◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆新北市1-7月土增稅成長15.9％

新北市1-7月土增稅成長15.9％

新北市政府稅捐稽徵處公布最新稅收概況：該處2011年度地方稅收預算數420.13億元，1-7月實徵淨額為290.67億元，達成全年度預算數之69.2％；較分配預算數266.76億元，超徵23.91億元；與2010年同期實徵淨額271.28億元相較，增加19.39億元，稅收實徵成長7.1％。

該處表示，除契稅、娛樂稅外，其他各項稅收均較分配預算數超徵。其中印花稅實徵淨額6.18億元，超徵1.4億元，超徵幅度達分配預算數之29.3％；其次是土地增值稅超徵14.52億元，超徵17.5％；房屋稅超徵3.73億元，超徵4.5％；契稅短徵2.2億元，短徵11％。各項稅收與去年同期比較，除契稅負成長2％外，其餘均呈現正成長，其中地價稅增加1.5億元，成長36％最高；土地增值稅增加13.35億元，成長15.9％居次；印花稅增加0.67億元，成長12.2％，其餘各稅成長幅度在2％至4％之間。

該處進一步表示，自2011年初奢侈稅議題發酵以來，房屋成交量自4月起至7月均較去年同期萎縮，契稅申報件數(4-7月)總計較去年同期減少9,027件，實徵淨額減少1.04億元。土地增值稅申報總件數7月較6月雖減少4,028件但與5月申報總件數相當，較去年同月僅減少597件。2011年度1-7月累計實徵淨額較去年同期成長15.9％，該稅額增加之主要原因係2011年土地公告現值平均調幅達15.33％；另因奢侈稅之開徵，致與去年稅收相較，成長幅度未能大幅提升

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-06

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆店面大洗牌 捷運板南線躍身時尚新幹線

店面大洗牌 捷運板南線躍身時尚新幹線

信義計劃區等商圈店面大洗牌

陸客自由行效益尚未加乘發酵，但精華區的店面已經出現洗牌，包括信義計畫區的威秀商圈、東區統領、明曜百貨商圈，都吸引當下最潮的品牌與產品進駐，加上西區的西門町商圈，3大結合娛樂、時尚、消費的熱門商圈，都落在捷運板南線上，也讓捷運板南線成為未來陸客自由行效應下的「時尚新幹線」。

陸客自由行已經上路，雖然初期開放的城市與人次較少，不過精華區的店面已經出現洗牌，如信義計畫區內最精華的威秀商圈，近期就有許多店面進行整修，國內的電信三雄也搶租松壽路上連續的3間店面，較勁意味濃厚，威秀中庭的店面則成為國際連鎖服飾品牌搶進的區域，目前包括HANG TEN、G2000等，也都搶進整修門市開店；加上松壽路上的CHANEL、GUCCI精品店面，NEO 19的蘋果專賣店等，威秀商圈店面已非一般業種有能力搶租之地。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，根據過去的香港經驗來看，陸客自由行大概要2~3年，才會出現內地旅客明顯增加、總消費大幅成長的效益，不過台灣的內需消費率先復甦，對於3C、名牌消費力增溫，如單價動輒1~2萬的智慧型手機或IPAD等平板電腦，更是受到消費者的喜愛，也讓這類廠商或通路，有能力搶進最好、最貴的區段，不僅搶食消費商機，也可達到一定的廣告效益。

除了信義計畫區店面近期出現洗牌外，國際連鎖品牌也開始搶進精華區店面、商場，最明顯的就是在東區商圈，日本潮流品牌服飾UNIQLO，已經租下明曜百貨1~3樓千坪賣場進行改裝，預計打造UNIQLO全球第六間品牌旗艦店，另一西班牙的時尚品牌ZARA，預計進駐101大樓外，也有可能承租統領廣場1樓與地下1樓近千坪的面積。另一家尚未登台的連鎖服飾店H＆M，則傳出ATT 4FUN 及 微風A3置地廣場都積極接洽中。

蘇啟榮分析，在UNIQLO、ZARA的搶租之下，東區商圈可供大面積租賃的商場與店面數量已經不多，而國際連鎖服飾與鑽錶等業者進駐之下，東區商圈可望吸引更多的逛街人潮，推升店面租金與房價，而巷內一些承租能力不足的店家，也逐漸被個性小店、餐飲店所取代。目前東區店面已經擴增到光復南路、復興南路、市民大道、仁愛路所包圍的區塊，過去詢問度不高的市民大道店面，近期詢問度也轉趨熱絡。

