2011年4月15日 星期五

★土地買賣專業諮詢★台北市再度宣示推動公營住宅決心

台北市再度宣示推動公營住宅決心
為於房價飆漲下保障市民基本之居住權利,台北市政府將在住宅租賃市場範圍內,透過多元模式積極增加公營住宅數量供給,達成兼顧居住權利及社會公平之目標。
都市發展局表示,為達成市長宣示「高品質」、「去標籤化」之公營住宅目標,現致力於既有出租國宅管理與改善之執行工作,將依據須改善之執行重點具體擬出改善計畫;另本年度已委外進行優良公營住宅租賃制度暨維管模式研究,搭配參酌各國公營住宅維管制度,期以多軌並進方式,提升未來公營住宅維管品質,並展現市府全方位提升既有出租住宅及公營住宅品質之決心。
關於文山區木柵二期重劃區當地居民反映,興建公營住宅首要考量交通便利及居住功能齊全,市府表示該區業規劃有停車場用地、公園用地,且緊鄰政大附中,可共享開放校園之成果;又現有聯營棕5、棕11(含副線)530路等3線公車行經該區,未來將視重劃區內住戶增加情形、區內道路狀況及私家車使用情形等因素,納入作為未來公車路線及班次調整之參考。
都市發展局丁育群局長強調,台北市政府公營住宅政策以照顧有住屋需求之青年族群為出發點,期解決其安居問題,打造一適居城市。懇請各界及民眾對於正確政策予以支持,讓台灣社會充滿更多愛與幸福。
MyGoNews方暮晨/台北報導2011-04-15

專業諮詢服務內容:
土地買賣專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、日據繼承土地登記、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人查找、自辦市地重劃諮詢、區段徵收範圍土地買賣、耕地三七五租約諮詢、可送出容積土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、公同共有土地買賣、共有人眾多整合買賣、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢
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士林社子島關渡平原新泰塭仔圳機場捷運A7二重疏洪道蘆洲北側八里台北港五股洲子洋五股新市鎮文山老泉里土城暫緩發展區北北桃公共設施保留地板橋江子翠重劃區

★土地買賣專業諮詢★買賣預售屋逃稅!北市追投資客補稅2.3億

買賣預售屋逃稅!北市追投資客補稅2.3
財政部台北市國稅局表示,為配合政府健全房市政策,近日來擴大針對買賣預售屋者加強查核,短短5個月內,已查獲40餘件漏未申報綜合所得稅,補徵稅額高達23千餘萬元,並處予罰鍰約11千餘萬元。
該局說明,個人買賣預售屋交易,為一種權利交易,屬「房地產權登記權利」買賣,該項買賣如有差價者,屬所得稅14條第1項第7類規定之財產交易所得,應於出售年度申報個人綜合所得稅。該局指出,依目前所查預售屋轉讓案例,個人轉讓預售屋型態,以相當財力而言,某些將財力集中投資於1(俗稱豪宅),某些則分散於數屋。
以此次查獲案件為例,個人轉讓之豪宅型態預售屋大多僅為12戶,一般住宅就型態者單一年度則查有1人轉讓數戶、甚至達9戶的情況;其中出售金額超過5千萬元者即有20餘件,查獲漏報財產交易所得(獲利)金額超過1千萬元以上者有16件,單戶補徵稅額超過5百萬元以上者有13件。
該局以最近查獲的案件為例,預售屋承購人甲君於2007316日,以125百餘萬元訂購1戶,按工期進度支付房地款1,200萬元後,旋於8個月後以18千餘萬元讓渡他人,獲利高達5千餘萬元,轉手投資報酬率約3倍餘。另乙君於20082月以8千餘萬元一次買進5(每戶約16百萬元),每戶僅付訂金200萬元,3天後即以每戶18百萬元出售其中2戶,短短3天,每戶獲利約2百萬元,轉手投資報酬率約1倍。而甲、乙君皆未依規定申報綜所稅,經該局查獲,補徵稅額各為1,600餘萬元、100餘萬元,並各處以罰緩800餘萬元、50餘萬元。
目前該局已於2010年間向28家建商蒐集預售屋轉售資料,計1,000餘件,並陸續分析,交由各分局稽徵所查核中。該局呼籲,2010年度綜所稅結算申報期限將開始,納稅義務人當年度如買賣預售屋而有獲利者,應注意依前揭規定辦理;如有以前年度漏未申報者,在稽徵機關調查人員尚未進行調查前,亦應儘速向戶籍所在地稽徵機關辦理補申報,以免遭補稅及處罰,得不償失。
MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★殺雞儆猴? 金管會罰遠雄人壽1年不得投資不動產

