歸屬法條:土地登記規則 《第 97 條》釋函
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【公布日期文號】 內政部94年5月9日內授中辦地字第0940045098號函
【要旨】為執行文化資產保存法第28條規定之優先購買權，地政機關應配合於土地建物登記簿標示部其他登記事項欄註記「古蹟」
【內容】一、本案經轉據行政院文化建設委員會94年4月12日文壹字第0941104046號函復略以：「查文化資產保存法第31條第2項（修正後第28條）之立法意旨略以：私有重要古蹟所有權移轉時，政府應有優先購買權，使私人之古蹟漸為公有以利保存維護；私有古蹟若因管理不當致減失價值或減損其價值之虞時，政府得採取必要措施，以保存古蹟。....該條項並未規定私有古蹟所有權人如未通知政府（即優先購買權人）而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗政府之明文，似不宜解釋為具有物權效力，而僅具有債權效力。」
二、本案參依上開行政院文化建設委員會函釋，上開優先購買權僅具有債權效力，既未涉及物權公示性土地資料，非屬應登記事項，應僅得建立於土地資訊參考檔，惟基於政府一體，為執行文化資產保存法第28條規定之優先購買權，私有重要古蹟所有權移轉時，申請人仍應依土地登記規則第97條規定辦理，是為利審查，地政機關應於土地建物登記簿標示部其他登記事項欄註記古蹟。
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【公布日期文號】 內政部93年11月2日內授中辦地字第0930015211號函
【要旨】農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，該農業用地與農舍分屬不同所有權人，農舍申辦所有權移轉登記事宜
【內容】按「…三、農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，本會業於91年10月21日農企字第0910156498號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第4項之限制，並供貴部參酌；另農舍如屬農業發展條例89年修正施行後興建者，上開條例第18條第4項精神宜維持。即農舍若屬上開條例89年修正施行前已興建完成，且農舍與農地分屬不同所有權人時，於農舍或農業用地移轉時，本會認為得不受上開條例第18條第4項之限制。四、若農舍與農業用地已分屬不同所有權人者，農舍於拍賣或移轉時，農舍坐落用地之土地所有權人宜有依同樣條件優先購買之權，以符合土地法第104條及農業發展條例第18條第4項之立法意旨與政策目的。」為行政院農業委員會93年10月27日農企字第0930150054號函所明釋，故本案農地及其地上農舍於農業發展條例修正施行前即分屬不同所有權人，今該農舍單獨申辦所有權移轉登記，無須依本部86年8月8日台（86）內地字8684869號函具結，惟仍需要先踐行土地法第104條之程序；倘嗣後該農舍（或坐落基地）再移轉時，亦不受農業發展條例第18條第4項之限制。
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【公布日期文號】 內政部92年11月26日內授中辦地字第0920018954號函
【要旨】民法第425條之1之執行，限於該法條增訂施行日（89年5月5日）起，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用
【內容】案經函准法務部92年11月10日法律決字第0920045280號函釋略以：「…二、…民法第425條之1係88年4月21日增訂之規定，…，從而應自上開修正條文施行之日起始有其適用。三、又『…土地法第104條、第107條規定之基地、房屋或耕地出賣人，通知優先購買權人是否優先購買，如有合於上開（民法第97條）規定之情形，自可向該管法院聲請以公示送達為意思表示之通知。…』，係司法院於83年4月26日以（83）秘台廳民一字第07800號函所釋示，則民法第425條之1之租賃關係於類推適用民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定時，依上開司法院函釋意旨，出賣人以書面通知優先承買人而送達不到者，自得類推適用民法第97條之規定。…」，是以，本案申辦建物買賣移轉登記，因該建物與其坐落之土地，係於前開法條增訂前即分屬不同之所有權人，自不受前開民法之規範。本部同意貴府所擬意見，即民法第425條之1之執行，應限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。至民法第425條之1有關租賃關係於類推民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定，出賣人若以書面通知優先承買人而通知不到時，亦自得類推適用民法第97條之規定。
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【公布日期文號】 內政部九十一年十二月六日內授中辦地字第０九一００一七五二四號函