全球資產專案經理王維宏表示，據經濟部統計2011年6月批發、零售、餐飲業創下1.21兆的歷史次高記錄，廠商更預期第三季應該還會成長，顯見台灣內需消費的成長力道強勁，目前台北市的百貨商場密集度在全球名列前茅，平均每8.7萬人就要養活一家百貨商場，光是信義計畫區就有11家百貨商場，未來還會再增加2家，百貨業者如何在競爭激烈的商戰中勝出，恐怕得找到市場區隔，強化自身的利基。

陸客自由行雖然現階段每日僅開放500個名額，但隨著日後中國開放來台旅遊的城市增加，陸客自由行效益會越來越為龐大，而串聯西門町、東區、信義計畫區的捷運板南線，則是濃縮台北市流行時尚與娛樂的「時尚新幹線」，未來陸客藉由捷運藍線購物消費，將是一股難以抵擋的消費主流趨勢。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆城市「雙租族」開始興起

城市「雙租族」開始興起

房價高、租金漲「雙租族」開始興起

房價越來越高，一些人面對房貸的壓力，開始思索如何降低房貸壓力，於是，市場逐漸興起「雙租族」，人口開始往外環城市租屋而居。「還房屋貸款的壓力很大，我把自己的房子租出去，再到新北市租房子，可以賺點差價養房。」5年前在台北市信義計畫區買了一間18坪小套房的林小蔓(化名)這麼表示。像她這這種群體有個新名詞，那就是~雙租族。

林小蔓5年前在台北市信義區買了間大套房，一個人過著單身粉領的高貴生活，5年前她是以每坪45萬元買下的這間套房(當時的價格已經算是很貴的)，現在房價已經漲到每坪90幾萬元，她眼見同棟大樓同坪數的套房出租一個月有3~4萬元的房租行情，她覺得應該把套房出租，賺取房租來降低貸款壓力，所以，她到新北市的汐止區另外租了間20坪的小公寓，房租每個月僅1.3萬元，把自己在台北市的套房用3.5萬元租出去，這中間一來一往，林小蔓每個月多出了2.2萬元，她說：「付貸款的壓力減輕好多喔！」

這就是「雙租」模式。有越來越多的民眾開始遠離鬧市房子，選擇了都市外環進行「雙租」。林小蔓說：「住到汐止之後，每個月雖然增加2000~3000元的通勤成本與一些些時間，但是，汐止的生活支出卻遠比台北市省了1~2成，因為東西比較便宜。」所以，她對於自己踏入「雙租族」的決定感到相當滿意。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆未來「合宜住宅」10年內不得轉售

未來「合宜住宅」10年內不得轉售

為了避免未來合宜住宅也淪入炒作的項目，也讓合宜住宅規範更加嚴謹，營建署修正「板橋浮洲合宜住宅」作業要點，未來，承購戶規定在10年內不得轉售，出租住宅比例提高至10％，若發現未來有使用人頭戶者，處以懲罰性違約金每戶50萬元，提高這些門檻之後，對於廠商參與的意願是否會有影響則還需要觀察。

「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫-第一區及第二區土地標售案」(見附圖)營建署於2011年6月27日公告招標文件內容，本次配合政策指示變更招標文件內容，主要包括5大部分，分別說明如下：

(1)修正合宜住宅承購戶轉售年限限制由原本5年內不得轉售，提高至10年內不得轉售，以避免市場投機客炒作投資房地產。

(2)出租住宅比例由原本合宜住宅興建總戶數5％，提高比例至10％。由於提高出租住宅比例，將可嘉惠更多民眾承租使用，且擴大照顧經濟弱勢之就業民眾及就學青年，並取消原招標文件公告出租住宅對象係供設籍台北市、新北市、基隆市及桃園縣之就業及就學青年等限制，以擴大適用範圍為全國各縣市符合出租資格之民眾承租使用。

(3)為加強照顧符合第一階段承購民眾(家庭年收入低於台北市百分之50分位點，約為158萬元以下)，將開放於第二及第三階段承購戶申請時，皆給予符合第一階段承購戶之民眾優先申購，以嘉惠照顧更多經濟弱勢之民眾。

(4)為加強防範及避免人頭戶承購合宜住宅之投機行為，已於招標文件內增加違約及懲罰性條款，包括得標廠商(以下簡稱乙方)承諾不借用符合「銷售及交屋規範」規定之對象或名義承購合宜住宅；如有違反者，乙方即構成違約事由，營建署得依乙方違約情事，按人頭戶數處以乙方懲罰性違約金每戶50萬元，並由乙方收回該人頭戶承購之房屋等規範，作為防範投機炒作之配套措施。

