★土地買賣＋疑難專業諮詢★土增稅！北市3月較2月成長97.50%

土增稅！北市3月較2月成長97.50%

北市3月土增稅稅收 比2月成長97.50%

財政部發布2011年3月的最新全國稅賦統計資料中，土地增值稅全國稅收總額為88.95億元，與2月份的50.85億相比，多了約74.92％，太平洋房屋表示，土地增值稅與契稅屬於房地產景氣綜合指標之落後指標，奢侈稅效應還須等4、5月指標才看得出來。

根據財政部資料，土增稅方面，台北市成長幅度甚至高達97.5％，新北市92.83％緊追在後，台中市為72.22％，桃園縣為45.71％，高雄市為38.97％。與2010年同期相比，全台灣土增稅收總計增幅為25.76％，高雄市成長約49.55％，居次的是新北市、桃園縣及台中市，分別為25.46％、25.31％與13.46％，但台北市卻下降3.1％。

在契稅稅收方面，100年3月全國契稅總額達13.36億元，比2月增加約59.51％，其中桃園縣、高雄市及台中市的成長率都超過全國增幅，分別成長約71.19％、63.63％與62.21％，台北市及新北市也分別增加了約50.93％與43.07％；若與99年3月相比，全國契稅稅收增加了約13.47％，桃園縣、高雄市與新北市分別成長了約33.57％、32.8％及10.61％，但台中市與台北市反而減少約4.24％及7.74％。

若以建物買賣移轉棟數來看，2011年3月份，台北市比2月份成長55.58%，但比2010年3月份下降3.62%，累計2011年1~3月比2010年1~3月下降0.93%，新北市之土地及建物買賣移轉件數，2011年第1季比去年同期增加0.22%，2011年3月比2月，成長59.99%，但比2010年3月下降2.97%。兼看兩個數據，發現台北市2011年3月，比2010年3月，不管在土增稅、契稅稅收與建物買賣移轉棟數的變化上，都比2010年3月呈現下滑趨勢，顯示今年至3月為止，北市的房市交易活絡度不及去年。

根據資料顯示，太平洋房屋表示，2011年3月的土增稅與契稅全國稅收，較2月大增74.92％及59.51％，此因2月份的天數少，加上又逢農曆年節休假，申請的數量本來就不多，收到的土增稅與契稅金額當然也較少；另外，土地增值稅與契稅屬於房地產景氣綜合指標之落後指標，3月的土增稅稅收與契稅稅收反映的是之前的市場買氣，也就是說，奢侈稅實際影響的效應到底有多大，要看政府4月及5月之後的土增稅與契稅稅收的資料來研判，會更精準。

雖「買方市場」抬頭，購屋者卻因怕買在房價高點，遲疑不敢太早進場，即使出手，但議價成數過高，在賣方堅持不降太多價格下，導致房市交易較往年同期遲緩。太平洋房屋提醒購屋者，應該要依個人需求及市場區域性，衡量議價的幅度；以台北市來說，供不應求，市中心抗跌性高，下修幅度有限，若看見有不錯的優質物件，便可考慮購買；而郊區因供給量大，特別是新莊、林口、淡水、三峽等區，之前短期投機客較多，致奢侈稅波及下的急售案件量也大，相對的，買方的議價空間也就較大。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-05-09

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★桃園、龜山Q1地價漲升2.43及2.47%

桃園、龜山Q1地價漲升2.43及2.47%

2011年第1季桃園市及龜山鄉的地價指數分別較前一期上漲2.43%及2.47%，前者受惠國內整體經濟復甦，後者則有政府公共工程的進行。

桃園市今年第1季地價指數較前一期上漲2.43%，桃園地政事務所認為，政府為仰制房地市場價格，採取多項降溫政策，導致投資客群觀望，但仍因受國內整體經濟持續復甦影響下，使得整體購屋信心度增加，導致自住客群購屋意願增加，整體而言地價仍呈現微幅上漲現象。

桃園市整體地價變化情形，以發展成熟之市中心地區及市郊地區呈價格持穩現象，中正藝文園區周遭不動產成交行情，因該區交易價格漲幅已高，加上受開徵奢侈稅等不利因素影響下，造成買方追價態度轉為觀望，市場瀰漫觀望氣氛，該區房地價格略呈下滑情形。

另中路整體開發地區內的土地價格，因受都市計畫變更等利多因素影響下，地價則略呈上升情形。整體而言，除中正藝文園區周遭成交價格，因買方態度轉為觀望，使賣方價格有鬆動跡象外，整體地價變動仍呈現微幅上漲情形。

龜山鄉第1季地價指數較上期上漲2.47%，桃園地政事務所指出，主要為林口地區因機場捷運系統積極趕工興建及捷運A7站區周邊即將辦理區段徵收，導致地價上漲。至於迴龍地區因房地市場價格與新北市相較偏低，故吸引外縣市人口進駐與投資，地價呈現上漲情形。龜山舊都市地區因房屋老舊、巷道狹窄及通風、採光不良等不利因素，致房價受其影響而略為向下修正。

