2011年3月1日 星期二

★土地買賣專業諮詢★縮小貧富差距 馬緊盯投資客

縮小貧富差距 馬緊盯投資客
政府決定下半年開徵奢侈稅,獲得馬英九總統高度支持。黨政高層透露,馬英九堅持必須改善所得分配,在與副總統蕭萬長、行政院長吳敦義多次討論後,決捨棄富人稅,開徵奢侈稅,強調政府對社會福利政策的決心與公平性,透過其他配套政策,在最短時間內達到縮小貧富差距的目標。
被視為打擊投資客的課稅行動,終於決定年底正式上路。高層透露,去年底府院對要開徵富人稅或奢侈稅,仍意見分歧,馬多次找來財經專家討論,但眾人幾經討論對於富人稅究竟該如何清楚界定,亦無法擬定出明確的標準。
於是,府院再將焦點轉移到較為小眾的奢侈稅,針對投資客炒房價下重手,行政院政策方向明確,馬英九點頭同意,開徵奢侈稅,就此定案。
馬英九認為,要達到改善所得分配與縮小貧富差距的目標,現行租稅制度絕對有改革必要。官員透露,這也是決定買賣非自用不動產要加徵十%到十五%的最重要原因,「因為炒作賺錢,理所當然應該要多繳稅,否則買得起的繼續買,買不起的這輩子都買不起,唯有修正不合理的租稅制度,才是解決之道。」
透過修訂《國民年金法》放寬納保資格,七月一日即將正式上路的《社會救助法》擴大納入中低收入戶為救助對象,府院高層認為,這是一系列提高所得與縮小貧富差距的作為,透過把貧窮線提高的正面積極作法,從經濟結構著手,才有真正改善貧富差距的可能。
目前包括政府及業界,在公布房價時均已採取「區段化」方式公布,府院討論後決定,為杜絕不當哄抬價格產生交易糾紛,未來仍依循區段方式公布,並透過修正《不動產經紀業管理條例》部分條文,規範不動產業者必須登錄、揭露所有成交案件資訊,去除門牌、地號、建號、交易者識別化登錄成交案件實際資訊,在不違反隱私權原則下進行規範。
官員坦承,無論是開徵奢侈稅或是公有土地與民間合作共同開發,都只是縮短貧富差距的其中一項辦法,「實際提高人民實質所得,才是最有效解決貧富差距的作為」,而這包括失業率下降、經濟成長、擴大內需,都須相輔相成,才會達到最終的目標。
中國時報 秦蕙媛/新聞幕後 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★奢侈稅 會員證扒3層皮 高球業者球友 齊反彈

奢侈稅 會員證扒3層皮 高球業者球友 齊反彈
財政部擬向高爾夫會員證課徵十%「奢侈稅」,引起球場業者與高球場會員強烈反彈。身兼中華高球協會與高球場協進會理事長,也是揚昇高球場董事長的許典雅生氣得表示,政府若向買賣會員證的球友課徵奢侈稅,場方必將提高會員證成本,會員證的銷售受影響,同時也阻礙國內高球運動的發展。
許典雅說,一旦課徵奢侈稅,除了會影響會員證銷售;如果場方在經營上出現困難,不排除會提高打球費用,將造成惡性循環,扼殺這項運動的發展。
許典雅補充,高球場會員證本來就課徵五%營業稅與十%娛樂稅,若加上十%奢侈稅,一張會員證加起來的稅多達廿五%,遠比股票的千分之六高。「政府等於在鼓勵大家去買股票,已打亂會員證的市場機制。」他說。
球友王一峰激動得說,政府為了打壓房市,對有炒作之嫌的房屋買賣課徵奢侈稅他完全同意。可是像高球場會員證與車子都是生活用品,實在不解為何也要課徵奢侈稅?何況一張會員證有的幾百萬、有的才幾萬元,到底要怎麼課徵?「這不是要我們趕快賣掉會員會證嗎?政府這樣做會搞到沒選票。」他說。
中國時報 張國欽/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★投資大咖嗆:奢侈稅闖不過立院

投資大咖嗆:奢侈稅闖不過立院
政府計畫開徵奢侈稅,嚴打炒房,對此,被房地產業喻為「三黃一劉」的投資大咖黃家進昨天直言,年底馬上要立委選舉了,這些政治人物那一位不需要政治獻金?特別是許多立委就是建商出身,或是財團、建商「代言人」,奢侈稅要在年中闖關成功,且完成立法,根本不可能。
不過,另一位「三黃一劉」中的黃姓投資客則低調表示,商人無法與政府對做,政府這樣一波接一波地,加大力度打房,「我們只好『轉業』,不玩了!」
這次奢侈稅的核心在對短期轉手房屋的投資客,課以十%到十五%的交易稅,而且是由馬總統在總統府親自拍板定案,顯示政府對本案重視程度。但這項政策最終仍要立法院通過才能執行。業者對立法院是否會支持,則持質疑態度。
黃家進說,其實,現在買最兇、最瘋狂的不是投資客,是在海外賺到錢的台商,日前他要買一間中古屋,看屋之前,特別調查過周邊行情,與仲介接洽時,直接以每坪加兩萬元要買進,不料,下午仲介回報,另有投資客加四萬元買走。
由於搶不贏台商,黃家進說,許多投資老手的手邊物件已自然「減碼」,僅有全盛時期的二至三成,如果政府真的出重手打房,那先出脫一半物件,另一半出租就好。
「我們大不了不買!」黃家進強調,基本上投資客沒有養多少員工,成本低,靈活度遠比養一堆員工、又滿手土地的建商高,政府下猛藥打房結果,巿況急凍,死的是建商,對投資客影響相對較小。
他預言,奢侈稅若真的實施,第一年房價將下跌一○%,三年內下跌二成,那麼投資客大可三年後再出山。
另有巿場人士透露,「山不轉、路轉!」投資客可用人頭來解決奢侈稅問題,目前巿場行情是二千萬標的,要付人頭費十萬元,且那些A咖投資客也已發展出一套自保、避免被人頭戶盜賣的機制。但他不諱言,奢侈稅的實施,將會增加「短炒」投資客的人頭成本。
至於像是劉月釵、江姓醫師等投資大咖,巿場人士說,這些人都是長期置產,劉月釵五年前左右買進位在SOGO商圈店面後,一直未轉賣,賺租金與增值性,所謂奢侈稅,對他們並無多大影響。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出,現仍積極加碼房地產的投資客,不乏口袋夠深的置產客,以其財力而言,購屋後放上二至三年,沒什麼問題。
中國時報 王莫昀/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★新北市 2月中古屋跌

