★土地買賣專業諮詢★打房連坐 直系親屬放款同步緊縮

打房連坐 直系親屬放款同步緊縮

反擊高房價，包括台銀在內的大型行庫，對房市投機客申請房貸，全面採「連坐法」因應，只要被銀行列入「黑名單」，除配偶之外，直系親屬如父母或子女，放款將同步緊縮。行庫預估，投資客炒房成本將多出八成到一倍。

央行年前曾發函給銀行，嚴禁房屋所有權人用配偶以外的「人頭戶」貸款，主要是有銀行反映，有客戶利用子女名義申貸，以規避管制措施。而為避免有漏網之魚，銀行日前更將適用範圍，擴大至包括父母、子女等直系親屬。

國內不少投機客，因為有「富爸爸」或「富媽媽」，索性用父母名義向銀行申貸，不只可貸成數較高，貸款條件也更優惠。行庫主管透露，不少年過六十的為人父母，名下竟背了上億元貸款，「很誇張，很明顯就是人頭戶」。

為防止「子女炒房、父母申貸」層出不窮，銀行主管表示，針對頻繁借款的投機客，銀行內部都有一份黑名單，近期並將範圍擴大，包括父母及子女等直系親屬都納入，若以這些人頭借款，將比照投機客本人辦理。

銀行主管表示，只要被列入黑名單，成數一定低於六成；利率也會比實際估算再加○‧五到一個百分點；而且也沒有寬限期。

舉例來說，過去若以父母名義申貸，可能可以貸到八成，一千萬的房子只要準備兩百萬元，就能跨過炒作門檻。「連坐」新制上路後，銀行可能只願意貸五成，意即投資客得自備五百萬元，才有辦法繼續炒房，成本高出一倍之多。

除表面上緊縮成數外，有投資客透露，銀行鑑價更是「保守到誇張」，市價一千萬元的房子，硬是只估九百萬元，九百萬元還只願意貸五成，等於是自備款就要五百五十萬元，炒作成本暴增，讓部分兼職投資客苦不堪言。

行庫主管認為，若只以房貸套數認定投資客，恐怕會誤殺，畢竟有人真的需要同時背兩套房貸；反觀有些投資客，名下甚至只有一套房貸，有的還沒房貸，長期以來都藉著「富爸爸」或「富媽媽」等人頭戶來申貸，更該列為打房目標。2011-02-21中國時報 黃琮淵／台北報導

★土地買賣專業諮詢★青年首購優惠房貸 30至39歲申貸 占比逾50％

青年首購優惠房貸 30至39歲申貸 占比逾50％

財政部號召8大公股行庫合辦額度2000億元的「青年首次購屋優惠貸款」，第一銀行最新分析對此指出，青年首次購屋優惠貸款與央行打炒房政策並未牴觸，青年首次購屋優惠貸款也的確有照顧到需要照顧的民眾。

青年首次購屋優惠貸款截至2月10日止，八大行庫共承做207.21億元，一銀統計，目前已承做逾24億元，僅次於土建融大宗承做的台灣銀行、土地銀行及合作金庫，占八大行庫總放款量的12％。

一銀統計，青年首次購屋優惠貸款平均貸款金額約347萬元，僅28％客戶貸款金額超過500萬元，需再搭配其他房貸，且搭配其他房貸金額平均約254萬元。

依貸款金額分析，除大台北區、台中市及高雄市，較一般房貸貸款金額佔比落後，其他地區都有達到普及並照顧民眾購屋的需要。

一銀統計，優惠貸款業務依貸款筆數及金額佔比來看，超過半數客群介於30-39歲，切中政府主要照顧青年成家客層，其次客層介於20-29歲；對照一銀一般房貸約5成客層逾46歲以上，其餘主要介於30-45歲，一銀副總經理鄭美玲強調，優惠貸款對剛進入社會的青年購屋，有很大幫助。

外界擔心財部推動優惠貸款，將抵銷央行平抑房市政策成效，但一銀分析，為壓抑投資客、扶持首購青年，主管機關採針對性緊中帶鬆政策，扶持條件嚴謹，優惠貸款開辦後，需出具本人及配偶均無自用住宅證明，優惠額度最高500萬元，優惠低利以前兩年為主，並不得與其他政策房貸搭配。

一銀表示，優惠貸款平均每戶貸款金額約350萬元，低於上限500萬元，且2010年10月至2011年1月一般房貸新承作量持平，優惠貸款業務則約為其他一般房貸量的2成，且在配合央行管控特定地區的房貸業務方面亦從嚴辦理，貸放比重由7成調降至6成，平均貸放利率逾2％。

中時記者 孫彬訓／台北報導2011/02/21

★土地買賣專業諮詢★郝考察香港公屋 北市公營住宅借鏡學習

郝考察香港公屋 北市公營住宅借鏡學習

台北市長郝龍斌積極推動公營住宅，特地到香港取經，今天參訪香港最高品質的牛頭角上村公屋，和居民互動熱絡，郝龍斌說台北市要積極推動公營住宅，希望仿效香港公屋的作法，甚至也會借鏡香港公屋的扣分管理制，不過香港公屋租金只是行情五分之一，台北市公營住宅卻是行情八折，會不會吸引不了民眾？郝龍斌說，公營住宅是定位在年輕人，並不是針對弱勢。(林麗玉報導)

