☆土地買賣專業諮詢☆公有土地於簽定買賣契約辦理出售後始取得所有權者，其取得所有權前而為之處分行為仍屬有效

公有土地於簽定買賣契約辦理出售後始取得所有權者，其取得所有權前而為之處分行為仍屬有效

【公布日期文號】

行政院78年6月14日台（78）財字第15833號函 

【要旨】

公有土地於簽定買賣契約辦理出售後始取得所有權者，其取得所有權前而為之處分行為仍屬有效

【內容】

所報桃園縣龍潭鄉公所於民國45年1月間出售該鄉黃泥塘段○○地號內部分鄉有土地，惟該地於民國57年1月22日始由該所取得所有權，當時之處分行為是否有效一案，准照法務部議復意見辦理。

附：法務部78年5月25日法（78）律字第10005號函

按民法第246條第1項規定：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。．．．」，其所謂「不能」，係指自始、客觀、永久之不能。又民法第118條第1項規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」，其所謂「處分」除物權行為外，是否包括債權行為，學說上與實務上見解不同，茲分述如后：

（一）學說上多數認為該條所謂之「處分」，僅指物權上之處分行為，並不包括債權行為。買賣契約之訂定，係屬債權行為，故出賣他人之物所訂立之買賣契約，尚未構成無權處分，該契約標的之所有權於訂約時，雖為他人所有，祗要該標的自始、客觀上存在，仍無礙於該買賣契約有效成立，僅出賣人依民法第348條第1項規定，應負使買受人取得該物所有權之義務。詳言之，即出賣之物若為他人所有時，出賣人須先取得其所有權而後移轉給買受人，或逕使該他人移轉所有權於買受人，如出賣人未能履行其移轉所有權之義務，對買受人僅發生損害賠償責任之問題，尚不致使該買賣契約因而無效（參考王澤鑑先生著民法學說與判例研究第4冊第136頁至第137頁、施啟揚先生著民法總則第327頁）。

（二）實務上則認為民法第118條第1項所謂之「處分」，不以物權行為及準物權行為為限，買賣契約之債權行為亦包括在內，故出賣他人之物所訂立之買賣契約，非經有權利人之承認，不生效力（參考39年台上字第105號判例，69年台上字第558號判決）。

（三）本件桃園縣龍潭鄉公所，於民國57年1月22日始取得所有權之土地，於民國45年1月間即已將其出售，訂立買賣契約時，出賣人龍潭鄉公所雖尚未取得該地之所有權，惟該地並非自始、客觀、永久之給付不能，依前所述，該買賣契約，並無民法第246條第1項規定契約無效之問題。又該買賣契約，如採學說上之見解，認為尚未構成無權處分，仍為有效；如採實務上之見解，認為係屬民法第118條之處分行為，因出賣人龍潭鄉公所於處分後取得所有權，已如前述依民法第118條第1項規定，其處分自始有效。故該買賣契約，不論係學說上或實務上之見解，均屬有效。

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