殺雞儆猴? 金管會罰遠雄人壽1年不得投資不動產
遠雄人壽遭金管會盯上,並以2年前的業務缺失處罰1170萬元,且限制1年不得投資不動產。
遠雄集團20113月包下新莊副都心商業區土地,成為副都心商業區地王,之後更召開記者會宣佈新莊副都心「U-PARK海德公園」完銷,更公告第二波「U-PARK中央公園」也準備於5月公開,遠雄集團看起來是一帆風順,沒想到卻遭金管會盯上,並以2年前的業務缺失處罰遠雄人壽1170萬元,且限制1年不得投資不動產。
政府強力打房,奢侈稅更即將通過立法院3讀,房地產市場一片風聲鶴唳,但遠雄人壽於於2011325日以611500萬元標下新莊副都心商業區土地,換算每坪單價僅約173萬元,被業界戲稱為撿到便宜。
永慶房仲集團研展室協理黃增福當時即表示,雖然2011年初金管會限制壽險業者投資素地的規定生效,規定已取得建照者必須6個月內開工,而未取得建照者則須於9個月內提出申請,主要在於打擊壽險業「養地」的狀況,但從標售狀況來看,壽險業者仍積極進場買地,由於本次標售的土地大,總價也高,不是一般中小型建商或是自然人所能負擔,而口袋夠深,資金充裕的壽險業者,就有其優勢。
果然,遠雄人壽斥資60億標下副都心土地後,4月初金管會隨即約談遠雄人壽,想瞭解遠雄人壽面對「保險業購買土地須在9個月內申請建照、2年內須即時利用並有收益,否則依規定處理。」是否有具體想法及作為。
如今,金管會更以2009年對遠雄人壽進行一般業務金檢,所發現違規事件開罰,令業界很難不往「殺雞儆猴」的方向聯想。不過,金管會則鄭重否認,強調是時間上的巧合。
MyGoNews林承志/台北報導2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★奢侈稅再發威 新莊副都心土地出價保守

奢侈稅再發威 新莊副都心土地出價保守
奢侈稅影響,法拍或標售面臨停標或開價保守
近來不論標售或法拍市場,都受到奢侈稅的影響,不是停標就是開價保守,之前被視為房市走向風向球的新莊副都心土地標售案,同樣受到波及,投標廠商出價相對保守,兩塊土地總計6902坪,均由遠雄集團標下,地號281440的土地,以每坪183萬元被遠雄建設標得;另外則由遠雄集團旗下遠雄人壽以每坪173萬元取得,較之前動輒每坪200萬的價格,可說是平價許多。
近來政府除了奢侈稅之外,也祭出例如查稅、禁止養地的方式同步抑制過熱的房市,但對於大型建商來說,反而是撿便宜進場的好時機,這次的標售案,除了得標的遠雄集團外,包括麗寶建設、宏普建設、華固建設、新光人壽及太子建設都參與競標,在大台北土地取得越來越困難的情況下,他們仍需積極搶地開發因此本次標案雖然處在奢侈稅的鋒頭下,依然受到大型建設及壽險業的積極參與。
這次標售的土地為商二土地,容積率為440%,但對於一般住宅規劃限制頗為嚴格,未來做為商用不動產開發收益較大,而遠雄集團以其商用不動產經營的經驗順利標下,並不令人意外。此外,這次標案吸引不少上市櫃建商投標,也顯示雖然在大環境不佳的情況下,他們仍必須要買進土地,不論是商業開發或住宅開發,為了永續經營,以免未來面臨無地可推的窘境。
而重劃區的發展是否快速、成功,還是要看是否具有指標性的開發案或產業進駐,例如台北市政府之於信義計畫區、內科之於內湖重劃區,新北市政府對於新板特區的加持也同樣關鍵,未來新莊副都心的發展是否成功,大型企業的進駐及開發將扮演重要的角色。
85HOUSE/綜合報導 2011415