新北市 2月中古屋跌

政策打房力道愈下愈重,加上台股重跌,新北市中古屋2月房價應聲下挫,每坪跌掉約5,000元;至於台北市、台中市和高雄市3大都會房價盤堅。房仲業者認為,只要自住的剛性需求未退,穩健成長趨勢仍可望維持。
永慶房仲集團研展室昨日公布2月全台主要都會區中古屋市場調查,台北市平均房價維持堅挺持平,新北市房價則微幅修正每坪5千元;台中市、高雄市成交行情持平。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示,最近中東局勢動盪,購買美元避險已蔚為風潮。房市原本活潑的樂觀論調,最近也稍微冷卻。
黃增福指出,2月因有農曆春節假期、營業日較短,若以營業單日成交量觀察,最近買氣已不若1月份的氣勢如虹,但自用需求旺盛。尤其大台北地區「首購」客戶比例均升高,台北市中心更達22%,為金融海嘯以來最高,可見自用買方仍然看好未來市場走勢。
永慶房仲集團與政大地政學系教授林左裕研究團隊合作的永慶領先指數(YLI)發現,台北市、新北市、桃園縣、新竹市、台中市、台南市、高雄市、基隆市等8個主要都市,長期房價表現與股價指數相關,台股在兔年紅盤後下跌5600點,必然影響部份置產客的投資信心,和緩房價漲勢。
新北市的「投資」加「置產」比例,仍與元月一樣維持在34%;台北市「投資」加「置產」族群,2月購屋比例已降低,台北市中心短期「投資」客戶比例更從元月的10%,降至2月的3%,為近兩年新低。
工商時報 記者蔡惠芳/台北報導2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★陳忠瑞專欄-通膨架構「三負時代」

陳忠瑞專欄-通膨架構「三負時代」
溫和通膨有利經濟復甦,惡性通膨卻是景氣殺手。日本長期處於通貨緊縮狀態,近期全球物價上漲,帶動日本通膨率擺脫負成長,景氣也逐漸好轉,日本政府已經連續調升1月及2月份的景氣評估,經濟由停滯恢復成長。雖然日圓去年大幅升值,日本政府16個月來首次上修出口預估及工業生產,IMF於元月份上修日本20112012GDP分別為1.6%及1.8%,所以全球通膨反而有利於日本擺脫通縮窘境。
歐美地區也有類似情形,歐元區2月份綜合採購經理人指數上升至58.4,不僅連續五個月上揚,而且創下4年半來最高點,包括製造業及服務業PMI皆揚升,使得歐元區GDP可望從去年第四季的萎縮0.3%,到今年第一季大幅成長0.7%。但歐元區元月份CPI上升至2.4%,創下27個月以來新高,尤其是英國更上升至4%,創下26個月來最高點,所以市場預估英國將在上半年就啟動升息循環,歐洲央行也可能在第三季開始升息。
美國元月份CPI只有1.6%,創下九個月來高點,但物價已蠢蠢欲動。近期美國經濟指標指數如消費支出、信心、領先指標等皆上揚,也顯示美國景氣逐漸好轉。聯準會可望於年底升息,導致熱錢開始回流美國,美元轉強、新興國家股市重挫,表現不如已開發中國家,台股也遭外資大量賣超。
新興國家的通膨壓力就大了,包括新興亞洲CPI如越南12.2%、巴基斯坦14.2%、哈薩克8.1%、印尼7.02%、斯里蘭卡6.8%、新加坡4.6%、南韓4.1%;近期茉莉革命的中東、北非地區CPI也是高漲,如伊朗12.8%、奈及利亞11.7%、埃及10.8%、葉門10.2%、約旦5.1%;新興歐洲也不遑多讓,如葡萄牙13.6%、烏克蘭8.2%、羅馬尼亞6.99%、愛沙尼亞5.3%;金磚四國中的俄羅斯8.8%、印度9.5%、巴西5.9%及中國4.9%。
IMF預估,2011年所有新興國家CPI平均為6%,升息已經成為壓制通膨唯一手段。所以中國自去年以來,已經調升九次存款準備率至19.5%,也三度升息至3%。印度則自去年以來八度升息,全球低利率時代已不復見,尤其是新興國家惡性通膨隱隱乍現,快速升息對景氣的殺傷力亦不可不留心提防。
本波全球性通膨源自於美國、日本的貨幣量化寬鬆(QE)政策,過多的超額流動性導致熱錢四處炒作,包括食品、石油等價格皆大漲。加上生產三要素的土地、工資及原物料同步狂升,成本推動及需求拉動兩大通膨因素匯集,直插全球景氣心臟。民眾荷包縮水、購買力大降、消費支出緊縮,使「負利率、負薪資、負斜率」的「三負時代」降臨。
「負利率」指的是一年期利率減CPI年增率,如印度CPI 9.47%減一年期利率2.5%, 實質利率為負6.94%,中國則為負1.9%,隨著CPI上升,各國央行勢必升息以改善負利率狀況。而「負薪資」指的是薪資調幅趕不上通膨率,尤其是民生必需的食品與住宅價格狂飆,更使實質收入望之興嘆。而「負斜率」指的是長、短期利率逆轉,各國政府為對抗惡性通膨,將緊縮貨幣使短期利率大幅提升至長期利率之上。
惡性通膨可能導致三負時代降臨,抗通膨即為現階段投資最重要課題,因為錢存於銀行會戕害購買力,投資股票也可能招致回檔的損失,而最好的抗通膨的商品不外乎原物料、黃金、農糧、REITS、天然資源、金屬、能源等股票、基金或ETF。(作者陳忠瑞擅長以深厚的總經底子融入投資決策,成功避開三次萬點股災,堪稱國內總經投資第一把交椅,更將其實戰經驗著作股海戰國策與股海煉金術兩書)
2011-02-26 工商時報 本報訊

