新購買取得的土地，地價稅由買方或賣方繳納？

新購買取得的土地，地價稅由買方或賣方繳納？

民眾詢問在今年7月才購買的土地，本年度的地價稅應該由何人負擔，是否按取得擁有土地所有權的期間按月分別計算？
地價稅每年徵收一次，其課稅期間雖為每年的1月1日到12月31日，惟地價稅之納稅義務基準日係以當年度8月31日為認定之基準，也就是說在8月31日當天，地政機關土地登記簿上所記載的土地所有權人，即為當年度地價稅的納稅義務人，並不以當年度擁有土地期間的月份計算地價稅。所以，民眾在7月間取得土地所有權，雖然到年底為止，只持有該筆土地6個月期間，仍必須繳納全年度的地價稅。
民眾在買賣土地時，雖可以在買賣契約中約定該年度雙方地價稅的繳納比例或由何人繳納，但這些都是屬於買賣雙方的私權行為，不因此而變更納稅人應負擔公法上繳納地價稅的義務，故該管稅務局仍會依當年度8月31日當天地政機關土地登記簿上所記載的土地所有權人寄發地價稅繳款書。

台財稅字第09900230220號函令

台財稅字第09900230220號函令

財政部99年8月31日令函告，債權人就遺產中之不動產聲請強制執行，依「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」規定申請代繳遺產稅時，如未繳清之遺產稅得依稅捐稽徵法第39條規定移送強制執行者，稽徵機關應即移送強制執行，債權人無需代繳遺產稅。

債權人就遺產中﹙未辦理繼承登記者﹚之不動產聲請強制執行，得依「未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法」第1條及第4條規定，向稅捐稽徵機關申繳遺產稅，惟同辦法第12條規定，未繳清之遺產稅，如得依稅捐稽徵法第39條、第49條規定移送強制執行者，稽徵機關應即移送強制執行，並由執行法院於賣得價金中扣繳，債權人無需代繳遺產稅；又未繳清之遺產稅已繫屬強制執行中者，亦同。

簽訂買賣契約時，戶籍已不在該房地上，出售時可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

簽訂買賣契約時，戶籍已不在該房地上，出售時可否按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅？

土地增值稅要適用百分之十的自用住宅優惠稅率，其中要件之一就是，地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並在該地辦竣戶籍登記。　　

如果土地所有權人為了騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，原來是不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義務人為出售房屋實際上的困難，凡是在遷出戶籍期間，該自用住宅無出租或供營業使用，且其遷出戶籍距離出售時間不滿1年，只要其他條件也符合，仍然可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

法拍土地如何課徵土地增值稅

法拍土地如何課徵土地增值稅

土地增值稅課徵其土地漲價總數額的計算，原則上每個階段都是相連接的。其算法是從買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額，按漲價倍數分別乘以累進稅率計徵。而關於現行法拍土地課徵土地增值稅的規定，係以拍定日當期的公告土地現值為準，但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準計徵土地增值稅。　　

民眾如欲購買法院拍賣的土地，需先了解日後要出售土地時，其標購價並不一定等於前次移轉現值，不要因誤解稅額計算方式而影響自身權益哦！

典權讓與僅變更典權人名義免徵契稅

典權讓與僅變更典權人名義免徵契稅

不動產典權之讓與，如經查明僅係典權人之名義變更，原典權之內容、範圍均無變動者，因非另設新典權，不屬契稅條例第2條所定契稅之課徵範圍，應免徵契稅。

共有農地分割應就價值減少之該筆土地取得農地農用證明申請不課稅

共有農地分割應就價值減少之該筆土地取得農地農用證明申請不課稅

有關共有農業用地分割後，差額價值在1平方公尺以上，共有人依土地稅法第39條之2第1項規定，申請不課徵土地增值稅時，應就分割後共有人取得價值減少之該筆農地申請核發農業用地作農業使用證明書，供稅捐稽徵機關審核。

