◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆「金九銀十」銷售難 地產商面臨四重壓力

「金九銀十」銷售難 地產商面臨四重壓力

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-27】中國房市傳統的銷售旺季即將到來，根據鏈家地產市場研究部統計，2011年8月19-20日，開發商取得預售許可證將要入市的專案就達到8個，8月中上旬的供應量和7月同期相比增加70%。鏈家地產首席分析師張月認為，近期大量新盤將集中入市，意味著開發商方面也期待在傳統的成交旺季取得良好的銷售成果。但是和去年相比，新房市場狀況已發生較大改變，今年至少在「金九銀十」前期，低靡的狀況還將持續，開發商將會面臨多方面的銷售壓力。

根據鏈家地產市場研究部統計，截至24日，8月新房住宅成交3946套，預計全月成交在5500套左右，環比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底300套左右持續減少，8月下半月基本維持在200套以下。張月認為，「金九銀十」將近，但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值，且未現上漲趨勢，「金九銀十」出現成交量低位回暖的拐點時間或降延遲，至少在9月初尚難以體現。同時樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套，預計隨著9月份的開盤放量，庫存量極有可能突破11萬。受目前銷售狀況和庫存壓力的影響，在售和未來兩月將要入市項目的銷售壓力在「金九銀十」期間很難有所減弱。

8月23日，富力地產在中期業績發佈會上宣佈調控以來價格已下調10%，預計下半年價格還會下調10%左右。根據鏈家地產市場研究部統計，今年富力地產在京已開盤銷售的商品房住宅項目金禧家園，擬售和成交均價較去年上一期開盤時分別下降7%和4%。另外，截至25日北京一共有108個商品期房住宅專案入市，舊盤新開的專案有65個，其中約有35個成交價格低於上期開盤，占比54%。

張月認為，算上打折促銷的純新盤，今年實際降價入市的商品住宅專案比重將超過50%，而據媒體報導，9月將要入市的項目大部分也出現顯著降價或停漲，未來的兩個月，價格下降的壓力將持續存在。一方面，城區降價項目少有分佈，持續高價下消化能力已顯衰退，根據鏈家地產市場研究部統計，8月中上旬城區商品住宅成交比重較7月下降11%，預計「金九銀十」期間城區不會出現價格大幅上漲的可能，漲幅回落和維穩的可能性較大；另一方面，和上半年相比，中小房企的降價比重增加17%，張月認為，大型房企下調價格對於市場的標杆作用得以凸現，加上中小房企在京存貨較多，即使在「金九銀十」價格下調的步調也難以停滯。但價格依然只會平穩下降，不存在出現價格戰的可能。

根據鏈家地產市場研究部統計，自去年10月20日起，央行累計上調基準利率5次，5年以上房貸利率由5.94%上漲為7.05%，而算上2010年9-10月首套房貸尚存在基準利率85折的優惠，實際5年以上房貸利率上漲2個百分點。同樣貸款100萬，20年還款期，當前月還款額和總還款額分別增加1156元和28萬元。張月認為，和去年「金九銀十」相比，消費者購房成本顯著提高，除了體現在利率連續上漲導致月供增加外，首先，90平以下的首套房最低首付比重較去年9月提高10%；其次，雖然經歷的第三輪嚴厲調控，但8月商品住宅價格同比仍上漲7%-10%左右。另外，根據央行25日資料，7月人民幣存款減少6687億元，同比少增8166億元，這意味著市場現金流動速度加快，通貨膨脹的壓力依舊存在，「金九銀十」期間加息預期增加，這意味著現在購房的消費者將要付出更高的成本，已有的高位購房成本下，對於消費者購房意願的減少將形成疊加效應，和去年「金九銀十」相比，消費者購房意願或顯不足。

張月認為，房企在售期房住宅銷售業績下降將直接影響房企的自籌資金來源。根據國家統計局公佈的7月份房地產資金來源資料，受成交低靡的影響，自籌資金環比降幅28.8%，預計8月這一指標依然會有所下降。根據鏈家地產市場研究部預測，9月份北京將會有30個左右項目入市，較8月份約增長一倍，一方面房企方面或期待「金九銀十」成為下半年銷售旺季或放量一搏，另一方面今年「金九銀十」和往年相比，受上面所述因素制約未必成交火熱，放量開盤或可以在一定程度上推動成交，但成交虛高的背後可能是更多的專案滯銷，房企資金回籠可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。

