2010年11月11日 星期四

【時效取得地上權】


【時效取得地上權】 
A:
有關申請人檢附設籍超過20年之戶籍謄本及房屋稅籍證明申請時效取得地上權登記,但房屋已有些破損且並無人居住在內(已斷水電),已從民國37年居住占有(有附民國37年至今之戶籍謄本,根據調查從民國37年居住至民國80幾年)但目前無人居住在內已逾十年(斷水電房屋屋頂破損且髒亂)是否可以繼續占有申請時效取得地上權。另可否以繼續占有之由申請時效取得地上權登記,是否符合法令及符合占有(對物有事實之管領力)之要件,請說明並提供法令,感激不盡
Q:
主張時效取得地上權者,須為以行使地上權之意思而占有始足當之,若依其所由發生事實之性質,無行使地上權之意思者,非有變為以行使地上權之意思而占有之情事,其取得時效,不能開始進行 (最高法院六十四年度台上字第二五五二號判例參照) 。又占有土地建築房屋,有以無權占有之意思,有以所有之意思,有以租賃或借貸之意思為之,非必皆以行使地上權之意思而占有,故主張以行使地上權之意思而占有者,應負舉證責任。(最高法院84年台上字第748號判決)
行政法院及民事法院對於登記機關審查時效取得登記之案件~~原則上悉採"形式主義"之見解~~即登記機關審查時效取得地上權登記~~應採書面之形式審查~~所以我個人較建議依戶籍資料來審查其占有期間~~另只要能完成占有範圍及位置之測量(即核發成果圖)~~即得客觀視為有管領力~~因此登記課在審查登記部分~~無須去管該房屋是否破舊或斷水斷電~~因為那是進入訴訟程序後~~法院應實體審理之部分~~以上是我個人的看法~~提供您參考~~至於最前面提到的行政法院及民事法院見解~~您可以去查詢相關的裁判書~~

[分別共有與公同共有同時存在一共有物之繼承釋疑]

[分別共有與公同共有同時存在一共有物之繼承釋疑]
Q:
甲乙丙三人共有土地一筆各1/3,死亡遺有四個子女A.B.C.D,繼承人就乙之應有部分辦理公同共有繼承登記,請問土地登記謄本權利範圍欄如何記載?B死亡,遺有e.f.g三子,可否辦理分別共有?若可,則該登記謄本之權利範圍又如何記載
A:
甲乙丙三人共有土地一筆各1/3~~乙死亡遺有四個子女A.B.C.D,繼承人就乙之應有部分辦理公同共有繼承登記~~則土地登記謄本權利範圍記載A.B.C.D各為"公同共有1/3"因依民法第1151條規定「...遺產在未分割前...為公同共有」、原 a.b.c.d1/3公同共有於未分割前,b之遺產及於1/3之全部﹝民法827二項﹞。又其內部關係應依其「法律規定或契約定之」﹝民法828一項﹞。又「際承人...承受被繼承人財產上一切權利義務」﹝民法1148﹞,是以b之遺產為1/3公同共有,故其繼承人亦僅能承受其ㄧ切﹝1/3公同共有﹞。
基於以上規定及法理,其繼承人e.f.g亦僅得加入其1/3公同共有之行列,使能辦理登記。
如果要辦理為分別共有~~得由ACDefg會同辦理~~
但依土地法第34條之1~~僅適用於"處分"ACDefg公同共有之不動產~~而不適用於"共有型態變更登記"(即將CDefg公同共有變更為依CDefg應繼分分配之分別共有關係)~~此有內政部八十九年九月一日台(八九)內中地字第八九七九八八三號函准司法院秘書長八十九年五月二十三日(八九)秘台廳民一字第一一六四七號函釋可參考~~

【因解除買賣契約需返還不動產所有權,欲為移轉登記之相關疑義】

【因解除買賣契約需返還不動產所有權,欲為移轉登記之相關疑義】 
Q:
本人原向建商買受房屋(含土地),於簽訂買賣契約、完納契稅後已完成所有權移轉登記;後因故與建商「合意解除」前述買賣契約(雙方無爭議無須涉訟或調解),依民法第259條之規定,本人有義務將房地所有權移轉返還建商。惟欲至地政機關辦理移轉登記時,地政機關認為此行為屬買賣,要求本人於登記聲請書移轉原因勾選「買賣」,並要求本人「再次」繳納契稅,否則無法登記。本人有疑義如下:
1)本次所有權移轉之原因實非「買賣」,請問地政機關可否強制要求本人將移轉原因填載為「買賣」?本人得否於移轉原因選項勾選「其他」並註明為「解除買賣契約」,並附本人與建商簽訂之「房地買賣契約」、「合意解約書面」暨「第一次契稅完稅證明」,憑以辦理所有權移轉登記?
2)又本人前已依契稅條例第2條,因「買賣」行為繳納一次「契稅」,是否於合意解除債權契約返還房地所有登記時再要求繳納一次「契稅」是否得宜?(請考量「租稅法定主義」,即契稅條例第二條之規定)