欠繳地價稅房屋稅捐，財產會被禁止處分或查封拍賣

欠繳地價稅房屋稅捐，財產會被禁止處分或查封拍賣

民眾未依規定繳納稅捐，稅捐稽徵機關為防杜欠稅人藉移轉不動產所有權或設定抵押權等以規避執行，得依稅法規定，就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利，以保全稅捐。

有關當局特別呼籲納稅義務人要依法納稅，以免因欠稅而財產被稅捐稽徵機關禁止處分，除了財產無法移轉外，該財產也有可能會被行政執行處查封拍賣，對財產所有人之權益影響甚鉅，民眾不可不慎。

重購土地五年內移轉他人或改作其他用途，應追繳原退稅款

重購土地五年內移轉他人或改作其他用途，應追繳原退稅款

土地所有權人因重購自用住宅用地，經核准退還土地增值稅後，其重購的土地自完成移轉登記之日起，5年內如再行移轉或改作其他用途，依規定應追繳原退還稅款。所以提醒重購退稅民眾，稅務局每年都會清查重購土地之使用情形，新購房地5年內不能移轉他人，仍應維持自用住宅使用；亦即戶籍至少須有土地所有權人、其配偶或直系親屬其中一人設籍，且無出租營業，才不致違反規定，被追繳原退還之土地增值稅。

地價稅採歸戶課徵，同一縣(市)之地價稅稅單只有一張

地價稅採歸戶課徵，同一縣(市)之地價稅稅單只有一張

每年地價稅開徵時皆有許多民眾有疑問，名下持有數間房屋，為何僅收到一張地價稅單？具有關當局表示：地價稅之課徵，係採總歸戶制及累進稅率計算。所謂總歸戶制，指每一土地所有權人在同一縣（市）內所有的土地合併歸成1戶,所以每一個土地所有權人在同一縣（市）內最多只有1張地價稅稅單。至於房屋稅則按比例稅率計算且未採歸戶制，所以房屋每一戶門牌就有1張房屋稅單。

房屋構造別、用途別、樓層數對房屋稅計算之影響

房屋構造別、用途別、樓層數對房屋稅計算之影響

關於高樓層房屋，其建造成本高，故核計房屋現值所適用之標準單價亦較低樓層房屋為高。房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。稽徵機關核計房屋現值是以「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」及「房屋地段等級率標準表」等為依據。

而「房屋標準單價表」係由各縣市不動產評價委員會按照下列三個因素分別評定：
(一)構造別：區分為鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造、磚造…等，其中以鋼骨造評價最高。
(二)用途別：區分為四類，第一類國際觀光旅館、夜總會…等，第二類旅館、百貨公司、醫院…等，第三類店舖、住宅、辦公室…等，第四類工廠、倉庫…等，其中以第三類最多，但以第一類房屋評定單價最高。
(三)房屋總層數：整座房屋建築總層數(不包括地下室或地下層之層數)越多，核算該棟各樓層的單價就越高。
樓層越高，應繳納之房屋稅雖較高，但表示房屋使用人越多，其土地持分越少，相對地價稅負擔較輕，是與透天厝最大之區別。

房屋稅籍清查將持續至11月底止

房屋稅籍清查將持續至11月底止

高雄縣政府地方稅務局表示，為健全房屋稅籍，掌握稅源，遏止逃漏，維護租稅公平，該局已自今年2月起對該轄區內房屋展開年度稅籍及使用情形清查工作，該項清查作業將持續至11月底止。
為維護房屋稅籍資料之正確性，稅籍清查係每年務必執行之重點工作，於清查作業期間，清查人員都會配戴職員識別證及房屋稅籍資料逐戶逐筆查對，請民眾惠予協助辦理；如因而有造成民眾不便之處，亦請見諒。
此外房屋稅籍清查期間，因清查人員每日須外勤辦理清查工作，為提供不打折之便捷服務，民眾如有需要赴該局洽辦房屋稅相關業務者，請儘量利用服務人力較充裕之上午時段辦理。
該局並特別呼籲民眾，房屋如有新建、增建、改建、變更使用之情形，應於事實發生之日起30日內申報，以免受罰。房屋若因不堪居住而拆除時，亦務必記得儘速向稅捐機關申報，經稽徵機關查實後，在未重建完成期內得以停止課徵房屋稅，以維護自己的權益。