張月認為，今年「金九銀十」期間，開發商面臨的不僅僅是單一新專案的銷售壓力，還有庫存量居高不下、銷售業績下滑、價格持續走低等多重壓力，僅僅是對單一方面做出應對是遠遠不夠的，更需要對各方面有所平衡。比如房價下降是否能夠獲得薄利多銷，提高成交量，是否能夠減少庫存，都是開發商做出相應對策時應該考慮的方面。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆姚仁喜與李祖原將投入新北市社會住宅

姚仁喜與李祖原將投入新北市社會住宅

郭台銘永和警眷宿舍舊居將改造為社會住宅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-26】台灣首富郭台銘舊時與父母同住的永和警眷宿舍，將改為「青年住宅」的消息，新北市長朱立倫表示這是福地福人居，不只能誕生一個郭董，希望未來吸引對社區有貢獻和發揮創意的青年朋友來居住。新北市是台灣第一個以空間活化再利用的社會住宅案例，同時，建築設計大師李祖原與姚仁喜也已投入參與新北市社會住宅概念設計的行列，未來希望更多業界的加入，讓社會住宅推動愈來愈順利。

伊甸基金會與新北市政府合辦的「2011年台灣住宅PK賽」，標的物就是座落於永和區中正路666巷的警眷宿舍，從徵件到評選，有許多大專院校與專業人士響應，共同為「友善空間」的通用設計做規劃，希望透過這個永和警察老舊宿舍的改造，將新北市的居住環境增添更多「人性」與「關懷」的元素，讓更多有此需求的人住得安心。

新北市市長朱立倫表示，台灣有自身發展「社會住宅」的條件，目前中央單位有相關的住宅租金補貼訊息，若資源不足之處，新北市政府很樂意協助執行，未來除會努力建立捷運周邊空餘屋住宅媒合機制，也會妥善利用公有土地及閒置公有建築物轉化為社會住宅，保障新北市青年與弱勢族群住房需求，也勉勵未來居住在社會住宅內的青年朋友，可以從事更多社區服務、為社區發展提出好的構想。

朱立倫更進一步宣布未來新北市三重與中和的社會住宅新建案，邀請了姚仁喜與李祖原共同參與概念設計與規劃，透過這2個大師級融合「社會公義」理念進行規劃，他相信不僅可以扭轉一般人對社會住宅「汙名化」的看法，更能落實「居住正義」的理想；他也強調社會住宅不應該全部都讓政府來興建，政府的角色應該是立法，然後獎勵更多民間企業投入興建之列，優良居住環境是需要大家一起同心協力完成。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，將在年底先完成永和警舍住宅的示範戶整建與周邊公共空間的開闢，並將公開甄選有創意與願意和社區互動和服務的青年進駐，包括有伊甸青年、警友青年與創意青年等，相信未來能有像郭台銘董事長這樣的優秀的人才，在新北市落地生根與安居樂業。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市房價所得比13倍 高出桃、竹1倍

北市房價所得比13倍 高出桃、竹1倍

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-26】國內房價持續走揚，但國人家庭可支配所得增漲，明顯落後於房價漲勢。根據主計處最新的家庭收支調查資料推算，2011年全國主要都會區房價所得比再向上飆升，其中台北市房價所得比最高，為13倍，新北市房價所得比為9.1倍，至於大台北以外的桃園、新竹、高雄地區，房價所得比雖然略有上升，但大致還在6~8倍可以接受的範圍內。

信義房屋根據不動產價格e點通的成交行情，與行政院主計處的家庭收支調查資料，算出今年最新的房價所得比，其中主要都會區中房價呈現全面上揚，但家庭可支配所得增長幅度，明顯趕不上房價變化，造成台北市房價所得比飆高到13倍，比起去年的11.6倍，又向上攀升。

新北市一年的時間房屋平均成交總價從736萬元，上漲至842萬元，2010年房價所得比約在8.2倍左右，預估今年房價所得比可能達到9倍，房價所得比同樣寫下新高，在主要都會區中排名第二高。

