◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆奢侈稅新解持有期間之計算 讓你省稅

奢侈稅新解持有期間之計算 讓你省稅

夫妻之間如贈與不動產須出售 ，是否會被課奢侈稅有新解釋。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-29】不動產所有權人如贈與給配偶，配偶又回贈之後，出售該不動產時，到底要如何計算持有該不動產期間，財政部作出解釋，可將贈與配偶之前的持有期間列入計算，因此，符合持有期間超過2年即可不被課徵奢侈稅。

財政部表示，不動產所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈的不動產，計算特種貨物及勞務稅條例的持有期間時，可將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後的持有期間合併計算。

稅捐人士舉例說明，甲君持有A屋已40年，2010年1月5日將A屋贈與其配偶，2011年1月5日配偶回贈A屋給甲君，甲君於2011年7月5日出售該屋，計算甲君持有A屋的期間為40年6個月，已超過2年，免課徵特種貨物及勞務稅。

財政部說明，配偶間贈與的財產於出售時其持有期間之起算點，依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定，自配偶受贈完成移轉登記之日起計算。但如所有權人將不動產贈與配偶，之後配偶又將該不動產回贈，該不動產又歸屬原所有權人，此不動產嗣出售時，該如何計算原所有權人之持有期間？為期明確，因此規定，這類移轉案件於計算規定的持有期間時，得將所有權人贈與配偶前持有該不動產期間與其配偶回贈後的持有期間合併計算，以符合該條例的立法意旨。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆天花板漏水可進入樓上住戶室內嗎？

天花板漏水可進入樓上住戶室內嗎？

法律保障人民有房屋修繕的權利

【MyGoNews廖賢龍/台北報導 2011-08-29】漏水一直是房屋買賣糾紛的榜首，其中如果涉及到天花板漏水，需要進入樓上住戶室內進行檢查或換修水管時，有時會遭到樓上住戶拒絕，往往因此無法修繕，鄰居感情也失和。依據法規，天花板漏水需要進入樓上住戶室內檢修，樓上住戶是不得拒絕。

台北市建管處表示，依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，他戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。因此，如因修繕需要其進入他住戶室內，他住戶不得拒絕，是法律上保障的權利。

中華民國室內裝修專業技術人員學會建議，樓上住戶如果拒絕，管理委員會應先協調，協調仍不履行，管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要處理。應注意要進入他住戶修繕時，應選擇損害最少的處所及方法。漏水原因、責任歸屬、修繕方法、費用分攤等可委請專業技使或相關專業單位鑑定，或循司法途徑解決。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房市降溫 新莊、林口交易量減少

房市降溫 新莊、林口交易量減少

新莊副都心房市交易出現退燒現象

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-29】由統計近幾年轄區房地交易量體資訊來看，不動產買賣交易件數於2008年總統大選後到達最高峰，後遭逢國際金融海嘯與國內經濟景氣低迷影響，登記案件量急速下滑，2009至2010年期間在全球經濟走出陰霾與台股持續回溫下，買賣案量逐漸回穩，這現象以投資客炒作過熱的新莊房市與林口房市最為明顯。

根據新莊地政事務所統計資料顯示，過去三年新莊在7月份的交易件數：2009年有886件、2010年795件、2011年564件，林口交易件數在2009年有724件、2010為592件、2011年有257件。

新北市政府調查顯示，上新莊地區因重大建設利多不斷，為房市主要成交區域，尤以鄰近捷運新莊線及頭前、副都心兩大重劃區的區位最為熱絡，新成屋成交行情每坪50萬元以上，其他區域每坪約25-45萬元之間，中古屋成交行情則視個案區位及屋況而定，公寓每建坪約為20-25萬元；下新莊地區新成屋成交行情每坪約為17.5-21萬元，中正路旁鄰近捷運站的新成屋每坪則27萬元以上，中古屋公寓每坪約為13.5-17元萬，整體而言，成交價仍呈現上漲趨勢。

林口交易重心以重劃區內推案為主，新成屋大樓產品因捷運施工進度穩定且多為建材高級之大坪數豪宅，平均成交價格上漲至每坪20-30萬元之間，透天住宅則微幅上漲至每坪16-22萬元之間，至於區外屋齡逾20年公寓，成交價多落於每坪8-9.5萬元之間，尚無明顯漲跌。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆凡經選勘合用並獲當地政府機關同意准作興建機房使用之公共設施保留地，可否依都市計畫法第四十八條以購買方式取得