台灣金聯房屋拍不掉 上網招租

台灣金聯房屋拍不掉 上網招租

台灣金聯上月公開標售188件平價住宅，同時搭配租金折抵房價等優惠，希望協助中低收入戶及青年成家，不過，標售結果不如預期，台灣金聯因此改變策略，將暫時無法出售的200多戶平價住宅上網招租，有租屋需求的民眾，可上網瀏覽後聯繫看屋。

台灣金聯8月宣布釋出5億元的住宅不動產進行標售，同時為了增加誘因，還提供「租金折抵房價」、「先租後買」，給予得標金額1.5個百分點（0.15%）的折扣優惠，由於標售物件中，有近200件個案的房屋總價在500萬元以下，其中多數是總價在200-300萬元的住宅、透天厝，希望能吸引收入不高、有購屋意願的民眾投標購買。

不過，開標的結果卻是「叫好不叫座」，近200件的住宅標案中，僅賣掉6件，台灣金聯分析，可能是因公布的底價趨近市價，對投資客沒有誘因；相反地，對於需要購屋的低收入族群，即使總價僅有2、3百萬元，可能還是連頭期款都無力負擔，也很難向銀行申辦房貸，因此只能乾瞪眼。

截至9月底為止，已有209間房屋出租，一個月的租金收入超過1,000萬元，但去年同期僅有65間出租，呈現倍數成長，台灣金聯強調，這些物件都已整修、清潔，可以立即入住，如果民眾正在找房子，也不妨至該公司的網站（http://www.tamco.com.tw）搜尋，或是與該公司聯繫看屋、找屋，有機會找到物美價廉的房屋。

〔自由時報記者李靚慧／台北報導〕

空地課稅 高市憂衝擊房市

空地課稅 高市憂衝擊房市

財政部為了遏止養地，擬明年起恢復課徵空地地價稅。高雄市多名建商認為此作法恐衝擊到高雄市相對低迷的房市景氣；高市府財政局長雷仲達允審慎因應。
北台灣動輒1 坪新台幣數百萬元的土地，對高雄市而言是天價。高雄市建築投資公會理事長陳武聰說，如果政府決定要對空地課徵地價稅，恐影響高雄市建築業界的購地意願。
陳武聰說，高雄市的房地產及建築業者近幾年來都慘澹經營，南北建設失衡才會造成房價懸殊。如果對空地課徵地價稅，建商會降低購地意願，另一方面也會增加土地成本。
皇苑建設董事長郭敏能受訪指出，建商向來有囤積土地的習慣；如果空地要被徵地價稅，業者就會少購地，一旦購地也要加速興建。
他說，高雄市近年的房地價呈現價量穩定的格局；以較佳的地段來說，目前市場價格尚不及民國80年的價位。此時談課徵空地地價稅，對高雄市的房市是一種打壓。
雷仲達受訪表示，空地地價稅算是地方稅；市府可能不會配合中央開徵空地地價稅，但會審慎研議，參考其他縣市的作法。
高雄市建築建築投資公會統計，去年高雄市完工戶數是3077戶，總銷售金額約新台幣464 億元，預估今年完工戶數約5000戶，銷售金額上看600億元

（中央社記者王淑芬高雄11日電）

 

央行緊盯土建融資

央行緊盯土建融資

中國時報 黃琮淵／台北報導 2010-10-20

高房價成全民夢魘，央行態度動見觀瞻。根據央行昨天送交立院業務報告指出，針對投機客管控的初步成效已浮現，目前將重點轉往建商，央行總裁彭淮南並要求16家公民營銀行訂出明確規範，落實空地抵押貸款授信規範。

　

央行官員透露，為了不重蹈之前管控房貸時，公民營不同調的覆轍，這次央行一次到位，直接指示多家大型行庫，並緊盯每月土建融資變化。

　