(5)相關招標文件內容未盡完善部分，並納入無障礙設計理念等內容，亦一併公告更正。

考量本次變更招標文件內容，投標廠商尚需相關作業時間，故本案受理投標期間自公告標售日起展延至20110年9月22日(星期四)下午5時止，預計於2011年9月23日(星期五)上午9時30分辦理資格標開標作業。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆新北市交易減7.8% 板橋、五股及三峽減幅大

新北市交易減7.8% 板橋、五股及三峽減幅大

板橋及三峽在2011年7月交易量減幅較大

新北市2011年7月房市交易案件量為7154件較6月減少7.8%，其中以板橋25.6%、五股區24.8%及三峽24.1%減幅最大，新莊、新店、三重則不減反增。

新北市政府地政局分析新北市原屬縣轄市的行政區，以及近來新推案量體較大的林口、淡水、三峽等區域，除新莊、新店、三重呈正成長外，各行政區7月買賣登記案量相較6月皆呈現縮減趨勢，主要是因為特種貨物及勞務稅開徵後造成買方趨向保守觀望及建商延期推案所致，其中以板橋、三峽分別減少291件、60件，跌幅相對較大。新莊、新店則受7月建案完工交屋登記影響，買賣案量分別較6月成長13.5%、11.1%。

長虹建設董事長李文造表示，奢侈稅議題在3月開始發酵之後，大台北地區預售屋市場的來客數為之前的二成左右，現在已回升到之前的五成，預估在總統大選之後，預售屋來客數應恢復先前水準。房仲人士表示，雙和等新北市第一環的房市交易量未明顯上升，應該還是受到奢侈稅效應影響，但隨著住宅補貼的優惠房貸措施，首購族積極進場之後，新北市應會是首購族優先考慮的區域。

新北市政府統計主要行政區7月交易量增減幅度為：蘆洲區 -19.3%、土城區 -17.3%、林口區 -13.2%、淡水區-12.2%、中和區 -12.2%、泰山區 -8.8%、汐止區 -7.9%、永和區 -5.3%、樹林區 -3.6%、三重區 0.6%、新店區 11.1%、新莊區 13.5%。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆全台4低碳城市出爐 北、高市落榜

全台4低碳城市出爐 北、高市落榜

新北市、台中、台南及宜蘭獲選為低碳示範城市

環保署公布北、中、南、東4區未來將建構為低碳示範城市的優選名單，分別為新北市、台中市、台南市及宜蘭縣。五都中，台北市、高雄市沒有獲選。

環保署綜整評決委員意見，4座城市能獲評決為優先建設為低碳示範城市的原因，就是充分感受地方首長的重視度與展現團隊執行力，同時能配合地方中長期發展趨勢、環境條件與在地特色，提出旗艦型、指標性的亮點主軸計畫。獲優選的4個地方政府也都表示，由於計畫涉及層面與專業領域甚廣，從計畫撰擬乃至整個遴選評決過程，不論是内部跨單位人力與資源共同參與，或納入與產學研之合作機制，只有在首長或副首長領軍全力動員下，方得達協調整合之效；也是地方政府同時動員最多局處共同推動的計畫。

在低碳示範城市建構計畫部分，4座城市各具其願景與特色；包括如新北市提出「濱海區域的能資循環生活圈」、「都會區域的綠能低碳新都心」及以「山地區域的碳匯生態樂活城」；台中市「智慧型交通運輸系統旗艦計畫」與「水湳低碳經貿園區旗艦計畫」；台南市「打造永續低碳社區」卓越計畫、及「推展低碳文化觀光」與「應用多元綠色能源」2項標竿計畫；宜蘭縣「低碳運輸網絡與低碳漫遊」及「沛綠新蘭陽」綠建築計畫等，都獲得評決委員肯定。最重要的，則是能將規劃構想轉化至具體的行動計畫與財務規劃，展現其規劃與執行的優勢。依4座低碳示範城市所規劃之低碳計畫目標，預估累計至2014年，合計減碳量約有1,200萬公噸。

環保署將邀集獲選為優先建設的4個城市，進一步研商完備其低碳計畫的執行措施、實施方法、財務計畫及推動管考機制外，也將納列其他城市可行計畫，彙整提報「低碳城市推動計畫」，以利共同推動落實，發展成為低碳生活圈。