★土地買賣專業諮詢★北市仁愛路大廈流標

北市仁愛路大廈流標
政府研議開徵奢侈稅,為房地產市場投下一顆超級震撼彈,營建指數昨(25)日應聲重挫3.8%、最深跌幅一度破5%;台北市仁愛路仁義大廈昨日公開標售也慘遭流標,至於北市衡陽路世紀羅浮辦公室,則宣布撤標改採議價。
營建類股昨天幾乎全數打趴,營建指數從324.2一路狂瀉到311.73,跌幅3.85;相較於台股大盤收盤漲幅0.68%,顯得異常疲弱。
首當其衝的是昨日標售的2個辦公室,仁愛路二段47號仁義大廈B11F2F建物約142坪,及衡陽路世紀羅浮2樓,雙雙以流標、撤標收場。
仁義大廈標售案係採年投報率1.5%、得標人需同意採售後回租5年,標售底價1.5億元,原本適合中小型投資人。戴德梁行研判流標原因,是5年期售後租回為必要條件,和自用性質者較不適合;另外,最近政府徵稅政策、原訂租金收益略低,也影響投資人寧可保守觀望。
至於世紀羅浮2樓標售案,已通知撤標,並改採以協議方式進行買賣。
工商時報 記者蔡惠芳/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★《奢侈稅-代銷看法》曾俊盛:精華地段照漲

《奢侈稅-代銷看法》曾俊盛:精華地段照漲
房地產代銷業龍頭、海悅廣告總經理曾俊盛表示,政院考慮採取課徵奢侈稅,讓房地產市場的漲價獲利歸公,這是「適度堵住投機炒風洪流的政策,是合理而必要的。」不過,北市中心精華地段的稀有產品,是不會因此下跌,趨勢還會再上漲。
曾俊盛表示,奢侈稅在亞洲其他國家也有實施,台灣若要開課徵,台北市一級地段好產品並不會因此下跌,也不是意味精華地段的資產價值已經漲到了極限,更不代表台北市房價已漲到頂點、會開始反轉。  有些業者會認為,房市一定會因此受到衝擊而觀望?曾俊盛表示,一定會受衝擊,但這是一個好政策,業者不歡迎非理性炒作,所以一定要支持,但建議政府應以12年內獲利價差,來課奢侈稅。
工商時報 記者蔡惠芳/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★《奢侈稅-學者看法》莊孟翰:怕不會太用力

《奢侈稅-學者看法》莊孟翰:怕不會太用力
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰:「政府使出奢侈稅,會逼得投機客拋售。」像新北市投機客最多的區域新莊、林口等,可能出現一波轉手、拋售潮。值得注意的是,今年329檔將是行政院研議開徵奢侈稅後,首當其衝的觀察指標,屆時光芒會黯淡許多。
莊孟翰表示,奢侈稅一開徵,絕對會造成房市殺傷力;不過,建議政府要掌握的稅基是買賣之間的獲利、價差,課徵奢侈稅,取代目前台灣沒有的不動產資本利得。
莊孟翰表示,香港物業印花稅就是課徵2千萬元以上豪宅調升印花稅到4.5%,半年內移轉交易再加稅15%、成為19.5%;台灣可建議針對第二戶以上、短線炒作獲利者,採土增稅、奢侈稅雙軌制,加徵房地產資本利得稅,而且外資法人或港資陸資在台灣投資房地產短線獲利者,也應納入課稅。
莊孟翰表示,奢侈稅開徵應有政策配套,不過基於年底有立委選舉、明年有總統選舉,政府恐怕不會真正出重手打房,畢竟台灣GDP太依賴房地產貢獻度了,一重手打房、金融機構和台灣股市一定受到衝擊,所以最後可能「不會太用力」。
工商時報 記者蔡惠芳/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★《奢侈稅-建商看法》王光祥:政策值得喝采

《奢侈稅-建商看法》王光祥:政策值得喝采
建築業意見領袖,中華民國建築開發全聯會理事長、三圓建設機構副董事長王光祥,針對政府正研議針對買賣第二戶以上、2年內轉手的投資客開徵奢侈稅,表示這是國家重要政策,建築業會支持政策執行。「有賺錢就要繳稅,奢侈稅開徵很合理。」
王光祥表示,政策方向和作法,是合理的,對於避免短線投資和炒作,應該會產生效果。因此,政府政策的動機值得喝采,若稅制控管得宜,對整個房地產泡沫化疑慮就會暫時消解,建商大家絕對都不願意讓房市不健康的暴漲暴跌。
王光祥表示,投資客想要求施工中間就轉手短線獲利,其實他都非常不樂見。如果在房地產市場賺錢、就一定要繳稅,這符合稅賦公平原則,相信一般消費者也會接受。
工商時報 記者蔡惠芳/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★吳揆:奢侈稅最快下半年實施