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★土地買賣專業諮詢★奢侈稅效應 民眾捨透天愛大樓

奢侈稅效應 民眾捨透天愛大樓
大樓的安全性高、居住品質佳,已躍升為國人的買屋首選。
六月即將上路的奢侈稅,民眾最愛哪一種購屋型態?根據85HOUSE最新調查顯示,28%民眾認為「大樓」的安全性高、居住品質佳,已躍升為國人的買屋首選。
奢侈稅政策宣布以來,85HOUSE行銷部經理陳琬菁分析,台灣西部的北中南等地,地狹人稠的都會區由於社會結構的改變,形成生活機能強、就業人口密集、交通及公共建設資源多的聚落,幾乎以大樓為房市主流,故坪數多、房價親民的透天厝,逐漸被坪數少、房價高漲的大樓取代,成為國人購屋的產品主力。
二月底政府宣布打房措施前,85HOUSE調查發現「透天厝」是國人嚮往的居住型態,尤其是中南部非都會區的土地供給量大、房市物美價廉,透天厝幾乎自建自售,陳琬菁認為,現代人的退休規劃大多希望離開都會區,回歸田園生活,因此鄉下的透天厝,經常是有錢有閒的退休族群新選擇。
「大樓」與「透天厝」共佔了國人購屋型態的一半,奢侈稅不但使各地買氣轉趨保守觀望,也間接影響了國人的購屋行為,六月奢侈稅實施後,無論房價上漲或下跌,兩者依舊是國人的最愛。
85HOUSE/記者江羚瑜/綜合報導 2011415

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★土地買賣專業諮詢★熱門話題-住屋不必是捷運宅

熱門話題-住屋不必是捷運宅
高房價問題持續困擾許多的上班族,即使奢侈稅即將上路,但是房價下降仍是有限。然而高房價並非普遍存在於全台灣,筆者認為不應以部分地區的偏差,去解讀成全台灣所共有的現象。
首先,高房價的地區多集中在台北市或是新北市捷運站周圍,跳脫此一區塊,房價落差相當大。筆者本身住新北市中和區,當地的房價即便經過這幾年房價的飆漲,十年左右的大樓一坪實際成交價約二十一、二萬。若再往土城方向移動,一坪降到十六、七萬。若買三十坪的大樓約五、六百萬。這樣的房價若以臺灣人平均四四○○○的收入應是可以負擔的起,為何要等到政府十多年後在林口蓋社會住宅,再去花六、七百萬買國宅?
其次,部分地區的房價過高除了供需問題、交易過程的不公平、投資客炒作等因素,媒體的渲染亦為元凶。若非媒體過於渲染買捷運宅保值的觀念,為何人人買房都要往捷運移動。媒體一再炒作高房價的問題,甚至屢屢以豪宅的價格去詢訪民眾的感受,這種刻意凸顯並飆高房價問題的報導方式似乎有點偏頗。若民眾可以在買房前多做功課,先求有再求好,不必人人都要買豪宅住捷運宅。
中國時報 黃崇建/新北中和(國小教師) 2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★房租有上限? 地政處:個案查定

