2011年2月8日 星期二

★土地買賣諮詢★A7產專區 擬放寬招標條件

A7產專區 擬放寬招標條件
機場捷運林口A7站區開發案內政部都市計畫委員會將於215日審議,確定開發範圍,產業專區面積縮小為43公頃。其中招標條件原訂投標公司資本額25億元,且需創造1.6萬人就業機會及2,000億元產值,台塑認為過於嚴苛,有意打退堂鼓,經濟部過年後將與內政部研商,不排除依面積減少比例再放寬招標條件。
原本台塑華亞科因臨近林口A7站區,與鴻海兩強形成相爭局面,但台塑一再抱怨條件太嚴苛,揚言退出,開發變數不小。據透露,吳揆已明確指示,若產專區招標失敗或沒有業者願意投標,那麼,A7站區平價住宅開發案將喊卡。
內政部已決定農曆春節後215日召開的都市計畫委員會,將提報A7站區開發案審議劃定開發的區域計畫範圍。由於山坡地解編後,第一階段可先行開發不必環評僅186公頃,其中平價住宅約4.6公頃預計興建2,500戶,其餘50公頃土地需展開水土保持並進行環評,留待第二階段再開發。
一旦215日都計委員會通過,內政部將提報政院核定並向吳揆簡報後,公告招標,其中產業專區最快3月中下旬將預決標,作為政府開發平價住宅等A7站區財源,開發成本粗估240億元。
但因山坡地解編後,產專區面積開發規模縮小,從原本最早66公頃縮小為43公頃,內政部行文經濟部洽詢招標條件是否過於嚴苛。經濟部工業局回文表示,產專區面積已大幅縮小為43公頃,應開會研商依減少比例放寬招標條件,以免影響廠商投標意願。
產專區去年都計委員會第一次核定範圍為56.78公頃,當時招標條件為,一、投標公司資本額需達25億元;二、核心與次核心開發面積需達60%以上;三、取得產權後5年內至少需投入500億元以上開發;四、取得產權後8年內產值至少達2,000億元;五、取得產權後8年內應創造就業機會至少1.6萬人。
據悉,台塑方面多次向政府表達,盼依縮小面積比例調降條件,並放寬讓土地開發公司參與投標。最近傳出台塑以招標條件太嚴苛為由,有意考慮放棄投標。
官員表示,A7站產專區投標不限單一興辦人,可有幾家不同產業團隊組成,盼至少有23個團隊投標,政府不希望提供土地開發商炒作或讓財團養地因此條件趨嚴,必須取得使用執照、開發核心與次核心產業面積超過50%,且繳款完成,土地產權才能過戶,以確定廠商不是圈地養地。
林口地區缺水,工業局已將高耗水、高耗能產業排除,包括石化;希望引進低耗能、低污染產業例如文創、綠能等新興產業進駐。工商時報 記者呂雪彗/台北報導 2011-02-08

★土地買賣諮詢★房市熱 不動產業爆缺工荒

房市熱 不動產業爆缺工荒
需求大增63 房仲加碼底薪5萬起
房市景氣熱絡,帶動整體不動產業人才需求!據人力銀行統計,今年1月份建築營造及不動產相關工作機會數,較2010年同期增加63,但相關求職者卻銳減25,人力銀行形容,「不動產業像是缺工潮!」
今年建商推案量預估為1.4兆元,上市上櫃建商大舉徵才,牽動整個不動產產業鏈;如興富發建設、璞真建設召聘土地開發人員,大陸工程、建國工程的營造工程師職缺,及代銷業者甲山林、海悅廣告搶業務人才,加上不少集團大手筆發3~6個月年終獎金,搶人大戰白熱化。
104人力銀行最新統計,2011年建築營造及不動產相關工作機會數為13782筆,較去年同期8423筆成長63%,不過相關求職者僅5996人,跟去年同期7995人相比減少25%
104人力銀行公關經理方光瑋分析,今年建築營造不動產相關行業職缺排行,業務銷售類為5275筆最多,幾乎是營建施作類、製圖測量類的1倍,對照今年整體不動產相關類求職者減少,年初已呈現「缺工潮」。
「沒有熱情很難撐」
今年24歲,剛退伍的蔡銘修說,除非是知名度高的大型公司,否則即便不動產行業薪水調升,誘因也不大。曾擔任房仲業務員半年的社會新鮮人Luck說,房仲經紀人可挑戰年薪百萬,「但每天動輒12小時工時,沒有熱情很難撐!」
為吸引人才轉職,不少房仲業者加薪幅度驚人,信義房屋、台灣房屋將新人前6個月底薪自4萬元,調高為5萬元,永慶房屋則祭出6個月5萬元或9個月4萬元選擇。永慶房屋總管處人力資源部協理吳良治說,過去錄取新鮮人70%、轉職者30%比率,今年改為一半一半,搶攻轉職人才。
代銷業務轉職率低
至於銷售預售屋、新成屋的代銷業務員,底薪2~3萬元,加上銷售戶總價的千分之1至千分之5作獎金,例如賣出11000萬元房屋,可抽1~5萬元獎金;房仲業則據實收服務費,乘上不同抽佣比例,目前服務費最高約銷售額6%,經紀人佣金為服務費12~70%,等同賣出1000萬房屋,獎金7.2~42萬。
室內設計師、繪圖人員,起薪較過去低,須經證照考試,相對代銷業務員、房仲經紀人進入門檻高,轉職比例低。亞昕機構總經理翁志聖指出,建築營造未來5~10年都有大量人才需求,今年不管是新鮮人或轉職人才,都會極力網羅。
蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2011 0208