吳揆:奢侈稅最快下半年實施
行政院長吳敦義昨(25)日表示,奢侈稅最快下半年實施,在房屋部份,目標是針對12年內轉手的非自用住宅「課他的稅天經地義」,自用住宅不受影響,一般都認為這樣的作法對打房會有相當效果。
在馬英九總統支持財政部提出「特定貨物與勞務稅條例」草案後,行政部門已加快腳步,希望能儘速推動草案過關。根據規劃,未來購買高級汽車、遊艇等奢侈品將加徵10%奢侈稅,短期頻繁買賣非自用住宅將加徵10%到15%特別稅捐。
吳敦義昨日在立法院接受媒體詢問時表示,奢侈稅已經討論很長一段時間,但因涉及修法,行政院將在徵詢及整合各界意見後儘快核定,再送交立法院審議。
對於短期轉手非自用住宅加課稅捐,吳敦義表示,這部分僅針對非自用住宅,自用住宅不受影響,這是為了避免投機或利用非自用住宅炒作賺錢。這些人既然賺到了錢,課他稅也是天經地義的事,有的人炒房炒了好幾回,甚至擁有幾10棟房子在手上,但1毛錢的稅都課不到,只有課契稅,對他來說不痛不癢,對一般民眾來說也不公平。
媒體詢問政府祭出打房措施是否會有成效?吳敦義表示,沒有人敢說哪一個措施就絕對有成效,但一般認為,應該會有相當效果。
至於實施日期則視草案通過行程而定,如果該草案在今年上半年能夠得到立法院審議3讀通過,下半年就可以實施。
財政部長李述德表示,外界原本以為會列入的名牌包和高價珠寶,此次未列入課徵奢侈稅範圍,是因為這些屬於可移動性的物品,稽徵實務上有困難,也可以避免影響觀光。
工商時報 記者崔慈悌/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★借車貸炒房 金管會喊抓

借車貸炒房 金管會喊抓
房貸、建築貸款雙創新高汽車貸款攀高
炒房客取得資金來源無所不用其極,甚至把借款管道轉向車貸,銀行新承作車貸餘額,近7月大幅增加近100億元,引發金管會等主管機關注意,已要求銀行公會祭出新自律規範,防堵投資客透過車貸取得資金,炒作房市。
銀行主管指出,中央銀行限縮房貸成數,且明令疑似炒房者不得用小額信貸取得資金,近期發現,有炒房客因而勾結汽車業務員「冒名貸款」,以假交易取得車貸資金。
央行昨(25)日公布1月消費者貸款及建築貸款餘額統計,房貸、建築融資餘額雖續創歷史新高,但增幅已較過去縮減。車貸餘額則自去年9月以來,每月均大幅成長逾10億元,近2個月更分別增加17.46億元和26.55億元,增幅轉大。
銀行業者指出,車市去年景氣回春,但車貸成長速度超乎應有水準,金管會因而要求銀行公會制定「辦理策略聯盟車貸自律規範」。
銀行主管指出,農曆年前,公會已將該規範送往金管會審核,但遭金管會退回,並要求在自律規範草案增加,車商辦理車貸,簽約及檢驗身分程序應錄影存證,供銀行保存。
銀行車貸主管分析,部分車商業務為衝刺績效,配合辦理「假交易」,若以購買新車方式申貸,市場平均利率約4-6%,比起利率7-8%的小額信貸或其他資金取得管道,成本並不算高,因此有投資客借人頭戶辦車貸調度資金。
央行統計,1月底房貸餘額5.19兆元,較去年12月底增加250.61億元,央行經研處副處長陳一端說,相較去年12月單月增額386億元,房貸餘額月增額已呈下降趨勢;象徵建商推案的建築貸款餘額1月雖突破1.3兆元,但單月增額同樣較去年12月底減緩。
工商時報 記者王立德、陳美君/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★奢侈稅 不只打房而已

奢侈稅 不只打房而已
依據財政部提出的「特定貨物及勞務稅」(俗稱打房稅、奢侈稅)草案,打擊投資客的標的,將不只是住宅,還包括商辦大樓、建築空地,同時,售價逾50萬元的高檔傢俱也要加重課稅10%。
財政部昨日表示,該草案正式名稱為「特定貨物及勞務稅」,這是貨物稅和銷售稅的混合體。對不動產的課法,是每一次在短期內移轉時都要課徵,為銷售稅性質。對高價貨物、高價勞務的課稅,只課一次稅後,再出售不再課徵,屬於貨物稅性質,所以法案不能只稱為銷售稅。
奢侈稅不只對住宅房地課稅,也對在2年內移轉的「可供建築空地」、「商業大樓」加徵課稅,持有時間在1年以下、課徵15%,持有12年課徵10%。
財政部說,1年內移轉課徵較高的稅率15%,是因1年內公告現值不調整,課不到土增稅,或是僅些微調整,課到的土增稅非常少。
財政部統計,1年土地交易有48萬件,持有1年以內移轉者占全數交易16%,持有12年交易案件占12%、兩者合計28%。如果加重課稅,估計交易案會減至原有量15%,亦占全部交易量只剩1.87%。儘管如此,估計對不動產加重課稅,1年仍可課到129億元。
至於住宅,奢侈稅的核課對象是「非自用住宅」。所謂的自用住宅,財政部定義從嚴,採取土增稅裡適用「一生一屋」優惠稅率10%定義:「本人、配偶及未成年子女的名下只有1戶」,在此定義下,擁有第2戶以上的房子都屬非自用住宅。
財政部表示,如此才能達到抑制短期炒作房市效果,如果從寬解釋,課稅效果將大打折扣。
此外,財政部也對每件單價50萬元以上的傢俱加重課稅10%。根據國稅局及海關過去課稅資料,財政部估計這類豪華傢俱1年出售5,000件,交易額2.5億元,以加徵10%計算,1年可 課稅2,500萬元。
財政部並依照農委會建議,對50萬元以上的龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其製品課稅10%,1年稅收20億元。
工商時報 記者王信人/台北報導 2011-02-26