房租有上限? 地政處:個案查定
台北市議員周威佑、許淑華昨天在議會表示,根據土地法規定,房屋租金以土地及建築物申報總價年息一○%計價,作為房租標準。以豪宅「帝寶」為例,兩百坪每月租金,不能超過廿三萬兩千一百一十元!但北市地政處澄清,房屋申報價格受屋齡、建材等因素影響,均須個案查定。
議員表示,依土地法規定可簡單整理出計價公式,即為房屋稅與地價稅之課稅額相加後,乘以一○%,即為年租金上限。
若以同樣公式計算,北市各區每坪每月平均租金中,以大安區一千零九十元居冠;最便宜的則是北投區一百六十四元。
台北市法規會主委葉慶元認為,若與房東訂定之租約價格,高於查定之房屋租金,房客可主張契約無效,依新價格簽訂契約。但若過去已收租金部分,目前法界尚未有定論,雖然法規較偏向保障租屋人,但可預見將來類似糾紛恐層出不窮。
「但一般房客根本拿不到房屋稅單」兩位議員指出,法規訂定多年,卻從未有縣市政府認真實施,「放任房東向房客收取過高租金」,要求北市府提供民眾查定租金服務。
地政處回應,近日內將提供北市十二區租金參考表,若民眾仍想查定租金,可寫陳情書並附上租約等資料,送交地政處辦理。
中國時報 潘欣彤/台北報導 2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★迎戰奢侈稅 建商按表操課

迎戰奢侈稅 建商按表操課
奢侈稅今可望獲立院三讀,建商由逐步「觀望」,轉為繼續「按表操課」。住展雜誌最新調查顯示,上半年全國10大建商總推案量高達2365億元,其中上市公司占了5席,長虹建設以416億元拔得頭籌,其次是興富發建設389億元及遠雄建設345億元。
住展雜誌研發長倪子仁說,從上半年10大建商推案觀察,總推案量爆出逾2300億元大量,顯示近期建商雖面臨奢侈稅挑戰,但對房市應是短空長多。
「奢侈稅剛公布時,對巿場影響很大!」遠雄企業團董事長趙藤雄說,只是企業看的多是基本面,未來遠雄將持續購地,按計畫推案,但會視巿場調整。
趙藤雄說,近來巿況已有回溫跡象,奢侈稅公布初期,成交量較之前銳減至2成,現在回溫至34成。
台北巿代銷公會發言人施孝文則對推案數字持保留態度。他認為,今年最大量應會落在第3季,因為建商要觀察奢侈稅實施狀況,又要避開選舉,若是趕著推出的個案多會順延至第3季,如果不急,有些案子可能延至選後。
中國時報 王莫昀/台北報導 2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★預售屋轉手 8個月賺5千萬

預售屋轉手 8個月賺5千萬
預售屋轉手,實在太好賺!據國稅局透露,除了「三黃一劉」投資客外,有一名「賺最大」投資客,訂購預售屋一戶1.25多億元豪宅,8個月共付1200萬元後就轉手,大賺5千多萬、3倍多。還有一名「賣最快」投資客,以400萬元訂下2戶預售屋後,旋即於3天後賣出賺了一倍。這兩位投資客,因逃稅被北市國稅局揪出,連補帶罰各2400多萬元與150多萬元。
奢侈稅打炒房沒列入預售屋交易,但國稅局已如火如荼進行大查稅。動作最快的北市國稅局,已從28家建商中查獲一千多件可疑資料,初步先過濾金額高的豪宅交易97件,查獲42件逃稅案,連補帶罰共補徵3.5億元,等於每兩件豪宅預售屋買賣,就有一件被抓到逃稅。
北市國稅局長陳金鑑指出,已從28家建商中,拿到95年到98年房屋買賣交易資料,只要預售屋的「訂房人」與實際「過戶人」不同,就會被挑出來查核,共查出一千多件可疑案例。
陳金鑑表示,由於案件實在太多,不得已只好兵分兩路,分頭開查。局本部先從千餘件案件中,挑出97件售價5千萬以上豪宅交易進行查稅,查獲42件逃漏稅案,其他則交由各分局分頭去查,預計年底前查完。
北市國稅局副局長周賢洋指出,從查出42案件中發現,20多件房屋售價都在5千萬以上,還有投資客一年買賣高達9戶。其中,有16件被查獲獲利超過1千萬,總計13人補稅額都超過500萬元。
周賢洋指出,查獲案件中,有一名96年購屋的投資客獲利最高,大賺5千萬。這位投資客訂下一戶上億豪宅後,等了8個月,按工期支付1200萬元後賣出,賺了3倍、5千萬元。因被查獲逃稅,要補稅1600多萬,罰鍰800多萬元。
另外,一名97年購屋的投資客,大手筆買進5戶上千萬預售屋,每戶只付了200萬元訂金,在3天後就賣出2戶,差價400萬,賺了一倍。因沒有申報繳稅,要補稅100多萬,罰鍰50多萬元。
中國時報 沈婉玉/台北報導 2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★奢侈稅效應 首購族出籠