【要旨】土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第97條第2項規定辦理
【內容】一、案經本部函准法務部九十一年十月三十日法律決字第０九一００四一四九六號函略以：「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』為民法第四百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質上不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。…學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應『類推適用』民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第四百二十六條之二、…及土地法…第一百零四條等規定（林誠二著，法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第八十一期，第十頁至十一頁參照）。…」。另六十四年七月二十四日修正公布之土地法第一百零四條第一項規定，其修正理由謂：「地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，對其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。」（參照法務部八十九年五月十八日法八十九律字第０一四四一一號函）。故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十六條之二有關基地租賃優先承買權之規定。
二、本案土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有者，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售予他人時，其相互間已享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，則應依土地登記規則第九十七條第二項後段規定：「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」辦理。
三、本部六十七年十二月二十日台（六七）內地字第八一四四三五號函、七十一年一月十日台（七一）內地字第六五三四七號函及七十七年十二月三十日台（七十七）內地字第六六三四一七號函應予廢止。
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【公布日期文號】 內政部八十九年八月十八日台（八九）內中地字第八九一五八九五號函
【要旨】共有土地之部分共有人依土地法第34條之1規定出售全部共有土地，其他共有人死亡絕嗣，該遺產管理人得主張其優先購買權
【內容】一、案經函准法務部八十九年七月三十一日法八十九律字第Ο二Ο九六一號函略以：「按民法第一千一百七十九條第一項第二款規定，為保存遺產必要之處置，係屬遺產管理人之職務。所謂為保存遺產必要之處置，除管理行為、改良行為外，尚包括保存上所必要之處分行為（戴炎輝、戴東雄合著『中國繼承法』第二一六頁，臺灣高等法院八十四年度家抗字第五六號、八十五年度家抗字第二Ο四號裁定意旨參照）。查債務人與他人共有之土地，於強制執行程序中經執行法院拍定後，執行法院依土地法第三十四條之一第四項之規定，通知他共有人優先承買時，共有人死亡其繼承人有無不明者，實務上見解認為：應向民法第一千一百七十七條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人為優先承買之公告，若無上述遺產管理人時，依土地法第三十四條之一第二項後段規定，因無法書面通知，得以『共有人之繼承人』名義而公告該優先承買之通知（八十六年六月，民事法律專題研究，司法院司法業務研究會第二十七期研究專輯，第二三三至二三五頁參照）由此觀之，民事執行法院於強制執行程序中經執行拍賣共有土地拍定後，既應依前開民法及土地法之規定，向遺產管理人為優先承買之公告，對於遺產管理人得否主張優先購買權，似採肯定見解。準此，本案共有土地共有人唐ΟΟ死亡絕嗣後，由法院裁定選定財政部國有財產局為遺產管理人，該遺產管理人對其他共有人應有部分之出賣，參酌前揭司法實務見解，似得主張優先購買權。至於遺產管理人行使此項權利，是否屬於前揭民法第一千一百七十九條第一項第二款所定之「為保存遺產必要之處置」，似宜由遺產管理人切結自行負責（貴部八十一年五月七日台內地字第八一七六五六五號函訂頒『繼承登記法令補充規定』第六十點第二項參照）。」
二、本部同意上開法務部意見。是本案遺產管理人倘認為對其他共有人應有部分優先承買係屬於「為保存遺產必要之處置」，則該遺產管理人對其他共有人應有部分之出賣，得主張其優先購買權。
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【公布日期文號】 內政部八十七年五月十一日台（八七）內地字第八七○五二一○號函