反觀大台北以外的區域，今年第1季平均成交總價多落在620~730萬元，房價所得比多落在6~8倍之間，大致還在可接受的範圍之內。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，今年大台北以外的都會區，幾乎沒有受到奢侈稅影響，區域自住買氣相當穩定，主要原因仍是房價水準合理，加上失業率明顯改善，自住客購屋意願自然明顯提升。

就統計資料來看，台北市仍是購屋壓力負擔最高的區域，2011年Q1的平均成交價格，已經達到1739萬元，房價所得比從去年的11.6倍，大幅攀升至13倍，不難看出購屋負擔的確是越來越重，若薪資所得一般的家庭，則13倍的房價所得比的確是壓力相當沉重，但實務上台北市有不少置產型的買方，他們並不是用薪水所得在購屋，或者是自住首購客戶，通常都有父母協助支付一些頭期款，因而出現房價所得比高、但買氣仍維持穩定的狀況。

至於最幸福的購屋人，則是在新竹地區，新竹市今年房價所得比僅約6倍，新竹縣則是6.6倍，幾乎就是最幸福的都會區，主要原因是竹科產值高，竹科客雖然光環不若以往，但仍是社會上相對高所得的族群，因此購買總價600~800萬元的物件，對於雙薪家庭來說，並不會造成太大的財務負擔。至於台中與高雄地區則是受到縣市合併升格影響，拉低平均家庭可支配所得，因而造成房價所得比增加到7.8~7.9倍的狀況，實際上區域自住型產品房價合理，市場上買氣並不差。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆台北2011年商用不動產交易量上看1000億元

台北2011年商用不動產交易量上看1000億元

曾東茂仍然看好目前的台北商用不動產市場，辦公室租賃市場有外商擴編的趨勢；投資市場逐漸熱絡，年交易額上看1000億元。

【MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-26】瑞普國際發布2011上半年商用不動產報告，瑞普國際物業董事長暨CCIM不動產投資協會創會理事長曾東茂仍然看好目前的台北商用不動產市場，辦公室租賃市場有外商擴編的趨勢；投資市場逐漸熱絡，年交易額上看1000億元；零售與旅館物業將受惠於陸客團體與自由行與帶動，需求仍然強勁。

台北市目前的A辦平均租金約為2516元/坪/月，相對於亞太的主要城市來說 (依據世界前三大高緯環球C&W2011年第2季的調查)，僅約為香港1/4水準或新加坡1/3水準。

曾東茂表示，台北目前的A辦租金水準在亞太地區來說，與其他城市相比是有相當的落差，但是對於吸引跨國性企業將亞太地區的總部設在台灣來說，也表示是有相當的競爭力，是台北的優勢。相信在未來台灣與大陸的更多服務業的開放後，將有更多的陸資企業進駐，可帶動辦公室的需求。目前市場上也有許多外商企業有擴編與搬遷至更好辦公大樓的趨勢。

瑞普國際物業統計，2011年1~8月的重大商用不動產交易金額合計約為588億元，約為2010年總交易金額的52%。曾東茂表示，2011年上半年的交易金額未達預期，是受到預期奢侈稅的影響，觀望氣氛濃厚，待定案後，對於中長期的投資者來說，不受奢侈稅的影響，例如保險公司、法人投資機構等為尋求穩定收益的投資標的，反而會競標市場上好的物件。

而且許多科技業與傳產有新設廠房的需求，因此相信加上9月將標售的交易 (例如國泰敦南大樓REAT與中華票券金融大樓等，合計底價約90.2億元)，預計前3季的交易合計應該可超過700億元，則整年上看1000億元。

香港簽訂CEPA後不動產租金與售價一飛衝天的模式是否會出現在台灣?從旅客人數來討論，香港在2010年的總過夜旅客人數約2008萬人次，其中大陸旅客就有約1168萬人次；而台灣2010年的陸客人數合計約119萬人次，2011年1~6月則合計約61萬人次，仍有很大增漲的空間。