台北市長郝龍斌要在台北市推動公營住宅，不過還在規劃階段，就遭到周邊居民反對聲浪大，為了考察香港的作法，郝龍斌週一參訪香港最高品質的公共房屋--牛頭角上村，目前住戶多達15000戶左右、樓高40層，郝龍斌除了聽取香港房屋署香港公屋的作法，也實際到牛頭角上村，看看住宅成效，郝龍斌市長說，

台北市要積極推動的公營住宅，會仿效香港公屋作法，不過坪數會比香港公屋大一倍，以三口之家為例，公屋坪數10坪左右，台北市規劃的公營住宅，規劃為16--24坪，坪數大一倍。不過租金，香港公屋的租金，以高品質的牛頭角上村為例，是周邊私有建築出租行情的五分之一，而台北市的公營住宅，租金訂在8折，會不會擔心租金還是高，誘因不大？郝龍斌說，香港的公屋定位在於協助弱勢，不過台北市積極推動的公營住宅，是定位在因房價高，買不起房子的年輕人上。台北市長郝龍斌說，這次考察香港公屋，值得學習的，包括公營住宅興建，先要周邊環境改善，也要與周邊居民充分溝通，另外後續的營運管理也相當重要，會由專業的委外物業公司進行管理，甚至也可以借鏡香港公屋採扣分制。中廣新聞 林麗玉 2011-02-21

★土地買賣專業諮詢★打炒房 國稅局緊盯16建商

打炒房 國稅局緊盯16建商 

財政部追查房市投機客短期買賣房產炒作房價，北區國稅局今天說，已發函以新北市的新板特區為主的16大建商，希望建商輔導客戶，轉賣預售屋必須報稅，否則除補稅外還需處罰。

北區國稅局官員表示，近年來，某些地區因政府公共設施、交通運輸網陸續完成，造成鄰近地區房價直線上升，不少投資客已提早佈樁，購入預售屋，期望在房地產漲價時大賺一筆。

官員說，預售屋買賣與一般出售房屋不同點，在於預售屋完工前，買方購買的是未來在建案完工後請求不動產過戶給買方的「權利」，所以建案完工前預售屋買賣屬於財產權利的交易。

官員表示，依所得稅法規定，預售屋買賣應以交易時成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉這項資產而支付的一切費用後餘額，核課財產交易所得。

北區國稅局官員說，國稅局最近在新北市板橋區查到民國98年以前預售屋買賣短、漏報情形，共查獲3名投資客的6個案件，合計補稅新台幣300多萬元。

至於99年預售屋買賣情形，北區國稅局說，已發函以新北市的新板特區為主的16大建商，希望建商輔導客戶，轉賣預售屋必須報稅，否則除補稅外還需處罰。

官員重申，買賣預售屋如果有短、漏報情事，應儘速在稽徵機關查獲前，自動向戶籍所在地稽徵機關補報繳所得稅，否則一經查獲，除補稅外並將依規定處罰。

中央社記者林沂鋒台北2011/02/21電

★土地買賣專業諮詢★房市熱 房仲推經營健檢中心

房市熱 房仲推經營健檢中心 

看好兔年房市，住商不動產導入「經營預防醫學」概念，成立「經營健檢中心」，以科學化、數據化系統，加上房產健檢師、顧問師的輔導，讓旗下加盟店透過量化與客觀的數據經營。

住商不動產台灣總部總經理陳錫琮分析，民國92年以來，台灣不動產經紀業者已從2262家，增加到現在的4845家，從業人口達15萬9800多人，密度直逼便利商店。

但縱觀全國買賣移轉棟數，自95年創出45萬棟歷史紀錄後，就在38萬到40萬棟之間徘徊，由於價格節節高升，量體難以放大。

陳錫琮分析，單單以98年到99年為例，不動產經紀業家數成長16%，交易量僅增加4.6%，房仲業平均交易件數下滑11.4%。

他說，住商不動產3年前就規劃加盟店業務經營系統，導入「經營預防醫學」概念，成立「經營健檢中心」，由經過訓練的全台50名「經營健檢師」、「經營顧問師」為加盟店提供健檢分析報表和營運提升建議，加上「與CEO對談」的專案輔導。

經過1年的「經營健檢中心」試營運，讓住商業績成長51%，委託售案成長47%，顧客滿意度成長27%。

陳錫琮分析，由於將人員和物件都導入系統統一管理，對外可讓物件同時在全台350家住商不動產聯賣，對內可讓經紀人一目瞭然周邊所有物件，管理更為方便，成交自然快速。

而加盟主也可藉由簡單的介面了解自己的強勢與弱勢，加速調整腳步，以因應市場快速變化。

陳錫琮也預期，兔年房市將出現「議價空間小」、「成交天數短」兩大現象，而不動產經紀業成交搶時效、「贏者全拿」的特色，將在新年度更明顯，不動產經紀業今年將出現前所未有的激烈淘汰戰。

中央社記者林沂鋒台北2011/02/21電