★土地買賣諮詢★{重劃土地}重劃區內以抵費地盈餘款興建完成之公共設施用地及地上物,無平均地權條例第七條規定之適用

重劃區內以抵費地盈餘款興建完成之公共設施用地及地上物,無平均地權條例第七條規定之適用

【公布日期文號】
內政部七十七年十一月十六日台(七七)內地字第六四三九六七號函 
【要旨】
重劃區內以抵費地盈餘款興建完成之公共設施用地及地上物,無平均地權條例第七條規定之適用
【內容】
查平均地權條例第七條規定,政府因土地重劃而取得之土地,得隨時公開出售,不受土地法第二十五條之限制,其立法原意,在於簡化抵費地出售手續,以儘速歸還政府墊付之重劃工程費用。至重劃區內之公共設施用地,應無上開條例第七條之適用。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}市地重劃區內共同負擔之公共設施用地,在重劃分配結果公告確定前,仍屬公共設施保留地

市地重劃區內共同負擔之公共設施用地,在重劃分配結果公告確定前,仍屬公共設施保留地

【公布日期文號】
內政部七十八年十月十七日台(七八)內地字第七四五二一四號函 
【要旨】
市地重劃區內共同負擔之公共設施用地,在重劃分配結果公告確定前,仍屬公共設施保留地
【內容】
關於市地重劃區內共同負擔之公共設施用地,在重劃分配結果公告確定前,仍屬公共設施保留地,應依平均地權條例第十條暨其施行細則第六十三條規定查估其公告土地現值。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}市地重劃區共同負擔之公共設施用地其申報地價以其毗連土地之平均申報地價改算之

市地重劃區共同負擔之公共設施用地其申報地價以其毗連土地之平均申報地價改算之

【公布日期文號】
內政部七十五年七月十日台(七五)內地字第四二二五三三號函 
【要旨】
市地重劃區共同負擔之公共設施用地其申報地價以其毗連土地之平均申報地價改算之
【內容】
市地重劃區內共同負擔之公共設施用地,於重劃後,應以其毗連土地之平均申報地價改算其申報地價。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}政府因土地重劃而取得之抵費地,於依平均地權條例施行細則第78條第2項及都市土地重劃實施辦法第34條規定按底價出售為國民住宅用地時,不受土地法第25條規定之限制

政府因土地重劃而取得之抵費地,於依平均地權條例施行細則第78條第2項及都市土地重劃實施辦法第34條規定按底價出售為國民住宅用地時,不受土地法第25條規定之限制

【公布日期文號】
內政部71713日台(71)內地字第98241號函 
【要旨】
政府因土地重劃而取得之抵費地,於依平均地權條例施行細則第78條第2項及都市土地重劃實施辦法第34條規定按底價出售為國民住宅用地時,不受土地法第25條規定之限制
【內容】
依平均地權條例第7條規定:「政府依本條例規定照價收買,區段徵收或因土地重劃而取得之土地,得隨時公開出售,不受土地法第25條之限制。」所稱「公開出售」,包括同條例施行細則第78條及都市土地重劃實施辦法第34條規定之「按底價出售」。 
(按:原平均地權條例施行細則第78條修正後為第84條;原都市土地重劃實施辦法第34條修正後為市地重劃實施辦法第54條)

★土地買賣諮詢★{重劃土地}市地重劃區內抵費地申報地價計算毗鄰地之認定

市地重劃區內抵費地申報地價計算毗鄰地之認定

【公布日期文號】
內政部七十五年二月十九日台(七五)內地字第三八三五三○號函 
【要旨】
市地重劃區內抵費地申報地價計算毗鄰地之認定
【內容】
關於本部六十八年一月二十三日台內地字第八二七一七八號函釋「市地重劃區內之抵費地應以其毗鄰土地之平均申報地價為其申報地價」其中所稱「毗鄰地」之認定,應以與抵費地相鄰接且都市計畫土地使用分區相同之土地為準;如與抵費地相鄰接之土地並無都市計畫土地使用分區相同者,則以其最接近且都市計畫使用分區相同者,視為該抵費地之毗鄰地。又多筆抵費地相鄰時,各筆抵費地申報地價之計算方法相同。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}抵費地應以其毗鄰土地之平均申報地價為其申報地價