★土地買賣專業諮詢★上半年房市不差 下半年雜音多

上半年房市不差 下半年雜音多 
從去年第4季以來房市表現強勁,高房價更難擺脫「眾矢之的」命運;不過營建業仍看好今年上半年景氣,紛紛砸重金推建案,不過下半年靠近選舉,雜音太多,對房市反持存疑看法。
從去年第4季起房市加溫速度超快,尤其五都選舉之後,各界看好兩岸未來和平進展,再加上美國大量印鈔,熱錢湧向亞洲,一時之間資金狂潮,逼使新台幣升值至今。
台灣本地人為了保值轉而購買房地產,海外奮鬥多年的台商也趁機回來再發展,過多資金購買少量房產,價格自然抬升,高房價難擺脫「眾矢之的」的角色。
不過明年立委和總統大選,放眼2011年大環境並無重大利空,但各界不免擔心政府為了平息高房價而祭出各種打房政策,日前財政部提出的「奢侈稅」,針對短期買賣非自用住宅課10%15%重稅,雖然尚末完成立法,但市場波動在所難免。
華固建設董事長鍾榮昌對台灣房市發展深表樂觀。他表示,上半年大台北房市受惠需求大、供給量少,上半年房價依舊看漲;而且從香港及新加坡的發展經驗來看,兩岸協議(ECFA)簽訂後,台灣的GDP成長迅速,預估國民所得破2萬美元之後將是重大的轉捩點,對房市是有利的發展。
鍾榮昌指出,整體市場環境仍將持續改變,例如隨著經濟轉變,台灣低利率的環境將會改變,預估今年底時利率將達2.5%,明年利率持續上看,屆時房地產的需求就會慢下來。
華固建設總經理洪嘉昇表示,雖然各界看好上半年景氣,但下半年則因為選舉因素開始醱酵,無法預估市場變化,也看不清政府政策的影響有多大,因此下半年市場可能呈現觀望、休息。
長虹建設董事長李文造認為,上半年市場景氣沒有問題,但下半年稍有疑慮,主要是因為不清楚政府打房政策會到什麼地步,會影響房市的程度有多深,其餘因素影響程度均不大。
不過高昂的地價也讓李文造覺得實在搶不下手。李文造指出,長虹今年有些推案是採取與地主「合建分屋」的方式,未來亦不排除走向部份購地,畢竟長虹的品牌價值在「合建分屋」上具有競爭力。
鄉林建設董事長賴正鎰分析,第七次江陳會可望簽署投資保障協定,再加上陸客自由行的利多效應,搭配五都升格後的各項建設、新台幣未來還會升值的資金行情及來自國際買盤的加持,因此看好2011年上半年將是房市最有表現的黃金時機。
他認為,大台北地區土地取得困難,供需上有問題而抬升房價,大台中則是銷售上的困難;從去年起政府不斷祭出打房措施,主要是因為房市夠熱政府才要打房,預估未來34年內利率不容易上升到5%,因此房市熱仍會持續一段時間;他贊成房市維持穩定,不希望漲得太快,估計今年房價漲幅約5%10%之間。
信義房屋總經理薛健平指出,去年下半年起中央銀行祭出各式打房措施,不過由於熱錢流向亞洲各國,原物料上漲等因素影響下,購屋人透過買房保值的意願相當高。
薛健平說,目前房市相當熱,估計今年打房措施力道還會更強。他開玩笑說,他是央行總裁彭淮南的「粉絲」,他支持彭總裁的打房政策,因為打房至少會讓房市穩健一點,不要大起大落。他也預估,觀察 34 月的買氣可以略窺全年的買氣旺盛程度。
信義房屋代銷協理何胤諭觀察,政府打房措施不會停止,對投資或投機型買家會有一定影響,特別是投機型短買短賣賺差價的買家會加速轉手,投資型買家的決定期會拉長。
此外,他認為,自住型的買家期盼政府打房力道再重一點,以便在房市找到相對合理價格的房屋,若是已購屋者則在等待未來兩岸簽定投資保障協定後,陸資陸續進駐台灣,為台灣經濟帶來更多活水,這些經驗都是過去台灣未曾經歷過的;因此從未來35年的中長期來看,經濟成長得以維持,房市沒有大幅下滑的條件。
中央社記者韋樞台北2011/02/26

★土地買賣專業諮詢★農業區變臉 知識產業園區吸睛

農業區變臉 知識產業園區吸睛      
新北市長朱立倫今天視察新莊知識產業園區,他表示,將重新規劃農業區與工業區,配合捷運交通建設,以吸引產業進駐新北市,另外,也將提供更多土地,讓房價合理化。
新北市城鄉發展局表示,新莊知識產業園區位於新莊頭前地區二省道以北、二重疏洪道以西、新五路以東的農業區,包括機場捷運及環狀雙捷運線,擁有兩大快速道路的交通優勢。
知識產業園區面積約34公頃,在新莊副都心、頭前重劃區新莊兩大開發地區周邊,未來結合捷運、產業、住居、遊憩,規劃為產業專用區、商業區、住宅區及相關公共設施用地,開發指日可待。
多年來推動當地都市更新的新莊區長許炳崑表示,規劃中的產業園區,現為工廠林立的農業區,隨著快速道路及捷運動工,擁有交通的優勢,但開發速度比起新莊副都心、頭前重劃區,卻落差甚大。
許炳崑認為,知識產業園區優勢區位,媲美美國曼哈頓,園區可結合科技、物流等多元產業,成為科技經濟發展園區,彌補新莊副都心功能定位不足問題。
朱立倫視察後表示,會儘速開發新莊知識產業園區及周邊重要的都市計畫案,並將周圍的塭仔圳、五股新市鎮等區域,納入整體規劃考量。
市府城鄉發展局表示,知識產業園區計畫已報請內政部都市計畫委員會審議,預計今年6月發布實施;後續將由市府地政局辦理區段徵收作業,其中27公頃以區段徵收開發方式,經費概估約新台幣80億元,民國103年完成開發。
中央社記者黃旭昇新北市2011/02/26

★土地買賣專業諮詢★購屋及建築貸款餘額再創新高

購屋及建築貸款餘額再創新高
中央銀行今天發布1月「消費者貸款及建築貸款餘額」統計,其中購置住宅貸款及建築貸款餘額分別為新台幣5.19兆元、1.3兆元,再創歷史新高。
中央銀行經研處副處長陳一端指出,雖然購置住宅貸款及建築貸款餘額續創新高,但月增率已有減緩的情形。1月購置住宅貸款月增250.61億元,已較前幾個月成長幅度趨緩,建築貸款餘額也有月增趨緩的情形。
她表示,在1月「消費者貸款及建築貸款餘額」統計方面,房屋修繕貸款餘額下降至6532.18億元,機關團體職工福利貸款降至685.52億元,其他個人消費性貸款也降至7969.06億元。
至於購置住宅貸款、汽車貸款及建築貸款餘額均呈上升之勢。
中央社記者高照芬台北2011/02/25