來自香港的瑞普國際物業投資總監邵思博表示，自6月28日正式開放陸客自由行後，好像沒有預期的人潮，市場有看淡的趨勢，但是其實香港自2003年簽訂CEPA與開放自由行後，也是經過一段時間的醞釀與發酵，因此就中長期來看，台灣的效應應該會慢慢的發酵，對於零售與旅館物業的需求也會有更進一步的帶動。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆豪宅始祖致和園土地法拍 3度停拍

豪宅始祖致和園土地法拍 3度停拍

台北地院原先預定於8月25日拍賣3度拍賣，結果停拍戲碼再度上演，市場認為債務人此舉意味著致和園整合進度有所突破。

【MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-26】素有大台北豪宅始祖之稱的閒置豪宅「致和園」整合之路走得艱辛。自2011年1月法拍部份建物產權且順利標脫後，其餘土地產權於2011年也先後2次公告法拍，但最後皆在開標前夕遭到債務人撤回停拍。台北地院原先預定於8月25日拍賣3度拍賣，結果停拍戲碼再度上演，市場認為債務人此舉意味著致和園整合進度有所突破。

致和園位仁愛路二段，正對「仁愛鴻禧」，2000年預售喊出百萬行情，開價之高甚至領先宏盛帝寶，不過，2001年和恕建設因財務問題，導致房屋在完工後仍無法交屋，最後流入法拍市場。

年初建物產權順利標脫後，短短1個月時間，持有的致和園3筆土地的大漢建設也以總價4億元出脫土地，總價4億元，換算每坪單價約為681.6萬元。

同年5月，致和園6成土地持分出現在法拍市場，為致和園的重新面市注入一道生機，且法拍底價每坪僅需約564萬元，尚較大漢建設出售土地價格要低。豈料，每次法拍前夕因故停拍，累計已停拍3次。業界推測，本案多次停拍應是整合人為避免更多競爭者進入，而增加變數，與債務人協商停拍，也代表雙方可能已有基礎的默契。外界推測致和園整合案最有可能的業者即為年初出手標下部份建物產權的周性自然人。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆大台北華城土地再拍出 每坪2.76萬元

大台北華城土地再拍出 每坪2.76萬元

【MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-26】房地產多頭走勢未息，山區別墅建地再度成為市場焦點。台北地方法院第4度拍賣大台北華城約5700坪土地，最後由1名張姓民眾以總價1.57億元標下，換算每坪約2.76萬元。

大台北華城為新北市著名別墅聚落群，近年持續有總價破億元的個案推出，包括英業達集團會長葉國一也於此地推出「新普國玉」，總價約在2~3億元左右。此外，港資企業恆豐地產也推出「七天四季」個案，計畫推出百戶獨棟別墅，建坪140、180、250坪，每戶總價近億元。

除開發商陸續推案外，同樣也是港資背景的遠鷹公司也於2009年以承受債權的方式，以每坪6.6萬元買下面積1.8萬坪土地。商仲業者表示，大台北華城素地行情約為每坪5~6萬元，至於，別墅產品依新成、中古、建材、規劃而有價差，老舊透天總價僅需千萬，但較有競爭力別墅產品，總價也能輕易突破5000萬元。

本次標售的土地屬於第一種住宅區，且包涵部份道路用地，土地位置近「印象歐洲」社區，價格已跌落至1月法拍時的5成左右。商仲業者認為，大台北華城周邊別墅群聚效應顯著，得標人應是看好別墅產品後勢，且價格也相對低廉，因此出手競標。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆2011年鬼月買氣最慘淡

2011年鬼月買氣最慘淡

鬼月買氣不怕阿飄較怕官

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-26】2011年鬼月即將在本周日結束，雖說房地產市場近年來鬼月效應已經較不明顯，反而是政策與天災影響較大，但今年除股災連床、噩夢難醒，加上政策上利空頻傳，對房市不利因素增多，因此，今年鬼月表現更弱。住商不動產企劃研究室統計體系內加盟店四年來的鬼前後買氣後發現，今年是近四年來鬼月買氣衰退最多的一次，幅度達18.82%，減少將近兩成的量，顯見政策封殺與景氣看壞，比鬼月還讓人畏懼。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於買賣過戶需要30-45天，買方較在意遷入與裝潢動工時間，多不會排斥鬼月辦理過戶，只要市場好，買氣多不會有太大變動，因此2003-2006年買氣並無明顯變化，但近年來鬼月不是天災(如莫拉克風災)，就是景氣大壞(金融海嘯、股災)，或是政策影響(不續撥優惠貸款)，都讓買氣受到衝擊，只能證明天災與人的因素對購屋人的影響更大。