抵費地應以其毗鄰土地之平均申報地價為其申報地價

【公布日期文號】
內政部六十八年一月二十三日台(六八)內地字第八二七一七八號函 
【要旨】
抵費地應以其毗鄰土地之平均申報地價為其申報地價
【內容】
市地重劃區內之抵費地應以其毗鄰土地之平均申報地價為其申報地價,免辦公告及申報手續。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}市地重劃區內共同負擔公共設施用地及抵費地,其前次移轉現值無計算之必要

市地重劃區內共同負擔公共設施用地及抵費地,其前次移轉現值無計算之必要

【公布日期文號】
內政部96518日內授中辦地字第0960045729號函 
【要旨】
市地重劃區內共同負擔公共設施用地及抵費地,其前次移轉現值無計算之必要
【內容】
按「...但政府出售或依法贈與之公有土地...,免徵土地增值稅。」、「土地所有權人依本條例第60條負擔之公共設施用地及抵費地,不計徵土地增值稅」,分別為平均地權條例第35條但書及同條例施行細則第87條第1項所明定,故本案該等土地,其前次移轉現值無計算之必要,貴府建議依重劃後當期公告土地現值為其原地價已無實質意義。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}市地重劃後土地移轉,增配土地部分之原地價或前次移轉現值以繳納之差額地價為準

市地重劃後土地移轉,增配土地部分之原地價或前次移轉現值以繳納之差額地價為準

【公布日期文號】
內政部七十年五月十四日台(七○)內地字第二一九三五號函 
【要旨】
市地重劃後土地移轉,增配土地部分之原地價或前次移轉現值以繳納之差額地價為準
【內容】
市地重劃後土地移轉,對增配土地部分,其原地價或前次移轉現值,應以繳納之差額地價為準。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}三七五租約土地重劃後未移轉者,地主收回自行預計土地增值稅不適用減徵規定

三七五租約土地重劃後未移轉者,地主收回自行預計土地增值稅不適用減徵規定

【公布日期文號】
內政部八十二年八月二十八日台(八二)內地字第八二一一○六一號函 
【要旨】
三七五租約土地重劃後未移轉者,地主收回自行預計土地增值稅不適用減徵規定
【內容】
重劃後尚未移轉土地,依平均地權條例第七十六條至第七十八條規定終止租約收回自行建築者,有關預計土地增值稅部分,應無平均地權條例第四十二條第三項規定減徵百分之二十之適用。
(按:平均地權條例第42條第3項規定業已修正減徵百分之四十)

★土地買賣諮詢★{重劃土地}因農地重劃以超配方式分配回復所有權人,其原地價或前次移轉現值以其繳納之差額地價為準

因農地重劃以超配方式分配回復所有權人,其原地價或前次移轉現值以其繳納之差額地價為準

【公布日期文號】
內政部八十七年一月十二日台(八七)內地字第八六一二五一四號函 
【要旨】
因農地重劃以超配方式分配回復所有權人,其原地價或前次移轉現值以其繳納之差額地價為準
【內容】
本案土地據貴處上開函稱係由苗栗縣政府以超配方式分配回原所有權人,如該超配合於辦理重劃當時法令之規定,其原地價或前次移轉現值得比照本部七十年五月十四日台(七Ο)內地字第二一九三五號函規定,以其繳納之差額地價為準。

★土地買賣諮詢★{重劃土地}土地稅法第三十九條第三項及平均地權條例第四十二條第三項條例修正前已完成重劃之土地,施行後第一次移轉時,土地增值稅可減徵百分之四十

土地稅法第三十九條第三項及平均地權條例第四十二條第三項條例修正前已完成重劃之土地,施行後第一次移轉時,土地增值稅可減徵百分之四十
【公布日期文號】
內政部八十三年六月二日台(八三)內字第八三○六六五○號函 
【要旨】
土地稅法第三十九條第三項及平均地權條例第四十二條第三項條例修正前已完成重劃之土地,施行後第一次移轉時,土地增值稅可減徵百分之四十
【內容】
查平均地權條例第四十二條第三項及土地稅法第三十九條第三項均係規定「經重劃之土地,於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅減徵百分之四十。」並未規定在前開法條修正後重劃之土地方有減徵土地增值稅百分之四十之適用。因此,無論在前開法條修正公布施行之前或之後辦理重劃之土地,其重劃後第一次移轉係在前開法條修正公布之後者,應有減徵土地增值稅百分之四十之適用。

★土地買賣諮詢★得辦理區段徵收之時機

得辦理區段徵收之時機
相關法令規定

土地徵收條例第四條
有下列各款情形之一者,得為區段徵收︰
新設都巿地區之全部或一部,實施開發建設者。
舊都巿地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新   者。
都巿土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。
非都巿土地實施開發建設者。
農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。
其他依法得為區段徵收者。