A:
地政事務所的說法是正確的~~茲提供法務部的解釋供您參考如下:
法務部9459日法律決字第0940002426號函

一、略。
二、按「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。……」民法第259條第1款定有明文。該契約解除之效力,學說見解主要有二:直接效力說(即契約效力因解除而溯及既往消滅,未履行之債務當然免除,已履行者,因無法律上之原因而應依不當得利規定返還)(參照最高法院23年上字第3968號判例及鄭玉波著,陳榮隆修訂,民法債編總論,修訂二版,第437頁);清算說(即解除權之目的,不僅在於使解除權人自契約約束中解脫,通常亦使他方負有返還給付之義務,給付義務已履行者,解除權僅變更契約之債之內容為清算關係,債之關係仍存在)(參照黃立著,民法債編總論,23刷,第515516頁)。
目前德國通說及我國部分學者見解,認以採清算說為宜。縱使依直接效力說者,亦認為契約解除僅生債權之效力,並不生物權之效力,因此,僅能依契約及相關規定發生回復原狀請求權,而不能發生所有物返還請求權,以保護交易安全。準此,本件申請人持憑解除買賣契約之調解書,申辦回復所有權登記乙節,究該解除契約之效力,僅變更契約之債之內容,債之關係仍存在,且契約解除不生物權之效力,故依民法第259條第1款規定,應返還由他方所受領之給付物,並為登記,該登記依土地法第72條規定,應屬所有權移轉之變更登記。
至於提到登記原因及報稅的問題~~茲提供參考如下:
(一)登記原因
應依內政部訂定之登記原因標準用語辦理,不得自創~~因此提到得否於移轉原因選項勾選「其他」並註明為「解除買賣契約」~~答案是不行的~~(二)既然依法應再辦理一次移轉登記,則依稅法規定當應申報並繳納相關稅捐,而不問該移轉登記是否係源於合意解除債權契約返還房地~~
看了之後可能會有些許的失望
~~但是我相信該地政事務所回答你的方向是正確的~~