凡經選勘合用並獲當地政府機關同意准作興建機房使用之公共設施保留地，可否依都市計畫法第四十八條以購買方式取得

內政部79.5.7台內營字第七九八一七四號函

查依都市計畫法第五十一條規定：「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用，但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用」，準此，貴局擬依同法第四十八條購買供興建機房使用之公共設施保留地，仍應以符合前開法條之規定為限。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆關於民國六十二年九月六日以前劃設之第一期都市計畫公共設施保留地，因故未辦徵收者，是否適用修正前都市計畫法第五十條規定疑義

關於民國六十二年九月六日以前劃設之第一期都市計畫公共設施保留地，因故未辦徵收者，是否適用修正前都市計畫法第五十條規定疑義

內政部79.4.25台內營字第七九六七六八號函

按都市計畫法第五十條有關公共設施保留地取得期限之規定，業經於民國七七年七月十五日總統令修正予以刪除。查上開條文取得期限之刪除意旨，有關公共設施保留地之取得，已不再有期限之限制。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆都市計畫地區之河川治理計畫範圍內土地統一以「河川區」名稱劃定分區

都市計畫地區之河川治理計畫範圍內土地統一以「河川區」名稱劃定分區 

內政部79.3.28台內營字第七七○七九三號函

七十八年全國水利會議議題六：用地取得與管理部分建議事項六、都市計畫地區之河川治理計畫範圍土地，統一以「河川區」名稱劃定分區乙案，應請貴府於轄區內辦理新訂或變更都市計畫時予以採行。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆農業區內土地，得否興建天然氣儲氣槽

農業區內土地，得否興建天然氣儲氣槽

內政部79.3.17台內營字第七八五二六號函

按天然氣儲氣槽有關設施；如經貴府認定係屬公用事業設施之一種，且有必要於都市計畫農業區內興建者，自得依都市計畫法貴省施行細則第二十七條之規定辦理。

本部71.2.25七十一台內營字第七一○四三號函之規定，不再適用。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆為「台灣地區擬定、擴大、變更都市計畫禁建期間特許興建辦法」第三條規定疑義

為「台灣地區擬定、擴大、變更都市計畫禁建期間特許興建辦法」第三條規定疑義

內政部79.2.19台內營字第七七八四二二號函

按建築物起造人領得建造執照或雜項執照後，如有變更起造人情事者，應即申請該管主管建築機關備案，為建築法第五十五條所明定；又起造人為法人者，由其負責人負建築法規定之義務與責任，乃為同法第十二條第二項所明文。是以，本案有關起造人之變更，自應依其規定辦理。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市購房 壓力最大

北市購房 壓力最大

薪水不漲房價漲，全國主要都會區房價所得比再度向上飆升，買屋壓力續增。台北市房價所得比為13倍最高，新北市房價所得比為9.1倍居次，而大台北以外的桃園、新竹、高雄地區，房價所得比也略有上升，維持在6-8倍。

信義房屋根據內政部《不動產價格e點通》公告的成交行情，與行政院主計處的家庭收支調查資料，算出今年最新房價所得比，台北市平均房價1739萬元，家庭平均可支配所得為134.1萬元，所得比飆高至13倍，相較去年11.6倍，購屋難度又向上攀升。

新北市平均成交總價也從去年736萬元，上漲至842萬元，去年房價所得比約在8.2倍，預估今年年終房價所得比可能約9倍，房價所得比寫下新高。而大台北以外區域，今年第1季平均成交總價619-734萬元，房價所得比多落在6-8倍。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，目前最幸福的購屋區域位於新竹，新竹市今年房價所得比約6倍，新竹縣6.6倍，主因仍是產值高且購屋總價多在600-800萬元，對雙薪家庭，財務負擔不大。