土地法第二百一二條
因左列各款之一徵收土地,得為區段徵收:
實施國家經濟政策。
新設都市地區。
舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業。

平均地權條例第五十三條
各級主管機關得就左列地區報經行政院核准後施行區段徵收:
新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。
舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。
都市土地開發新社區者。
農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新或開發新社區者。

都市計畫法第四十八條
依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買;其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之:
徵收。
區段徵收。
市地重劃。

都市計畫法第五十八條
() () 政府為實施新市區之建設,對於劃定範圍內之土地及地上物得實施區段徵收或土地重劃。

都市計畫法第六十八條
辦理更新計畫,對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收或區段徵收。

都市更新條例第二十五條
都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地,以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者,得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之;其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者,得以協議合建或其他方式實施之。

新市鎮開發條例第六條
新市鎮特定區核定後,主管機關對於新市鎮特定區內之私有土地,應先與所有權人協議價購,未能達成協議者,得實施區段徵收,並於區段徵收公告期滿一年內,發布實施新市鎮特定區計畫。

國民住宅條例第十條
政府為興建國民住宅,得選擇適當地區劃定國民住宅用地,施行區段徵收。其範圍由省 () 國民住宅主管機關劃定。層報行政院核定。

獎勵民間參與交通建設條例第一二條
主管機關應會商都市計畫、地政等有關機關,得於具都市發展潛力地區之路線、場站、交流道、服務區、轉運區、港埠及其設施、觀光遊憩設施、橋樑及隧道與其毗鄰地區劃定範圍,報經行政院核定後,先行依法辦理區段徵收,並於區段徵收公告期滿後一年內,發布實施都市計畫進行開發,不受都市計畫法第五十二條之限制。

促進民間參與公共建設法第一三條
本章所稱公共建設所需用地,係指經主辦機關核定之公共建設整體計畫所需之用地。含公共建設及其附屬設施所需之用地。
前項用地取得如採區段徵收方式辦理,主辦機關得報經行政院核准後,委託民間機構擬定都市計畫草案及辦理區段徵收開發業務。

大眾捷運法第七條
為有效利用土地資源,促進地區發展,主管機關得自行或與私人、團體聯合辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。
有下列情形之一者,為前項所稱之毗鄰地區土地︰
與捷運設施用地相連接者。
與捷運設施用地在同一街廓內,且能與捷運設施用地連成同一建築基地者。
與捷運設施用地相鄰之街廓,而以地下道或陸橋相連通者。
第一項開發用地,主管機關得協調內政部或直轄市政府調整當地之土地使用分區管制或區域土地使用管制。
大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區辦理開發所需之土地,得依有償撥用、協議購買、市地重劃或區段徵收方式取得之;其依協議購買方式辦理者,主管機關應訂定優惠辦法,經協議不成者,得由主管機關依法報請徵收。

發展觀光條例第一五條
中央主管機關對於劃定為風景特定區範圍內之土地,得依法申請施行區段徵收。公有土地得依法申請撥用或會同土地管理機關依法開發利用。

九二一震災重建暫行條例第二十條
災區鄉村區、農村聚落及原住民聚落重建,應配合其風貌及居民意願,並得以土地重劃、區段徵收等方式辦理。其重建作業規定,得分別由內政部、行政院農業委員會及原住民委員會定之。

離島建設條例第八條
目的事業主管機關或縣 () 政府為因應民間機構投資離島重大建設取得所需土地,得選定適當地區,報請中央主管機關核准後逕行辦理區段徵收;區段徵收範圍確定後,經規劃為因應民間機構投資之土地得預為標售,不受平均地權條例第五十三條及第五十五條之二之限制。

水利法第八十三條之一
前二條主管機關所為已逕為分割編定或變更編定為水利用地之私有土地,其所有權人得申請變更編定為適當用地。
依前條規定限制使用之私有土地,得以依區段徵收或水利地重劃等方式,辦理用地之取得。

農業發展條例第六十一條
為改善農村生活環境,政府應籌撥經費,加強農村基層建設,推動農村社區之更新,農村醫療福利及休閒、文化設施,以充實現代化之農村生活環境。
農村社區之更新得以實施重劃或區段徵收方式為之,增加農村現代化之公共設施,並得擴大其農村社區之範圍。

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★土地買賣諮詢★都市計畫規定應以區段徵收方式開發之土地,其出租耕地終止租約時,出租人支付承租人地價補償費計算方式