【過房子與螟蛉子民法修正前應繼分問題】

【過房子與螟蛉子民法修正前應繼分問題】 
Q:
被繼承人於光復後民法修正前(73年)死亡,其配偶先於被繼承人(70年)死亡,繼承人有4個人:
日據時期謄本記載為養女 ,光復後謄本記載為養女
日據時期謄本記載為過房子,光復後謄本記載為養子
日據時期謄本記載為螟蛉子,光復後謄本記載為養子
日據時期謄本:無 ,民國35年出生,戶籍謄本為長子
參考法令如下
1.
繼承登記法令補充規定第24點之立法緣由及審查手冊提及「非因無子而收養之過房子與螟蛉子(即異性養子)於本省光復後發生繼承者,視其繼承日期分別適用修正前後民法第一千一百四十二條之規定定其繼承順序及應繼分。」
2.
發文單位: 前司法行政部 發文字號: (59) 台函民決字第486 發文日期: 民國 59 01 20 資料來源: 法務部行政解釋彙編 (第一冊) (815月版) 967 相關法條: 民法繼承編施行法 7
要  旨: 查台灣日據時收養之「過房子」,如係養親無子,以立嗣之目的而收養者,即與現行民法繼承編施行法第七條所謂「民法編承施行前所立之嗣子女」相當,其於本省光復後發生繼承者,其繼承順序及應繼分與婚生子女同。至非因無子而收養之「過房子」及「螟蛉子」 (即異姓養子) ,均難為該條所謂之「嗣子女」,自應依第一一四二條定其繼承順序及應繼分。
3.
發文單位: 前司法行政部 發文字號: (45) 台公參字第4669 發文日期: 民國 45 00 00 資料來源: 法務部行政解釋彙編 (第一冊) (815月版) 884 相關法條: 民法 1149
民法繼承編施行法 7
要  旨: 考過房子與螟蛉子原各有意義,無子而以兄弟之子為後者曰過房子, 朱子言行錄載王沂公事亦有:「曾無子欲令弟子過房」,是宋人已有此語,詩云:「螟蛉有子、蜾贏負之」,古人謂蜾贏養螟蛉以為已子,後世因以螟蛉為養子之稱,可知前者偏近於嗣子,而後者則偏於養子。惟二者之本意均重在立後,且日據時代台灣之戶籍上除「過房子」與「螟蛉子」外,復有「養子」之分,是前二者顯有別於養子,既均與嗣子之性質相當,似應有民法繼承編施行法第七條之適用。至外省籍人民因過去在大陸時之戶籍而現在戶籍上一律記載為養子,如何區分,其究為嗣子抑養子一節,因公文書之記載除有反證外,原則上應推定其為真正,苟非有相當證據,足以證明其確有相反之事實,自應依其記載認為養子。
4.
發文字號: (70) 法律 字第 10534 發文日期: 民國 70 08 20 要  旨: 依日據時期台灣之舊習慣,女子原則上無繼承權。故於日據時期,養親有女而無子時,其以立嗣之目的所收養之螟蛉子,可認係現行民法繼承編施行法第七條所稱之嗣子女,前司法行政部五十九年一月二十日台五十九函民決字第四八六號函所稱「無子」,係指「無男子」而言。本案養親吳生於日據時期,如係以立嗣之目的而收養螟蛉子吳木,雖於收養之前已育有二女,該螟蛉子仍為現行民法繼承編施行法第七條所稱之嗣子女,其應繼分與婚生女同。
以上函釋係從法務部綜合查詢下查得
看完以上說明,問題來了
問題一:甲乙丙丁之應繼分各為多少?
問題二:若無丁,則甲乙丙應繼分各為多少?
A:
一、辦理際承登記應檢附現在戶籍謄本,自以該記載之身分為準,是以其應繼分甲1/51/51/52/5
如無丁則各1/3
二、蓋身分係戶政所認定之職權,非審查所司,故清官不斷家務事。
三、如對其繼承權應繼分有異議,蓋屬私權爭執,應尋司法途逕訴請裁判。

外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表

外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表
1、內政部78823日台內地字第727654號函。
2、內政部78915日台內地字第741118號函增列南非。
3、內政部81227日台內地字第8102803號函增列美國紐約州。
4、內政部8672日台內地字第8606607號函增列法國。
5、內政部8685日台內地字第8607700號函增列荷蘭。
6、內政部86917日台內地字第8608763號函增列美國喬治亞州。
7、內政部87714日台內地字第8707194號函增列瑞士。
8、內政部871123日台內地字第8793808號函增列馬來西亞。
9、內政部88330日台內地字第8803862號函增列加拿大(各省)
10、內政部90327日台內地字第9004788號函增列英屬蓋曼群島、英屬維京群島、美國賓夕法尼亞州、威斯康辛州、伊利諾州、俄勒岡州及奧地利維也納邦。
11、內政部9252日台內地字第0920060919號函增列葡萄牙、貝里斯、英屬根西島、美國華盛頓特區及印第安那州。
12、內政部93511日台內地字第0930007790號函增列美國維吉尼亞州。
13、內政部931118日台內地字第0930015751號函增列美國阿拉斯加州、阿拉巴馬州、阿肯色州、愛達荷州、肯德基州、緬因州、蒙大拿州、內華達州、新罕布夏州、新墨西哥州、北卡羅來納州、羅德島州、猶他州、佛蒙特州、華盛頓州、懷俄明州。
14、內政部94825日台內地字第0940011806號函增列芬蘭。
15、內政部9529日台內地字第0950015266號令增列模里西斯。
16、內政部95612日台內地字第0950091822號令增列義大利。
17、內政部9627日台內地字第0960017890號令增列牙買加。
18、內政部9668日台內地字第0960084571號令增列迦納。
19、內政部97321日台內地字第0970042025號令增列印度。
20、內政部97415日台內地字第0970057557號令增列美國亞利桑那州、路易斯安那州。
21、內政部971225日台內地字第0970209595號令增列挪威。
22、內政部98625日台內地字第0980101126號令增列安道爾、玻利維亞、布吉納法索、蓋亞那、以色列、馬爾他、摩納哥、委內瑞拉。
23內政部9897日台內地字第0980161108號令增列瓜地馬拉、馬其頓、賽普勒斯、奈及利亞、沙烏地阿拉伯、斯洛伐克、捷克、斯洛維尼亞。
24內政部98916日台內地字第0980167585號令增列聖克里斯多福。

