★土地買賣＋疑難專業諮詢★營建署建道路以促進竹南科學園區與頭份連動開發

營建署建道路以促進竹南科學園區與頭份連動開發

頭份與竹南科學園區藉道路聯通的連動開發更為密切  圖片來源：營建署

為促進頭份地區與竹南科學園區連動開發，營建署已進行竹南科學園區南側聯外道路興建工程計畫，第一期工程費為2.8億餘元，預計2012年10完工通車。

內政部營建署表示，竹南科學園區南側聯外道路興建工程位於國道1號及台1線西側，依竹南頭份都市計畫區道路計畫闢建，北起竹南科學園區，往西南沿台電「南湖－聯隆」高壓輸電線路進入頭份市區後銜接中央路，全長約2,020公尺。原台電「南湖－聯隆」高壓輸電線路，貫穿蟠桃、建國、山下等里，經過頭份鎮人口稠密地區，密集的高壓電塔群，沿線發展長期受到限制。隨著頭份市區電纜地下化工程陸續完竣，台電將拆除電塔、撤銷綠帶，利用釋放空間闢為30公尺景觀大道，串連頭份鎮中央路、竹南科學園區南側聯絡道，將大幅改善頭份鎮交通動線與生活機能，內政部營建署進行竹南科學園區南側聯外道路興建工程計畫。

該計畫屬振興經濟新方案－加速生活圈道路系統建設計畫，第一期工程自建國路起至科東二路止，平面道路部份主線寬度規劃為30公尺寬，長約1240公尺。依計畫全寬舖築瀝青混凝土面層、級配底層、中央分隔帶、人行道、排水側溝、植栽綠化、裝設路燈及附屬設備。連接科東二路以匝道橋樑方式銜接，分別上匝道705公尺，寬6.5公尺。下匝道537公尺，寬6.5公尺。工程費2億8,428萬元，工期為540個日曆天預計2012年10月完工通車。

營建署表示，該工程如能順利推行如期通車，預期將有以下之效益：1增進道路功能：成為頭份鎮市區橫跨自強路、中央路之主要景觀幹道；同時兼具頭份鎮內市區與興隆、上埔地區的橫向聯絡道路；並作為竹南科學園區的頭份方向聯外道路。2增加頭份鎮市區中心南北景觀運輸廊帶，有效增進市區路網效率並提升都市景觀意象。3消弭國道1號的阻隔，帶動地區平衡發展。4增加竹南科學園區聯外可及性，促進頭份地區與園區連動開發。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-15

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★浮洲合宜住宅首批4300戶將開標售說明會

浮洲合宜住宅首批4300戶將開標售說明會

浮洲合宜住宅區位近板橋菁華地帶  圖片來源：營建署

「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫－第一區及第二區土地標售案」將於2011年6月17日上午9時30分於內政部營建署舉行招商說明會，依據行政院核定的「健全房屋市場方案」，並參考新北市板橋浮洲都市計畫主要計畫、細部計畫及都市設計相關規定，以公開方式標售新北市板橋區力行段住宅區土地，並由得標廠商興建合宜住宅。

該案基地位於板橋浮洲地區南側，為板橋新都心向西連接至土城、樹林地區之重要樞紐，北側鄰近台鐵浮洲簡易車站，東側鄰湳仔溝，並鄰近捷運土城線亞東醫院站及遠東數位通訊園區。上述計畫分為兩區土地，同時進行標售作業，第一區標售土地為新北市板橋區力行段408、408-13、408-14、408-18、1197地號（部分）共5筆土地，面積約為4.42公頃，預計興建1,750戶；第二區標售土地為新北市板橋區力行段408-4、408-6、408-7、408-8、1197、1198-1地號（部分）共6筆土地，面積約為6.60公頃，預計興建2,468戶，兩區總計可提供約4,300戶合宜住宅。

合宜住宅的量體雖大，但因為屬於政府健全房屋市場方案之一，是否會吸引營建公司前往投標仍是未知數，日勝生活科技公司即表示，該案的利潤是否吸引營建上市櫃公司投標仍是變數，該公司將以審慎態度評估該案。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-15