都市計畫規定應以區段徵收方式開發之土地,其出租耕地終止租約時,出租人支付承租人地價補償費計算方式
 【公布日期文號】
 內政部八十八年十一月二十六日台(八八)內地字第八八八六七四一號函 
【要旨】
都市計畫規定應以區段徵收方式開發之土地,其出租耕地終止租約時,出租人支付承租人地價補償費計算方式
【內容】
案經本部八十八年十月十九日邀請台北市政府等部分縣市政府及本部相關單位研商,獲致結論如次:
「都市計畫規定以區段徵收方式開發之土地,其訂有耕地租約之土地,出租人依法終止租約時,補償承租人之地價,依下列方式計算:
一、屬公共設施保留地者:查平均地權條例第四十二條及土地稅法第三十九條第一、二項規定,被徵收之土地及依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅,故補償承租人之地價,按終止租約當期公告土地現值之三分之一計算,無需先扣減土地增值稅。
二、非屬公共設施保留者:查本部七十九年八月十五日台(七九)內地字第八二七三七三號函示,終止租約之效力,自出租人之意思到達承租人之時發生。有關補償承租人地價之計算,應視終止租約效力,發生在區段徵收公告日之前或之後而有不同:
(一)終止租約效力發生在區段徵收公告日之前者,依平均地權條例第七十七條及耕地三七五減租條例第十七條規定意旨,以終止租約當期之公告土地現值預計土地增值稅,並按該公告現值減除預計土地增值稅後餘額之三分之一計算。但在公告徵收之前,經依平均地權條例第五十三條規定,公告禁止土地移轉,且其禁止移轉期間與區段徵收公告之日連續者,出租人終止租約意思表示在禁止移轉始日之後到達承租人者,以其禁止移轉期間與公告徵收期間銜接,除因法院判決或強制執行而得予移轉之情形外,無土地增值稅之負擔,故應按終止租約當期公告土地現值之三分之一計算,無需先扣減土地增值稅。
(二)終止租約效力發生在區段徵收公告日之後者,查平均地權條例第四十二條之一及土地稅法第三十九條之一規定,區段徵收之土地,免徵土地增值稅,故補償承租人之地價,按終止租約當期公告土地現值之三分之一計算,無需先扣減土地增值稅。

★土地買賣諮詢★區段徵收地籍整理後地價計算方式

區段徵收地籍整理後地價計算方式

【公布日期文號】
內政部中華民國九十一年六月三日台內地字第0九一00六0九九三號令 
【要旨】
區段徵收地籍整理後地價計算方式
【內容】
一、區段徵收範圍內土地於開發期間仍應依法公告土地現值,地籍整理後按所屬地價區段之地價計算各宗土地當期公告土地現值並公告之。
二、區段徵收地籍整理後,下次重新規定地價前,各宗土地最近一次申報地價宜依附件計算公式辦理。

★土地買賣諮詢★區段徵收地籍整理完竣前公告地價及公告土地現值評定應依本部91年6月3日台內地字第0910060993號令規定辦理

區段徵收地籍整理完竣前公告地價及公告土地現值評定應依本部9163日台內地字第0910060993號令規定辦理

【公布日期文號】
內政部9364日台內地字第0930069771號函 
【要旨】
區段徵收地籍整理完竣前公告地價及公告土地現值評定應依本部9163日台內地字第0910060993號令規定辦理
【內容】
案經本部於93526日邀集貴府、臺北市政府、高雄縣政府、臺北縣政府、桃園縣政府、新竹縣政府、臺中縣政府、嘉義縣政府等研商,獲致結論如下:
(一)區段徵收範圍內土地於地籍尚未整理完竣前,先行辦理所有權囑託登記疑義部分:
1.有關區段徵收後之地籍整理作業,仍須依土地法第36條規定,先行辦理地籍測量後,再辦理土地登記。
2.區段徵收實施辦法第2條所規定之區段徵收作業程序係提示性規定,得視實際作業需要予以調整辦理。
3.為有效縮短區段徵收後土地登記時程,各縣市政府應配合區段徵收公共工程之施作,提早辦理地籍測量作業,以確保登記面積之正確,保障抵價地所有權人之權益,並避免登記錯誤發生損害賠償之情事。
4.有關提前辦理標售土地作業事宜,宜請參酌台北縣台北大學及高鐵台中車站案例辦理。
(二)有關區段徵收範圍內土地於地籍整理期間,土地公告地價及公告現值計算疑義部分:
1.有關區段徵收範圍內土地於地籍整理期間,土地公告地價及公告現值之計算仍請依本部9163日台內地字第0910060993號令規定,於地籍整理期間按市場發展情形、地價調查實例、土地開發情形、都市計畫變更後之使用分區及公共設施建設情形,逐年調整土地公告現值,以符土地實際之價值。
2.有關業已評定之土地公告現值及公告地價,如地價區段範圍劃分錯誤或區段地價計算錯誤,應依「辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項」規定辦理土地公告現值及公告地價之釐正。