據瞭解，除台銀等公股行庫外，中信、台新、北富銀、國泰世華銀等民營銀行也全面納入，涵蓋85％以上的土建融資市場。除非有特殊原因，否則各銀行都得嚴格執行半年內取得建照，一年內必須動工的要求，做不到就收回貸款。

　

行庫主管表示，原本還以為在理監事會上，央行未做出對土建融資殺傷力強大的「選擇性信用管制」，是放建商養地一馬。但未料，央行除多次與銀行高層耳提面命外，還要求在提交「土建融雙周報」時，必須同時提出管控措施，並將對養地建商的處理原則，鉅細靡遺載明。

　

如此一來，銀行壓力更大。銀行高層表示，因為白紙黑字一說死，幾乎毫無轉圜餘地，「跟選擇性信管沒兩樣」；而從土建融資化暗為明限縮，到金管會祭出專案金檢、財政部規劃增稅事宜，樣樣都針對建商而來，「應該是早就講好的」。

　

央行也首度提出6月實施選擇性信管後的成效，報告中指出，不動產貸款餘額占總放款比重已經從3月的38.69％降到8月的38.05％，對特定地區新承作購置住宅放款比重也從6月的59％降到52％，顯示房地產交易已有降溫跡象。

打房 立委要財部交課稅成果

打房 立委要財部交課稅成果

立法院財政委員會今天通過臨時提案，針對不動產短期、頻繁交易者積極課稅；且在不影響個別交易隱私前提下，財政部需將執行成果定期送財政委員會，以抑制房價不當哄抬。
大台北都會區房價過高，已成為十大民怨之首！多位立委表示政府打房無效，政府愈打房，房地產反而「愈打愈旺」。
立委賴士葆要求財政部定時提供相關資料，以了解財稅機關在平抑房價方面，到底做了多少努力！
立法院財政委員會今天審查「財政部主管100年度施政重點及預算編列報告暨財政部主管地方建設基金及台灣菸酒公司99年度附屬單位預算凍結項目專案報告」，立委關切財政部如何運用租稅手段，平抑房價。
包括立委林德福、賴士葆、盧秀燕、羅淑蕾、孫大千等，均關切大台北等都會地區高房價的問題。
盧秀燕羅列四項疑問，質詢財政部長李述德，為平抑房價，是否開徵空地稅？是否開徵短期房地產多次交易稅？是否實施一屋以上的房地產差別稅率？是否強制定期評估公告現值？
李述德表示，空地稅的開徵是地方政府的權限，是地方政府要不要做的問題。至於短期房地產多次交易稅，在目前既有稅制下，已課徵財產交易所得稅及其他所得稅。
另外，對於實施一屋以上的房地產差別稅率，目前地價稅就是採取累進稅率；至於強制定期評估公告現值，已定期在做了。
最後財委會通過立委賴士葆、費鴻泰、康世儒等人的臨時提案，政府除了透過金融管制外，更應積極透過稅制手段，抑制不當的房市炒作與不合理的房市飆漲現況。
財委會認為，近來在國際間四處流竄的熱錢也對國內房市造成嚴重影響。有鑑於此，提案要求財政部依現行法規，針對不動產的短期、頻繁交易者，積極予以課稅，且在不影響個別交易隱私的前提下，將執行成果定期送交財委會。

（中央社記者高照芬台北18日電）

北巿購屋年齡 大安區41.2歲最老

北巿購屋年齡 大安區41.2歲最老

房價高漲，民眾購屋年紀也被迫拉高！台灣房屋調查，全台六大都會區中，平均購屋年齡最高為台北市35.3歲，平均購屋年齡最年輕是新竹市28.5歲。北巿寸土寸金大安區平均年齡最大，高達為41.2歲。有趣的是，士林區平均房價在北巿並非名列前茅，但平均購屋年齡卻達36.7歲，位居北巿第4高，主因是區內的陽明山、天母等地銀髮族較多所致。

