◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆土徵條例修正 送行政院審議

土徵條例修正 送行政院審議

內政部營建署長葉世文表示，土地徵收條例修法案已送行政院審議，未來土地開發案必須強化徵收土地公益性與必要性，對土地徵收補償將從公告現值加4成改採市價方式徵收。

因此，716全省農地自救會成員串連北上總統府抗議，將要求全省12處，廣達6,000公頃農地徵收案，在土徵條例三讀立法前應「喊卡」。

土地徵收條例日前內政部已通過修法案，重點包括加強優良農地保護、對特定農業區使用，將會組成委員會來公正、公開進行審查，所有土地徵收，必須強化公益性及必要性，在徵收計畫中必須強化出來，否則很難通過。

此外，土徵條例修正會加強因建物被徵收致無屋可居住者之安置計畫，延長區段徵收申請領回抵價地期限，多傾聽民意、貼近土地，追求國土永續之發展理念。

葉世文說，目前各級政府開發案計有8個案子打算進行，有2案仍處於政策環評階段尚未成形，其餘6案仍在地方政府規劃中，是否真有6,000公頃農地面臨被徵收，此一說法可能太快了。工商時報 記者呂雪彗／台北報導 2011-07-08

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆搶徵農地爭議難平 投資招商陷地荒

搶徵農地爭議難平 投資招商陷地荒

4大開發案徵地爭議情況

投資招商「缺地」問題將愈形嚴重！各級政府土地開發，嚴重爆發與農民搶徵農地爭議，日後招商投資將頻添變數。

不過，在眾多農地徵收爭議案件中，中科四期二林園區基地顯得較樂觀，相思寮土地爭議可望解套，據估計，月底獲內政部區域計畫委員會審議過關機率頗大，最快明年初招商帶動8、9千億元產值。

徵收農地已演變為政治議題，大埔、竹北反璞玉計畫等12處農地自救會農民，預定在16日北上赴總統府抗議。官員說，政府承諾投資者土地區位將愈來愈不確定，環評與農民抗爭將成為投資一大變數。

農委會表示，特定農業區具政策性任務，以盡可能不徵收為原則。目前苗栗大埔及中科四期面臨的是與農地無涉的個案問題；苗栗後龍在農委會表達反對徵收大面積特定農業區後，該案已駁回，璞玉計畫則會以農民意見為主。

內政部營建署長葉世文昨天出席行政院會記者會，說明四大土地徵收案辦理情形。他說，苗栗後龍科技園區案，規劃362公頃作工業區，約55％屬於私有地與特定農業區，內政部認為位址不適宜，不符國土利用，5月底作成不予同意開發決議。

關於苗栗大埔農地，吳揆去年指示，農民的房屋應現地保留，農地則集中劃設。葉世文說，24戶農戶經一年協調，僅剩4戶有問題仍在協調中。

規劃達10年的竹北璞玉計畫，面積447公頃，葉世文表示，部分農民反對，希望繼續耕作務農，但也有民眾希望開發，目前已退回新竹縣政府。

璞玉計畫則屬於新竹縣府配合高鐵通車的都市計畫案，將作新興高科技與知識園區，劃設住宅區167公頃，產業專區61公頃，且規劃客家休閒農業專用區3.8公頃，作為農民集中耕作區域。

至於中科四期相思寮案，葉世文說，吳揆去年裁示保留農村聚落，並以國有地劃設農業耕作區，目前僅3戶尚在協調，內政部6月審議時，要求補件盼妥善安置，如無意外，月底可望審議通過。

惟環保署要求中科二林基地延伸外海的污水放流管必須完成後才能營運，中科預估最快明年初才能對外招商，預計吸引200多家業者，鎖定半導體、面板、光電、太陽能及精密機械等產業進駐。

吳揆指示，各級政府辦理徵收或區段徵收作業，應儘量避免徵收優良農田；如農地經評估後納入開發案時，應審慎考量多數農地所有人權益外，也應尊重少數不同意者意見，劃設農地集中分配，兼籌並顧。

工商時報 記者呂雪彗、崔慈悌／台北報導 2011-07-08

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆建商登陸投資上限鬆綁

建商登陸投資上限鬆綁

財經部會舉行跨部會協商後達成共識，決定取消現行建商赴大陸開發房地產單一個案，不得逾5千萬美元的上限，經濟部訂近期修正「不動產開發業受理審查原則」，循行政作業程序後公告實施。