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★土地徵收 擬依市價補償

土地徵收 擬依市價補償

內政部昨日通過「土地徵收條例部分條文修正草案」，被徵收土地補償方式將由現行依公告現值加成，修正為依市價徵收補償，並且徵收土地機關必須敘明公益性理由。這項法律修正案將送立院下會期審查，若能順利三讀，可望於年底前公告實施。

內政部表示，去年苗栗大埔科學園區及中科四期二林園區徵收案，引發社會各界對於「土地徵收條例」的關注與討論。為廣納各界的看法，內政部召開多次會議，在吸納各界意見之後，昨日經部務會議討論通過。內政部長江宜樺表示，未來徵收土地在程序上將更為完備，需用土地人除必須敘明其公益性理由，也要提出被徵收人的安置計畫。

工商時報 記者于國欽／台北報導2011-06-17

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★板橋浮洲合宜住宅，21~25層41~45坪規劃為主

板橋浮洲合宜住宅，21~25層41~45坪規劃為主

營建署2011年6月17日召開新北市板橋浮洲合宜住宅招商說明會，吸引許多上市建商或營造廠到場聆聽。根據營建署資顯示，這筆約11公頃的土地，預計規畫4300戶的合宜住宅，其中6成以上必須規劃地上21~25層之建築物，約7成的比例規劃41.5~45.4坪產品，價格則待正式招標時才會公布。

眾所矚目的機場捷運A7站合宜住宅招商案，預計在6月24日開資格標，接下來的重頭戲就是板橋浮洲的合宜住宅開發案，該案基地位於板橋浮洲地區南側，為板橋新都心向西連接至土城、樹林地區之重要樞紐，北側鄰近臺鐵浮洲簡易車站，東側鄰湳仔溝與特二號快速道路，並鄰近捷運土城線亞東醫院站及遠東數位通訊園區。

此次招標主要是榮工公司的土地，第一區標售土地為為4.42公頃，預計興建1,750戶，第二區標售土地為6.60公頃，預計興建2,468戶，兩區總計可提供約4,300戶合宜住宅。信義房屋板橋江翠店店長許書瑋表示，此區是板橋地區相對低價的區塊，公寓每坪單價約15~18萬元，中古大樓產品每坪約20~25萬元，若是在榮工的土地興建合宜住宅，可以串連起板橋與浮洲地區的生活圈，不過此區仍缺乏生活機能與需要多一些公車規劃，才足夠當地以及合宜住宅居民的需求，以鄰近亞東醫院新案每坪40萬元以上的行情來看，單價若在25萬元上下，對於外地客會有相當的吸引力。

營建署在說明會時指出，合宜住宅價格比市價低，以此區的地段位置，不用煩惱賣不掉，且區域內外公共設施都由政府協助闢建，開發商只要專注把房子規劃好，與兼顧施工品質。

此開發案房型主要規劃主建物29坪、27坪與15坪的產品，登記總面積45.4坪(比重30%)、41.5坪(40%)與21.5坪(27%)，開發商可針對戶數與坪數有10%調整空間。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，以規劃的面積來看，主力產品應為標準3房與2房產品，對於外來客來說，應該相當具有吸引力，以目前新北市第一圈的房價水準來看，只要是地點不算差的區段，新房子單價動輒30萬元以上，若能提供2字頭的住宅，對於符合條件的首購族，應該是一大福音。此外，此區標準3房的比例高，若能提供32~35坪左右的小3房產品，相對購屋人的門檻也能低一些。

合宜住宅相關內容

項目	機場捷運A7站	板橋浮洲
交通優勢	機場捷運線A7站	台鐵浮洲簡易站、近板南線亞東醫院站
門牌	桃園縣龜山鄉	新北市板橋區
基地面積	9.81公頃	約11公頃
規劃	最少興建2451戶、121出租戶	2區提供4300戶合宜住宅，5%出租住宅
售價	主建、共有部分每建坪上限16萬2千元，附屬建物陽台每建坪上限6萬5千元，	尚未公告
周邊捷運站行情	A8站 公寓12~20萬元 中古大樓17~27萬元	亞東醫院站 公寓每坪22~25萬元 中古大樓每坪30~32萬元 一般新大樓每坪37~42萬元