整體而言，龜山鄉多數地區房地產市場價格仍維持平穩，但因政府發佈課徵奢侈稅等利空因素影響下，致買方觀望態度轉趨濃厚，成交量萎縮，甚至成交價格略呈現向下修正情形外，因有大型公共建設之興闢，使地價仍能呈微幅上漲情形。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-05-09

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★我見我思－你敢借720萬？

我見我思－你敢借720萬？

看到政府實現「居住正義」（嗯，好偉大的口號），整合放寬各種優惠貸款，最高可貸到七二○萬元，其實，有點啼笑皆非。大家捫心自問一下：你敢向銀行借這麼多錢嗎？有本事、有能力借這麼多錢者，會是政府實現居住正義，要照顧的對象嗎？

政府實現居住正義，要照顧的無殼族，那些月薪不到三萬元的三百六十萬人，應該是最重要的對象吧。正常的理財守則告訴我們，房貸不要超過收入的三成，否則會影響生活品質，同時在碰到特殊變故時，缺乏應變能力。

簡單的算一下，借了七二○萬元，利率以二％計，貸款長期三十年，每個月還本付息要支付二萬七千元左右，占三萬元的九成，如果算是夫妻一起各賺三萬元，也占了四十五％。

即使貸款有寬限期、政府也有特別優惠與補貼，但在利率逐漸看升情況下，用二％算該是夠保守了，如三年後利率升到四％，收入卻不可能三年內倍增，其風險之高由此可見。很難想像，有多少無殼族能承受這個壓力。而對經濟弱勢者而言，工作與收入相對較不穩定，一旦碰上變故，身上背負六、七百萬的負債，是夠苦的，能否度過更難講。

美國在公元二千年的網路泡沫之後，利率一路大降到歷史低點的一％；接著正逢國會與白宮聯手推出類似咱們住者有其屋的政策，公營性質的房利美、房地美帶頭大幅放寬對低收入者的放款標準，接受所謂的「次級房貸抵押」。當時，業界取笑說：只要會簽名者，都拿得到貸款。美國自有住宅比率因此曾經上升到近七成，還被美國住房部引為「傲人的政績」。

不過，退潮時，大家就看到到底誰光屁股在裸泳。利率上揚、房價不再無止境的上漲後，次貸的違約率不斷提高。最後，就是眾所皆知、席捲全球的金融海嘯。那些借了遠超出其支付能力貸款者，大部分都被掃地出門，受傷更重。

不過，說實話，能借得起龐大資金者，倒令人「羨慕」，這些人也多半是經濟上最強勢的一群。例如，現在全台個人負債最高者，應是國泰集團董事長蔡宏圖。為了買下弟弟手中的國泰股票，由銀行聯貸，蔡宏圖借了七百億元。據說，他會很哀怨的說：誰說我是台灣首富？我其實是「首負」─負債的負啦！至於第二名，大概是富邦蔡明忠、蔡明興兄弟，他們向銀行借了五百億，買下有線電視。

因此，雖然政府有此最高七二○萬元的房貸借款德政，但民眾最好想清楚一點，預估一下利率走勢，及自己中長期的承受能力。這種德政「聞聞」即可，未必真要吞下；要政府蓋點房子便宜給大家租，風險還較低也較划算哩。借七二○萬元，我是絕對不敢啦，你敢嗎？

0中國時報 呂紹煒 2011-05-09

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★成功的國宅 三大條件

成功的國宅 三大條件

近來媒體對於政府的住宅政策仍有不斷的批評的聲音，政府的善意是很顯然的，但是一方面「打房」遇到營建界的反對，市場因而萎縮，而房價仍有上漲的呼聲，似乎不見成功；另方面，政府積極推動的社會住宅計畫，每受地方人士反對，因恐影響鄰近地區之房價，學者們都不看好。出租社會住宅，管理困難，經營不易是一端，而計畫中的數量也遠遠不足，與中低收入家庭之需要相距甚遠。誠然，以目前政府已提出的計畫，據說只有一千六百餘戶，且地處偏遠，不符社會大眾的期待。

居住問題是國家最難解決的問題，需要龐大的資源，涉及土地的歸屬與國土的利用，與國家的基本政治信念息息相關，所以徹底解決民居問題者都是社會主義國家。在二戰後的歐洲，俄共與東德是一個極端，曾按需要建造大量的國民住宅。北歐國家，實施民主社會主義，用高稅率來興建大量社會住宅，創造了高品質及富庶的幸福社會。影響所及，西歐國家也推動國民安居的政策，甚至在新加坡也普建國宅。我國信奉的三民主義就是民主而又社會的政治主張，所以在六○、七○年代，在聯合國顧問的建議下，推行開發新市鎮，大量興建國宅的政策。為求效率化，曾成立住宅公司，以合理落實國宅政策的理想。