奢侈稅效應 首購族出籠
 打房效應持續增溫,但仲介業觀察,因南台灣房價較北台灣緩步慢漲,加上縣市合併與重大建設持續進行,奢侈稅反而漸將房市回歸自住市場,首購族明顯出籠,而高雄首購族的最愛首推三民區。
房仲業者表示,奢侈稅效應下的購屋者以自住首購族為主流,統計高雄民眾心目中自住或首購選擇地點第一名為三民區,成交件數比第二名的左營區多出廿八%,第三名則是鼓山區。
仲介業者分析,高雄市三民區人口約卅六萬人,是全台人口最多的行政區,區內以自住客為主,因商圈發展成熟且交通便利,有醫院、學校及高雄捷運紅線,房價總價約五百萬元就可買到透天住宅,一千萬元左右可買到有騎樓的透天店。
房仲店長陳毓禮表示,南部人偏愛透天厝,而三民區房價起伏不大,奢侈稅對該區影響有限。
中國時報 林秀麗/高雄報導 2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★奢侈稅今三讀 最快六月施行

奢侈稅今三讀 最快六月施行
在朝野達成共識下,立法院院會今將三讀通過備受矚目的「特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」,賦予課徵「奢侈稅」的法源,預計最快六月一日施行。
日前初審通過的奢侈稅草案規定,非自用不動產未來持有未滿一年即移轉者,按銷售價格加徵十五%、持有一至二年移轉者,按銷售價格加徵十%;五十萬元以上入會費、家具、皮草、象牙、龜殼、玳瑁及保育類珊瑚等,以及三百萬元以上私人飛機、遊艇、汽車、直升機及超輕型載具,均按銷售價格或完稅價格加徵十%。
先前對奢侈稅表達反對立場的無黨籍立委康世儒,昨天仍堅持認為政府缺乏配套,奢侈稅為了「打三隻蒼蠅,反而打死一大片螞蟻」;但是他已經「孤臣無力可回天」,再怎麼反對還是沒有用,所以將不會出席今天院會。
康世儒說:「時間會證明一切,一年後看看我講的是不是真話。」屆時這些為奢侈稅背書的人,就要對人民負責。
民進黨團書記長翁金珠說,民進黨日前推派立委許添財組成奢侈稅召集小組,先進行內部討論後,再赴財政委員會協商並取得共識通過初審,因此會尊重協商決議,不會阻攔。
自由時報 記者顏若瑾/台北報導2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★高雄農16土地 每坪166萬標售

高雄農16土地 每坪166萬標售
趁奢侈稅上路前,有區域建商調節手中資產,先行標售持有未滿二年土地。26日高雄豪宅聚落農16便有一塊土地出售,面積499.82坪,底價82970萬元,每坪約166萬元。
雖然2月底奢侈稅政策一出,標售、法拍市場一片慘兮兮,不過隨著3月底新莊副都心商業地及豪宅「信義之星」順利標脫,市場買氣逐漸回神,精華區土地仍有開發商感興趣。
負責標售作業的第一太平戴維斯資深經理邱奕平表示,公告首日便有10餘組業者洽詢,即使逢奢侈稅的敏感時機,精華區土地詢問度仍相當高。
上市建商京城建設1月時曾砸下15.92億元買下鄰近的1500坪土地,也是看中精華區的土地價值。
據悉,預計標售土地位於富農路的角地,面公園預定地,屬商四土地,容積率630%,業者是利融建設,因調節手中資產,轉投資其它項目,希望趁奢侈稅實施前,先行出售持有未滿兩年的土地。
全球資產專案經理王維宏表示,奢侈稅雖然造成市場觀望態度濃厚,不過,精華區土地只要是合理價格,業者出手的意願仍相當高。
此外,第一太平戴維斯也將於511日標售台中南屯區土地,邱奕平表示,該塊土地近七期重劃區,面積約1309.22坪,底價1440142000元,每坪約110萬元,屬住二、住三用地,平均容積率約250%
自由時報 記者徐義平/台北報導2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★上半年推案爆2365億