資料來源：營建署、信義房屋不動產企研室

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-17

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★家庭人口漸減 2房需求將成市場主流

家庭人口漸減 2房需求將成市場主流

房仲業者表示，因為需求遠超過供給，台灣房市至少還有34萬戶的胃納量，但在少子化趨勢下，兩房一廳一衛，坪數在20坪左右的住宅將成為房市主流。

台灣家庭戶數成長幅度超驚人！根據內政部戶政司統計資料推估，最快在今年7月就可以突破八百萬大關，締造歷史新高紀錄，但每戶平均人數下降到2.9人。房仲業者表示，因為需求遠超過供給，台灣房市至少還有34萬戶的胃納量，但在少子化趨勢下，兩房一廳一衛，坪數在20坪左右的住宅將成為房市主流。

在少子化趨勢下，近年來台灣地區人口成長相當緩慢，根據內政部戶政司統計，從2001年至2011年5月，台灣人口數從2240萬5568人，緩步上升為2317萬4528人，共增加76萬8960人；但同時期家戶數卻從680萬2281戶，暴增到798萬3216戶，增加超過118萬戶。

美商ERA不動產總經理特助李恆宇表示，觀察台灣過去家戶數的變動情形，平均每8年會增加一百萬戶，若依每月新增一萬五千戶推估，最快在今年七月，台灣家戶數就可以突破八百萬大關。

李恆宇分析，近年來房市持續熱絡，包括台北市、新北市跟台中市都推出很多大型社區案或造鎮案，建商強力促銷的結果，確實達到了一定的效果，讓原本跟父母住的年輕夫妻掀起一波波購屋潮，間接刺激台灣家戶數成長。

他進一步指出，從近十年台灣住宅使用執照申請量只增加約84萬戶，但家戶數增加超過118萬戶來看，台灣房市至少還有34萬戶的胃納量，不過在都會區房價一飛衝天後，一般民眾已不太可能再購買大坪數的房子，反倒是每戶平均人數從3.29人下降到2.9人的情況下，兩房一廳一衛，坪數在20坪左右的住宅未來將成為房市主流。

李恆宇說，20坪左右的新建案一向是房市的熱銷商品，不管是自住還是轉租，市場承接度都很高。以台北市為例，這類住宅多落在中山、內湖、文山、大安、信義五區，內湖文山區房價約1300到1500萬之間，大安信義區至少要2000萬才買得到；新北市部分，這類住宅多落在新莊、中和、新店、板橋、蘆洲、三重、汐止等區，房價依不同區域從700萬到1500萬都有。

近十年台灣地區人口數與家戶數變動表

時間	人口數	家戶數	每戶平均人數 (人/戶)	住宅使用執照核發戶數
2001年	22,405,568	6,802,281	3.29	49,177
2002年	22,520,776	6,925,019	3.25	45,131
2003年	22,604,550	7,047,168	3.21	57,589
2004年	22,689,122	7,179,943	3.16	69,408
2005年	22,770,383	7,292,879	3.12	78,760
2006年	22,876,527	7,394,758	3.09	124,120
2007年	22,958,360	7,512,450	3.06	130,596
2008年	23,037,031	7,655,772	3.01	111,202
2009年	23,119,772	7,805,834	2.96	75,870
2010年	23,162,123	7,937,024	2.92	71,875
2011年5月	23,174,528	7,983,216	2.90	26,000(預估)

資料來源：內政部統計月報  製表：ERA

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-17

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★遠雄大巨蛋案7月可申請建照

遠雄大巨蛋案7月可申請建照

遠雄建設集團的「台北文化體育園區大型室內體育館開發計畫案」(遠雄大巨蛋案)獲台北市都市設計審議及土地使用開發許可審議委員會審議通過，預估在2011年7月初即可申請建照。