國內營建業者對此表示歡迎，認為可活化業者的資金調度，以及擴大投資規模，有助產業良性發展。

由經建會主持的法規鬆綁跨部會協商平台，去年底接到業者建議鬆綁赴大陸投資房地產的法規，業者認為，土地開發案的資金需求龐大，加上人民幣升值壓力升高，希望政府能放寬個案投資金額不得超過5千萬美元的限制。

投審會執秘范良棟表示，現行赴大陸投資，一般只有限制業者赴大陸投資累計金額不得超過公司淨值60％，但過去考量房地產開發的特殊性，額外規定對個案投資不得逾5千萬美元，及業者登陸總量每年不得超過500億元台幣的限制。

經建會表示，內政部是房地產開發業的主管機關，業者建議後隨即著手檢討，最後終於同意鬆綁個案5千萬美元的限制，並於5月發函給經濟部，由於此項法規還涉及經濟部與陸委會，在獲悉內政部同意鬆綁後，經濟部與陸委會雙雙表示「尊重內政部的意見」。

內政部營建署主秘陳肇琦證實，內政部確實已同意鬆綁個案5千萬美元的限制。

經建會官員表示，經過近半年在財經法規鬆綁的協商會議上的討論，內政部同意取消個案投資金額不得逾5千萬美元限制，回歸既有的累計投資不得逾公司淨值60％的限制。該官員表示：「這項法規鬆綁讓業者資金運用更靈活，有助於業者擴大在大陸的建築開發產業市場。」

經建會官員表示，上述法規鬆綁在內政部同意，經濟部及陸委會尊重內政部的意見下，已經達成共識，近期將由經濟部修正赴大陸投資房地產之「不動產開發業受理審查原則」，然後循行政程序公告實施。

至於房地產開發業者每年登陸500億元台幣總量管制，是否也考慮放寬？經建會官員表示，去年投資總量離500億元上限還有段距離，業者尚未提出鬆綁需求，目前僅在做些思考，還沒有展開鬆綁的作業。

工商時報 記者于國欽／台北報導 2011-07-08

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆合宜住宅政策 立委促檢討

合宜住宅政策 立委促檢討

民主進步黨籍立委陳節如今天偕同民間社團等代表，質疑政府假合宜住宅之名行圖利建商之實，要求停止合宜住宅包括現代住宅的興建；已規畫出租的住宅不得出售等。

陳節如上午偕同社會住宅推動聯盟發言人呂秉怡、新北市社區規劃師鄭佳琳、玄奘大學財經系副教授花敬群等人召開記者會質疑，機場捷運A7站及板橋浮洲兩起合宜住宅興建案分別將於7月底、9月底決標，檢視兩起招標案的內容與過程，不但沒有平抑高房價，反而製造更嚴重的建商圈地，假借公義之名行出賣國有土地之實的政策，要求全面停止合宜住宅政策的推動。

花敬群以機場捷運A7站合宜住宅為例指出，從原規劃興建2300戶到4000戶，顯見對建商而言有利可圖，蓋得愈多賺愈多，這是一項高利率、低風險的委外投資計畫，應算是史上最荒謬的BOT投資計畫，應列入教科書讓歷史審判。

他呼籲，政府停止合宜住宅所有計畫重新思考，經建會的現代住宅問題比合宜住宅更嚴重，住宅政策應朝向只租不售。

陳節如並提出機場捷運A7站土地尚未完成合法徵收程序前，應停止一切開發行為；板橋浮洲合宜住宅相關開發的配套措施包括交通改善、排水等問題尚未完成前，停止一切開發行為；室內無障礙戶數應達總戶數10%；設計評點制度讓最需要者優先承購；一樓部分應保留一定比例作為社會福利設施；行政部門應於立法院下會期提出住宅法草案等訴求。

2011-07-07 中央社

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆不動產查稅8個月 補稅額逾10億元

不動產查稅8個月 補稅額逾10億元

為遏止炒房歪風，國稅局去年底開始展開不動產大查稅，並重點鎖定以實價課稅的預售屋買賣，昨日公佈第二階段查稅成果，比半年前件數暴增9.6倍，補稅金額增加3.6倍。賦稅署副署長洪吉山表示，除將繼續查94～98年不動產逃漏稅外，最快10月將開始調查去年的不動產買賣案件。