上半年推案爆2365
10大建商比拼 內湖南港超夯
今日奢侈稅可望在立院三讀通過,不過據業者調查,今年上半年全台10大建商的推案,仍按照原計劃進行,總量高達2365億元,推案前3名分別為長虹建設的416億元、興富發建設的389億元及遠雄建設的345億元,大型建商多無畏奢侈稅。
《住展》雜誌研發長倪子仁表示,上半年10大建商推案仍超過2300億元,顯示奢侈稅對房市僅是「短空長多」,大型建商頗有且戰且走、強渡關山的態勢。
台大經濟系教授林向愷分析,建商推案頗具指標意義,代表景氣好轉,業者看好民眾購屋需求。現階段奢侈稅帶來的衝擊,屬於心理層面,雖能消解部分民怨,但頂多短期影響房價,預估下一個檔期來臨時,房價就會回歸到現有水準。
新北邊陲衝擊大
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為,觀察今年上半年業者推案狀況,有「邊陲包圍中央」的趨勢,內湖、文山、南港的推案尤其熱絡,吸引不少大安、信義區自住客和投資客,只是奢侈稅震撼房市,目前看起來,台北市中心影響不大,推案量較大的新北市邊陲,可能遭逢相當壓力。
重複計算跨年案
《住展》雜誌公布建商推案爆大量,但被指名建商卻語帶保留,長虹建設發言人兼財務長陳茂慶澄清,長虹今年實際推案約362.2億元,《住展》雜誌統計的416億元,應是計入忠泰建設所屬部分。長虹今年主要建案包括內湖區「長虹公園No.2」、「長虹洲子街案」、新北市林口的「世紀長虹」;大安區「忠泰長虹」為與忠泰建設合作的都更案,其中長虹僅佔25%,推案量56億元。
興富發開發部副總經理廖昭雄說,公司皆按照行程推案,許多建案都是跨年度計劃,不會特別計算當年推案量,如新北市新莊區的「新富邑」、「興天地」從去年就開始啟動銷售,應是重複計算跨年度案件,才出現上半年推案爆量至389億元的數字。
遠雄建設先搶地
遠雄集團董事長趙藤雄表示,遠雄集團今年總推案量500~600億元,5~8月間都持續有新案問市,但推案腳步將視市場反應做調整,即使目前政府大力抑制房價,但遠雄建設還是會持續推行購地計劃。
蘋果日報 張舒婷、楊舒晴╱台北報導2011 0415