很可惜，這個政策由於七○年代，為追求快速經濟成長，改採美式個人主義自由經濟的政策，把住宅建設交由私營房地產公司去隨市場需要由民間自行解決。這樣以來，土地投機成為造就富翁最便捷的途徑，官、商之間關係牽扯不清，國民居住問題基本上被忽視了。地方政府所建的少數國宅亦因種種原因，不受民間歡迎，國宅遂成為一個低級居住區的同義語。今天要想重新祭出建幾處社會住宅的手段來解決居住建築飛漲的問題，是很難收效的。

用徵收奢侈稅的手段打房，只是對付豪宅的客戶。豪宅買賣是有錢人的遊戲，無關乎成千上萬的平民的居住問題。他們並不在乎這點稅；只是由於他們的遊戲，使市區居住建築普遍上揚，才是令人頭痛的問題。貧富的差距擴大是豪宅階級產生的原因。政府該做的是重整國民住宅政策，全面的考慮中產階級的居住問題，兼及於弱勢團體。

成功的國宅建設應有幾個條件。

首先，國宅地點宜分散，個案規模宜小，數量宜大。過去的平價住宅大多數量龐大，集中在一起，即使是高樓建築也予人以平民窟的印象。這樣的住宅建設必然失敗，在歐美也時有所聞。國宅建設使用公地，最好如同建設公司建樓，尋找市區中小型土地，如原日式宿舍用地，建造一般住宅，不以國宅為名。這樣做可以把大量國宅散布在全市各處，以較鄰近建築為合理的價格出售或出租，自然可抑制房價上漲。

其次，設計的品質要平實、美觀，大小適當。豪宅為了賣高價，在造型上出花樣，面積亦過大。興建一般民宅要務實，以最經濟的方式設計，最有效的利用空間，耐久而又實用的結構與材料，當然要美觀，要有品味。亦即既便宜，又好用，又好看。這要找一流的建築師主持其事，其成品才能價如國宅而予人高級的感受。

最後是完善的管理制度。一方面，不要想為最低層民眾建救濟住宅。我們的稅率太低，救濟住宅應由慈善團體負責，大家，包括政府捐款幫忙。國宅應視其成本，賣或租給付得起代價的市民，並予以適當的管理，以保持建築物的功能在最佳狀態，且盡量避免違章搭建與鐵窗等設置，常予清洗，使外觀常保亮麗如新。

要滿足這些條件，靠公務員以公家方式處理是做不到的。所以某種形式的住宅公司是必要的，以企業經營的精神來推動，方能期待其成功。

（作者為建築學者）中國時報 漢寶德 2011-05-09

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★土地買賣專業諮詢★{土地繼承}長女即次女 繼承遺產說不清

長女即次女 繼承遺產說不清

這不是靈異故事，更不是小說情節！現年五十多歲的梁俊儀、梁杰（皆為假名）兩姊弟，父親於去年八月往生，兩人辦理遺產繼承時發現，在戶政資料裡，父親還有個名叫「梁皓文」的女兒，但他們卻從不知道有這個人存在；一頭霧水的兩人回家一問，才知道這個「不存在的女兒」，竟然就是梁俊儀本人！

「從小家人就叫我『皓文』，小時候只覺得是小名，想不到父親過世後，才發現自己小名怎麼來的…」梁俊儀苦笑著說，起初還以為是戶政單位搞錯了。回家追問母親後，才得知原來早在民國四○年代初，梁父受限於軍人身分，結婚不僅需年滿廿八歲，還得經軍方面試核可。

但梁父在廿六歲就與梁母定情，還生下了她。為規避處分，暫時將女兒過繼梁母娘家，並從母姓取名為「張皓文」。到民國四十九年梁父年滿廿八，已達合法結婚年齡，為讓長女「張皓文」回歸梁家，就將長女換名為「梁俊儀」，與同年剛出生的弟弟梁杰一同報戶口，並從陸軍總司令部取得造假的出生證明，載記兩人為雙胞胎。

沒想到，梁母娘家的「張皓文」在官方資料上足足比「梁俊儀」長了兩歲，到了要上學的年紀，娘家收到通知才讓梁家人想起：「啊，對喔！還有這個女兒！」

為了再度讓「同一個女兒」在官方資料上「認祖歸宗」，民國五十三年，梁父辦理認領手續，將娘家的「張皓文」正式更名為「梁皓文」認領回家。未料五十年後，梁父辭世，這段「家族祕辛」又再度掀起波瀾。

為了辦理遺產繼承，戶政單位需要梁家找出「梁皓文」，由她本人宣告放棄遺產繼承權；無奈的是，梁家根本無法證明此人不存在，而過去在陸軍總司令部的所有資料與人事，皆因年代久遠，無從尋起。姐弟倆束手無策，輾轉求助國民黨立委賴士葆。

賴士葆說，第一次接到如此「離奇」的陳情案，由於該個案牽涉太多單位，雖然梁父當初可能有違法之處，但時隔多年，違法事項也已過了法律追溯期；他正在徵詢法務部、內政部戶政司意見，希望能替梁家人解決「不存在的女兒」的問題。

