登記。既屬土地所有權之移轉，除符合法定減免或不課徵要件者外，仍應課徵土地增值稅。
三、至於建物所有權之移轉應否課徵契稅乙節，按契稅之課徵，依契稅條例第2條規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」準此，已辦竣所有權買賣移轉登記之建物，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，非屬上述條文所訂6項契稅課稅原因之範圍者，尚無課徵契稅問題。
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【公布日期文號】 內政部95年2月24日內授中辦地字第0950041281號函
【要旨】在公同共有關係未終止前，縱經全體公同共有人會同辦理，部分公同共有人仍不得處分其潛在應有部分
【內容】案經轉准法務部95年2月3日法律決字第0940050034號函略以（如附件），是參依上開法務部函釋，在公同共有關係未終止前，各公同共有人應不得處分其潛在之應有部分。本案縱經全體公同共有人會同辦理，在公同共有關係未終止前，部分公同共有人仍不得處分其潛在應有部分，宜先辦理共有型態變更登記為分別共有後，再依民法第819條規定辦理持分移轉登記。
附：法務部95年2月3日法律決字第0940050034號函
一、按民法第828條第2項：「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」係對「公同共有物」之處分及其他權利行使所為之規定；本部93年8月17日法律決字第0930029297號函說明二，則係指公同共有人於公同關係未終止前，各共有人不得處分其「（潛在）應有部分」，以求脫離。合先敘明。
二、本件依來函說明二，係部分公同共有人欲將其共有物之「（潛在）應有部分」贈與其他公同共有人，其他共有人於受贈後仍維持公同共有關係。換言之，即部分公同共有人欲於終止公同關係前，處分其「（潛在）應有部分」，與前開民法規定之處分「公同共有物」有別，本件仍宜請 貴部參酌本部前開函釋意旨，本於職權審認之。
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【公布日期文號】 內政部95年1月23日內授中辦地字第0950724930號函
【要旨】登記機關受理跨所辦理所有權交換登記案件之聯繫作業事宜
【內容】案經本部於95年1月16日邀集直轄市政府地政處、部分縣（市）政府、地政事務所及中華民國地政士公會全國聯合會等單位召開會議研商，獲致「登記機關受理跨所辦理所有權交換登記案件聯繫作業程序」結論如下：
一、申請人申請所有權交換移轉登記，應訂立所有權交換移轉契約書（以下簡稱契約書），並依土地及建物標示所轄登記機關數，分別填寫土地登記申請書、契約書副本。
二、為利聯繫作業，以契約書所列標示宗數最多（宗數相同者以契約書所列前者）之所轄登記機關為主辦機關，其餘登記機關為協辦機關。
三、申請人應檢附契約書正、副本各乙份及相關證明文件至主辦機關收件，另檢附契約書副本乙份及相關證明文件至其他協辦機關收件。協辦機關收件後，審查人員應即填寫「○○市（縣）○○地政事務所（地政局）受理跨所辦理所有權交換登記案件查詢聯繫單」（如附件），與主辦機關電話聯繫，並以傳真或電子郵件方式將該聯繫單傳至主辦機關彙整。
四、各登記機關就管轄之不動產標的，應依規定分別計收登記規費及裁處罰鍰。
五、主辦機關彙整時如發現申請人未於最先受理登記機關收件後三日內完成所有標的物所轄登記機關收件者，應通知已受理之協辦機關儘速予以補正。
六、如其中一登記機關管轄之交換不動產標的屬信託財產者，應將原信託契約書一併傳真他登記機關，他登記機關必要時得要求傳真（或郵寄）信託專簿。
七、主辦機關與全部協辦機關均屬同一市（縣），且該市（縣）已實施跨所查詢地籍資料者，免填寫「○○市（縣）○○地政事務所（地政局）受理跨所辦理所有權交換登記案件查詢聯繫單」。
八、主辦機關於收到全部協辦機關聯繫單後，應核對契約書正、副本與聯繫單查復資料是否相符。
九、主辦機關審查後如依法令應予駁回者，應通知各協辦機關同時辦理駁回作業；如依法令應予補正者，應通知該受理協辦機關辦理補正作業並副知各協辦機關，協辦機關受理補正完竣應即與主辦機關聯繫。
十、主辦機關於依相關規定審查相符准予登記時，應同時通知各協辦機關於一定時間內辦理登記完畢。
十一、主辦機關辦竣登記，應將契約書副本留存登記機關歸檔，並將正本加蓋登記完畢之章發還申請人；協辦機關如申請人檢附契約書影本者，亦同。
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【公布日期文號】 內政部94年5月9日內授中辦地字第0940044433號函
【要旨】申請人就已辦竣所有權買賣移轉登記之土地及建物，因解除買賣契約申請回復所有權，不論係法院判決、和解，或鄉鎮市調解委員調解，應辦理所有權移轉登記，並課徵土地增值稅，但無需課徵契稅
【內容】本案經函准法務部94年4月7日法律決字第0940002426號函（如附件），是類此買賣雙方契約解除後辦理回復案件，不論其係檢附法院確定判決、經法院核定之鄉鎮市調解委員會調解、和解筆錄等證明文件，均應由買賣雙方辦理另一次之所有權移轉登記。
附：法務部94年4月7日法律決字第0940002426號函
按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。……」民法第259條第1款定有明文。該契約解除之效力，學說見解主要有二：直接效力說（即契約效力因解除而溯及既往消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因而應依不當得利規定返還）（參照最高法院23年上字第3968號判例及鄭玉波著，陳榮隆修訂，民法債編總論，修訂二版，第437頁）；清算說（即解除權之目的，不僅在於使解除權人自契約約束中解脫，通常亦使他方負有返還給付之義務，給付義務已履行者，解除權僅變更契約之債之內容為清算關係，債之關係仍存在）（參照黃立著，民法債編總論，2版3刷，第515至516頁）。目前德國通說及我國部分學者見解，認以採清算說為宜。縱使依直接效力說者，亦認為契約解除僅生債權之效力，並不生物權之效力，因此，僅能依契約及相關規定發生回復原狀請求權，而不能發生所有物返還請求權，以保護交易安全。準此，本件申請人持憑解除買賣契約之調解書，申辦回復所有權登記乙節，究該解除契約之效力，僅變更契約之債之內容，債之關係仍存在，且契約解除不生物權之效力，故依民法第259條第1款規定，應返還由他方所受領之給付物，並為登記，該登記依土地法第72條規定，應屬所有權移轉之變更登記。
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