大台北房價高，民眾購屋壓力倍增，其中北市房價所得比更高達13倍，即需13年不吃不喝才買得起一間房子。台灣房屋調查全台六大都會區及北市12個行政區平均購屋年齡，結果發現，六大都會區中，平均購屋年齡較高前三名，依序為北市35.3歲、新北市32.8歲、台中市31.7歲。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，房價所得比是評量購屋壓力最簡單，且最重要指標，北市購屋年齡居六大都會區之冠，除了分母的房價不斷飆高外，分子的個人所得無明顯成長，才使得民眾購屋年齡延後。

對六大都會區中平均購屋年齡最輕城市是新竹市，僅28.5歲，當地房仲業者說，新竹市房價所得比相較全台其他城市偏低，主要是新竹市平均房價只有每坪15、16萬，加上竹科科技新貴平均可支配的家庭所得高，購屋壓力自然最輕。

和其他國際城市相比，日本東京和德國法蘭克福平均購屋年齡約42歲，英國倫敦平均購屋年齡為38歲，北市平均購屋年齡35.3歲，還算比較年輕。首先這些國際城市房價仍比台北高，其次有土斯有財觀念，加上結婚買房觀念，讓購屋年齡提前。

此外，台灣房屋調查近一年來北市12個行政區平均購屋年齡發現，北市平均購屋年齡35.3年，其中以大安區購屋年齡41.2年最高，其次依序為中正區39.5年、信義區37.8年；中山區購屋平均年齡最低，但仍需31年。

邱太煊表示，北市平均購屋年齡較大的前三名大安區、中正區、信義區，也是北市房價最高的前三名行政區。進駐大安區的民眾，也以換屋族居多，經濟實力較強，多為壯年、事業有成的民眾，因此購屋年齡最大。至於中山區平均購屋年齡最低，則因小套房產品較多，購屋族群女性占六成以上，尤其是林森北路、中山北路，低總價的小套房建案特別多，房屋總價介於600萬至900萬間，負擔相對較低。

                                                        

                                                                                                          

中國時報 王莫昀／台北報導 2010-10-20

 

土地分割或合併前後應有部分價差在1平方公尺單價以下者免辦查欠

土地分割或合併前後應有部分價差在1平方公尺單價以下者免辦查欠

共有土地分割，或兩宗以上所有權人不相同之土地合併，各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在分割、合併後當期公告土地現值1平方公尺單價以下，依規定得免申報移轉現值之案件，准免依土地稅法第51條第1項規定辦理查欠，得逕向地政機關辦理登記。

自用住宅用地經移轉後必須重新提出申請，方能享受按自用住宅優惠稅率課徵地價稅

自用住宅用地經移轉後必須重新提出申請，方能享受按自用住宅優惠稅率課徵地價稅

 

新竹縣政府稅捐稽徵局表示：自用住宅用地經移轉後，不論係繼承取得、親屬間之贈與、買賣等，新所有權人雖作自用住宅使用，仍必須重新提出申請，方能享受按自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

近來有部分民眾誤認新買房屋如前手已按自用住宅用地稅率課徵地價稅，如仍作自用住宅使用，可以繼續沿用，而未於地價稅開徵40日前（即9月22日）提出申請，往往在收到地價稅單時才發現，卻因已超過法定申請期限而喪失當年度享受優惠稅率課徵地價稅之權利。

該局指出：土地經移轉後，所有權人已改變，原核准之自用住宅用地條件亦隨之改變，所以新所有權人若符合自用住宅條件者，應重新申請方能享受優惠稅率課徵地價稅，該局提醒民眾，土地如符合自用住宅用地，請於9月22日前提出申請，以免權益受損。

不動產交易資訊平台今上路

不動產交易資訊平台今上路

聯合徵信中心已建置完成「購置不動產結案資訊系統」，今(20)日起426家聯徵中心會員金融機構，就可在聯徵中心資料庫查詢授信客戶3年內所有的房貸、土地建築融資等不動產相關授信資料，這對喜歡操作金融財務槓桿、大舉進出炒房的投資客而言，將遭國稅局「關愛」查稅，無所遁形。