賦稅署統計，至6月底止，8個月來共查獲461件，補稅10.82億元，平均每件補稅約235萬元，總獲利所得約30億元。其中以預售屋交易逃漏稅為最大宗，共查獲242件，補稅4.92億元。除預售屋交易、豪宅交易外，還查獲數件土地權利交易與多人集資買房的逃漏稅案。中國時報 沈婉玉／台北報導 2011-07-07

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆郝：首批公營住宅 要高品質

郝：首批公營住宅 要高品質

台北市長郝龍斌今天表示，要讓市民對公營住宅有信心，第一批公營住宅必須展現高品質，對於現有國宅改建，必須儘速改善，以表現出市府重視並推動公營住宅的決心。

郝龍斌今天主持都市再生會議，對於目前市府積極推動，提供適量公營住宅協助青年購置一案，他期勉市府同仁，在辦理公營住宅政策時，心中一定要想到「如果是我，或是我的家人來住這棟住宅時，會希望有哪些休憩、居住的機能？」

如此一來，未來北市府打造公營住宅時，就能確實以居住者的想法作為考量，民眾入住時，才會感受到市府推動公營住宅的用心，也才能讓未來的公營住宅政策推動得更順利。

郝龍斌表示，為了讓現有國宅相關設施問題能獲得解決，明（101）年預算將優先編列現有國宅相關修繕經費，並檢討是否有緊急改善的必要，不排除動用第二預備金解決市有國宅住戶的相關問題。他強調，唯有展現出市府對市有公營住戶的用心與誠意，才能減少未來推動公營住宅的阻力。

今天會中其他議題還包括「台北市住宅政策：提供適量公營住宅協助青年及中等收入一般市民計畫」、「安康平宅規劃現況」、「北投士林科技園區區段徵收」、「理教公所（萬華406號廣場興建工程）」、「形塑孔廟文化地景改善工程及創意服務」等，由市府相關局處進行專題報告。2011-07-06  中央社

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆奢侈稅滿月 房市僅6件135萬

奢侈稅滿月 房市僅6件135萬

奢侈稅滿月成績

「特種貨物及勞務稅」（簡稱特銷稅，俗稱奢侈稅）上路滿月，財政部昨（6）日公布，至6月30日止，共課徵1億0591萬元，主要貢獻來自進口汽車272輛，稅收1億451萬元，不動產只有6件，只課到135萬元。

財政部在今年2月24日宣布，2年內移轉非自住的不動產，要用實際銷售價格課徵特銷稅，曾造成大台北房市交易量急凍，達到壓抑投機炒作的效果。特銷稅的課徵實績，也引人注目。

財政部公布，在6月，全國五區國稅局中只有台北市國稅局無申報案件，其餘北區國稅局有2件、中區1件、南區2件及高市1件，總共6件。

但6件才共申報135萬元，以稅率10％反推，6間房子共賣1,350萬元。其中，中區國稅局申報1件，繳97.5萬元最高，推估其售額為975萬元。其他案件，以其申報稅額估計，房子的售價格介於45萬至172萬元之間，與外界對房價的印象有段落差。

以南區局為例，2件共繳稅17萬2,500元，平均1件還不到9萬元，用稅率10％反推，1間房子才賣90萬元，合理嗎？南區國稅局長許春安表示，南部的房價很便宜，不能用台北市的觀點來看，不過，這都是納稅義務人自己申報，也許是依據房屋評定現值、土地公告現值申報，稅務人員還沒有去查稅。財政部表示，依規定，最慢要在6個月內核定稅額，所以國稅局還有5個月的時間可追查。

此外，6月進口傢俱3組共10件，每件單價都低於50萬元，雖未到特銷稅門檻，但業者為了免驗貨，自願先繳稅4.7萬元以利提貨，未來可辦退稅。

6月初有個人從義大利進口山貓毛皮1件，加計進口關稅、營業稅的金額為307萬3,377元，特銷稅原本應徵30萬多元，但因為進口人具結這是來台參加私人展覽，1個月後復運出口，所以押稅費保證金30萬元，海關只徵收2,561元就放行。

工商時報 記者王信人／台北報導 2011-07-07

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆套房售轉租 留意報酬率

套房售轉租 留意報酬率 

進入奢侈稅時代，不少房市投資客由售轉租。根據房仲業者分析，台北市飯店式管理的商務套房租金近1年沒有明顯成長，若投資學生套房，租屋學生身分和科系不同，房租預算有差異。