中國時報管婺媛、單厚之／台北報導2011-05-09

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★新北市15人以上 可連名申請都更新法令說明會

新北市15人以上 可連名申請都更新法令說明會

您想瞭解「都市更新」嗎？您的住家社區或老舊更新想透過「都市更新」做改善嗎？即日起，只要您相邀親朋好友15人以上，新北市政府都市更新處就會派員進一步為您們做法令解說，以互動的方式讓民眾更容易瞭解，以達到提升居家環境品質與新北市空間改善的雙重目的。

近年來都市更新逐漸成為一熱門的話題，新北市民亦對都市更新反應熱烈，雖然民眾皆紛紛希望能夠參與更新來改善社區居住環境，但受限於都市更新法令及申請流程複雜，民眾對於相關知識仍一知半解，亦不知應從何處可得到正確的法令知識與協助；或者與建商洽談的過程中，因對更新有認知上的差異，而對建商產生不信任感或造成對立關係，都將使更新的過程躊躇不前。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，為強化民眾對於都市更新法令的認知，以及了解都市更新的申請流程，都市更新處將透過民眾連署申請機制，辦理都市更新法令說明會，讓政府與民眾間能有更進一步地交流與接觸，實際了解各個社區問題所在，並針對重點問題提供相關的法令及知識，使民眾對於更新內容更為熟悉，主動且積極地參與更新，共同打造美好的生活環境。

關於民眾連名申請的機制，新北市政府都市更新處表示：民眾可先推派1位申請人，整合社區居民的意願，以及提出申請意見及事由，只要達到15人以上連名簽名後，即可向新北市政府都市更新處提出申請，更新處將派員並擇定合適的時間及地點舉辦都市更新說明會，為民眾做進一步說明。

連名申請表格已建置於新北市政府城鄉發展局網頁，網址為http://www.planning.ntpc.gov.tw/web66/_file/1691/upload/renew/1000503.doc，歡迎民眾逕行下載填寫申請，歡迎民眾參考。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-05-08

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◆土地重劃買賣＋土地買賣諮詢◆土地重劃31年沒下文 可整合地主申訴

土地重劃31年沒下文 可整合地主申訴

南投陳先生問：

我的土地在市地重劃區內，69年劃定後，至今過了31年尚未實施，有些人卻可利用關係搶建房屋，使建物比空地大。我曾向有關單位陳情卻無下文，請問該怎麼辦？

呂偉誠律師答：

市地重劃案如成功，地價將上漲，只是事關眾多地主及住戶的房地產權益，大家意見未必一致，要整合出多數意見並達成共識並不容易；不過依平均地權條例和市地重劃實施辦法規定，通常公告期間不能超過1年半，否則就會失效。

陳先生表示已重劃31年都未實施，是否因地主們意見紛歧，或縣市政府行政怠惰造成？依來函內容，尚無法判斷責任歸屬，但可能涉及土地法規、行政法、民法等法律問題，建議可請當地專精土地法規的律師或代書協助釐清爭議。

至於在重劃區內搶建問題，則可能涉及違建，依規定縣市政府應拆除。至於陳先生向地方政府陳情都沒下文，我認為可整合理念相近的地主，這樣力量較大，一起向縣市政府陳情或申訴，如仍沒結果，再向中央主管機關內政部申訴，或轉向監察院檢舉，地方政府就不易置之不理。（德律聯合法律事務所呂偉誠律師回答，記者項程鎮整理）2011-05-09自由時報

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★房屋稅變貴 無關奢侈稅

房屋稅變貴 無關奢侈稅 

有殼族通常認為，房子越老，房屋稅越便宜，但這並非定律，有時今年的房屋稅會比去年貴；住宅改營業用、增建、違建、夾層屋、圍用騎樓等，都是造成房屋稅增加的主要原因。

部分民眾收到今年的房屋稅單，看到要繳的稅竟然比去年多，以為是政府即將開徵「特種貨物及勞務稅」(奢侈稅)造成的，紛紛打電話到稅捐稽徵處。

財政部賦稅署澄清，今年的房屋稅如果增加，與奢侈稅完全無關，房屋稅是地方稅，地方稅捐稽徵機關每年都會根據實際情況認定課稅。

根據新北市政府稅捐稽徵處彙整的經驗，造成房屋稅額變動，常見有4種情形：

一是房屋使用情形變更。例如原為住家用的房屋因設籍營業，稅捐稽徵處會將住家用稅率變更為最高的營業用稅率，同一年度不同稅率是按月分別課徵。

另一常見情況是房屋增建、改建或騎樓圍用，其中也包括違建，由於增加了房屋使用空間，應併入房屋計算面積課稅。

新北市政府稅捐稽徵處處長許慈美說明，民眾常在房屋頂樓、1樓前後搭蓋建物；或將原有陽台外圍加建牆壁；或房屋內增建夾層，以增加房屋使用空間，依法都要核課房屋稅。

稅捐稽徵處提醒，在房屋建造完成或增建、改建完成之日起30天內，房屋所有人應主動向地方稅稽徵機關申報，否則一旦被查獲，除了要補稅，還會被罰。

去年剛買新成屋的屋主，也會發現今年的房屋稅增加，不過這是課稅月數不同造成的誤會。因為房屋稅是按月課徵，在去年年中買新建房屋，新建房屋的起課月數不足12個月，稅額自然比較低；今年收到的稅單，課稅月數為12個月，稅額也等額增加。