遠雄大巨蛋案調降原設計建築量體修正交通規劃及相關配置設計後，獲得台北市府審議通過，未來將依環評審查決議辦理變更設計， 停車空間須依環評委員會通過之面積及數量設置，其地下第5層新設置之避難空間應配合需求規劃停車使用，且後續不得變更作為其他使用。 藝文廣場新增兩處挑空請取消以整合開放空間，維持廣場之完整與開放性。 廣告物應以建築物一面一處為設置原則。大巨蛋案在建築執照取得後， 本案應取得銀級以上候選綠建築證書及綠建築標章；候選證書應於放樣勘驗前取得；銀級綠建築標章應於取得使用執照後六個月內取得。

台北市政府表示，台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會這次出席委員共計15位，達法定人數，且審議程序公開合法，遠雄建設集團位依決議修正完成後即可向都市發展局申請辦理核備程序。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-17

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★奢侈稅後 北市中心2千萬以上產品爆紅

奢侈稅後 北市中心2千萬以上產品爆紅

根據永慶房仲集團統計，6月市中心2000萬內的產品網路留言需求佔比大幅攀升，由5月的60%提升到6月的78%，較上月提升約18個百分點。

6/1奢侈稅正式上路，房市短期投資獲利空間大幅被壓縮，以往投資族群大力熱炒房價並快速獲利的現象正急速銳減，根據永慶房仲集團統計，6月奢侈稅上路後，買盤結構產生明顯改變，大台北地區，無論北市中心、北市郊區或是新北市，投資族群佔交易比重均由先前的1成5到2成之間，6月均下滑到1成以下，新北市更僅餘6%，創2009年金融海嘯以來新低，現階段房市轉由長期置產族及換屋、首購族所支撐。

另外，因6月底陸客自由行即將成行，市中心房市潛力仍備受看好，且加上政府力推優惠房貸，條件相當寬鬆，吸引資產配置及首購族進場，根據永慶房仲集團統計，6月市中心2000萬內的產品網路留言需求佔比大幅攀升，由5月的60%提升到6月的78%，較上月提升約18個百分點，觀察其購買者，資產配置族就佔了58%，而6月北市郊區及新北市中低總價產品，佔網路留言購屋需求比重逼近8成，觀察其購買者，北市郊區首購族佔了43%、新北市首購族更佔了60%，顯示優惠房貸確實吸引首購族進場，對於房市產生了強大支撐力道。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，6/1奢侈稅正式上路後，現階段想藉由房市炒作短期獲利已變的相當不容易，雖不少投資客在奢侈稅實施後將房屋售價抬高，藉以希望轉嫁稅負給購屋者，不過，目前市場接受度仍有待觀察，現階段市場在少了投資客炒作後，大台北交易量較上月同期略微下滑約1~2成，但房價仍相當平穩，並未明顯修正，目前長線資產配置族及首購、換屋族群為目前市場購買的主力。

黃增福指出，過去大台北地區投資族群佔市場交易逼近兩成，不過，由6月各區域投資族群佔成交比重均首度下滑到1成以下，並創金融海嘯以來新低來看，顯見政府運用奢侈稅打擊房市投機，確實展現相當好的效果，未來房市可望更加健康，回到穩健的成長軌道。

另外，奢侈稅上路後，什麼樣產品受到市場青睞?是什麼人所購買?根據永慶房仲集團統計，6月北市中心總價兩千萬內產品的網路留言需求佔比大幅攀升，由5月的60%提升到6月的78%，較上月提升18%，其中，這類產品購買者，資產配置族就佔了58%，逼近六成；另外，北市郊區總價2000萬內及新北市總價1000萬內的中低總價產品，6月佔網路留言購屋需求比重也分別高達79%及77%，其中，這類產品購買者，市郊區首購族佔了43%，新北市首購族更佔60%，顯示優惠房貸現階段對於首購族有莫大吸引力，對於房市產生了強大的支撐力道。

黃增福分析，因陸客自由行將於6月底成行，目前市場看好北市中心房市有機會比照2002年香港開放陸客自由行後的經驗，房價有機會向上走高，因此，近來可發現許多長線的資產配置族進場佈局，其中，總價兩千萬內的產品因總價相較高總價豪宅低，入手較容易，最受到市場青睞；另外，黃增福也指出，在政府力推優惠房貸的利多支撐下，近期首購需求相當穩健，多數銀行因缺少放貸利率較高的投資客客源，紛紛搭配政府優惠房貸，推出如：一段式的優惠低利率房貸方案，搶食首購市場大絣，首購族此時進場可享有相當低廉的貸款利率條件，而北市郊區及新北市因為房價較低，因此，吸引不少首購族到此一圓購屋夢。