★土地買賣諮詢★區段徵收辦理分配結果登記完竣與申報地價期間重合者,無須另為申報地價之計算

區段徵收辦理分配結果登記完竣與申報地價期間重合者,無須另為申報地價之計算

【公布日期文號】
內政部9333日台內地字第0930004226號函 
【要旨】
區段徵收辦理分配結果登記完竣與申報地價期間重合者,無須另為申報地價之計算
【內容】
一、查本部9163日台內地字第0910060993號令第2點規定:「區段徵收地籍整理後,『下次』重新規定地價前,各宗土地最近一次申報地價宜依附件計算公式辦理。」,上開規定係提供區段徵收地籍整理後,各宗土地因無法依平均地權條例第15條、第16條規定辦理重新規定地價時,計算最近一次申報地價之標準。
二、本案○○○段26筆土地(原○○○段○○○小段)依貴府來函說明,係於93112日辦理抵價地分配成果公告確定,並於93129日辦理分配結果登記完竣,且本(93)年之申報地價期間係為12日至22日,該區段徵收地籍整理後分配成果確定登記完竣日,與重新規定地價公告及申報地價日期重合,且業已完成地價公告及申報地價之程序,故本案無須依本部上開號令第2點規定另為申報地價之計算。

★土地買賣諮詢★區段徵收範圍內專案國(住)宅用地在未辦理讓售移轉登記與需地機關前,有土地稅減免規則第17條規定之適用

區段徵收範圍內專案國()宅用地在未辦理讓售移轉登記與需地機關前,有土地稅減免規則第17條規定之適用

【公布日期文號】
內政部八十八年五月二十四日台(八八)內地字第八八八九四六八號函 
【要旨】
區段徵收範圍內專案國()宅用地在未辦理讓售移轉登記與需地機關前,有土地稅減免規則第17條規定之適用
【內容】
本案本部於八十八年五月十一日邀集財政部、法務部(未派員)、臺灣省政府、臺北市政府、高雄市政府等有關機關會商獲致結論如下:
一、查國民住宅之土地,自動工興建或取得所有權之日起,其地價稅依自用住宅用地稅率課徵,固為土地稅法第十七條第二項及國民住宅條例第十四條所明定,惟依土地稅減免規則第十七條復規定:「區段徵收或重劃地區內土地,於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,其地價稅或田賦全免;辦理完成後,自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年。」。本案土地屬基隆河整治地區區段徵收範圍內,係為安置區段徵收範圍內之拆遷戶而興建之專案國(住)宅,屬區段徵收作業事項之一,其土地如於辦理區段徵收期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,自有土地稅減免規則第十七條規定之適用。
二、又上開條文後段所稱「完成之日」,依市地重劃實施辦法第三條之一規定:「本辦法所稱重劃完成之日,係指地籍測量、土地登記、工程驗收、實地指界及交接土地等各項工作均完成之日。」及財政部八十七年七月十五日台財稅第八七Ο四七三九八二號函釋:「…土地稅減免規則第十七條後段所稱之『完成之日』,宜認定為區段徵收或重劃之地籍測量、土地登記、工程驗收、土地交接等各項工作均完成之日,…」。故依上開辦法及函釋規定,本案土地因尚未移轉登記與臺北市政府國民住宅處,應屬區段徵收辦理期間。
三、()

★土地買賣諮詢★被徵收或區段徵收之土地免徵土地增值稅之規定,自土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後,即予適用

被徵收或區段徵收之土地免徵土地增值稅之規定,自土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後,即予適用

【公布日期文號】
行政院八十三年五月七日台(八三)財字第一六三○四號函 
【要旨】
被徵收或區段徵收之土地免徵土地增值稅之規定,自土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後,即予適用
【內容】
一、所報有關土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後,平均地權條例第四十二條、第四十二條之一修正公布施行前,被徵收或區段徵收之土地免徵土地增值稅之適用法律及何時適用免徵土地增值稅問題一案,請照核復事項辦理。
二、核復事項:關於被徵收或區段徵收之土地免徵土地增值稅之規定,應自土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後即予適用。
附:內政部八十三年三月十日台(八三)內地字第八三七六七三三號報院函。
一、土地稅法第三十九條、第三十九條之一及平均地權條例第四十二條、第四十二條之一分別經總統八十三年一月七日華總(一)義字第ΟΟ九五號令及八十三年二月二日華總(一)義字第Ο五九五號令修正公布,均規定被徵收之土地免徵土地增值稅。前開法條修正公布後,被徵收或區段徵收土地免徵土地增值稅之適用法律及何時開始適用免徵土地增值稅問題,經本部邀集法務部、財政部及省(市)政府會商,獲致結論如次:
(一)土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後,平均地權條例第四十二條、第四十二條之一修正公布施行前,有關被徵收之土地免徵土地增值稅適用法律問題,查平均地權條例第一條規定:「平均地權之實施,依本條例之規定;本條例未規定者,適用土地法及其他有關法律之規定。」故土地稅法第三十九條、第三十九條之一修正公布施行後,平均地權條例第四十二條、第四十二條之一修正正公布施行前,被徵收或區段徵收之土地仍應適用修正前之平均地權條例第四十二條、第四十二條之一規定。
(二)至平均地權條例第四十二條及第四十二條之一修正公布施行後,被徵收或區段徵收之土地,何時適用免徵土地增值稅規定問題,查平均地權條例第十條規定:「本條例實施地區內之土地,政府於依法徵收時,應按徵收當期之公告土地現值,補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值,補償其地價。」又同條例施行細則第六條規定「本條例第十條所稱徵收當期之公告土地現值,係指徵收公告期滿第十五日當時之公告土地現值而言。」平均地權條例第四十二條及第四十二條之一既於八十三年二月二日修正公布施行,於同年二月四日生效,被徵收或區段徵收之土地,如其徵收公告期滿第十五日係在前開條例第四十二條及第四十二條之一修正公布生效日之後者,均有免徵土地增值稅規定之適用。
(三)前開結論涉及土地稅法及平均地權條例修正前後適用問題,應報請行政院鑒核,依行政院核復結果辦理。
二、綜前開會商結論,被徵收或區段徵收之土地,如其徵收公告期滿第十五日係在平均地權條例第四十二條及第四十二條之一修正公布生效日(八十三年二月四日)之後者,似始有免徵土地增值稅之適用,是否妥適,謹報請 鑒核。