住商不動產企劃研究室統計台北市信義區、松山區和大同區幾棟知名商務套房租售行情後發現，近 1年房價漲，但租金沒有明顯成長。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，海外商務人士讓租金收益較高的商務套房成為熱門商品，不過在物件大量釋出下，只有條件較佳的套房才能獲得青睞。

好房網 (HouseFun)傳媒中心地產召集人李建興表示，好房網對1200位學生進行網路民調，全台學生現階段每月平均租金為新台幣4952元，能夠接受的平均租金上限為5300元。

包租公、包租婆們若想要報酬率高一點，李建興指出，研究生和博士生因通常有兼職或正職工作，經濟來源比大學生穩定；而且為了做研究，研究生和博士生通常需要較獨立安靜的空間，因此多數會選擇租金較高的套房，租屋預算比大學生多1000至2000元。

李建興建議包租公、包租婆，可以「學生就讀科系」為出租目標族群。網路民調顯示，平均房租最高為設計學院的8000元，其次為醫學院6000元。

另外，住商不動產提醒，銀行對於15坪以下的套房貸款相對保守，如果有意投資套房，最好準備足夠資金，否則容易產生違約風險。

中央社記者馮昭台北2011/07/10電

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆新成屋 房仲：價格貨比三家

新成屋 房仲：價格貨比三家 

房仲業者指出，最近有不少大型預售建案完工交屋，並搭起接待中心二次銷售，購買此類新成屋應打聽建商口碑和銷售率，而且由於銷售管道通常不只一種，建議可貨比三家。

美商易而安 (ERA)不動產總經理特助李恆宇表示，購買再次銷售的新成屋，首先要注意預售階段的銷售率，因為這類個案不是銷售率不好，就是規劃戶數過多，才會再拿出來賣。前者可能造成初期進住率不高的問題，後者的社區管理則會比較複雜。

另外，由於房市景氣還處在高檔，此時建商委託代銷業者的銷售價可能比預售屋高1至2成；預售階段購買的投資客，也會想趁交屋前獲利了結，可能委託房仲轉售，也可能自行轉賣。

李恆宇表示，比較上述3種價格，由於代銷業者搶案，建商委託代銷業者的價格通常是最高的；投資客因為只求有利潤，可能是3種價格中最低的；委託房仲銷售因為有仲介服務費，價格在上述兩者間。

另外，李恆宇提醒，小型建商蓋不下去，換另一個小型建商接手完工的新成屋，品質比較令人擔憂；績優建商蓋的房子向來是品質保證，將來轉手房價也比較有支撐。

中央社記者馮昭台北2011/07/10電

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆合宜住宅 業者：房價影響不大

合宜住宅 業者：房價影響不大 

林口合宜住宅今天決標，房仲業者表示，與周圍行情比較，每坪新台幣15萬元的合宜住宅在當地會有吸引力，但對於整體房市價格的影響不大。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，以4家建商得標價換算建物成本，每坪約新台幣11至12萬元，未來推出每坪不超過15萬元的合宜住宅，價格合理。

黃增福分析，以林口周圍行情約每坪20萬元，合宜住宅應該會有吸引力，但要注意其中5%出租用的社會住宅是否會影響購買意願。

黃增福認為，合宜住宅對整體平抑房價可能有些許影響，但畢竟合宜住宅位於外環，對於新北市和台北市熱門區域的房市影響不大。

太平洋房屋行銷部經理鄭國英表示，台灣整體房市只有台北市是需求大於供給，許多民眾即使認為貴，還是想在台北市買房。

鄭國英研判，合宜住宅吸引的將是原本就願意在外縣市便宜地段買房的族群，對整體房價的影響不大。但透過興建合宜住宅，至少可以滿足民眾「一生一屋」願望。

台灣房屋林口中正文化特許加盟店店長黃美珍表示，合宜住宅A7區域內目前生活機能不佳，但在進行大面積開發後，加上捷運機場線A8、A9站房價越開越高的效應下，未來A7房價仍值得期待。中央社記者馮昭台北2011/07/08電

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆開發淡海 推萬戶平價宅

開發淡海 推萬戶平價宅

為壓抑大台北都會區房價，政府規畫淡海新市鎮至少再開發100公頃，以供給更多住宅。圖／本報資料照片

淡海新市鎮開發狀況

為落實馬總統開發淡海新市鎮的指示，吳揆指示內政部，加速淡海新市鎮後期開發計畫，引進綠能、雲端產業進駐，建立低碳生態城市，以中長期供給至少1萬戶以上的合宜或社會住宅為目標。