房屋稅高低還與「地段率」有關，不動產評價委員會評定房屋地段率是根據房屋所在地的商業交通情形、房屋供給需求、不含地價的房屋買賣價格變動情形而調整。當街道地段率增減，房屋稅就會跟著上下變動。

中央社記者馮昭台北 2011/05/08電

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★解高房價民怨 先了解民眾需要

解高房價民怨　先了解民眾需要

－現代住宅專題之4

為平息高房價民怨，政府先是推出合宜住宅、奢侈稅，現在又拋出「現代住宅」及放寬青年成家優惠貸款。學者質疑，政府不先了解市場需求，「東湊一個、西湊一個」，未必有效。

政治大學地政系特聘教授張金鶚支持政府課徵短期房市交易稅，對於政府推出「現代住宅」，設定地上權，由建商興建，他直言，政府資源有限，但不是要幫助人民置產，如果用 BOT（興建營運移轉）讓建商興建，再賣給老百姓，「只是讓少數人賺到」。

張金鶚表示，政府要抑制房價，讓人民買房子是邏輯不通，「需求面」才是關鍵。政府不應該再蓋房子，如果未來沒人買，又會有很多空屋，「政府根本沒有誠意幫助弱勢」，他認為最好的方式是全部出租，如果政府興建住宅全部出租給民眾的話，才是可行之道。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰說，合宜住宅（平價住宅）或現代住宅「理論上是行得通」，但應該對年輕人進行問卷調查，才能知道他們真正需求為何。

莊孟翰舉合宜住宅為例，合宜住宅是直接購買、價格也可以接受，問題是「區位」。例如在林口推出合宜住宅，每坪新台幣15萬元，「很多人不會買在那裡」，因為「三峽和淡水的捷運站附近，也有很多是每坪10幾萬元的房子」，「為何要買在林口？」

至於現代住宅，莊孟翰說，雖然靠近捷運站，但因為是設定地上權，沒有土地所有權，民眾寧願花多一些錢買有地上權、未來有增值空間的房子，而不是買較便宜的現代住宅、未來房屋會折舊，價值變低。

莊孟翰說，「房價是回不去了」，政府不去了解市場需求，提供市場所需，未提出一套整體房市評估，「東湊一個、西湊一個」，「未滿足需求而推出，政策大打折扣」。

他建議政府採取租金補貼政策，例如若房東把房子出租給弱勢族群，收取的租金可以抵稅。對於解決高房價問題，若擔心游資炒作房價，可以考慮對於境外投資採取「資本利得稅」。

台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真表示，合宜住宅或現代住宅對低收入戶有幫助，但對中產階級、上班族的購屋負擔還是無法解決。

她指出，奢侈稅效果也只影響到成交量，房價也沒下降，像新北市價格下修僅5%，比研究機構原先預估的10%還小，且短期反映在3月，4月就又回升。

不過，對於政府努力健全房市的大方向，劉佩真仍持肯定，「健全房市發展還是有多面向去作，先前沒有從各面向周全考量，現在慢慢在進行，這值得肯定」。1000508 

中央社記者林惠君台北 2011/05/08電

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★現代住宅 配套與難題需慎思

現代住宅　配套與難題需慎思

－現代住宅專題之3

經建會規劃「現代住宅」，房仲業者認為立意雖佳，但需要配套措施，如果房價可以低到市價的6至7成，會有吸引力，不過，日後拆屋還地可能面臨的阻力，也應審慎評估。

房價居高不下，為了滿足一般民眾住屋需求，行政院經建會主委劉憶如表示，將推動「現代住宅」，以比較便宜的價格，出售70年房屋地上權給符合一定所得條件、本人及配偶名下均無房產者。

政治大學地政系特聘教授張金鶚說，經建會的方式接近用設定地上權方式推出便宜的住宅，但是設定地上權過去最常出現民眾因「有土斯有財」的觀念，在拿下設定地上權後，轉而透過各種方式希望政府釋出土地，包括找民代施壓、陳情抗議等，政府應該三思後行。

張金鶚建議，由於設定期達70年，其實不一定要賣，政府可以透過租的方式，畢竟政府資源也是有限，應該讓更多人受惠。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，設定地上權的房子，是一般房地產市價的6到7成，推出設定上權住宅的確有吸引力。