台中、高雄地區因縣市合併升格，拉低平均家庭可支配所得，造成房價所得比增加到7.8-7.9倍，實際上區域自住型產品房價仍屬合理，買氣持穩。

自由時報 記者簡明葳／專題報導2011-8-29

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆美房市泡沫化 豪宅不跌反漲

美房市泡沫化 豪宅不跌反漲

根據美國聯準會的數據，美國房市泡沫自2006年破裂後，迄今平均房價回跌29%，但美國顯赫家族的後代在緬因州沙漠山島所持有的度假豪宅，以及新富階級在紐約長島東端南安普頓所購買的度假豪宅，房價不跌反漲。

根據彭博報導，2006年以來美國一般民眾承受房價暴跌之苦，但美國鍍金時代（The Gilded Age ）最具影響力的洛克菲勒家族、摩根家族和阿斯特家族（The Astor family），他們的後代在緬因州沙漠山島（Mount Desert Island）所擁有的豪宅，這段時間反而大漲近29%。

儘管這波衰退導致美國800多萬人失業，並導致營建業幾乎陷於停頓，但億萬富豪瑞爾斯（Mitchell Rales）仍斥資550萬美元購買沙漠山島一棟豪宅，並將該豪宅拆毀，再花2500萬美元改建更氣派的豪宅。

緬因州巴港（Bar Harbor）沙漠山島房地產仲介公司經紀人方藤（Gary Fountain）表示：「多數民眾被房市泡沫重傷，上層階級卻安然無恙，每個週末仍有很多富豪駕著私人噴射客機降落在巴港機場。」

緬因州是美國擁有度假豪宅密度最高的州，只有沙漠山島房價不跌反漲，2006年以來緬因州其他地區平均房價下跌12%，紐約平均房價則下跌15%。

2006年以來沙漠山島的房價漲幅，甚至超過紐約長島東端南安普頓（Southampton）度假豪宅的14%，安普頓度假豪宅向來是好萊塢明星和華爾街富商避暑之處，在此有房產的富商名流包括高盛執行長貝蘭克梵和大導演史蒂芬史匹柏。

房地產經紀人表示，在沙漠山島和安普頓購買豪宅的富商名流，多半是用現金交易。

曼哈頓房屋鑑價公司Miller Samuel總裁米勒（Jonathan Miller）表示：「即便股市下挫讓這些超級富豪損失不少，他們仍有足夠的財富買度假豪宅，而且想幹啥就幹啥。」

米勒表示，今年夏天飛往安普頓度假的社會名流都是新富階級，包括廣播脫口秀節目主持人史登（Howard Stern）和喜劇演員宋菲德（Jerry Seinfeld），到南安普頓度假被很多投資銀行家和企業執行長視為地位象徵。

在沙漠山島，很多在夏季前來度假的富豪，財富都是繼承而來。例如，洛克菲勒家族的後代習慣駕船航行於緬因灣，或在鄰近的阿卡迪亞國家公園爬山。

米勒表示：「安普頓和沙漠山島的富豪財富來源相當不同，但兩者共通之處在於，房價都還在上漲。」

根據美林和凱捷諮詢公司（Capgemini）6月公布的世界財富報告，扣除房地產後，去年美國個人資產超過100萬美元的富豪增加8.4%，但去年美國個人平均所得僅增加2.8%至39901美元。

標準石油公司創辦人洛克菲勒（John D. Rockefeller）目前仍在世的孫子、現年96歲的小洛克菲勒（John D. Rockefeller Jr.），在沙漠山島擁有10幾棟豪宅，合併價值超過3,700萬美元。前美國副總統尼爾森．洛克菲勒（Nelson Rockefeller）孫女莎夏．洛克菲勒（Sascha Rockefeller）擁有一棟價值170萬美元的豪宅，洛克菲勒的曾孫女艾比．洛克菲勒（Abby Rockefeller）擁有一棟價值110萬美元的豪宅。

總計在沙漠山島擁有房產的洛克菲勒家族成員超過12人。

自由時報 編譯盧永山／特稿2011-8-29

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆法拍產權對半分 店面連遭棄標

法拍產權對半分 店面連遭棄標

法拍屋一般多較市價便宜，不過仍需仔細留意筆錄，避免造成烏龍，損失慘重。2年多前台北市松山區延壽街的1樓店面案件，由於筆錄顯示「公同共有1分之1」，連續讓2位民眾烏龍投標卻棄標，如今該案後天又將拍賣，底價1872萬元。