聯徵中心副總賴國慶表示，主管機關央行、金管會等需要相關統計資料，聯徵中心都會提供，但稅務機關若需要相關資料，必須先呈報財政部核准後提出要求，聯徵中心才會提供。

為抑制房價飆漲，央行及金管會聯手協調聯徵中心建立打炒房通報系統，並限制投資客授信。賴國慶指出，購置不動產結案資訊產品可提供金融機構瞭解授信戶近3年的銀行授信往來狀況，連已還清房貸的也躲不掉，協助銀行做好授信的風險控管。

過去投資客只要採「還清再借」、「預售屋買賣」等方式，就可規避稅負，大玩金錢遊戲。五區國稅局已將豪宅與短期頻繁交易列為重點查稅對象，將追查買賣資金流程。如果是預售屋買賣，買賣獲利要列入當年度所得，最高稅率40％，如果短期內交易，要按實價課徵交易利得稅。

中國時報 沈婉玉／台北報導2010-10-20

房屋現值係不提供民眾自由查詢

房屋現值係不提供民眾自由查詢

有民眾反映，在辦理房屋移轉契稅申報時，常需用到房屋現值等資料，詢問可否不須依規定程序申請即可查詢相關資訊，以方便辦理稅務申報？
主管稅務局表示，房屋稅據以課稅之「房屋現值」，依稅捐稽徵法的規定，係屬應保守秘密之納稅資料，有關房屋稅籍除稅籍編號外之資料查詢，應由本人、代理人、被授權人及繼承人檢附相關證明文件方可提供。
該局呼籲，民眾如欲查詢自有房屋現值資料，應備妥身分證及印章等相關證明文件向該局提出申請；若本人因故無法親自申請，可委託代理人攜帶納稅義務人及代理人之身分證及印章向該局辦理。

房屋現值係不提供民眾自由查詢

房屋現值係不提供民眾自由查詢

有民眾反映，在辦理房屋移轉契稅申報時，常需用到房屋現值等資料，詢問可否不須依規定程序申請即可查詢相關資訊，以方便辦理稅務申報？
主管稅務局表示，房屋稅據以課稅之「房屋現值」，依稅捐稽徵法的規定，係屬應保守秘密之納稅資料，有關房屋稅籍除稅籍編號外之資料查詢，應由本人、代理人、被授權人及繼承人檢附相關證明文件方可提供。
該局呼籲，民眾如欲查詢自有房屋現值資料，應備妥身分證及印章等相關證明文件向該局提出申請；若本人因故無法親自申請，可委託代理人攜帶納稅義務人及代理人之身分證及印章向該局辦理。

贈與自用住宅用地，不適用優惠稅率核課土地增值稅

贈與自用住宅用地，不適用優惠稅率核課土地增值稅

主管稅務機關表示，有民眾電話詢問，他將其土地贈與子女，向稽徵機關申報土地增值稅，如土地符合土地稅法第9條及第34條自用住宅用地規定要件，是否可以適用一人一生一次特別稅率課徵土地增值稅。該主管稅務機關指出，土地「贈與」移轉並非「出售」，不適用土地稅法第34條自用住宅用地百分之十特別稅率課徵土地增值稅之規定，是配偶及二親等親屬間之土地「贈與」，自不得適用。但配偶及二親等親屬間之土地「買賣」，因未能提出支付價款證明，而經稽徵機關依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，核定以「贈與論」課徵贈與稅者，如符合自用住宅用地要件，仍准適用特別稅率課徵土地增值稅。

國土只租不賣是賺 平均收益達市價八成九

國土只租不賣是賺 平均收益達市價八成九

2010-10-19 10:53 中廣新聞 張雅惠

精華地區大面積國有地，財政部採「地上權招標」，只租不賣。財政部分析，已經標出的地上權，合計得標的權利金，以及得標之後每年的租金，再還原成競標當時的現值，平均租金收益占當時市價的八成九，雖然低於市價一成，但土地所有權還是國庫的。（張雅惠報導）

一般土地或房屋買賣，如果只買地上使用權，沒有買土地的所有權，依照地上使用權的年限不同，使用權的價格是連土地都整個買下的六到八折。財政部以往進行的國有地地上權標售，相關收益平均占當時市價的八成九，國產局副局長張璠說，部分個案地段精華甚至超過百分之百，但有些可能只有六成。