★土地買賣專業諮詢★行政院院會審查通過稅捐稽徵法第19條、第35條、第51條修正草案

行政院院會審查通過稅捐稽徵法第19條、第35條、第51條修正草案
司法院於98710日公布釋字第663號解釋,稅捐稽徵法第19條第3項規定,關於稅捐稽徵機關對公同共有人所為核定稅捐之處分,以對公同共有人中之一人為送達,即對全體公同共有人發生送達效力,侵害未受送達公同共有人之訴願、訴訟權,與憲法第16條之意旨有違,惟須綜合考量人民之行政爭訟權利、稽徵成本、行政效率等因素,行政機關尚需相當時間妥為規劃,故自該解釋公布日起,至遲於屆滿2年時,失其效力。
財政部為落實司法院釋字第663號解釋意旨,符合正當法律程序,使納稅義務人得知悉課稅處分內容,保障其訴願及訴訟權等,並兼顧稅捐處分之安定性、避免行政成本不合比例,爰擬具「稅捐稽徵法」第19條、第35條、第51條修正草案,經行政院今(24)日第3235次院會決議通過。
財政部說明本次稅捐稽徵法修正重點如下:
一、修正稅捐稽徵法第19條第3項規定,納稅義務人為全體公同共有人者,繳款書得僅向其中一人送達,惟稅捐稽徵機關應另繕發核定稅額通知書並載明繳款書受送達者及繳納期間,於開始繳納稅捐日期前送達全體公同共有人。但公同共有人有無不明者,得以公告代之,並自黏貼公告欄之翌日起發生效力,俾使未受送達繳款書之公同共有人知悉稅捐處分,以保障其權益,並符正當法律程序。
二、修正稅捐稽徵法第35條規定,公同共有人僅受送達核定稅額通知書或以公告代之者,對於核定稅捐之處分不服,應於核定稅額通知書或公告所載應納稅額或應補徵稅額繳納期間屆滿之翌日起30日內,申請復查,以保障其訴願、訴訟權;另稅捐稽徵機關應於公同共有人最後得申請復查之期間屆滿之翌日起2個月內,就分別申請之數宗復查合併決定,俾核定稅捐之處分對全體公同共有人合一確定。
財政部表示,本次稅捐稽徵法之修正,將遵照 院長裁示,積極與立法院朝野各黨團溝通,儘速完成修法。2011/2/24

★土地買賣專業諮詢★遭禁止處分之不動產價值,如何認定!

遭禁止處分之不動產價值,如何認定!
收到國稅局就其土地、房屋為禁止移轉處分之公文,何以遭禁止處分之財產價值大於滯欠之稅捐?
該局說明,依稅捐稽徵法第24條第1項規定,納稅義務人欠繳應納稅捐者,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關,不得為移轉或設定他項權利。而財產價值之計算,依財政部函釋規定,土地係按公告現值加4成、建物按房屋現值加2成計價,但須扣除已設定抵押權之金額。因此,如名下不動產已設定抵押權之金額遠大於不動產價值,將有可能全數遭禁止移轉之處分。
該局進一步舉例說明:某君欠繳綜合所得稅30萬餘元,已逾限繳期限仍未繳納,此時國稅局查得其名下有一筆公告現值300萬餘元之土地及評定現值55萬元之房屋,因該筆土地及房屋已向銀行設定最高限額抵押權500萬元,則在計算該禁止處分之不動產價值時,扣除最高限額抵押權後,已無餘額,國稅局將就其土地、房屋之全部為禁止處分。
該局呼籲,接獲稅捐繳款書應如期繳納,以免財產遭禁止處分,影響自身權益。2011/2/24

★土地買賣專業諮詢★契稅以當地不動產評價委員會評定之標準價格為核課基礎

契稅以當地不動產評價委員會評定之標準價格為核課基礎
按契稅條例第13條規定:「第3條所稱契價,以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。但依第11條取得不動產之移轉價格低於評定標準價格者,從其移轉價格。」因此,契稅以當地不動產評價委員會評定之標準價格為核課基礎,而不是依據契價為課徵基礎;而在領買、標購公產或向法院標購拍賣之不動產的時候,則選擇按較評定標準價格為低之領買、標購或拍定價格來申報課徵契稅,可以節省契稅。
地方稅務局指出,9955日公布施行之修正契稅條例第13條,明定契稅計課之標準為「以當地不動產評價委員會評定之標準價格」,係因修正前契稅條例第13條規定:「納稅義務人申報契價,未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者,得依評定標準價格計課契稅。」然在實務上,納稅義務人通常以評定標準價格申報契價核課契稅,而非以契價核課契稅。地方稅務局亦表示,經由契稅條例第13條之修正,9955日公布施行之修正契稅條例同時刪除第4條、第5條買賣契稅、典權契稅應由買受人、典權人「按契約所載價額」申報納稅之規定,可達簡政便民,並使課徵契稅之計算方式更臻明確,符合租稅公平原則。