★土地買賣諮詢★歸屬法條:平均地權條例 《第 47 條》釋函

歸屬法條:平均地權條例 《第 47 條》釋函
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【公布日期文號】
內政部八十六年十二月二十九日台(八六)內地字第八六一二八九五號函 
【要旨】
土地所有權因信託行為成立,依信託法規定由委託人移轉與受託之登記案件無需申報土地移轉現值,惟仍應檢附無欠稅(費)證明文件辦理移轉登記
【內容】
有關土地所有權因信託行為成立,而依信託法第一條規定,由委託人移轉與受託人,申辦土地所有權移轉登記案件,無需先向主管稽徵機關申報土地移轉現值,惟仍應依法辦理查欠作業,檢附無欠稅(費)證明文件,憑向地政機關辦理移轉登記。
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【公布日期文號】
內政部七十一年三月十八日台內地字第七四四四六號函 
【要旨】
共有人持憑地政機關發給之調解書申報土地現值,應由同意調解之共有人共同為之
【內容】
一、查土地法第三十四條之一第一項規定,係指共有人就共有土地或建築改良物之全部所為處分而言,曾經本部六十五年二月十八日台內地字第六六八五四號函釋有案。故共有土地之移轉,不論依該法條第一項經部分共有人同意行之或依第六項經地政機關調解成立行之,自應繳清其依法應繳納之土地增值稅。
二、本案經地政機關依土地法第三十四條之一第六項調解成立之共有土地分割,依平均地權條例第四十七條規定並參酌土地法第三十四條之一之立法精神,應由同意調解之共有人共同申報土地移轉現值,並依規定繳清全部共有土地增值稅後,據以辦理土地權利變更登記;其逾期未繳清稅款者,稅捐機關自可依照稅法有關規定辦理。
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【公布日期文號】
行政院六十三年一月十日台財字第○一八七號函 
【要旨】
權利人「所有權移轉登記請求權」被法院拍賣,拍定人無須重行申報現值
【內容】
關於都市土地所有權移轉,申報現值並繳納土地增值稅後,權利變更登記尚未辦理完竣前,權利人之「所有權移轉登記請求權」被法院拍賣,拍定人會同原土地所有權人申請土地所有權移轉登記時,無須重行辦理申報土地現值及再繳納土地增值稅。
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【公布日期文號】
行政院四十八年四月二十五日台(四八)財字第二二三二號函 
【要旨】
公同共有土地變更為分別共有時,其所有權既未變更,自無申報現值之必要
【內容】
一、經交據內政部核復略以「案經本部邀請財政部、司法行政部會商並通知台灣省政府財政廳、地政局列席說明當經會商結果以『查祭祀公業土地由公同共有變為分別共有(實質上權利內容無變更),我國現行法令對此項土地登記既無明文規定,似得以台灣省附記登記之習慣辦理共有關係名義變更之登記。復查土地增值稅之徵收,係於土地所有權移轉時為之,而共有物僅以分割時始發生權利之相互移轉,祭祀公業土地由公同共有變更為分別共有,其所有權既未移轉,自無申報現值之必要』等語。」
二、應依照部議辦理。