在區域與產品表現上，鬼月房市還是以中低價位產品為主流，特別的是今年鬼月衰退幅度以雙北市較多，中南部表現反而平穩，徐佳馨分析，雙北市投資買盤多過中南部，加上高資產客戶多，在股災與政策影響下，買氣轉弱並不意外。徐佳馨認為，雙英一系列拼選舉政策，讓房地產市場更增添不少變數，加上業者對於前景看法保守，市場普遍認為，在選舉前買氣難見樂觀，特別是跨國佈局的高資產族群，出手可能會更形保守。而在政策眾聲喧嘩下，選前房市將更陷入撲朔迷離。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆青埔土地開價5年漲4倍

青埔土地開價5年漲4倍

機場捷運帶來青埔土地市場利多

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-26】台北的南港站到高雄的左營站，同時兼具捷運及高鐵經過的區域中，桃園青埔站的土地市場交易屬於較活躍地區，每坪土價從20~40萬元不等，目前受奢侈稅閉鎖效應而降溫，機場捷運通車的2014年前後，如經濟景氣仍佳，青埔土地市場交易可望增溫。

青埔當地房仲人士表示，受到奢侈稅影響，接下來的一年半到兩年左右，青埔土地市場交易應該不會像2011年上半年之前的熱絡，但因為持有的投資客成本與市價已拉開，所以，投資客也不急於在此時脫手，當地土地市場產生閉鎖現象，要想買土地標的物反而較先前減少。

高鐵青埔站的土地價格在5年中，一坪由9萬到目前的40萬開價水準，不難看出高鐵對房市帶來的效應，目前還有投資客仍伺機進場，主要看好是青埔站被劃為航空城的經貿園區、機場捷運2014年左右可通車及2014年軍用機場搬遷後的解除限高等利多。

青埔地區的住宅區土地建敝率50%、容積率200，房仲報價的土地單價由20~40萬不等，32~35萬為主力單價的範圍，住宅區最高的一塊曾達到52萬元水準，主力總價約在3000~6000萬元是投資客持有較多的區間。該區域目前土地交易活躍，從安置戶的30坪到上百坪的大坪數土地都有，不過受到奢侈稅閉鎖期影響，目前市場可供選購土地相對少很多。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆自用住宅享優惠稅率 要注意戶籍遷入時間

自用住宅享優惠稅率 要注意戶籍遷入時間

地價稅要享有自用住宅優惠稅率宜注意相關時間

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-26】每年11月要開徵地價稅，其徵收所屬期間為每年的1月1日到12月31日，並以8月31日為納稅義務基準日，也就是說8月31日當天土地登記簿上所記載的土地所有權人，為當年全年度地價稅的納稅義務人，例如：100年8月31日前取得土地所有權，新的所有權人應負責繳納該筆土地2011年全年度地價稅；如果是9月1日以後才取得土地所有權，則由原來的所有權人負繳納2011年全年度地價稅的義務，如果要享有自用住宅地價優惠稅率也應該注意戶籍遷入時間。

稅捐機關人士表示，原已享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若土地所有權人本人、配偶及直系親屬的戶籍全部遷出該址，即不得按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，稅率由原千分之2改按一般用地累進稅率課徵，一般用地的基本稅率千分之10，如地價總額超過累進起點地價者按稅法規定累進較高稅率核課，稅負相差至少4倍。

稅捐稽徵處人士表示，依土地稅法第9條規定，地價稅自用住宅用地優惠稅率的適用要件為土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。常有土地所有權人因子女就學等因素，而將戶籍遷出，致地價稅適用自用住宅用地優惠稅率條件消失，又未依法向稅捐稽徵處申報改課，日後經該處查獲而遭補稅及裁處罰鍰。