筆錄標示不明確

2009年7月民生社區的延壽街1樓的47.45坪店面進行法拍，連姓民眾以1655萬元首拍得標，但得標後才曉得筆錄上雖記錄為「持分全」的案件，但註明「公同共有1分之1」卻代表屬於未劃定持分比重的意思，等於只買下一半產權。

連姓民眾棄標，投標的保證金331萬元被押在法院，棄標後重回第1次拍賣雖流標，但2009年11月第2次拍賣時，底價1324萬元，蔡姓民眾以加價439萬元、加價率33.1%得標，讓競標者一片譁然。蔡姓民眾得知自己也鬧了烏龍投標後，以棄標收場，該店面成為連續2位得標者棄標的特殊案件。

104法拍網總經理籃茂山表示，該案件容易讓法拍新手誤認為產權完整的案件，後來法院撤標重新更改筆錄，雖保證金可退回，但仍損失執行費。如今該案件筆錄已註明「持分1/2」，本月10日首拍底價2339.3萬元流標，後天將進行2拍，共有人享優先購買權。

頂樓加蓋需留意

寬頻房訊業務經理游律揚指出，一旦遇到「公同共有」的案件，須調出謄本，了解案件的全部所有權人都有遭查封，判斷產權是否完整；此外，筆錄中未標明增建部分為查封範圍，也是常見的法拍屋陷阱，不少法拍新手未留意，就買到了沒頂樓加蓋使權的住宅頂樓戶。

蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2011年 08月29日

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆鄰國皆實價課稅 馬蔡打房「太空泛」

鄰國皆實價課稅 馬蔡打房「太空泛」

「奢稅前 台灣根本是炒樓天堂」

高房價成為民怨之首，為贏取民心，國、民兩黨總統候選人高調打房，民進黨總統參選人蔡英文率先提出「不動產交易實價課稅」，總統馬英九則提出「實價登錄」回應，對照亞洲鄰近國家大陸、香港皆課徵17~20%的資本利得稅。業者多認為，台灣稅制不合時宜，須跟上世界趨勢。

上海永慶房屋總經理陳史翎坦言，實施奢侈稅前「台灣根本是投資客炒作天堂，才會有這麼多投資客大戶！」他舉例，政府公告土地現值每年公告1次，投資客只要同一年度買賣，就能免繳土增稅，契稅因屋齡而逐年遞減，實際繳納契稅金額低。

中國徵2成利潤

信義房屋代書林以德表示，房屋交易的財產交易稅，雖明定以成交市值課徵，但因無法列舉，民眾多以房屋評定現值申報，差異甚大。陳史翎直言，土增稅低、契稅低、財產交易稅低，3低加上房價不透明，創造出有利於投資客炒作的台灣房市。

鄰近的中國及香港皆採實價課稅，且落實實價登錄，中國買方購屋時，得先課徵契稅，為房屋成交總額的3%，且賣方售屋若有利潤，再課徵價差利潤的20%，等於3000萬元成交的房屋，先課徵3%契稅90萬元，若獲利200萬元，再課40萬元。

中原地產總經理余志文表示，香港依據成交總額，買方最低付100港元，最高課徵成交總額4.25%印花稅，資本利得則課徵17%。新加坡除3%印花稅外，賣方持有超過第5年，不須繳稅。

資本利得是關鍵

對於兩黨總統候選人住宅政策，馬英九競選辦公室發言人李佳霏說，蔡英文提出的實價課稅內容仍太空泛，細部落實須多項配套。民進黨發言人陳其邁則回應，只有實價登錄沒有後續稅制改革，只是虛晃一招，抑制房價除透明化外，主軸仍在課徵資本利得稅。

蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2011年 08月28日

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆光華戲院標售 Q3房市指標

光華戲院標售 Q3房市指標

商用不動產市場的第3季指標大案、台北市士林「地標」光華戲院土地，將在周三（31日）公開標售。8月來全球股市淒風苦雨、兩黨總統候選人又連番把箭靶鎖定房地產市場，多家建商在打房政策頻頻出手的風頭上，對於是否競標光華戲院土地，普遍表態打起退堂鼓。