「他當然，你能夠用一百元買到土地，但如果只買地上權，理論上，買方不願付到一百元，但是，發現也還好，過去成功的、已經在市場上運作的地上權標案，整個設定的期間，每年都有租金收入，加上當初得標的權利金，然後折成同一個現值，還原到當時，是當時得標時的現值的百分之八十九」

國產局十二月中旬公開標售北中南四大都會區合計九宗地上權標案，使用年限都是五十年，最受矚目有三筆位在台北市，一筆是仁愛路四段的國有住宅，另外兩筆納入公益性質，在杭州南路的國有住宅要蓋學生宿舍，在內湖康寧路的國有住宅要蓋銀髮住宅。

優先購買權疑義之參考

優先購買權疑義之參考

Q：

想請問一下兩個關於優先購買權的問題：

1.      土地法第34-1第4項之優先購買權與同法104條或107條競合時，以後者優先，應該沒爭議，但若是依34-1第1項之處分，不同意處分者主張第4項優先購買權，其效力仍不及104或107條，是否不合理？若不賦予不同意處分者優先購買權，豈不任由多數人可以低價出賣該不同意處分者之（潛在）應有部分？而該被處分掉（潛在）應有部分之不同意者卻無優先購買權以資對抗，如此不是大吃小？個人以為，該不同意處分者之優先購買權之效力應高於104或107條物權效力之優先購買權。

2.      假設某土地持分之1/4為公同共有，另外3/4為分別共有，該1/4之公同共有人依土地法34-1以多數決處分該公同共有1/4時：
A. 若原欲出售與另外3/4之分別共有人（之1或數人）時，若未會同之公同共有人主張優先購買權，得否以該土地已出售於共有人已足而否定未會同之公同共有人主張之優先購買權？
B. 若原欲出售與共有人以外之人，另外3/4之分別共有人（之1或數人）時與未會同之公同共有人同時主張優先購買權，同意處分之公同共有人得否自己決定欲出售給誰，或均可同時主張（依分別共有之持分與潛在應有部分之比率主張或依其他方法計算其比率？），或其中一方有較大效力之優先購買權？
以上問題，是否有相關判決或函釋？或者有何看法？

A：

土地法34-1條立法意旨係為便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用。先有此基本觀念再來解決下列問題：

1.      不同意處分者之優先購買權之效力應高於104或107條物權效力之優先購買權：最高法院 68 年度第 5 次民事庭庭推總會議決議 (三)決 議： 土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所定之他共有人優先承購權。
土地法104或107目的在於儘量使土地利用權與所有權結合，避免二者分離狀況，其立法價值判斷應高於34-1，故應以上開見解為當。至於如果有勾串通謀情事，則可依民法第87條主張契約無效或請求損害賠償。

2.      假設某土地持分之1/4為公同共有(甲乙共有)，另外3/4為分別共有(丙丁戊)，該1/4之公同共有人甲依土地法34-1以多數決處分該公同共有1/4時：
A. 若原欲出售與另外3/4之分別共有人（丙或丙丁）時：
依上開目的解釋，公同共有人乙應仍有優先承買權。
B. 若原欲出售與共有人以外人己，另外3/4之分別共有人（丙或丙丁）與未會同之公同共有人乙同時主張優先購買權時：乙與丙或丁似應皆有優先承買權，惟應以公同共有人乙為最優先。又此時前題須甲之潛在應有部分亦應過半數，始有34-1之適用。

北縣稅處即將召開地政士稅務座談會

北縣稅處即將召開地政士稅務座談會

臺北縣政府稅捐稽徵處表示，該處將於99年10月27日（星期三）下午2時30分至4時30分假該處7樓會議室（地址：板橋市中山路一段143號）舉辦「99年度地政士稅務座談會」。藉由本次會議向地政士說明地方稅新頒法令及因應升格直轄市之契稅申報措施，並宣導地方稅網路申報，同時解答各地政士關於稅務問題之疑義並廣納意見，竭誠歡迎本縣地政士踴躍出席並提出建言，提供該處推動稅務工作之參考。