不過，邱太煊說，設定地上權方式因為價格便宜，可能吸引中下階層居多，一家老小都住在這裡，70年後政府要拆屋還地，這些人會願意嗎？這個問題可能是政府要考量的。

他也指出，現代住宅最快年底推動，蓋好可能是2、3年後的事情，現階段房價高居不下，2、3年後房價一旦下跌，政府增加供給量反而衝擊區域行情，這可能是政府需要未雨綢繆的部分。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，政府推動現代住宅必須有配套措施，避免投機行為，例如有人名下沒有房子，但買現代住宅來出租。另外，現代住宅如何分配，購屋門檻如何規範？政府必須做到公平，才能讓民眾心服口服。

她說，管理是住宅的靈魂，住宅管理沒有做好，將影響住宅的價值。以台北的管理費都在 1坪新台幣50元以上，如果現代住宅以低收入族群為主，未來是否願意付管理費都是問題。

徐佳馨說，民眾傳統觀點是有土斯有財，對設定地上權的接受度不高，如何讓民眾接受設定地上權，也是推動現代住宅時，政府要傷腦筋的地方。

中央社記者林沂鋒台北 2011/05/08電

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★只賣地上權 留意前車之鑑

只賣地上權　留意前車之鑑　 

－現代住宅專題之2

經建會規劃「現代住宅」，以設定地上權方式興建住宅、降低房價。財政部官員說，去年標售設定地上權只標脫SOGO附近的一般住宅，前年推出12件全數摃龜，設定地上權有一定難度。

房價居高不下，為了滿足一般民眾住屋需求，行政院經建會主委劉憶如表示，將推動「現代住宅」，以比較便宜的價格，出售70年房屋地上權給符合一定所得條件、本人及配偶名下均無房產者。

雖然方案尚未完全底定，但相似的構想，其實早有前例。

財政部國有財產局官員表示，如果從劉憶如提出的構想來看，經建會的模式其實國產局在民國85年和90年共推動過 3處，分別由環泥公司、寶成建設與新光合纖標走。

他說，得標廠商當時都是蓋集合住宅，然後1戶1戶的賣給民眾。雖然土地所有權還是在政府手上，但是民眾得到房屋所有權，建商也把部分地上權轉給民眾。

官員說，在這樣的處理下產生非常嚴重的問題，如果建商把房子賣給100戶民眾，將由國產局面對100個住戶，民眾的任何問題都會找上國產局，不但管理上有問題，住戶一再陳情要買土地，也讓國產局不堪其擾。

官員表示，國產局受不了這樣的情況，被迫在92年改變標售的遊戲規則，規定地上權不可以蓋區分所有權建物，也就是建商不可以再 1戶 1戶賣。這樣的作法讓建商無利可圖，結果設定地上權標售案一落千丈，大家都不要設定地上權。

他表示，在台北房市火熱，但土地日漸稀少的壓力下，最近一次的案例是由日勝生公司在台北市火車站附近推出「京站」，為設定地上權解套。

官員說，這個案例解套的方式是，建商標下建案，但是不賣房屋所有權，賣的是房屋使用權。京站整棟樓所有套房都是日勝生所有，日勝生賣的是50年承租權，住戶拿到的是50年使用憑證，住戶沒有房屋所有權，更沒有地上權。

這位官員直言，這種設定地上權方式，期滿後土地收回國有，建商只有房屋所有權，民眾只有承租權，民眾要向銀行貸款，但其實銀行不喜歡這樣產品，導致設定地上權市場門可羅雀。

透過設定地上權興建住宅，國產局除了去年招標興建位於台北東區SOGO百貨附近的一般住宅，由兆曜實業得標，標出每坪新台幣單價 373.1萬元的天價外，其他都沒有標脫。

官員說，「前年推出12件，1件都沒有標脫」，中南部連土地都賣不出去，遑論設定地上權。

他表示，由於經建會尚未和財政部或國產局聯繫，如果經建會需要國產局建議，國產局會向經建會詳細說明整個過程。

中央社記者林沂鋒台北2011/05/08電

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★健全房市 特定住宅陸續推出

健全房市　特定住宅陸續推出 

－現代住宅專題之1

高房價成為10大民怨之首，民眾無力負擔高房價，政府陸續推出特別方案，內政部去年率先推出合宜住宅（原平價住宅），經建會也拋出「現代住宅」構想，就看能不能滿足民眾需求。

內政部去年規畫合宜住宅，其中林口機場捷運A7已在今年4月28日公告招標，預計6月底決標，興建約2500戶，其中 5%（約120戶）出租，其餘出售，平均售價每坪不高於新台幣15萬元。

除A7外，內政部營建署官員表示，板橋浮洲土地也協調好，新北市預計 5月19日提報都市計畫委員會，通過後，公告招標的時間希望「越快越好」。

官員表示，浮洲合宜住宅共有 2期，各興建2000戶，共有4000戶，售價還未決定。

除合宜住宅外，行政院經濟建設委員會主委劉憶如日前拋出「現代住宅」規畫，她提到，去年至新加坡招商時，看到當地有很多「組屋」，興建品質相當好，看起來很時髦，但價格很平實。