1.      內政部981218台內地字第0980216223號令同意波蘭(Poland)、哥倫比亞(Colombia)、墨西哥(Mexico)、巴哈馬(Bahamas)、格瑞那達(Grenada)、聖文森(St. Vincent and the Grenadines)、蘇利南(Republic of Suriname)、千里達(Republic of Trinidad and Tobago)、巴貝多(Barbados)、多明尼克(Commonwealth of Dominica)、維德角(Cape Verde)、海地(Republic of Haiti)、剛果共和國(Republic of the Congo)、盧安達(Republic of Rwanda)、波札那(Republic of Botswana)等15國人在我國取得或設定土地權利。



備註:
1.內政部981218台內地字第0980216223號令
1)阿曼(Sultanate of Oman)人僅得依土地法第19條第1項第8款暨外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法第2條第1項第2款第1目『觀光旅館、觀光遊樂設施之開發』之規定取得我國土地。
2)利比亞(The Great Socialist People's Libyan Arab Jamahiriya)人僅得因投資之目的在我國取得或設定土地權利。
3)保加利亞(Republic of Bulgaria)人僅得以法人身分在我國取得或設定土地權利。
4)俄羅斯(Russian Federation)、匈牙利(Republic of Hungary)、埃及(Egypt)人得在我國取得或設定農業用地外之土地權利。



備註:
1.內政部981218台內地字第0980216223號令:聖多美普林西比(Democratic Republic of Sao Tome and Principe)、賴索托(Lesotho)、索羅門群島(Solomon Islands)、聖馬利諾共和國(Republic of San Marino)、科威特(State of Kuwait)、東帝汶(East Timor)等6國非屬平等互惠之國家。
備註:

外國人在我國取得土地權利作業要點

外國人在我國取得土地權利作業要點
中華民國98327日台內地字第0980051441號函修正修正「外國人在我國取得土地權利作業要點」第11點附件之簡報表格式

平等互惠證明文件
1
外國人申請在中華民國境內取得或設定土地權利案件,應請當事人檢附由其本國有關機關出具載明該國對我國人民得取得或設定同樣權利之證明文件;如該外國(如美國)有關外國人土地權利之規定,係由各行政區分別立法,則應提出我國人民得在該行政區取得或設定同樣權利之證明文件。依現有資料已能確知有關條約或該外國法律准許我國人民在該國取得或設定土地權利者,得免由當事人檢附前項證明文件。
2
旅居國外華僑,取得外國國籍而未喪失中華民國國籍者,其在國內取得或設定土地權利所適用之法令,與本國人相同;其原在國內依法取得之土地或建物權利,不因取得外國國籍而受影響。
3
我國人民在國內依法取得之土地或建物權利,於喪失國籍後移轉與本國人,無土地法第20條規定之適用。
外國人因繼承而取得土地法第17條第1項各款之土地,應於辦理繼承登記完畢之日起3年內,將該土地權利出售與本國人,逾期未出售者,依土地法第17條第2項規定處理。
4
外國法人在我國取得或設定土地權利,應先依我國法律規定予以認許,始得為權利主體;經認許之外國公司申辦土地登記時,應以總公司名義為之,並應檢附認許證件。但能以電子處理達成查詢者,得免提出。
外國公司依公司法第386條規定申請備案者,不得為權利主體。
5
(刪除)901115日台內地字第9070292號令
6
外國人得否承受法院拍賣之工業用地,於有具體訴訟事件時,由法院依法認定之。
7
外國人國籍之認定,依涉外民事法律適用法規定。
8
外國人處分其在我國不動產,仍應審查其有無行為能力。
人之行為能力依其本國法。外國人依其本國法無行為能力或僅有限制行為能力,而依中華民國法律有行為能力者,就其在中華民國之法律行為,視為有行為能力。
未成年外國人處分其在我國不動產,應依民法規定,由法定代理人代為或代受意思表示,或應得法定代理人允許或承認。
9
外國人申請設定土地權利案件,無須依土地法第20條第2項規定辦理。
10
外國銀行因行使債權拍賣承受土地權利,其取得與嗣後處分仍應依土地法第20條規定辦理。