基泰建設整合士林中正路知名「地標」光華戲院的土地，進行申請都市更新已經多年，原本光華戲院占地230坪，加上附近建物和地主整合的劃定都更單元面積，擴大為923坪，全區都更前景和進度備受矚目；惟基泰計劃錢進中國，因而決定賣掉光華戲院土地，以籌集現金、也獲利了結。

基泰委託第一太平戴維斯台灣分公司於31日公開標售光華戲院230坪土地，底價訂在9.2億元，每坪約400萬元。

有建商說：「坦白講，每坪400萬元開標，並不便宜。」但台北市的確也沒方整的土地可以買了，光華戲院土地還是有它的賣相在。

以光華戲院土地的使用分區商3特、容積率296.6％估算，每建坪容積單價底價約135萬元。也有建商認為，這次底價是訂在刀口上，不便宜、也訂在成本邊緣。

代理標售的第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，迄今領取標單的投資人超過20組。

面對最近國內外政策和經濟、股市變數不斷，是否影響到光華戲院投資意願？高銘頂坦言，客觀來看，光華戲院都更案屬於區域型的大型開發案，和歐美債信危機並無直接關連；但短期內投資信心動搖，光華戲院雖屬中長期開發案，但也可能出現資金排擠。

向來對於台北市大型都更案，情有獨鍾的全坤建，對於競標光華戲院，也抱持保守立場。全坤建執行長廖學新表示，全坤建手中案源充足，老實說並沒有評估光華戲院。

華固建設也沒有把光華戲院，列入準備出手搶地名單中。

華固財務副總經理劉若梅表示，華固手中土地存量都集中在台北市和新北市精華地段，迄今開發案如期進行；但是，並沒有對光華戲院土地展開任何評估。

工商時報 記者蔡惠芳／台北報導 2011-08-29

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆精華地段不動產 資金避風港

精華地段不動產 資金避風港

即將在下周登場的928房市檔期，剛好碰上全球股災氾濫，台股疲弱，以及政府實價登錄、提高空地稅等政策打房；房地產代銷業一哥甲山林廣告總經理張境在表示，「現在房市的熱度，剛好是50度！是最健康穩健的溫度。」

張境在指出，未來首次購屋客戶將成為主力買家。現在資金行情仍在、台灣基本面良好，精華地段的優質不動產仍將成為資金避風港。

全球股災背後隱憂未解，將小傷房市，預售屋周日看屋量已略減1成。

張境在表示，進入後奢侈稅、後陸客自由行時代，房市已不復見短線投機客，反而是首購、中長線置產型的理性購屋客戶成為主力買家；最近股市疲弱，確實周日來人有減少大概1成，置產客也略為減少，市場觀望難免。

張境在表示，因此，此時「房市的熱度，剛剛好是50度！」建商和代銷必須要「用力打房地產廣告，才容易吸引到客戶看房子。」同時，建商和代銷業也必須更用力用心規劃好產品，讓市場汰弱換強、好案子脫穎而出；同時，這種時機更可讓購屋客戶買房子，更為理性深思。

新潤興業董事長黃文辰表示，最近股災和政策打房的衝擊效應，預售市場還無法在短期之內，真實反應影響程度，「畢竟時間太短、房市還來不及反應。」

工商時報 記者蔡惠芳／台北報導 2011-08-28

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆養生級 銀髮住宅戰起來

養生級 銀髮住宅戰起來

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導2011/08/27】

養生銀髮住宅，求質也求健康，各家建商紛紛推出興建計畫。 報系資料照

晚婚、不婚及少子化，讓我國人口以驚人速度老化，但銀髮族商機也同時浮現，激勵開發商加速投入銀髮住宅。

龍巖，將打造頂級銀髮住宅

龍巖集團原本規劃作為商辦或飯店的南港區精華土地，近日即宣布將打造為頂級銀髮住宅；新光開發繼日前和日本松下集團旗下的PanaHome公司共同舉辦銀髮族健康照護產業展後，近來也積極在大台北物色土地打算推出銀髮住宅。

遠雄集團很早就為銀髮住宅推案作準備，最新進度是，明年苗栗後龍健康醫療園區動工後，即正式進入推案階段。

國內人口老化問題一直很嚴重，根據統計，20年前全台65歲以上老年人口是135萬人，但今年已逾249萬人。更嚴重的是，國人生育率一路下滑，台灣去年總生育率更一舉跌破1，更來到0.895，成為全世界倒數第一。