要享有自用住宅地稅優惠稅率，遷移戶籍時應至少要有本人、配偶或直系親屬其中1人的戶籍設在原自用住宅土地，才能繼續適用優惠稅率課徵地價稅。原已將戶籍全戶遷出的民眾，於2011年9月22日前土地所有權人或配偶、成年直系親屬任一人將戶籍遷入，並重新提出申請經稽徵機關核符者，才能於2011年起適用優惠稅率。稅捐處呼籲土地所有權人提前檢視土地課稅情形，把握100年9月22日前之申請時機，以維權益。如果逾期申請，則自申請之次年期開始適用。如果前已核定按自用住宅用地優惠稅率而用途未變更者，免再申請。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆捷運人潮＝錢潮 台北車站穩坐第一

捷運人潮＝錢潮 台北車站穩坐第一

人潮主宰房市的表現，也反映在房價上，以全台最大站－台北車站來看，具有雙捷運站功能，且鄰近交九轉運站，又有「京站」光環加持，宛如聚寶盆。

【MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-26】受惠於捷運的快捷與便利，扭轉台灣民眾的通勤習慣，也順勢帶動周邊房市發展，「逐捷運而居」，已成為現代人購屋、租屋的首選要件之一，時至今日，台北捷運每天平均有160萬人次的旅客量，在人潮即錢潮的概念下，捷運宅題材，始終是房市的不敗產品，根據台北市政府交通局資料統計，2011年上半年度的搭乘人次，以台北車站1425萬人次的超高人潮流量，一舉成為全台人氣最大站，而板南線的西門站，原本就是人潮匯集的熱鬧商圈，捷運周邊店面攤位向來是一位難求，以1032.5萬人次勇奪亞軍，另市政府站及忠孝復興站也都分別有995.7萬及789.4萬人次的流量，而新埔站則以742.8萬人次，成為新北市中唯一擠進前五名的超級站區。

而從6~10名的排行來看，淡水站及劍潭站，觀光景點的聚焦效應十分明顯，每逢假日，經常可見捷運出入口擠滿前來遊玩或逛夜市的人潮，人氣搶搶滾，而圓山站則受惠於去年最夯的花博題材，鄰近展覽園區，吸引大批遊客前往，一舉衝到第8名，而忠孝敦化站及中山站周邊，向來是商家的必爭之地，店面搶手程度不言而喻。

HouseFun傳媒中心地產召集人李建興指出，捷運在台北人的心中，集通勤、購物、居住、觀光之元素，從近幾年來，捷運宅的房價增值幅度可以看出，鄰近捷運周邊的住宅，已成為現代人的購屋首選，捷運周邊500公尺的住宅，幾乎都是搶手的購屋區域，買方通常一開口就指名離捷運站近，走路不要超過10分鐘的步行距離最理想，顯見其不可取代性已深植人心，再者，若從捷運路網分析，以2011年１至6月的捷運搭乘人次來看，排行前10名的人潮流量大站，其中，板南線就囊括了6名，依序為台北車站、西門站、市政府站、忠孝復興站、新埔站及忠孝敦化站。

人潮主宰房市的表現，也反映在房價上，以全台最大站－台北車站來看，具有雙捷運站功能，且鄰近交九轉運站，又有「京站」光環加持，宛如聚寶盆，根據永慶房仲集團統計，2011年住宅每坪單價來到47.1萬，短短1年內，房價漲幅高達24.27%，增值速度驚人，而以些微差距緊追在後的西門站，也有1032.5萬人次的實力，在人潮即錢潮的驅動下，2011年住宅每坪單價為42.2萬，年成長率高達15.93%，而店面行情更是看俏，在觀光效應帶動下，一級戰區的西門商圈，已是年輕觀光客趨之若鶩的朝聖之地，2011年店面每坪單價270.9萬，十足的寸土寸金。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆財政部「七大措施」健全房市

財政部「七大措施」健全房市

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導2011-08-25】財政部於2011年8月25日在行政院會中，就不動產課稅制度進行簡報，財政部提出健全房市的七大措施，不動產交易透明化為世界趨勢，除可健全交易制度外，地方政府亦因掌握市場交易價格，可逐年調整公告土地現值趨近於市價及合理調整房屋評定現值，使不動產交易所得更為明確，逐步落實實價課稅，財政部將持續進行不動產相關查核作業，維護租稅正義。