劉憶如表示，稱之為「現代住宅」，主要是希望符合現代人需求，比如說空間寬闊、離捷運站近、寬頻網路上網、社區環境要好等條件。

她透露，政府已經規劃幾塊地，但不方便透露地點；第一步是在台北市、新北市，如果大眾覺得構想不錯，可再推及其他都會區。

劉憶如表示，政府擁有許多公有土地，目前無資金興建，但民間有資金，如政府提供土地，但非賣出，而是設定例如70年的地上權，由民間出資興建，「因為是設定地上權，價錢就會比現在一般看到的都會房價低」。

不過，經建會提出這個構想，內政部和財政部事先似乎都不知情。財政部國有財產局被記者問起，只能表示只要政策確定、符合法令，就會配合提供國有土地。

劉憶如也表示，現代住宅是經建會構想，會再報行政院。目前是內政部統籌「合宜住宅」招標事宜，現代住宅也希望由內政部接手去做，並盡快推出。

跟合宜住宅一樣，現代住宅也會訂定購買者條件。劉憶如說，初步規劃是年所得在一定水準以下、名下無房者，但不限定必須是首購族。

中央社記者林惠君台北2011/05/08 電

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★停車位變交誼廳 房屋稅加重

停車位變交誼廳 房屋稅加重 

你知道嗎，住家大樓氣派的交誼廳、SPA池可能增加房屋稅負擔。部分屋主最近收到房屋稅單時意外發現，房屋稅變貴了，這很可能是建商把機車格挪作大樓公共交誼廳造成的。

5月開徵房屋稅，一般來說，隨房屋折舊，房屋稅會逐年遞減，但也有例外。今年就有民眾發現，從落成就是自己住的房子，不曾變更用途，也沒有加蓋違建，今年房屋稅不減反增，而且突然多了一項「非住家非營業」收稅項目。

在寸土寸金的台北市，不少建商為了讓房屋賣相更好，最常見的是將住戶比較不在意的機車停車位改成寬敞的公共大廳，有些建商甚至把汽車停車位改裝成交誼廳、健身房或SPA池。

財政部賦稅署官員表示，房屋稅屬地方稅，在房屋稅條例訂定的稅率範圍內，地方稅捐稽徵處會按照實際情形課徵。

根據「台北市房屋稅徵收自治條例」，住家用房屋的稅率是1.2%；房屋同時作住家及非住家用者，則以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。

其中在房屋使用執照上，載明用途為「停車場」或「防空避難室」，若未經核准變更使用，台北市稅捐稽徵處官員指出，改住家用，按住家的房屋稅法定最高稅率，也就是現值2%課徵；如果改裝成交誼廳、健身房、SPA池，加會重以「非住家非營業用」2.5%稅率課徵；改為營業用，則按現值5%課徵。

稅捐稽徵處官員指出，大樓設停車位，政府有提供獎勵，變更用途原本應由納稅義務人主動申報。不過，許多新大樓在建商交屋時就已改裝完成，住戶也不清楚寬敞的交誼廳原來是挪用而來的。

因此在實務上，稅捐稽徵處官員表示，稅務人員每年會列冊例行清查，一旦確認變更使用，就改按實際用途課稅。但也因為數量多，民眾很可能是住了好幾年才被查到改課，導致房屋稅變多了。

中央社記者 馮昭 台北 2011/05/08電

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★毛治國：捷運萬大線 2011年7月動工

毛治國：捷運萬大線 2011年7月動工

交通部長毛治國應立委盧嘉辰邀請，於2011年5月7日邀到土城、三峽地區舉行座談，並率相關單位向民眾進行當地重大交通建設簡報。針對地方關切的捷運萬大線，毛治國當場宣布，提前2011年7月動工。

公路總局表示，貫穿新北市南北向的特二號道路總長12.8公里，設有10處匝道，土城轄內則有位於土城抽水站南側、大安路段及城林橋等3處匝道。目前自板橋縣民大道至城林橋及大安路至亞洲路平面道路段已完工，而城林橋至土城交流道段及銜接土城交流道工程，可望在2011年7月底完工，預計11月初可通車。

台北市政府捷運局指出，施工中的頂埔捷運站已完成連續壁及植栽移植工程，車站主體工程已進行全區開挖作業，預定在2013年7月底可完工通車。考量頂埔站為土城線的端點站，屆時將設置汽機車及腳踏車停車位，以方便民眾轉乘。

頂埔站完工後，才能順利將捷運延伸到三鶯，因此頂埔站可謂三鶯線的前哨，不論對頂埔地區居民來說或是三鶯的民眾而言，都是相當重要。至於目前動工在及的捷運萬大線，捷運局表示，將採兩階段分期興建。土城段屬第二階段，原規劃土城全段採高架型式，已同意在金城路過明德路口後，再爬昇為高架。