如果情況不改善，依衛生署估計，到民國114年，65歲以上老年人口將占總人口的20%，我國成為「超高齡社會」，在全球老化版圖中正式插上旗幟。

遠雄，結合醫療設施照護

許多開發商都早已看到此一商機，遠雄集團董事長趙藤雄五、六年前就一度打算在苗栗興建養生村，後來決定以捐資方式在苗栗後龍興建大型醫療園區，一方面回饋地方，但也為未來銀髮住宅結合醫療設施作準備。

遠雄集團副總蔡宗易表示，遠雄這幾年到日本、韓國考察數位住宅，其實也多同步對銀髮住宅進行研究並尋求跨國、跨業合作機會，遠雄後來引進社區遠距照護、0~100歲通用設備，也是為未來銀髮住宅推案預作熱身。

遠雄之前曾選定新竹作為試點，但考量銀髮住宅需要有較強的醫療資源而放棄，不過明年後龍醫療園區動工，銀髮住宅推案將會正式啟動。

龍巖去年合併上櫃營建股大漢建設後，積極進軍不動產，其持有的南港土地，由於位於南港三鐵共構車站對面，且面積多達1720坪，原先各界看好可能推出豪宅，龍巖最先也規劃興建飯店或商辦。

不過近日龍巖總經理劉偉龍在法說會上公開表示，這塊大面積精華土地，龍巖已敲定將興建銀髮住宅，目前正申請建照中，未來將鎖定高端客戶，蓋出全台最頂級的銀髮住宅。至於為何捨豪宅、飯店而改作銀髮住宅，劉偉龍說，依龍巖評估在市中心做銀髮住宅，坪效比蓋飯店或商辦好上5倍。

新光開發，全面考量需求

新光集團旗下新光開發董事長林伯翰近來也對銀髮商機深感興趣，他表示，除了台灣快速步入高齡化社會因素外，他在日本時發現有不少中國大陸人士到日本養老，預料未來也會有大陸人來台養老，市場商機相當可觀。

林伯翰說，國內住宅在設計時，很少考量銀髮族的需求，如浴缸高度、電梯能否容納病床、空調設備等，這讓銀髮住宅有更大需求。

新光開發日前即和日本Panasonic集團旗下的PanaHome公司合作舉辦銀髮族健康照護產業展，目前則積極物色土地，考慮短期內和PanaHome或國內其他建商合作共同推出銀髮住宅與養生村。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆6成，退休想買房子養老

6成，退休想買房子養老

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導2011/08/27】

國內業者近來紛紛搶攻銀髮住宅市場，究竟此一市場商機如何?銀髮族又想住在哪裡?什麼樣的房子?

永慶房屋日前針對13萬名網友進行退休養老購屋調查，結果有62%的民眾表示退休後會購買新房子來養老，遠高於繼續留在現居地點、養生村、隨子女而居等選項，可見銀髮住宅確有其龐大商機。

這項於今年初進行調查，受訪者平均養老買房預算為883萬元，其中北部地區為978萬元，中部942萬元，南部則是716 萬元，以現階段勞工平均退休金為220萬元左右，等於退休銀髮族願用3~4倍的退休金換得養老好房。

另外就區域來看，在台北縣市、基隆市、桃園縣和新竹縣市的北部人，退休後換屋的欲望比其他區域民眾強烈，有6成4 的人會花錢買新房，中部地區則選擇現居地養老比例較高，宜蘭、花蓮、台東等居民則有較高比例希望住進養生村。

至於居住地點應有什麼條件，調查顯示，南北情況不太相同，大台北因已習慣搭乘大眾交通捷運，可以接受用時間換取空間，因此近捷運或交通方便之處為首選，而南部人則寧願直接住在機能性強的市中心區圖方便，至於向來生活空間較為遼闊的中部人則就以和大型公園為鄰為主，以性別來區分，女性較重視生活便利性，因此有更高比例不願離群索居。

而問到退休養老住宅最重視什麼時，則多數均以社區內是否有無障礙設備或簡易醫療設施，以及室內是否有加裝適合老人使用的輔具，如扶手等為優先考量，其他才是室內坪數、建商品牌、外觀建材等。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆購屋痛苦指數 台北飆升至13