【要旨】附具切結書放棄優先購買權者，應附具其資格證明及印鑑證明
【內容】按「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第五條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。但依土地法第一百零四條第二項、第一百零七條或耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。」、「土地法第一百零四條規定意旨，在促進建築基地與其地上建物所有權之合一，並賦予地上權人、典權人、承租人及土地所有權人間對基地或建物單獨出售時已相互優先承購之權。．．．．如出賣人之繼承人或承買人於訂約後已補行通知，並能檢具優先購買權人放棄優先購買權之證明文件或切結優先購買權人接到出賣通知後逾時不表示優先承購，如有不實，願負法律責任後准予受理。」分為土地登記規則第八十一條所明定及本部七十六年八月二十一日台（七六）內地字第五二八七四六號函所明釋。故有關土地法第一百零四條之優先購買權人已附具切結書，出賣人亦已於申請書切結，為保障優先購買權人之權益及登記之安定性，申請人仍應檢附優先購買權人之資格證明及印鑑證明。
（按：原土地登記規則第八十一條修正後為九十七條）
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【公布日期文號】 內政部八十一年三月二十六日台（八一）內地字第八一七二二○六號函
【要旨】權利人依土地登記規則第27條第4款及第102條規定，單獨申請土地所有權移轉登記，有關優先購買權之處理
【內容】一、依據本部八十一年版地政法令彙編地籍類解釋函令審查小組建議辦理。
二、按「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書或於申請書適當欄記明『優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任』字樣。但依同法第一百零四條或第一百零七條規定優先購買權人放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請。為土地登記規則第七十七條所明定。
三、又按司法院秘書長八十一年三月五日（八一）秘台廳（一）字第Ο二五ΟΟ號函以：「按法院因被告應履行買賣契約，而命其辦理不動產所有權移轉登記之判決，係命其履行債務給付判決，其效力不及於該判決當事人以外之第三人及訴訟標的以外之法律關係．．．．。故依法對該不動產有優先購買權之人，對於判決當事人持憑該判決辦理所有權移轉登記，提出優先購買權之主張而為異議者，則屬原確定判定當事人以外之第三人，就該判決訴訟標的以外之另一法律關係所為之爭執，非原確定判決之效力所得拘束。如何處理其異議辦理登記，自屬貴部所屬機關依土地登記規則第七十七條規定執行職務之職權範圍，似宜由貴部依上開主管法令逕行裁奪。」
四、本部同意上開司法院秘書長意見。準此，法院於命被告應履行買賣契約義務，辦理所有權移轉登記予原告之判決主文與內容，倘未提及優先購買權人已放棄其優先權，而系爭不動產之買賣，依法涉及優先購買權情事者，權利人持憑該判決依土地登記規則第二十六條第四款規定，單獨申辦所有權移轉登記時，仍應依土地登記規則第七十七條規定辦理。至於出賣人如未依法通知優先購買權人，得由權利人代為通知。又權利人依土地登記規則第八十四條規定，單獨申辦承買土地所有權移轉登記時亦同。
五、本部七十年十二月九日台內地字第四六八五七號函、七十六年五月二十八日台內地字第五ΟΟ三四一號函、七十八年一月二十五日台內地字第六七ΟΟ一七號函（按刊載於地政法令彙編八十一年版第一一三七頁、第三九九頁、第頁四Ο二）應停止適用。
（按：原土地登記規則第七十七條、第二十六條、第八十四條修正後為第九十七條、第二十七條、第一百零二條）
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【公布日期文號】 內政部七十九年五月二十三日台（七九）內地字第七九四一九九號函
【要旨】以郵局存證信函通知優先購買權人，如該優先購買權人無正當理由而拒收，其通知仍生效力
【內容】一、經函准法務部前開函以：「按非對語而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項前段定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，應認為已達到而發生效力（參照最高法院五十八年台上字第七一五號判例及七十五年度台抗字第二五五號裁定）。關於基地或房屋所有權人依土地法第一百零四條規定，對於優先購買權人所為之出賣通知，雖非屬意思表示，而係屬準法律行為，惟得類推適用上開法條之規定。即以出賣通知已達到優先購買權人之支配範圍內，該優先購買權人隨時可了解其內容時，即發生效力。如該優先購買權人無正當理由而拒絕收受，其通知仍發生效力。」
二、本部同意上開法務部意見。
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