★土地買賣專業諮詢★不同違章主體,無一行為不二罰規定之適用

不同違章主體,無一行為不二罰規定之適用
財政部臺北市國稅局表示,營利事業虛列薪資支出或無進貨事實取具虛設行號開立之統一發票,致虛增營業成本等違章情事,不因負責人已遭地方法院檢察署以違反稅捐稽徵法規定起訴而免予處罰。
該局說明,轄區內某公司949596年度營利事業所得稅結算申報,因分別虛報薪資支出500,000元、800,000元及1,200,000元,逃漏稅捐處以罰鍰。該公司主張同一違章事實(虛報薪資),負責人既遭地方法院判決處以徒刑確定,基於行政罰法「一罪不二罰」及「刑事處罰優先」原則,實無需再處任何行政裁罰經復查結果,未獲變更,循序提起訴願,亦遭駁回在案。
該局進一步說明,行政罰法第26條第1項明定:一行為同時觸犯刑事法律及違反行政法上義務規定者,依刑事法律處罰之。但其行為應處以其他種類行政罰或得沒入之物而未經法院宣告沒收者,亦得裁處之。觀其立法意旨,係認一行為同時觸犯刑事法律及違反行政法上義務規定時,由於刑罰與行政罰同屬對不法行為之制裁,而刑罰之懲罰作用較強,故依刑事法律處罰,即足資警惕時,實無一事二罰再處行政罰之必要,且刑事法律處罰,由法院依法定程序為之,較符合正當法律程序,故應予優先適用;惟該條所定之一行為不二罰係針對同一行為主體而言,如係不同主體則無其適用
該局指出,營利事業所得稅之罰鍰係依據所得稅法之規定,受處罰之主體為營利事業,而處以徒刑之受處罰主體,依稅捐稽徵法第47條規定,應為營利事業之代表人,二者處罰主體不同,自無行政罰法第26條所揭同一人不能以同一行為而受二次以上處罰之「一行為不二罰」原則之適用,仍應依各該規定分別處罰之2011/2/25

★土地買賣專業諮詢★土地買賣未辦竣登記又轉賣,單筆移轉現值100萬元以下免罰

土地買賣未辦竣登記又轉賣,單筆移轉現值100萬元以下免罰
土地買賣未辦竣權利移轉登記即再行出售者,原依土地稅法第54條第2項規定應處再行出售移轉現值2%之罰鍰,但若買賣契約單筆土地移轉現值在新臺幣100萬元以下,或辦竣權利移轉登記前依規定撤回或註銷移轉現值申報者,即可免予處罰。
該局指出,現行土地移轉現值申報及土地增值稅繳納通知書之核發,都是以單筆土地做為申報及計算基礎,因此土地買賣未辦竣權利移轉登記,再行出售應否處罰之認定及計算,也應以單筆土地為基準;又土地增值稅屬地方稅,同一買賣契約中如有不同縣市之土地,其違反土地稅法第54條第2項規定應予處罰時,也是分別由各縣市地方稅稽徵機關依上開規定裁處罰鍰,自不宜以同一買賣契約之總金額做為認計基礎。
稅務違章案件減免處罰標準第18條第2項免予處罰規定,既是對違章案件中情節輕微者予以減輕或免予處罰,應與上開規定有一致之認定基礎,所以移轉現值是不是在新臺幣100萬元以下,也應該以單筆土地之移轉現值為認定標準。
稅務局進一步表示,土地稅法第54條第2項僅規定土地「買賣」未辦竣權利移轉登記,再行出售者,處再行出售移轉現值2%之罰鍰,而「贈與」「繼承」之法律性質與「買賣」有別,依租稅法律主義,應不在上開法條處罰範圍內

★土地買賣★市地重劃實施辦法第38條所定出租耕地終止租約,其補償費用應由租佃雙方合意為之

市地重劃實施辦法第38條所定出租耕地終止租約,其補償費用應由租佃雙方合意為之

【公布日期文號】
內政部791122日台內地字第848872號函 
【要旨】
市地重劃實施辦法第38條所定出租耕地終止租約,其補償費用應由租佃雙方合意為之
【內容】
查「市地重劃區內原訂有三七五租約之出租耕地,依照平均地權條例第63條第2項第1款規定註銷租約者,承租人向出租人請求補償之標準,係以重劃前土地登記面積,按重劃計畫書公告當期之土地現值計算,並不扣除土地增值稅。」為本部77421日台內地字第590730號函釋有案。至市地重劃實施辦法第68條規定,重劃前訂有三七五租約之土地,如無平均地權條例施行細則第89條所定不能達到原租賃目的之情形者,主管機關應於重劃分配結果公告確定後2個月內邀集權利人協調乙節,因係協調性質,其補償費用應由租佃雙方合意為之。
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★土地買賣★因實施市地重劃致不能達到原租賃目的係屬事實之認定

因實施市地重劃致不能達到原租賃目的係屬事實之認定

【公布日期文號】
內政部82626日台內地字第8285245號函 
【要旨】
因實施市地重劃致不能達到原租賃目的係屬事實之認定
【內容】
按平均地權條例施行細則第89條規定「本條例第63條所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者,指左列情形而言……二、重劃後分配之土地,經直轄市或縣(市)政府認定不能達到原租賃目的者。」是以重劃後分配之土地是否不能達到原租賃目的係屬事實認定問題。本案應由貴府依職權予以認定依法處理逕復。
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★土地買賣★市地重劃期間三七五租約承租人是否繳納租金,由雙方自行協調議定之

市地重劃期間三七五租約承租人是否繳納租金,由雙方自行協調議定之

【公布日期文號】
內政部94711日台內地字第0940061741號函 
【要旨】
市地重劃期間三七五租約承租人是否繳納租金,由雙方自行協調議定之
【內容】
關於市地重劃期間三七五租約承租人是否繳納租金乙案,經本部於94617日邀集相關機關會商獲致結論如下:一、查6622日「實施都市平均地權條例」擴大修訂為「平均地權條例」,其第63條規定:「承租土地,因重劃而不能達到租賃目的者,承租人得終止租約,並得向出租人請求相當一年租金之補償。出租土地因重劃而增減其利用價值者,出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。」,嗣上開條文於75630日修正為:「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者,由直轄市或縣(市)政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者,承租人得依左列規定請求或領取補償:一、重劃後分配土地者,承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者,其應領之補償地價,由出租人領取三分之二,承租人領取三分之一。因重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地,直轄市或縣(市)政府應逕為註銷租約,並按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人,所需費用列為重劃共同負擔。」。是以本部69226日台內地字第6800號函釋:「耕地於辦理市地重劃期間,租佃雙方未依平均地權條例第63條規定終止租約者,承租人應如何就該耕地繳付地租係屬私權問題,應由租佃雙方自行議定。」,以該函頒年月日,可明所稱「平均地權條例第63條」固指6622日修正之平均地權條例第63條,惟衡酌該函釋意旨,其適用並不因第 63條之修正而有所影響,質言之,上開函釋目前仍應適用。二、基於市地重劃期間三七五租佃土地是否完全不能使用收益,每件個案情形並不相同,自不宜強制規定一律免除或減少租金。為兼顧租佃雙方之權益,市地重劃期間三七五租約承租人是否繳納租金,仍應依前揭函釋意旨辦理,由雙方自行協調議定之;如有爭議,得依耕地三七五減租條例第26條規定辦理。
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★土地買賣★平均地權條例第六十三條之一所稱「因重劃而不能達到原租賃之目的」係由承租人認定