購屋痛苦指數 台北飆升至13

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導2011/08/27】

房仲業者根據主計處最新家庭收支調查資料推算，全國主要都會區房價所得比（即購屋痛苦指數）又飆升，其中台北市痛苦指數最高，達13倍，也就是要不吃不喝13年才買得起房，新北市9倍，而桃園、新竹與高雄等地在6至8倍可接受範圍內。

信義房屋根據不動產價格e點通的成交行情，與主計處的家庭收支調查資料，算出最新房價所得比。

其中主要都會區中房價呈現全面上揚，但家庭可支配所得增長幅度，明顯趕不上房價變化，台北市房價所得比從去年的11.6倍，又攀升到13倍；新北市去年房價所得比約8.2 倍，預估今年達到9倍。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，今年大台北以外的都會區，幾乎沒有受到奢侈稅影響，區域自住買氣穩定，主要原因仍是房價水準合理，加上失業率明顯改善，自住客購屋意願自然明顯提升。

蘇啟榮表示，最幸福的購屋人，則在新竹地區，新竹市今年房價所得比僅約6倍，新竹縣則是6.6倍，算是最幸福的都會區，主因竹科客仍是相對高所得的族群，因此購買總價600~800萬元的物件，對雙薪家庭來說，負擔不會太大。而桃園縣的房價所得比為6.5倍，與新竹不相上下。

中信房屋表示，據主計處最新家庭收支調查，去年全國自有住宅率為84.89%，平均每戶建坪大小為43.06坪。全國自有住宅率以彰化縣91.93%最高，平均家庭每戶建坪面積則由新竹縣的57.37坪領先其他縣市。

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◆重劃土地買賣＋土地買賣諮詢◆奢侈稅+股災／政策比鬼嚇人 8月房市冷

奢侈稅+股災／政策比鬼嚇人 8月房市冷

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導2011/08/27】

今年鬼月幾乎就是整個8月，根據統計，房市8月買氣較7月大幅衰退18.8%，是近4年來表現最差的一個鬼月。

鬼門關明天關門，雖說房地產近年受鬼月的影響已不明顯，不過在政策及股災雙重打擊下，買房心態轉趨觀望保守，今年鬼月幾乎就是整個8月份，房仲業者統計，8月買氣較7月大幅衰退達18.8%，直逼2成，是近4年來房市表現最差的一個鬼月。

住商不動企研室主任徐佳馨認為，近期藍綠兩黨拚選舉，提出多項房地產政策，市場普遍認為對房市不利，預料周日雖然鬼月結束，但房市低迷買氣恐怕仍會持續，顯見政策封殺與景氣看壞，比鬼月還讓人畏懼。

住商不動產比較近幾年連鎖體系內加盟店鬼月期間交易量，其中2008年受金融風暴波及，交易量下滑約9%；2009年因莫拉克風災加上政府停止續撥優惠房貸減少17.2%；2010年則碰到央行祭出首次信用管制，交易量較鬼月前增加1.4%。至於今年則下滑達18.82%，是近4年來買氣最弱的一個鬼月。

永慶房仲集團研展室統計，8月帶看量向下修正8.9%，由於信心疲軟，價格認知差距擴大，迫使買方心態轉為觀望。

分析原因，主要仍是受奢侈稅的持續影響，全球股災也讓今年鬼月房市雪上加霜，買氣直直落。特別的是，今年鬼月衰退幅度以雙北市較多，中南部表現反而平穩。徐佳馨分析，雙北市投資買盤多過中南部，加上高資產客戶多，在股災與政策影響下，買氣轉弱並不意外。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，隨著鬼月氣氛轉淡，民眾改為只避開裝潢或入厝，不排斥辦理過戶。而鬼月大都介於7、8月間，若此時簽約買房，過戶須30至45天，要觀察鬼月是否有淡季效應，可看9、10月的買賣移轉棟數。

他說，近5年只有2007、2009兩年房市有淡季效應出現，但和鬼月無關，其餘2006、2010年9月交易量增，2008年為盤整格局。不過受政策影響，8月至明年選舉前，全台買賣移轉應呈盤整、下滑走勢。

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