財政部表示，政府於2010年4月提出「健全房屋市場方案」，分別就住宅供需、輔助購屋、住宅資訊、融資控管、租稅措施等面向，採行各項措施，期能健全房市及符合居住正義。其中該部已陸續採行措施，分述如下：

一、限縮優惠，防止財團養地

(一)2010年5月修正發布土地稅減免規則第9條，未提供公眾通行使用之土地，不得免徵地價稅。

(二)2011年1月取消空地稅暫停徵措施，地方政府可視需要開徵空地稅。

(三)2011年6月限縮路外停車場不得適用10‰優惠稅率，改依10‰至55‰課徵地價稅。

二、強化不動產課稅之查核

(一)清查假農舍真豪宅

2009年6月函請各地方稅稽徵機關加強清查高價農舍是否與農業經營有關，覈實課稅。自2009年7月至2011年6月，稽徵機關清查農舍改課地價稅27,519筆，金額1.3億元。

(二)加強預售屋及非自用高價住宅交易案件的查核

2010年10月函請各地區國稅局針對少數個人從事不動產相關交易案件(例如非自用高價住宅及預售屋)加強查核，按實價課稅，截至2011年7月31日止，共查獲534件，補徵綜合所得稅13.44億元。

三、輔導地方政府適度調整房屋評定現值

(一)台北市已調整高價房屋及路角地房屋的地段率，估計每年可增加房屋稅稅收約10億6仟萬元，將有助於落實房屋稅合理課徵。

(二)新北市已調整部分區域之地段率，估計每年可增加房屋稅稅收約6億元，將有助於落實房屋稅合理課徵。

四、提高房屋交易之所得額標準，覈實課稅

2010年度台北市由2009年度依房屋評定現值的29%提高至37%，新北市由2009年度16%提高至21%，高雄市由2009年度19%提高至20%。

五、國有土地運用改進措施

(一)停止標售500坪以上國有土地。

(二)暫停標售台北市國有土地。

(三)建立國有土地售後買回機制。

(四)提供國有土地興建社會住宅。

(五)參與都市更新。

六、公股銀行配合調整融資措施

(一)配合中央銀行政策，協調公股銀行調降大台北地區第2戶以上購屋房貸成數，並增訂土地融資、建築融資抵押貸款條件限制，以抑制房價不合理飆漲。

(二)協調公股銀行於2010年12月1日開辦青年安心成家購屋貸款，每戶最高貸款金額500萬元，減輕民眾購屋壓力。截至2011年7月底止，撥貸23,303戶、金額814.92億元。

七、開徵特種貨物及勞務稅，抑制房市炒作

為抑制房地產市場短期投機交易，於2011年6月1日實施「特種貨物及勞務稅條例」，依內政部統計資料房地產成交量已下滑約10%，顯見市場上不動產短期移轉趨緩，已收打擊投機、抑制炒作之效。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆雙北市「豪宅」拼天價！都好貴！

雙北市「豪宅」拼天價！都好貴！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導2011-08-25】鬼月過後，房市即將進入年度的黃金檔期928檔，根據住展雜誌數據顯示，2011年的928檔推案量達1407億元，較2010年的1084億元多了323億元，增加了近3成的案量。928檔大台北區指標建案齊發，特別是豪宅建案，價格與銷售市況開高走高，成為928檔最吸睛的產品，不少建案陸續傳出捷報，甚至有建案出現惜售特殊現象。

住展雜誌針對雙北市銷售中指標豪宅建案作出調查(見附表)，其中有24個豪宅建案引領房市，成為房市的多頭指標，各行政區中，以台北市中山區與內湖區，新北市的新莊、新店與林口區推出的豪宅建案最多。

台北市方面，近期銷售拉出亮麗表現的豪宅建案，為位於大安區的百億豪宅建案「明日博」，開出每坪160萬元的單價面市，目前已有過6成的銷售佳績，為雙北市的豪宅市場注入了一劑強心針。

台北市的中山區與內湖區，是目前台北市豪宅推案的熱門地區，兩區的豪宅建案單價，可說是不斷的扶搖直上，一案開得比一案高，是兩區豪宅大車拼下的特殊現象。中山區4個豪宅中，包括松江路上的「松江1號院」及吉林路的「白金苑」，都在近日進入強銷階段，廣告行銷動作聲勢浩大。

