自辦重劃找尋重劃土地範圍之方法

自辦重劃找尋重劃土地範圍之方法

一、   都市計畫內 ：獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法

（一） 都市計畫通盤檢討或公共設施保留地通盤檢討：

如機關用地、學校用地、公園、市場等公共設施保留地或工業區等用地變更為住宅區或商業區。

說明：

1、 依都市計畫法規定各都市計畫區每五年應通盤檢討一次。

2、 因各都市計畫範圍內，市場、公園、學校、機關等公共設施保留地用地之土地，且年限達2~30年以上經過通盤檢討後，認定已無留設及徵收之必要，經發佈實施後，會在都市計畫圖上標示〝附〞字樣，並在計畫書中標明它的公設捐贈比例，如此這些公共設施用地就可變更成住宅或商業區了。

找尋資料來源：

1、 都市計畫書「附帶條件」開發

（1）主要計畫說明書：應另行擬定細部計畫 (含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業或財務計畫)，並俟細部計畫完成法定程序發佈實施後始得發照建築。

（2）細部計畫說明書：應以市地重劃方式辦理， 依照計畫書所載提供公共設施比例。

2、 都市計畫圖：

各都市計畫課、台灣都計等都市計畫圖中，住宅區圖中標示"註"或"附"之街廓，再查詢都市計畫說明書中之規定，如符合上述（1）（2）之類似說明，即可辦理自辦市地重劃。

（二）都市計畫之住宅區：

說明：

必須有一完整街廓，周圍有未開闢道路， 分區證明為「住宅區」，但因道路等公共設施未完成，致無法指定建築線供建築使用者，必須提供至少15%公共設施，如圖：

找尋資料來源：

1、 現況調查：即都市計畫中有未開闢道路之住宅區，且地上物少，即可藉自辦重劃開闢道路，且節省土 地增值稅。(若住宅區共有人多，亦可藉市地重劃方式辦理共有物分割，但仍須符合完整街廓之規定)

2、 比對都市計畫圖暨現況圖：先書面作業找出尚未開闢道路之住宅區後，再現場調查。

ㄧ般住宅區開發方式

擬定細部計畫地區：主要計畫發布實施→細部計畫發布實施→地主申請建築\核發建築執照未擬定細部計畫地區：主要計畫發布實施→能確定建築線或主要公共設施已興建完成→地主申請建築→指定建築線\核發建築執照

「附帶條件」住宅區或商業區開發方式

主要計畫發布實施→依規定範圍、公設比例擬定細部計畫(自擬或公家擬定)→需整體開發(自辦或公辦市地重劃、區段徵收)→申請\核發建築執照

（三） 工業區已無繼續營業，欲變更為住宅區或商業區

依據：都市計畫工業區檢討變更審議規範

說明：

1、 目前各縣市政府對於無繼續營業之工業區，大多鼓勵以個案變更方式辦理，代替通盤檢討方式變更。

2、 若該工業區最近已辦理移轉過戶，則無辦理自辦市地重劃節省土地增值稅之誘因，直接捐贈公共設施即可變更。

找尋資料來源：

1、  得知工廠已無繼續營業之消息。

2、  四週皆為住宅區，不適宜再繼續做工廠使用。

3、  現況調查：都市計畫圖劃定為工業區，但現場已無做工廠使用。

4、  附近住宅區地價高漲，變更為住宅區利益大，另再循地價較低之土地作廠房。

回饋計畫：（一般情況）

1、  變更為住宅區：扣除自願捐贈土地10％後，剩餘部分應再提供其中百分之三十

（90％×30％＝27％）土地作為區內必要之公共設施用地。

2、  變更為商業區：扣除自願捐贈土地15％後，剩餘部分應再提供其中百分之三十

（85％×30％＝25.5％）土地作為區內必要之公共設施用地。

（四） 農業區欲變更為住宅區：都市計畫農業區變更使用審議規範

說明：

1、 申請變更使用土地面積不得小於5公頃（另有特殊情形者不得小於３公頃）。

2、 土地形狀完整連接，連接部份最小寬度不得小於30公尺。

3、 土地應臨接或設置八米之連外道路

4、 全部地主人數同意。

找尋資料來源：熟悉地主欲變更使用

回饋計畫：

1、 應提供劃設之公共設施、公用設備用地及代用地，面積合計不得低於40%。

2、 另回饋土地塊面積之公告現值的5%管理金。

二、都市計畫範圍外：土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法

（一） 本條例所稱農村社區，指依區域計畫法劃定非都市土地使用分區之鄉村區、農村聚落及原住民聚落。

前項農村社區得因區域整體發展或增加公共設施之需要，適度擴大其範圍。

說明：

即一般零星之鄉村區、農村聚落及原住民聚落(甲、乙、丙種建築用地)可連帶附近之農業區得因區域整體發展，或增加公共設施之需要，適度擴大其範圍（面積約鄉村區、農村聚落及原住民聚落之3至4倍大）變更為鄉村區。欲辦理重劃之基本條件為面積最少須達0.5公頃以上，近五內至少有15戶以上設籍在內，設籍人數須達五十人以上。每戶直線距離不得超過二十米以上等法規辦理，才可進行辦理重劃作業。

找尋資料來源：現場勘查

回饋計畫：公共設施比例不得低於重劃區總面積百分之二十五。回饋金依總面積之公告現值12%為計算基準。

（二） 農業區變更為鄉村區乙種建築用地：非都市土地開發審議作業規範

說明：

1、 申請土地在特定農業區者，面積須為二十五公頃以上，在一般農業區者，面積須為十公頃以上。

2、 申請開發基地之公共設施或必要性服務設施比例不得低於開發總面積百分之四十五。

3、 各項開發回饋金。

4、 全部地主同意。

找尋資料來源：熟悉地主欲變更使用