★土地買賣諮詢★歸屬法條:平均地權條例 《第 46 條》釋函

歸屬法條:平均地權條例 《第 46 條》釋函
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【公布日期文號】 內政部97523日台內地字第0970084604號函 
【要旨】公告土地現值、公告地價公告後之救濟程序,除土地徵收條例第22條等另有規定外,依行政程序法、訴願法及行政訴訟法等相關規定辦理
【內容】公告土地現值、公告地價公告後之救濟程序,除土地徵收條例第22條等另有規定外,依行政程序法、訴願法及行政訴訟法等相關規定辦理。
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【公布日期文號】 內政部96118日台內地字第0960172570號函 
【要旨】公告土地現值漲跌幅計算
【內容】一、查本部75911日台(75)內地字第430844號函規定台灣地區公告土地現值平均調整幅度之計算公式,以實際區段地價的上漲率或下跌率總數之平均幅度計算,台北縣政府於95年度地政主管人員年終業務會報提案建議,公告土地現值漲跌幅度建議修改計算漲跌幅公式乙案,經本部於961030日邀集各直轄市及縣(市)政府開會研商獲致結論如下:
(一)公告土地現值平均調整幅度計算公式,修正改以區段面積現值總額計算,其公式詳如附件1
(二)97年公告土地現值平均調整幅度計算公式,因部分縣(市)政府將上開調幅公式列入自行訂定之估計作業規定,故尚需配合修正,且目前區段面積相關程式仍須配合部分修正,故97年之調整幅度計算仍維持現行地價區段數加權之計算方式,修正公式於98年正式施行。
(三)相關報表修正如下,於98年施行:
1.土地登記複丈地價地用電腦作業系統規範表公告土地現值(公告地價)區段地價調整情形與比較分析表,刪除平均調整幅度欄位,修正後如附件23
2.修正公務統計報表11120708公告土地現值、公告地價漲跌幅及徵收補償加成數一覽表,修正後如附件4
3.公告土地現值佔市價一定成數之計算公式比照公告土地現值平均調整幅度計算公式,以區段面積現值總額計算,其公式詳如附件5,於98年正式採用。
(四)(略)。
函令附件 1
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【公布日期文號】 內政部95510日台內地字第0950076366號函 
【要旨】公告土地現值(地價)採資訊化辦理,法無不許
【內容】一、平均地權條例第46條僅規定直轄市或縣(市)政府應於每年11日公告土地現值,並未就其公告方式予以規定;公告地價則依平均地權條例施行細則第64條規定辦理。又查依行政院訂頒之文書處理手冊第13點第1款第5目規定:「公告:各機關就主管業務,向公眾或特定之對象宣布週知時使用。其方式得張貼於機關之公布欄、電子公布欄,或利用報刊等大眾傳播工具廣為宣布。如需他機關處理者,得另行檢送。」。故公告土地現值(地價)採資訊化方式辦理,法無不許,合先敘明。
二、有關公告土地現值(地價)表公告方式,得否以其機關網站置放土地現值(地價)表電子檔案方式取代現行紙本公告方式,請貴府本於職權依前開文書處理規定辦理。惟如遇公告土地現值(地價)之更正,仍應依辦理更正公告地價公告土地現值作業注意事項第5點及第7點規定釐正有關冊籍、電腦檔並通知稅捐機關。
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【公布日期文號】 內政部9462日台內地字第0940008209號函 
【要旨】河川區公告土地現值及公告地價評定作業事宜
【內容】一、按行政院經濟建設委員會於研擬國土復育策略方案具體執行措施中,因有關單位認為部分河川區地價評定過高,影響水利事業興辦乙節,該會爰請地政單位確實考量河川區自然條件及收益性,合理評定河川區地價。案經本部研擬「國土復育策略方案具體執行措施有關水利事業地價評定事宜」,於9447日邀集專家學者及地政機關研商後,函請經濟部表示意見,經該部94525日經授水字第09400544520號函復本部在案,合先敘明。
二、河川區公告土地現值及公告地價評定作業事宜,請依下列事項辦理:
()確實考量河川區自然條件及收益性評定地價。
()積極蒐集河川區收益實例,合理評定地價,反應河川區應有之地價水準。
()基準地價區段之適宜性應詳加檢討,確實採用使用強度相符者進行推估。
()以基準地價區段推估時,修正考慮幅度應確實考量實際價差調整修正河川區地價。
()確實掌握河川區域範圍,合理劃分地價區段,俾評定合理地價。
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【公布日期文號】 內政部881125日台(88)內地字第8814147號函 
【要旨】重測發生界址爭議未決跨區段者,其公告現值之註記方式
【內容】關於重測期間發生界址爭議尚未解決之土地為跨越兩個以上地價區段者,其宗地單位地價之計算方法,依地價調查估計規則第23條第1項第3款規定:「跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。」,惟因重測界址爭議未決致面積尚未確定,無法算定宗地單位地價時,同意貴處意見於土地標示部其他登記事項欄位原註明「本宗土地重測界址爭議未解決」字樣下,另行加註「其○○年公告土地現值,暫以重測前面積計算,每平方公尺○○○○○元。」字樣方式辦理。