環保署指出，各地方政府參加這次低碳示範城市建構對象競賽，為配合二階段評比制度，從第一階段計畫構想提出後，第二階段更仔細檢討分析工作內容，務實擇定具體可行的示範性旗艦計畫，由地方首長帶領執政團隊，極力爭取出線。11個參與最後決賽的地方政府中，更有8位市長、縣長親自帶隊簡報低碳施政願景及規劃工作。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆基隆房市 暖暖、中正、七堵表現較佳

基隆房市 暖暖、中正、七堵表現較佳

基隆房市在2011年第2季在預售屋及新成屋推案加持下，以中正、七堵及暖暖區的成交價格明顯上升，中古屋方面則各區表現穩定；整體而言，基隆市第2季不動產成交量價皆呈穩定成長趨勢。

中正在第2季不動產買賣成交案件相較於上季無明顯波動，仍以中古屋為主要交易標的。住宅區部分，買賣案件集中於新豐街、觀海街沿線最多；商業區多以租賃型態為主，成交情形相對於住宅區少，主要交易範圍集中於義一路、義二路商圈。該區因東岸聯外快速道路工程及海科館相關工程持續加速續興建中，加上已通車的萬瑞快速公路深澳坑匝道及調和街的拓寬，均能大幅提升該區效益，對不動產市場未來發展具有正面的影響。

七堵區在第2季不動產買賣成交數量與上季相較略顯減少。該區鄰近汐止、南港等台北地區，因交通便捷取勝，且大台北地區的房價居高不下，不少大台北客購屋需求轉向七堵市區、百福社區，行情陸續看漲中；根據基隆市政府調查，住宅區方面，成交案例多集中於七堵市區，以七堵國小周邊及崇孝街一帶為主；百福社區則以百三街至百一街間之區域及百七街一帶成交較為熱絡；商業區方面，成交案例較少；工業區方面，仍以六堵科學園區內做為住宅用之不動產買賣數量較多。整體而言，第2季交易量減少，地價呈現往上墊高趨勢。

基隆市政府調查顯示，暖暖區的不動產買賣交易數量與第1季相較略微減少。新成屋部分近期陸續有新住戶進住，其中以碇內街底大型住宅社區及碇安公園附近社區為大宗、暖暖重劃區內社區大學附近的新成屋則標榜臨溪景觀佳、社區規劃完善，並以大坪數高價位為銷售號召，吸引追求享受景觀生活之購屋者關注；中古屋部分則因社區環境幽靜，鄰近大台北地區交通便捷，吸引購屋者前來洽詢，買賣成交實例以源遠路兩側及近基隆河的住宅社區及暖暖重劃區內的住宅等；區內新建案有源遠市場附近的住宅社區，碇內街底商業區則有新建案推出。 MyGoNews廖賢龍/ 台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆區段徵收手段引發全面修法的呼籲

區段徵收手段引發全面修法的呼籲

一場研討會針對區段徵收引發正反兩面看法

區段徵收在近年成為社會焦點，新竹、桃園到林口都因為農地被區段徵收而出現土地炒作、地價暴漲現象，苗栗、彰化卻因區段徵收而讓農民及學者走上街頭，一場研討會中，與談人士建議應儘速全盤修正相關法令，尤其是漲價歸私的部份該如何處理應特別被重視。

2011年7月帶領農民走到凱蘭格蘭大道的政大地政系主任徐世榮表示，目前政府採行的區段徵收並不具有嚴謹前提要件，即使到了最後不得不採行區段徵收時，也未做到完全的補償；應該要立即停止目前仍在進行的土地徵收案件，並急需修改土地徵收條例及土地使用計畫相關法制。

研討會中的發言會眾明顯出現兩派意見，來自竹北璞玉計畫促進會的30餘位民眾，不斷發言支持應加快完成璞玉計畫的區段徵收，讓新竹地區能更加發展起來；來自土城的民眾則指出，目前區段徵收價格為一坪5000元，但旁邊的大樓一坪為30幾萬元，區段徵收並不合理。

內政部地政司長蕭輔導表示，區段徵收的法源依據至少有12種，區段徵收是政府最後手段，檢討區段徵收對於法源要有所認識才能真正達到其效果，目前實施區段徵收都是依法行事；對於學術界提出區段徵收出來的工業區或科學園區都淪為蚊子館的批判，蕭輔導認為興辦事業計畫如能先行檢討，確定區段徵收後的土地能有效利用，而非一眛認定區段徵收是一惡法下的做為比較公允。

亞洲大學財經法律系教授吳容明認為，土地徵收條例已多年未進行修訂，現在應該是全面進行制度面修正的時候，區段徵收本是一種改良式的土地開發制度，但長期以來，抗爭反對的情形時有所聞，顯示制度有檢討的必要。