馬英九於日前透露，淡海新市鎮至少再開發100公頃，以供給更多住宅，壓抑大台北都會區的房價，這是馬政府決戰2012的住宅政策重點。

據了解，內政部長江宜樺已聽取營建署有關淡海新市鎮後期開發計畫的簡報，將在近期內親自前往淡海履勘現場場地後，再決定後期開發的範圍與面積。

江宜樺表示，淡海新市鎮後期開發計畫，的確要增加合宜住宅或社會住宅的供給，但要大規模造鎮，不能僅是興建住宅，必須搭配交通建設與公共設施，並引進產業，未來第2期計畫開發多少面積，需投入多少新市鎮開發基金，內政部在1～2個月內會完成具體的規劃。

淡海新市鎮總計面積廣達1,756公頃，已開發第一期區段徵收446公頃，最後營建署取得可標售土地為160公頃，已銷售130公頃，目前剩下30公頃未標售，吳揆已指示暫緩標售，留為整體住宅政策之用。

因此淡海新市鎮未開發約1,300公頃，內政部將分期分區開發，而後期開發計畫，會以第一期開發區位往北延伸。知情人士指出，民間企業對淡海新市鎮土地趨之若鶩，頻頻向內政部打探何時標售土地，顯見看好未來價值潛力。目前已銷售取得使用執照已有6,000戶，約有1萬多人進駐一期開發地區。

吳揆指示內政部，引進綠能、雲端科技等低碳低耗能產業進駐，內政部將劃定產業專區，內政部希望能發展成低碳生態城市。

同時，由於北海岸已成為僅次於墾丁觀光遊憩人潮的第二高地區，吸引很多陸客前往觀光，因此未來內政部對產業專區發展的規劃，也會包括觀光產業，吸引業者投資餐廳、旅館及景點飯店。

工商時報 記者呂雪彗／台北報導 2011-07-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆淡海新市鎮竄起 啟動捷運運輸

淡海新市鎮竄起 啟動捷運運輸

新北市政府交通局局長趙紹廉表示，新北市政府也已規劃淡水捷運延伸線先導公車。

總統馬英九表示要在淡海新市鎮挑選百公頃土地進行房地產開發，為強化淡海新市鎮聯外機能、提升新市鎮土地之開發效率，並進而帶動該地區發展，交通部高速鐵路工程局現正積極辦理淡水捷運延伸線，新北市政府也已規劃捷運先導公車。

高鐵局規劃淡水捷運延伸線分為綠山線與藍海線，其中，綠山線從淡水線捷運紅樹林站採高架型式經淡金路進入淡海新市鎮後，再以平面的方式沿濱海路、沙崙路抵達淡海新市鎮新市六路，並由沙崙路與濱海路口沿台臺2乙線延伸至漁人碼頭設站，長約9.68公里，共設7站；藍海線則從淡水線淡水站全線採平面方式經中山路與淡水老街至漁人碼頭，路線長4.67公里，共設6站。

新北市政府交通局局長趙紹廉表示，目前規劃中捷運路線需提可行性研究，並依程序等行政院核定後始能接續辦理綜合規劃及環境影響評估，再經行政院核定後，即可辦理建設。淡水捷運延伸線可行性研究已於2010年6月奉行政院核定，也代表中央十分支持該項計畫；交通部高鐵局並於2010年12月開始辦理該計畫綜合規劃暨環境影響評估規劃作業，預訂於2011年12月完成，屆時將依程序提報審查。

若行政院核定後分兩期建設完成通車，第1期建設路段(綠山線及銜接至漁人碼頭路段)預定自行政院核定綜合規劃後6年即可完工通車提供新市鎮服務；第2期建設路段(捷運淡水站至漁人碼頭路段)則預定自行政院核定後11年完工通車，新北市政府交通局將致力於協調推動，以儘速完成早日提供服務。

趙紹廉說，另為培養捷運路廊的運量，新北市政府交通局並已規劃「捷運先導公車」，其路線規劃起點為淡海新市鎮，迄點至捷運紅樹林站，目前已向中央申請專案補助計畫，預計於2012年底正式營運，屆時希望大眾能多加利用，進而養成搭乘大眾運輸工具的習慣，亦可促進淡海新市鎮的發展。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆陸客自由行刺激 旅館業將「暴發」