平均地權條例第六十三條之一所稱「因重劃而不能達到原租賃之目的」係由承租人認定

【公布日期文號】
 內政部七十九年八月二日台(七九)內地字第八一二三八五號函 
【要旨】
平均地權條例第六十三條之一所稱「因重劃而不能達到原租賃之目的」係由承租人認定
【內容】
查民國七十五年六月二十九日修正公布之平均地權條例,將第六十三條規定出租耕地與耕地以外之出租土地修正分列為第六十三條及第六十三條之一。其理由係以出租耕地與耕地以外之出租土地在土地使用性質,終止租約條件與補償標準不同。修正後第六十三條之一規定「前條以外之出租土地,因重劃而不能達到原租賃之目的者,承租人得終止租約……」揆其文意,其主動權在承租人,只要承租人認為不能達到原租賃之目的,即得終止租約,應不生認定職權註屬之問題。
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★土地買賣★依平均地權條例第六十三條之一規定,給予承租人相當「一年租金」補償之認定

依平均地權條例第六十三條之一規定,給予承租人相當「一年租金」補償之認定

【公布日期文號】
內政部八十七年八月二十九日台(八七)內地字第八七八三三二號函 
【要旨】
依平均地權條例第六十三條之一規定,給予承租人相當「一年租金」補償之認定
【內容】
貴處函為經管省有水利用地因市地重劃配還,擬依平均地權條例第六十三條之一規定給予承租人相當「一年租金」之補償,如何認定疑義乙案,宜以所終止之租約內所約定之租金額核算。
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★土地買賣★訂有三七五租約之耕地於重劃成果公告期滿承租人始單獨提出續訂租約得辦理續訂租約,惟應依有關規定程序辦理

訂有三七五租約之耕地於重劃成果公告期滿承租人始單獨提出續訂租約得辦理續訂租約,惟應依有關規定程序辦理

【公布日期文號】
內政部七十四年六月十四日台(七四)內地字第三二五九三號函 
【要旨】
訂有三七五租約之耕地於重劃成果公告期滿承租人始單獨提出續訂租約得辦理續訂租約,惟應依有關規定程序辦理
【內容】
關於台南市第五期市地重劃區內訂有三七五租約之耕地於實施重劃期間,適值租約期滿,出租人、承租人均未於公告規定期間內申請收回或續訂,惟承租人於公告期滿後始單獨提出申請續訂,其租約之處理發生疑義乙案,如經查明重劃前承租人確有繼續耕作之事實,因實施重劃結果,致於重劃期間無法耕作者,自得依本部七十四年四月十二日台(七四)內地字第三Ο七一八Ο號函意旨辦理續訂租約,惟仍應依「台灣省耕地租約登記辦法」及「耕地三七五租約清理要點」第三點規定程序辦理之。
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★土地買賣★都市計畫住宅區之土地,經辦竣市地重劃,得申請永佃權設定登記

都市計畫住宅區之土地,經辦竣市地重劃,得申請永佃權設定登記

【公布日期文號】
內政部七十五年三月二十八日台(七五)內地字第三九三二四二號函 
【要旨】
都市計畫住宅區之土地,經辦竣市地重劃,得申請永佃權設定登記
【內容】
按住宅區為保護居住環境而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之寧靜、安全及衛生,都市計畫法第三十四條定有明文。又都市計畫住宅區內土地之使用,除都市計畫法高雄市施行細則第十二條第一項第一款、第十三條第四款及同條第七款對牲畜舍、牛乳場、堆肥舍等土地使用設有禁止之規定外,其係以耕地作為使用之目的者,現行法規尚乏禁止之明文。本案林蘭英與富洪雄以耕作使用申請永佃權設定登記,倘不妨礙居住之寧靜、安全及衛生,登記機關應予受理,並注意耕地三七五減租條例第二十八條規定,至其有無違反上開都市計畫法規定,應請會同有關機關審查認定之。
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★土地買賣★重劃前土地已設定地上權而於重劃後分配土地者,其原設定地上權位置如已無法確定者,宜俟雙方自行協議或循司法途逕確定其位置後再辦理轉載

重劃前土地已設定地上權而於重劃後分配土地者,其原設定地上權位置如已無法確定者,宜俟雙方自行協議或循司法途逕確定其位置後再辦理轉載

【公布日期文號】
內政部七十九年一月十五日台(七九)內地字第七六三六三八號函 
【要旨】
重劃前土地已設定地上權而於重劃後分配土地者,其原設定地上權位置如已無法確定者,宜俟雙方自行協議或循司法途逕確定其位置後再辦理轉載
【內容】
案經本部於七十八年十二月二十八日邀集法務部及省市政府地政處開會研商,獲致結論:「(一)重劃前土地已設定地上權而於重劃後分配土地面積大於地上權面積者,台北市政府地政處建議『其原設定地上權面積按負擔比例相對減少轉載於重劃後分配之土地』一節,欠缺法律依據。(二)至於本案土地地上權位置,據台北市地政機關函稱:『本案土地原設定地上權設定登記申請案內無地上權位置圖,且該重劃前實踐段三小段四七二地號建物十四戶已辦理補償,並於民國七十五年三月間全部拆除,故現狀為空地,無法指出地上權位置』,因此,宜俟雙方自行協議或循司法途徑確定其位置後,再據以辦理。」
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