這場研討會是由內政部為慶祝建國百年，舉辦五場全國土地政策規劃及展望系列研討會之一，主要是針對土地利用政策的規劃及展望進行研討。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆鬼月房市建案促銷活動不多

鬼月房市建案促銷活動不多

2011年鬼月房市一反常態，不僅推案量爆增，就連促銷活動在市場上都不多見。

隨著時代進步，以往每年鬼月總是購屋淡季的傳統也已經轉變。過去每逢鬼月，房地產業者不是避開鬼月推案、減少廣告支出，就是祭出促銷活動搶人氣，但2011年鬼月房市一反常態，不僅推案量爆增，就連促銷活動在市場上都不多見。

買電腦想撿便宜，一般人都知道要選電腦展，買房子要撿便宜，過去可能要挑鬼月，但今年不一樣。房仲業者表示，經過連年教育，事實上現在的購屋族群對於鬼月看屋已經百無禁忌，甚至認為鬼月購屋反倒能夠議出好價錢，而提昇看屋意願。

此外，在新推案個案現場也幾乎看不到鬼月促銷活動，除新北市蘆洲「利舟官耀」推出鬼月簽約送價值68000的cuxi機車活動外，翻開報紙廣告，僅少數個案如遠雄二代宅、世界首席、興天地等個案推出促銷活動，且多不主打鬼月看屋優惠。而信義房屋也表示，先前億元現金活動已經結束，但目前仍有專任委託售屋，送專業居家清潔服務與光觸媒殺菌，到9月30日截止。

根據內政部過去3年的統計，鬼月前後的置產比例跟其他月份並沒有太大差異。此外，若是對鬼月入厝還是有忌諱，命理專家高興瑞建議民眾搬家後，可選擇有空的假日，下午3~5點，祭拜陽宅之神「地基主」， 準備1碗飯、1塊素肉、1份清菜、1粒水果、1份紙錢、1雙筷子、1杯清茶，上香時間是以1柱香為宜，向家中宅神拜過碼頭後，可保全家平安。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆父親節不快樂 9成爸爸購屋壓力大過上一代

父親節不快樂 9成爸爸購屋壓力大過上一代

超過9成爸爸認為，肩上所扛的購屋負擔比上一代更沉重；將近6成的爸爸也表示，為買房所背負的房貸，已經成為每月家庭裡最沉重的負擔。

6月政府祭出奢侈稅，希望打擊投資客壓抑過熱房市與房價，不過奢侈稅效應隨著時間淡化，市場房價持續站穩，薪水所得卻始終原地踏步，五、六、七年級世代的爸爸們持家壓力越來越重。根據有巢氏房屋最新市調結果顯示，超過9成爸爸認為，肩上所扛的購屋負擔比上一代更沉重；將近6成的爸爸也表示，為買房所背負的房貸，已經成為每月家庭裡最沉重的負擔。

有巢氏房屋劉炳耀協理表示，這一世代爸爸購屋壓力的感受度，明顯較上一世代更沉重，薪水追不上房價上漲的速度；要構築幸福愛巢，他建議爸爸們可以先檢視最重要的居住需求，衡量家庭財務狀況，不要一開始就背負重重的殼，可以善加利用住家周遭的公園與綠地，避免購買不必要的大樓公設，逐步讓家庭的居住生活有更適切的調整，也讓家庭的生活品質不會因為沉重的購屋負擔而大打折扣。

根據有巢氏房屋調查結果顯示，現代爸爸認為家庭裡每月負擔最重支出就是房貸費用，佔56.7%；其次是小孩的學費或保母費，佔28.3%；在現今薪資調漲不易，與房價動輒上千萬相比，需要長時間支付的購屋貸款費用仍是爸爸沉重的負擔。

至於從兩個世代間的購屋負擔來看，調查顯示，高達93.8%的爸爸認為現在的購屋負擔較上一代沉重；僅有1%持不同看法，另外3.1%認為世代間的負擔差不多。劉炳耀建議，面對現在的高房價時代，想購屋的爸爸不妨可以沿捷運周邊找屋，從北市或北縣周邊低價區域來尋找，以時間換取空間，避免市中心過高房價壓得自己喘不過氣來。

若從爸爸角色的轉換來看，根據有巢氏房屋調查發現，當爸爸之後的購屋想法，與當爸爸之前有何差異；高達83.2%的爸爸表示，會多考慮到適合小孩的居住環境，49.8%的爸爸從只想買小坪數房子轉變成想買大坪數房子；33.2%的爸爸希望能從租屋一族晉升為有房一族。