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★土地買賣專業諮詢★包租公獲利退場 由租轉售增6成6

包租公獲利退場 由租轉售增66
受奢侈稅影響,持有房屋2年內的包租公,近期開始轉售房屋。根據租屋網統計,3月由出租轉為出售的件數增多,較2月大幅增加66.13%,也比2010年平均增加3成,租屋行情則略漲,台北市、新北市租金較去年同期微幅上揚4~7%
政府祭出奢侈稅打房,租屋市場陸續發酵,根據HouseFun租屋網統計,3月全台待租物件較2月萎縮20.74%,相較於2010年平均,更減少了42.58%。不過,對照之下,「租轉售」的案件卻是暴增,3月的數量較2月足足增加66.13%,更較去年增加3成。
憂房價跌急脫手
HouseFun新聞中心經理李建興分析,由於持有房屋2年內的包租公擔心房價回跌,原本手上握有多筆房地產「以租養房」,現在改採獲利了結、落袋為安的作法,因此待租物件急速萎縮,租轉售的案件反而大量增加。
中信房屋大安新生加盟店主任魏婕伶指出,最近有帶租約的客戶詢問度增加,雖然口袋深的投資客,認為持有未滿2年的房屋,用出租方式放2年也可以,但是逢房價高點,寧可將房屋放到市場試水溫,也藉機尋找買主。
北市租金揚6.8%
受到市場待租物件減少、房屋買盤觀望,購屋者可能暫時先「以租代買」,造成租屋需求增加,3月租金行情已有微幅上揚。台北市月租金每坪1128元,較去年同期1056元上揚6.81%;新北市今年3月月租金每坪816元,較去年同期784元增加4.08%
對於租金微幅上揚,台灣租屋網行銷企劃部經理廖秀敏認為,租金是否因奢侈稅而上揚,目前還不夠明顯,倒是奢侈稅上路後,「售轉租」的狀況增加,租金反而會下跌。
蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2011 0415

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★土地買賣專業諮詢★預售屋逃漏稅 5個月揪3.4億

預售屋逃漏稅 5個月揪3.4
打房查稅愈來愈密集。北市國稅局副局長周賢洋昨表示,最近5個月已查到40件預售屋買賣漏報綜所稅的案件,連補帶罰共3.4億元,國稅局並從28家建商索取逾千件預售屋移轉資料,年底前可完成查稅工作。
3天賣2戶補徵百萬
周賢洋舉例,有人在20073月買1.2億元豪宅預售屋,定金1200萬元,8個月內以1.8億元轉手,獲利5000萬元沒報稅,連補帶罰逾2400萬元。
另外也查到有人在20082月買進5戶預售屋,每戶約1600萬元,但每戶都只付定金200萬元,下定3天後以每戶1800萬元賣掉其中2戶,賺400萬元,現也必須補徵稅額100萬元。
蘋果日報 記者陳瑩欣2011 0415