陸客自由行刺激 旅館業將「暴發」

2011年台灣房地產遭遇奢侈稅利空、自由行利多兩大衝擊，對台灣房市到底影響？高力國際表示，奢侈稅對台灣房市產生的影響為全面緊縮，而自由行則將刺激商用不動產中的店面與旅館需求量，就中、長期來看，店面與旅館行情將受到最直接的刺激而上漲。

根據高力國際針對「開徵奢侈稅及開放中國觀光客對台灣不動產市場之影響」報告，奢侈稅將造成住宅、店面、辦公室、旅館等四大類不動產供給與需求面緊縮。高力國際表示，奢侈稅的目的在於抑制投機性交易，以近期的成交數量來看，開徵奢侈稅已發揮其效果。

至於，陸客自由行則是對住宅與商辦影響較為中性，但對店面與旅館產生供給減少、需求增加的效果，因此，高力國際認為店面與旅館成交價格將因陸客自由行而上漲，至於，成交量則需看賣方是否因看好後勢而採取惜售的態度，或買方對市場看好的程度。

高力國際研究部董事李日寶表示，根據統計2011年中國旅客年度消費額達1073億元新台幣，較金融海嘯後政府為刺激國內消費所發放出的消費券總金額830億要多，推算到2013年，中國旅客年度消費額就會達到1639億元，幾乎是消費券的兩倍，2015年則會突破2000億大關。

而就觀光飯店使用率來看，2011年整體使用率即會超過80%，2013年將供不應求。李日寶表示，當使用率超過80%後，觀光飯店平均房價即有調昇的可能性，且此階段調昇皆為獲利，預估觀光飯店將成為陸客自由行受惠的大贏家。目前全台10大觀光旅館有7家位於北市、2家位於桃園、1家位於屏東縣。

至於，一般旅館的平均使用率也將在2013年達到60%，李日寶表示，有品牌及特色的旅館將率先受益。MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆住宅補貼上路 首購族有好康

住宅補貼上路 首購族有好康

2011年7月5日住宅補貼方案開始，由於提供的貸款利率最為優惠，預料將吸引不少首購型民眾申請，桃園以南、總價在500萬元以下的住宅易受到這類首購族歡迎，至於雙北市地區則是低總價區域的首購者較有可能獲得申請。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，以20年為期限，根據政府優惠利率及一般行庫的優惠利率進行試算：住宅補貼的220萬元利息可節省14.5萬元左右，內政部青年安心成家貸款利率會節省8萬元上下，財政部青年安心成家貸款第二案的利率可節省2~3萬元。所以，申請住宅補貼可節省利息是最優惠的方案。

蘇啟榮認為，桃園以南、總價在500萬元以下的住宅易受首購族青睞，因為先用住宅補貼方案提供的220萬元，再搭配使用財政部青年安心成家貸款第二案的額度，可使購屋壓力減輕不少。住商不動產企研室主任徐佳馨認為，購屋者可善用這些貸款優惠利率方案在新北市第一環的區域選購房屋。

不過，要注意的是住宅補貼審核資格較嚴格，除每戶總收入之外，還會視平均每人收入的水準審核，蘇啟榮認為，要真能用到財政部500萬元及住宅補貼220萬元的總合720萬貸款額度者恐怕不容易，尤其是一般貸款額度在75%，購屋自備款與年收入的聯動關係會影響到資格審核。因為220萬元的貸款可追溯7月5日以前，也就是7月5日以前已購屋者在一定期限內，仍可申請住宅補貼，所以並不一定會激勵民眾在7月5日以後馬上進場購屋，但這的確是一個提供首購族群購屋的機會。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆忠孝商圈店面受陸客商機而加速成交

忠孝商圈店面受陸客商機而加速成交

陸客商機果然吸引投資者追價菁華商圈店面，2011年6月的忠孝、敦南商圈出現中小型店面成交加速，店面價格繼續攀升，尤其是總價在1億元左右、坪數不超過50坪的店面特別受到投資人青睞，在第二季中，投資人追價店面意願明顯高過商業辦公室。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，6月在敦化南路一段161巷、177巷及忠孝東路四段216巷都有店面物件成交，成交總價從7000萬到1億2000萬元不等，單價從242萬元至470萬元，換算坪數由15~50坪不等，以這些路段的店面租金約為每坪5000~25000元不等，投資報酬率約在2%。