談到選購房屋優先考量因素，60.4%的爸爸表示還是最先考慮交通便利性，而45.3%的爸爸則會考慮小孩學區問題。至於考慮購買的房屋類型，有52.3%的爸爸希望能挑選管理良好、有電梯的大廈，方便一家大小居住的安全及便利性，21.2%的爸爸則考慮公寓。

劉炳耀表示，當了爸爸之後，家庭重心逐漸轉向以小孩為主，會開始考慮到小孩的生活環境適不適合，學校環境與週遭遊樂設施是否安全，連帶影響到爸爸購屋考量，在購屋上會更注重小孩的週遭生活環境，特別對一些小細節會特別挑剔，例如大樓公設與監視器是否無死角、遊樂設施是否安全、等等。

劉炳耀提醒，不管爸爸購屋需求是小換大或租轉買，都必須謹守每月房貸支出不要超越1/3家庭支出負擔的原則，避免影響日常生活品質或無力負擔房貸的窘境；在購屋選擇上，身為一家之主的爸爸也必須承擔較多責任，應該詳實去了解屋況說明書以及房子的產權及過戶問題，慎選大品牌信譽卓著的房仲公司可節省不少繁瑣雜事。

此外，購屋最主要還是要從家庭財務狀況來考量，多加利用住家週圍的鄰里公園或學校、綠地的遊樂設施來減少購買到不必要的大樓公設，並且盡量挑選學風良好的單純文教區，避免成家美夢出現不必要的瑕疵。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆郝龍斌8月底赴日考察公營住宅

郝龍斌8月底赴日考察公營住宅

台北市長郝龍斌預定於2011年8月31日至9月2日赴日本大阪，此行目的主要有兩個，其一是8月31日參加經建會在大阪所舉辦之招商活動，此次招商活動計有國內廠商及各級政府代表共206人參加，並分別在東京及大阪舉辦招商說明會，郝龍斌因行程關係，不克前往東京，僅參加大阪之招商活動，行銷C1、D1雙子星大樓、信義區的世貿二館及A25等3個旗艦級開發案。另外，郝龍斌亦將赴大阪新千里新市鎮觀摩大阪市政府如何運用PFI(Private Finance Initiative)方式(類似台灣之BOT)推動老舊出租國宅(日本稱府營出租住宅)的更新工作。

郝龍斌在競選時提出之政見，預定新建4,808戶公營出租住宅，但是舊有之台北市出租國宅計22處3,833戶，其中8處2,152戶屋齡超過25年；平價住宅4處，計1,544戶，屋齡均超過25年，須積極辦理更新改建，惟更新改建需鉅額資金，在市府目前財政拮据情況下，希望透過民間充沛資源與經營管理效 率來辦理住宅的更新改建。

據悉大阪市政府也同樣面臨了老舊出租國宅亟需改建的問題，因此自2001年開始推動共約13萬8千戶老舊出租國宅之改建，由於財政困難及希望提高改建之效率，因而運用了PFI模式，截至2010年為止，以PFI模式共改建了10個社區共8,007戶，所獲致之具體成效。

包括運用PFI模式相較傳統政府採購方式節減改建成本達2％至9％，也達成公帑節省價值(Value for money)的目的，其中更有1個社區，經由競標結果其改建成本之得標價較原預估價節減27％，至於政府財政負擔上由原先預估之448.6億日圓減少為 266.2億日圓，另外包括工期大幅縮短，減少政府人力及使都市、街區再生活化等。

財政局表示，郝市長此一參訪經驗學習行程，將有助於市府以PFI模式推動公營出租住宅及提高老舊出租國宅更新改建效率，並提供市民更優質之出租住宅服務品質。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆都市更新 一場全輸的建築美夢

都市更新 一場全輸的建築美夢

鄭先生表示，他完全不知道還能不能活著看到新家落成，他甚至表示，若沒住過新家，他真的死也不甘願。

都市更新上路12年，平均每年僅成功更新不到5件，近年來更陸續衍生槍擊事件、強拆陳情等案件。北市士林「文林苑」都更案，95%民眾同意都更，但卻因為2戶不願參與都更的原住戶，導致原定應興建完成的都更大樓，如今仍是斷垣殘壁，都更住戶怒喊，公權力無能，要求政府展現魄力。

文林苑都更案爭議由舊住戶陳情掀開序幕，實施者樂揚建設先後2度發布新聞稿澄清後，如今已同意都更住戶也透過建設公司召開記者會，要求政府依法行事，早日推動都更案進行，讓他們能夠早日回家。