今年適逢重新規定地價，地價稅稅額可能調整

今年適逢重新規定地價，地價稅稅額可能調整

依平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。同法第17條規定，已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。

申報地價每三年調整一次，今年適逢重新規定地價，部分地區﹝段﹞之地價略有變動，地價稅徵收稅額係依申報地價計算，所以本年度11月份開徵之地價稅稅額相較往年將微幅調整。

未辦繼承登記的土地地價稅應由繼承人負擔

未辦繼承登記的土地地價稅應由繼承人負擔

地價稅的納稅義務人依土地稅法規定為土地所有權人，當所有權人死亡而其所有土地未辦妥繼承移轉登記時，依法則該土地所有權屬全體繼承人公同共有，地方稅務局得查明繼承人並向其任一人發單課徵地價稅。

稅務局表示，近來有部分民眾因未辦理繼承土地或表示不知有該筆土地之存在漏未繼承而拒絕繳納地價稅，惟根據財政部89年5月9日台財稅第0890453056號函釋規定，因民法中明定繼承取得者無須登記即發生取得效力，所以繼承人因繼承取得的財產，縱使未辦理產權登記，仍應就該財產負納稅義務，亦即應負擔繼承該筆土地的地價稅。

享受地價稅自用住宅用地優惠稅率的祕訣

享受地價稅自用住宅用地優惠稅率的祕訣

大家知道地價稅的自用住宅稅率只有2‰，而一般土地是10‰？兩者稅率相差4倍？所以一定要把握自己的權益，別讓權益睡著了!

稅務局表示：土地所有權人、配偶或直系親屬在所在地辦好戶籍登記，沒有出租、營業情形，而且地上房屋為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有，就可以向稅務機關申請適用自用住宅優惠稅率，但以一處為限。如果擁有二處以上時，第二處可以利用成年子女或直系尊親屬等辦理戶籍登記，這樣的話還是可以擁有二處以上的自用住宅優惠稅率課徵地價稅。

稅務局特別提醒：請納稅義務人注意申請日期，依稅法規定9月22日為申請截止日，如過了9月22日才提出申請，只能從下一年期的地價稅才能適用。不過已經按自用住宅稅率課徵而且都一直符合自住要件的話，不必逐年申請。若將戶籍遷出時，至少要保留土地所有權人的配偶或直系血親任一人在戶籍之內，就可繼續適用優惠稅率。

被繼承人死亡前應納未納地價稅及房屋稅，可自遺產中扣除

被繼承人死亡前應納未納地價稅及房屋稅，可自遺產中扣除

財政部臺灣省南區國稅局表示，繼承人申報遺產稅時，應注意遺產中如有土地房屋，其相關地價稅及房屋稅，只要是還没有繳納，都可以當作被繼承人死亡前之應納未納稅捐，從遺產總額中扣除。至計算方式依財政部函釋規定，被繼承人死亡年度所發生之地價稅及房屋稅，應按其生存期間占課稅期間的比例（地價稅之課稅期間為每年1月至12月，房屋稅為每年7月至次年6月），自遺產總額中扣除。 　　

該局在審核遺產稅案時發現，有部分納稅義務人雖提出繼承日後繳納的地價稅及房屋稅繳款書資料申報扣除，並不清楚此項扣除額應如何計算，申報時誤將未納稅捐全數自遺產總額扣除，而非比例扣除。舉例說明如下：被繼承人於99年3月1日死亡，99年房屋稅20,000元，按房屋稅課稅期間為98年7月1日至99年6月30日，自課稅始日98年7月1日起至死亡日99年3月1日計有244天，再依244天占全年天數比例計算房屋稅可扣除應納未納稅額為13,369元。 　　

國稅局特別提醒繼承人可檢具被繼承人死亡前應納未納的地價稅及房屋稅繳款書，申報自遺產總額中扣除，並留意前述規定計算扣除額，以維自身權益。