三峽居民引頸期盼的三鶯線，雖然已於1996年完成環評，但是目前仍有用地問題及整合性土地開發計畫、財務計畫尚待辦理。未來將與三鶯線共構「台北大學對外聯絡道路」，在盧嘉辰爭取下，已獲交通部同意補助9億多元，但新北市政府礙於用地徵收遭民眾抗爭，目前恐將暫緩辦理。毛治國說，已與相關單位達成共識，萬大線可望在2011年7月提前動工；而新北市政府交通局也當場宣布，將萬大線第二階段規劃案提早到2012年初送交通部核准，希望兩個階段能夠一起通車。

考量到國道三號三鶯交流道車流量大，高速公路局已同意新北市政府建議，將增設北上第二匝道，以抒解復興路等線道之車流。增設匝道工程預計5月進行招標。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-05-08

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★投資客總計18萬戶受奢侈稅影響

投資客總計18萬戶受奢侈稅影響

依內政部統計買賣交易數量資料，保守預估2年內房屋交易量達60餘萬戶，以投資客2成計算，目前全台持有未滿2年房子超過12萬餘戶，未滿1年的也有6萬餘戶；這總計18萬戶的房子將因為奢侈稅6月1日開徵而被「鎖單」。市場預估，在5月中過後，房屋租賃市場將更為熱絡，投資客不再以低價搶出，擾亂市場價格，6月開始預計推案價格將趨於穩定。

根據統計資料顯示，2011年1~3月全台灣建物登記買賣棟數中，光是3月份不動產買賣交易高達3萬9328棟，較2010年同期3萬4880棟仍高出12.8％，2011年首季也較2010年同期高9.7％，其中尤以五都當中的台中、台南、高雄的買氣最為強勁，較2010年同期增加超過2成，顯見中南部民眾仍然存有實質購屋需求。

從內政部統計處的資料發現，2011年3月份的買賣成交棟數發現，台北市從2010年同期的5745棟，減少到2011年的5537棟，減少幅度約3.6％，新北市則從2010年同期的的9505棟減少到2011年的9330棟，減少幅度約1.8％，北市、新北市顯然受到影響但並不明顯。

奢侈稅在4月中旬才定案，因此對不動產買賣最直接的影響，將從4月份開始，尤其投資客最愛重新整修裝潢再賣出的法拍屋和中古屋，出現第一波逃命潮，紛紛降價求售；但由於通貨膨脹的壓力仍在，主計處統計發現：「未來消費者物價上漲會愈來愈明顯，下半年漲幅會比較大」，建商仍然看好房地產景氣，並未明顯出現降價求售狀況。

為避免被課以奢侈稅高稅侵蝕獲利，最近投資客紛紛將手中持有不動產轉為「以租代售」，房產市場將出現「供給鎖碼」現象，過了5月中旬，來不及在6月1日前過戶的建案，若在2年內賣出，將勢必會增加10~15％的奢侈稅成本，估計這些房子將改「以租代售」，或者調高售價，在供給面將減少的情形下，房價未來仍將回復穩定。

MyGoNews林湘慈/綜合報導2011-05-08

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★土地買賣＋疑難專業諮詢★新北市地價指數上漲5.92％ 呈價漲量平

新北市地價指數上漲5.92％ 呈價漲量平

新北市政府地政局配合內政部「都市地價指數」查價工作最新結果出爐，本期(2010年10月至2011年3月)地價總指數延續漲勢，較上期(2010年4月至2010年9月)上漲5.92％。另比較同期買賣登記案件量變化情形，2010年第4季及2011年第1季呈現先增後減情形，惟與2010年同季相較則呈持平，並未出現顯著下滑情形。整體而言，新北市本期(2010年10月至2011年3月)不動產市場呈現「價漲量平」格局。

新北市已於2010年12月25日正式升格為直轄市，除升格效應對房市發揮激勵帶動效果外，各項公共建設的持續投入亦使區域房價獲得支撐。新北市政府地政局表示，本期全市各行政區地價皆呈上漲或持平趨勢，其中以新莊、中永和、新店、泰山、板橋、三重及蘆洲等區域，地價上漲情形最為顯著，成長幅度皆超5％。

前述區域因為捷運路線經過區域，且新北環河快速道路、特二號道路…等道路工程陸續興建及完工；另有新興整體開發區的積極推動，以及各項河川整治及景觀改善工程的持續施作，均使交通條件及環境品質獲得改善；復以相對於北市較低之房價水準，吸引通勤及首購族群購屋，亦帶動商業活動及產業進駐，促使區域地價呈現上漲情形。

在交易量方面，2010年第4季與2011年第1季雖因季節、交易習慣與工作天數等因素，分別較前季出現顯著增加(+18.56％)或減少(-10.46％)情形，惟若與2010年同期相較，案量皆呈持平。地政局補充，日前「特種貨物及勞務稅條例」草案已正式於4月份於立法院三讀通過，後續對房地市場衝擊情形，尚待第2季持續觀察。

MyGoNews方暮晨/台北報導2011-05-06

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