王維宏指出，這些店面的成交速度加快，賣方願意追價而成交，應該是受到陸客商機的刺激，畢竟這些店面所處路段屬於台北市菁華商圈附近，所以即使租金投報率僅2%，還是吸引投資人追價。依6月份的商用不動產市場表現，商業辦公產品的價格已趨平穩，並未再有明顯追價的情形，反而是店面成交價格還呈現上揚現象，投資人追價店面的意願強於買商辦產品。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-07-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆劉學龍：內科行情已高檔 將觸頂反彈

劉學龍：內科行情已高檔 將觸頂反彈

挾捷運、機場、重劃優勢，內湖科技園區近年成國內企業競相搬遷的首選，成交行情更屢破新高，但跨國商仲集團高力國際表示，內科租金水準10年成長不到10%，但售價卻已成長250%，不對稱的投報表現將成為內科廠辦售價的壓力，而央行持續升息更將促使廠辦行情向下修正。

根據高力國際統計，內科2002年空置高達19.59%，租金行情每坪每月1070元，06年空置率下降至史上最低的4.51%，租金行情每坪僅上漲5元，達到1075元的水準，2011年Q2整體空置率為13.74%，租金相較02年也只成長了50元，每坪每月租金為1120元。高力國際董事總經理劉學龍表示，若換算為投報率，多數房東的投報率皆在3%左右，部份指標個案更不及3%，且此計算標準還只是毛租金，若計算淨租金，數字將更難看。

劉學龍指出，觀察內湖科技園區2011年Q2市場表現可以清楚看到，過去每季皆有的工開發行公司買進內科的常態，在本季已不復見，顯見買家對於內科廠辦的高售價已產生抗性。儘管過去內湖廠辦市場是引領過去北市商用不動產市場向上成長，但廠辦價格過度澎漲也導致租金投報率始終維持低檔。

因此，在央行升息態勢明顯的未來，內科兩大房東外資與壽險業者，一旦碰上負利差，即會考慮出售手中物業。高力國際認為，現階段內科廠辦售價已達高點，除非租金行情可達每坪1200元，否則不但難以繼續向上成長，反而很有可能出現觸頂反彈的現象。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-07-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆搶商機！Q2商辦空置率明顯降低

搶商機！Q2商辦空置率明顯降低

2011年第2季台北市商辦空置率去化加快，信義計劃區、南京松江商圈空置率減少最多、後市看漲，商辦市場漸入佳境，跨國企業爭相進駐台北市的頂級商辦，加快A級辦公大樓去化。根據永慶商仲部統計，第2季台北市主要辦公商圈的平均空置率為9.45％，較上季的10.54％減少1.09個百分點，各商圈辦公大樓空置率互有增減，但整體空置面積已有明顯減少。具指標性的A級商辦最受市場青睞，平均空置率為10.47％，較上季大幅減少2.39個百分點，AB辦、B辦的空置率則分別為8.46％、7.97％。

永慶商仲事業部協理黃增福指出，信義計劃區金光閃耀，國際金控機構聚集，外商銀行總部、大陸銀行在台辦事處及國內兩大壽險金控國泰金、新光金皆在本季有新進駐或已談定承租的大樓在此，填補了A辦大樓的大量空置面積，使信義計劃區的空置率從上季22.19％急速下降至14.07％，大幅減少8.12個百分點。

此外，具雙捷運加持的南京松江商圈，2011年第2季辦公承租增加面積僅次於信義計劃區，平均空置率8.97％、較上季減少1.24個百分點。捷運新莊線市區段2010年通車後，有效提升該商圈機能及交通便利性，加上租金相對便宜，中小企業遷入增加，未來捷運松山線開通，大台北捷運網將全部串連，南京松江商圈的商辦價值有機會再獲提升。

展望下半年商辦市場，黃增福表示，兩岸政策持續放寬，ECFA年初生效，陸客自由行也於2011年6月28正式上路，另一波大商機即將引爆，台北房市可望循香港模式，帶來更多的陸資、陸客來台投資、觀光及消費，加上台灣投資環境佳，外資、陸資及台商回台投資持續增加，商用不動產前景樂觀，店面、商辦將是受惠最大的產品。

因此，黃增福建議長期觀察商用不動產市場脈動的企業法人與資產大戶，選擇產品可針對具潛力的一線商圈外圍店面及A級辦公商圈的B辦大樓優先評估，掌握進場佈局時機，擴大市場版圖，等待長期增值效益兼賺穩定租金報酬。

MyGoNews林承志/台北報導2011-07-05

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