一位年紀已80多歲的鄭先生表示，來台60多年從沒住過好房子，因此，當初建商協調都更時，要幫他蓋新房子，他非常高興，早早就搬離住家。沒想到，全案一拖2年半，當初承諾的大樓，如今連個影子都沒看見，他完全不知道還能不能活著看到新家落成，他甚至表示，若沒住過新家，他真的死也不甘願。

另一名住戶鄭小姐也指出，雙親年歲已大，且父親更雙眼全盲，期待能夠有一個無障礙空間，可照護雙親生活起居，但都更案進度緩慢，每當父親問起何時能回家，情緒激動，做子女的看在眼底更是不忍。

這些已同意都更的住戶共同的心願是可以早日回家，而都更實施者樂揚建設代表也表示，全案依法辦理，且建商也有誠意解決紛爭。但舊住戶認為，土地為祖先所留，無論如何希望能夠被排除在都更範圍外，不能接受被強制拆屋遷離，當然不願阻擋全案進行，但又何奈。

一場都更案，造就三方受害者，有人有家歸不得，有人有家留不住，有人有地蓋不得。受害民眾要求，政府當局拿出魄力，讓事件儘速圓滿落幕，他們請問政府，當事情演變至今，若政府再無作為，他們還能請誰出面來處理？黑道？還是神明？

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆開發東區副都心 台南市重劃平實營區

開發東區副都心 台南市重劃平實營區

繼九份子上百公頃綠色環保節能重劃開發案之後，台南市政推出接棒的是面積達42.4公頃的東區平實營區與精忠三村都市計劃開發案。

繼九份子上百公頃綠色環保節能重劃開發案之後，台南市政推出接棒的是面積達42.4公頃的東區平實營區與精忠三村都市計劃開發案。根據地政局表示本案已於2011年6月27日發布實施，連結永康區與南紡廠區開發，建構台南東區新副都心。

台南市政府表示，平實營區內在軍方長期以來照顧下，形成了由榕樹、樟樹及楓香木等老樹構成的7公頃樹牆面，台南市副市長林欽榮認為極有保留價值，他表示此一蓊蓊鬱鬱的綠帶，如同中央公園之於紐約市，指示未來規劃時要在優先開放此公園綠帶供民眾使用，成為台灣官方土地開發節能減碳的首例，而住、商區的開發案則規劃於第二期接續開發。

根據地政局表示本重劃區位於東區，由小東路以南、中華東路以東的平實營區及精忠三村眷村範圍內土地，未來將開發成為連接永康區與南紡開發案的「東台南副都心」。作為流行產業、創意設計的住、商園區。地政局進一步指出，為顧及該重劃區基地位於東區繁華地帶，鄰近成功大學、火車站及仁德交流道，交通條件優越，乃以市地重劃方式開發建設，配合土地使用管制、都市設計審議等相關規定，將於重劃後，有助於環境品質提昇，塑造該重劃區為高品質商業及住宅社區。

全案訂於2011年8月將重劃計畫書報內政部核定，計畫辦理約面積42.40公頃，重劃範圍內以市地重劃方式開發，開發作業包含地上物拆除、公共設施用地取得及重劃區內道路、排水、管線、公園景觀等工程。重劃區完成後，可無償取得公共設施用地約19.69公頃，預估節省約新台幣50.58億元的徵地費用，節省公共設施開闢費用約新台幣8.17億元，重劃後提供住宅區土地計約21.45公頃可供建築使用，可增加政府地價稅、土地增值稅、房屋稅等稅收。MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-05

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆12年國教103年上路 學區住宅買氣衝

12年國教103年上路 學區住宅買氣衝

12年國教即將上路，明星學校建中周邊的房屋買氣強強滾。

教育部日前重申12年國教將在民國103年如期上路，使原本在房市中搶手的國中小明星學區，可能擴大到明星高中，加上再過1個月就是9月開學季，家長希望子女能進到最好的學校，學區住宅買氣強強滾，持續看漲。

HouseFun好房誌統計北市多所明星國小、中學周邊近5年的房價走勢。明星高中方面，北一女、師大附中周邊公寓漲幅均超過100%；大樓部分，北一女附近從每坪46.8萬元到今年的66.6萬元，漲幅達42.3%，師大附中周邊的大樓，也從2007年的每坪55.8萬元漲到85.5萬元，漲幅逾53.1%，值得「現代孟母」參考比較。