值得市場密切注意的是，由皇翔建設投資興建，位於信義計劃區內的先建後售豪宅案「皇翔F4」，近日將開出價格正式對外銷售，總銷金額達200億元的「皇翔F4」，坪數190坪，如果以一坪250萬元來算，等於是一戶4.7~4.8億元起跳。

此外，北市不單單是市中心有豪宅案推出，其他包括内湖區、北投區與文山區，都有豪宅案推出，台北市真可說是豪宅遍地開花。內湖的3個豪宅建案「國美詠山」、「宏泰恆泰宅」及「遠雄米蘭苑」，單價都開出110~120萬元之間的破百萬元價格，直逼北市中山區大直美麗華商圈的豪宅價格，令房市振驚不已。

新北市方面，近期進場醞釀或銷售即有不錯反應的豪宅建案，還包括中和的「遠雄左岸」、新莊副都心的「鄉林淳青」、「遠雄中央公園」，及林口區的「世界首席」、「亞昕天地昕」等案。

新北市近期吸引地產界目光注意的地區就是中和。由遠雄建設投資興建的總銷500億元造鎮案「遠雄左岸」，開出7字頭的區域新高價，然仍吸引每周破百組的熱絡來人捧場，銷售走勢一路過關斬將拉出長紅走勢，成為房市的多頭指標。

新北市的林口與新莊副都心二區，在區內交通與公共工程的加持下，房市持續熱絡。近期二區的推案更轉為以豪宅為主導的市場新趨勢，林口「世界首席」百億級指標建案，6月開出4字頭的新高價，如今不到3個月，輸人不輸陣的亞昕建設「亞昕天地昕」，也開出一坪45萬元的高價與其他豪宅案拼場。

住展雜誌表示，豪宅現象是雙北市現階段推案的熱點，豪宅主導下的大台北區房市，在全球熱錢流竄下，已成為重要的投資標的之一。對房市而言，雖說近期有歐美股市風暴的影響，加上總統候人紛紛提出「實價課稅」及「居住正義」的議題紛擾了房市，然住展雜誌認為，對房市的影響層面應該只是短暫的，等股市風暴及紛擾話題塵埃落定後，房市可望在928檔至年底的推案與購屋旺季裡，回歸市場的基本面。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆浮洲合宜住宅「綠準則」出爐

浮洲合宜住宅「綠準則」出爐

【MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-25】新北市都市設計審議委員會通過「浮洲合宜住宅都新設計擬定準則計畫」案，規定興建浮洲合宜住宅的建設公司必須原地保留429棵樹、移植保留76棵樹，利用既存大樹群落營造7處生態跳島及超過3公里綠廊，讓浮洲的「合宜住宅」能保留綠意與維持環境品質，並兼具豐富的生態環境。

新北市政府城鄉發展局都市設計科科長陳智仁說，浮洲「合宜住宅」是新北市第一個採取「景觀生態管制」的住宅區，因為在內政部營建署推動「合宜住宅」時，就希望這是一個有品質的住宅區，而浮洲地區的地理位置和交通都方便，是一個理想的推動點，整個基地約22公頃，其中住宅區有11公頃（約3.3萬坪），營建署規劃大約興建4300戶，其中有5％作為只租不售的社會住宅。

城鄉發展局都市設計委員會審議時要求，未來興建「合宜住宅」的建商須以基地大樹群落規劃出4處直徑逾70公尺的主要「生態跳島」，並把發展定位為創造多功能的生活城，是基於永續發展原則來保持浮洲既有文化與生態底蘊。陳智仁說，整體計畫必需做景觀生態管制，以為保全浮洲地區中現有優質生態資源，提昇生態穩定度與連結度，塑造提昇生物多樣性環境，該畫區內指定留設生態跳島、綠廊道等景觀生態格局建構元素其規模。

未來的「合宜住宅」還提出南浮洲整體的空間架構，為誘導、鼓勵民眾使用捷運站及浮洲簡易車站，擘畫東西向綠色生活大街，其透過兩旁連續性商業帶滿足日常服務及消費需求。

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