修正「外國人在我國取得土地權利作業要點」第11點附件之簡報表格式,刪除登記機關及核准機關核章欄,自即日生效。
11
修正「外國人在我國取得土地權利作業要點」第11點附件之簡報表格式,刪除登記機關及核准機關核章欄,自即日生效。
附修正「外國人在我國取得土地權利作業要點」第11點之簡報表如附    條文附件 1   

寺廟或宗教團體申請贈與公有土地辦法

寺廟或宗教團體申請贈與公有土地辦法
行政院9725日院臺建字第0970081787號令訂定

1
本辦法依地籍清理條例(以下簡稱本條例)第三十九條第一項規定訂定之。
2
申請贈與公有土地之寺廟或宗教團體,應為於日據時期已存在,且申請贈與時,為已依法登記之募建寺廟或已依法登記之宗教性質法人。
3
本條例施行時為寺廟或宗教團體管理、使用或收益之公有土地,合於下列各款情形者,得由該寺廟或宗教團體申請贈與:
一、日據時期經移轉為該寺廟或宗教團體所有,而未辦理移轉登記或移轉後為日本政府沒入,於本條例施行時已登記為公有者。
二、自日據時期即為該寺廟、宗教團體管理、使用或收益,且申請贈與時仍由該寺廟、宗教團體管理、使用或收益者。
三、非屬公共設施用地。
4
寺廟或宗教團體申請贈與公有土地,應填具申請書,並檢附下列文件,於土地所在地直轄市或縣()政府公告之申報期間內,向公有土地管理機關為之:
一、寺廟登記或法人登記之證明文件。
二、現任寺廟負責人或法人代表人之身分證明文件。
三、土地登記謄本及地籍圖謄本。但能以電腦處理完成查詢者,得免提出。
四、第三條第一款所定權利證明文件。
五、非屬公共設施用地之證明文件。
六、其他經主管機關規定應提出之證明文件。
前項申請書,應記載事項如下:
一、寺廟或宗教團體名稱及現任寺廟負責人或法人代表人之姓名及住址。
二、寺廟或宗教團體之設置沿革。
三、申請贈與土地之標示。
四、登記為公有土地之沿革、原因。
五、日據時期迄今土地管理、使用或收益情形。
六、非屬公共設施用地。
七、土地使用現況圖說。
5
公有土地管理機關於受理申請後,應於三十日內就申請人資格、申請贈與土地之條件等事項查註意見後,檢具原申請書件,依下列程序辦理:
一、申請贈與之土地屬國有者,由財政部國有財產局查明合於規定後,報請財政部審查核定。
二、申請贈與之土地屬直轄市或縣(市)有者,由直轄市或縣(市)政府審查核定。
三、申請贈與之土地屬鄉(鎮、市)有者,由鄉(鎮、市)公所查明合於規定後,報請該管縣政府審查核定。
6
前條申請贈與案件應於三個月內完成審核。但情形特殊者,得延長審核期限一次,最長不得逾三個月。
前項申請案件經審查須補正者,應以書面敘明理由或法規依據,通知申請人於六個月內補正。
第一項審核期限,應扣除申請人依前項補正通知辦理補正之期間。
申請贈與案件不符規定、屆期未補正或補正不完全者,應敘明理由及法規依據,駁回申請。
7
依法登記之募建寺廟或宗教性質法人依本辦法申請贈與之公有土地,不得買賣、交換、贈與、信託或以其他方式為所有權之移轉。但經其主管機關審查同意移轉為其他募建寺廟或宗教性質法人所有者,不在此限。
前項限制事項,應註記於土地登記簿。
依第一項但書規定承受公有土地者,仍應受同項規定限制及依該項規定辦理。
8
依本辦法贈與之公有土地,於寺廟或宗教團體解散及依法廢止、撤銷登記或設立許可時,其歸屬應依章程之規定。無章程或章程未規定者,應歸屬寺廟所在地或宗教團體主事務所所在地之地方自治團體。
前項寺廟或宗教團體章程,不得規定其依本辦法受贈與之土地歸屬於自然人或以營利為目的之團體。
9
贈與之公有土地,應依規定計算價格,並完成預算程序。
10
寺廟或宗教團體申請贈與本條例施行時登記為公有之建築改良物,依本條例第四十一條規定,準用本辦法規定。
11
本辦法自本條例施行之日施行。