最後，黃增福表示，奢侈稅於6月1日正式上路後，在少了投資客炒作下，未來房價發展將漸趨合理化，預估短期內市場將由資產配族、換屋及首購族所主導，呈現穩定成長的趨勢，建議有購屋需求的買方，可利用政府推出的住宅補貼方案，伺機進場購屋，以掌握未來經濟復甦與房市成長的契機。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-16

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★陸客商機！逢甲商圈1年增值5成

陸客商機！逢甲商圈1年增值5成

陸客即將在2011年6月28日來台自由行，各行各業都在搶商機，不光是台中市政府針對陸客推出愛遊台中123自由行方案，連逢甲商圈都決定從即日起到8月舉辦逢甲購物節，看準陸客愛逛台灣夜市，早在去年逢甲商圈的店面就屢創新高，2011年3、4月房市雖受到奢侈稅的影響，不過逢甲商圈的店面卻仍是一店難求，黃金地段的金店面不但價格沒有鬆動，有的屋主眼看陸客自由行即將上路還乾脆惜售轉租。

台北人到台中遊玩必遊的觀光景點就是逢甲夜市，近幾年逢甲商圈不斷擴大，店家群聚效應讓逢甲夜市成為台中最大的夜市，信義房屋逢甲店長廖慶泓指出，比起2年前，逢甲商圈幾乎擴增了5成，房價也隨著人口移入和店面增加而節節攀升，目前熱區的店租平均1坪大約1.5萬元左右，主要店面集中在文華路，逢甲路以及福興路，這幾年因建商在十二期重劃區推出不少住宅型的建案，使得整個商圈有逐漸移往十二期擴展的趨勢。

廖慶泓表示，從金融海嘯過後景氣復甦，逢甲商圈因距離中港交流道近，有地利之便，使得北客到台中投資多半會指名逢甲商圈的店面或是套房，即使租金投報率不高，但因為增值性高仍得使北客趨之若鶩，有位於文華路的黃金店面6坪多就可以租到16萬，不過這類位於熱區的金店面如果坪數大動輒上億，普遍的投報率不高，平均只有2%~3%，但增值性強，讓不少台北的投資大戶專門鎖定這個區域，像「三黃一劉」的劉媽媽就是在逢甲與福興路的速食店大手筆置產。

廖慶泓表示，曾有店面2年多前賣出3000萬，但去年屋主轉賣4000多萬成交，才1年內就增值了40%～50%。面對陸客自由行，廖慶泓認為，這對逢甲商圈是一大利多，尤其近1年來時常可以看到團進團出的陸客遊覽車大多於晚間7、8點停靠在十二期，然後再帶進逢甲夜市逛大街，隨著自由行上路，看好商機，附近的好的店面將會越來越搶手。

陸客來台必遊之地當然還有日月潭，只不過日月潭周邊飯店所費不貲，隨著國道六號通車後所帶來的便利，大多數的陸客旅行團都會就近住在台中的飯店，信義房屋新光店專案經理許澤銘表示，自從兩岸三通開放旅遊團之後，2年來台中的大型舊宿舍或是有牌照的飯店幾乎成了搶手貨，尤其是最近成交的情況十分熱絡，這些買方大多有長期置產的打算，有的還與飯店業者結盟整修後以商務旅館或是精品旅館的方式推出，日前就傳出有港資積極搶進打算興建六星級渡假酒店，另外沿著台中公園周邊，火車站以及中港路科博館和逢甲商圈等景點，目前也有一些台商以及國際飯店集團積極探詢附近中大型飯店是否有出賣的意願。

逢甲商圈精華地段店租及地坪單價概估行情表

地段	逢甲路	文華路	福星路
店租行情(坪)	1～1.5萬元	1.5～2萬元	1～1.5萬元
地坪行情(地坪)	150～200萬元	200～250萬元	150～200萬元

資料提供：信義房屋

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-06-16

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