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★土地買賣專業諮詢★小心天上掉下來的清算人頭銜

小心天上掉下來的清算人頭銜
以往公司負責人在結束公司營業後,以為從此無事而多有忽略辦理清算的程序。國稅局積極向清算人追討公司欠稅,儼然成為一項大宗業務,也讓準備退場的企業主開始重視清算工作。日前臺灣高等法院做出了一個關於選派清算人的判決,攸關大眾的權益,未來也勢必要修法,在此與大家分享。
李先生是甲有限公司的負責人,也是唯一股東,在結束公司營業後進入清算程序依法擔任清算人。但是在清算終結前李先生過世,全部繼承人包括女兒李小姐皆拋棄繼承。國稅局為追討甲公司的欠稅,卻又找不到繼任的清算人,只好依照公司法第81條向地方法院聲請選派李小姐擔任清算人,理由是李小姐乃原來清算人的女兒,也已成年應可擔任清算人一職。地方法院裁准了國稅局的聲請,選派李小姐為甲公司的清算人。後來雖然李小姐曾具狀表示希望法院改派他人,但法院仍以公益為理由拒絕改派。
隨後,國稅局追稅文件便如雪片般飛來,行政執行處也傳調李小姐到案繳稅。李小姐不堪其擾,只好以國稅局為被告,訴請法院確認她不是甲公司的清算人。結果一審地方法院認為,依法選派的清算人並不需要當事人的同意,而且基於公益李小姐不得拒絕選派也不能辭職,只有法院有權將她解任。李小姐不服,上訴高等法院終獲勝訴廢棄一審判決,確認她不是甲公司的清算人,免除了國稅局追稅的惡夢。
本案一審判決雖有涉及程序上的問題,但更重要的問題在於,被法院選派擔任清算人的「可憐蟲」,究竟可不可以拒絕?還是法院說了算,當事人只能自認倒楣?按照公司法的規定,有限公司的清算人原則上是由全體股東(在股份有限公司則是董事,此類為法定的清算人)擔任,也可以在公司章程中預定,或由全體股東決議選任,法院也可依利害關係人的聲請而選派。本案就是國稅局以利害關係人的身分,聲請法院選派清算人。按照一審的判決理由,雖然清算人與公司之間是委任關係,但是法院選派清算人是公司法的特別規定,所以不適用委任關係需要當事人合意的成立要件,也就是不需要顧及被選任人的意願。一經法院選派就沒得推辭,非得就任不可;而且就任清算人配合國稅局辦理稅務是公益性質,所以不能拒絕也不能任意辭職。
問題就出在這裡,除了由全體股東(法定的清算人)擔任清算人以外,由章程規定或全體股東決議選任或法院選派的清算人,並沒有身分資格上的限制,譬如說一定要是股東、員工、債權人或利害關係人才能夠被選任或選派為清算人。如此一來,包括你我在內所有的人,都有可能莫名其妙被選任或選派至一家與我們毫無任何瓜葛的公司擔任清算人,而在過程之中全然未被徵詢是否願意擔任,其後也不能辭職,猶如天上隨時會掉下一份禮物,叫做清算人頭銜,躲都躲不掉。
姑且不論至憲法保障人民基本自由權利的層次。其實早些年高等法院就有判決認為這種選任或選派必須按委任關係成立的要件,由當事人承諾願意擔任清算人才算數,而且當事人也可以隨時辭任,經濟部也有過類似的函釋。所以除了法定的清算人(有限公司的全體股東,股份有限公司的董事)沒得拒絕以外,被選任或選派的清算人當然可以選擇不去接燙手山芋,畢竟從天上掉下來的通常不會是好禮物。另一方面,所謂公益的理由實在更令人難以理解。儘管一般小公司的清算作業並不複雜,但是有多少人知道辦理程序?又有多少人有空可以隨時應召到國稅局喝咖啡、做「公益」呢?公益的光環還是讓法律與會計專業人士頂在頭上吧。
有幸的是高等法院最後做出了合理合情的判決,讓當事人解除了清算人的桎梏、擺脫國稅局的糾纏。
工商時報 蘇德棋 2011-04-15

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★土地買賣專業諮詢★北市徹查預售屋買賣

北市徹查預售屋買賣
北市國稅局查核預售屋成績
北市國稅局副局長周賢洋14日表示,北市5個月內查獲40件預售屋買賣未申報所得案件,補徵23,000萬元稅收,目前鎖定上千件資料還在整理中,年底前會完成案件查核,未來所有案件的總補徵金額,預料非常可觀。
周賢洋表示,該局於去年底向28家建商蒐集預售屋轉售資料,9598年度之間,在預售屋階段進行轉讓的個案共計有1,000件以上,國稅局進行追查之後,僅40件補徵2.3億元,罰鍰1.1億元,平均每個投資客連補帶罰繳850萬元,相當可觀。
從查獲案件發現,個人賣出豪宅型的預售屋約12戶,但一般型住宅的預售屋,出現投資客一年內可以轉賣高達9戶,總出售金額超過5,000萬元就有20件,而漏報獲利超過1,000萬元以上有16件,單戶補稅500萬元以上則有13件。
周賢洋舉出1個實際補稅案例,甲君96316日以1.25億元價格買進豪宅,其中僅支付1,200萬元的工程進度款,8個月後就以1.8億元價格賣出,賺進5,000萬元,轉手投資報酬率竟高達3倍,遭國稅局查獲補稅1,600萬元,罰鍰800萬元,連補帶罰2,400萬元。
周賢洋強調,今年5月綜所稅申報,99年度實際買賣預售屋有所得的納稅人,最好主動申報相關所得,因為國稅局會再向各推案建商,要求提供99年度的預售屋買賣交易資料,如果納稅人沒有如實申報,會像上述案例所有被查獲者,補稅之外全都開罰,裁罰倍數為漏稅額的0.5倍。
工商時報 記者陳懷瑜/台北報導 2011-04-15

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