至於最受家長青睞的明星小學，新生國小周邊大樓單價最高，從每坪的54.2萬元飆至77.8萬元，漲幅達43.6%；博愛國小周邊公寓及大樓，5年來的漲幅分別為52.1%及57.5%，大樓均價更從每坪47.1萬元漲到74.2萬元。

住展雜誌表示，北市除幾個公認學籍搶手的實驗學校與雙語學校，如南海路的國語實小、師大附中國中部、政大實小、松山區健康國小、中山區永安國小、大安區新生國小等，近年大台北新崛起的名校，還包括三峽北大特區的桃子腳完全中小學，及政大附中國中部。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，明星學區周邊房價，通常較非明星學區高出至少1成，如果該區同時兼具明星國小和明星國中學區，房價更驚人，且以總價低的兩房、小套房產品最受青睞，若又緊鄰商圈，因可設籍，又可開發租屋市場，即使單價高，仍是快速秒殺。

HouseFun地產召集人李建興表示，同時有國中與高中部的完全中學，因擁有直升資格，經常是額滿學校，也值得「現代孟母」參考，不過他提醒，學區宅要注意學校辦學口碑，也最好避免過於偏僻的區位。

住展雜誌表示，目前全國共分為15個高中職學區，因範圍過大，名校也可獨立招生，因此準購屋人大可不用寄望，未來出現所謂的明星高中學區房市。

聯合報╱記者何醒邦／台北報導2011/08/06

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆地上權標售熱 建商流口水

地上權標售熱 建商流口水

新一波國有地地上權標售熱潮，本月起跑，率先登場的是國產局釋出的士林、板橋等土地，接著台北市政府也將推出信義計劃區世貿2館及A25土地。由於上述土地均位於精華地段，面積也夠大，市場高度看好，預料將再掀搶標大戰。

去年底國產局和北市府曾分別標售地上權土地，其中敦南派出所地上權案，吸引11組人競標，比一般土地標售競爭還激烈；大安路地上權案也不遑多讓，除有8家建商競標，脫標價高出底價1.4倍、每坪373萬元，也直追一般土地行情。

國產局和台北市政府原本都打算打鐵趁熱，預計在今年上半年就推出新一批地上權案，但因作業不及，至今年7月國產局才公告第一批地上權土地，北、中、南均有，預計本月30日同步開標。

其中最受市場注目、詢問度最高的是北區辦事處公告的台北市士林區及新北市板橋區土地。，士林區土地位於文林路，為住三 (容積225%)可做商三用途的土地，共269坪，總價2.36 億，換算每坪約88萬元。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，這塊基地面積雖不大，但鄰近捷運士林站、士林夜市，以大台北地區如此鬧區之中，如此規模的素地亦屬難得。由於可作為商業使用，個案如開發為商場，亦具陸客自由行的效應。

宏大不動產估價師執行長郭國任分析，目前當地土地容積單價市場行情每坪70萬元，而依國產局公告底價，換算成容積單價則只有39萬元，相當於市價打6折。一般來說，地上權住宅約比一般住宅便宜兩成，這筆土地便宜太多，脫標一定不成問題。

多家大型建商都表示對該筆土地有著高度興趣，去年連續拿下兩筆國有地地上權案的日勝生更已派員進行評估，一般認為，這筆土地最後脫標價格可能直追目前當地住三土地，每坪130萬元左右的行情。

板橋區土地位於三民路二段91巷內，蘇啟榮表示，由於該筆土地容積率達300%，當地同樣土地的行情每坪在80萬元以上，而國產局單價只有49萬元，約為行情的6成，加上土地面積達到889坪，基地夠大、可塑性高，預料也能順利脫標。

除此國產局釋出的土地，市場期待已久的信義計劃區兩筆大面積地上權土地，台北市財政局長邱大展表示，目前也已完成大致規畫，只等捷運局的C1、D1開發案有結果之後，就會公告標售，時程不會超過今年。

信義計劃區兩筆預計以地上權方式標售的土地，一是位於中油大樓旁、亞太會館對面的A25，基地面積達6144坪，使用分區包括一般商業區、娛樂設施區、特定商業區。另一為世貿二館，占地也達5356坪。

商仲業者表示，從這一兩年詢問情況來看，這兩塊大面積土地一旦釋出，除了國內財團、金控、大型建商必定全力出手外，由於新加坡投資公司GIC、凱德置地集團、香港長江實業集團、新鴻基地產等都曾到現場訪查，更可能掀起一場土洋競標大戰。

聯合晚報╱記者游智文╱台北報導2011/08/06

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