★土地買賣諮詢★抵押權登記受害人如認為地政機關應負擔損害賠償責任時，得向司法機關起訴

抵押權登記受害人如認為地政機關應負擔損害賠償責任時，得向司法機關起訴

【公布日期文號】

內政部五十七年十一月十八日台（五七）內地字第二九六五○九號函 

【要旨】

抵押權登記受害人如認為地政機關應負擔損害賠償責任時，得向司法機關起訴

【內容】

本案貴省政府囑釋抵押權設定登記損害賠償責任一節，如其損害原因確係由他人共謀詐欺所致，在行政上，地政機關自無損害賠償責任。如受害人認為地政機關應負損害賠償之責時，依土地法第七十一條規定，自得向司法機關起訴。

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★土地買賣諮詢★對於逾期申請辦理土地權利變更登記者，縱申請登記之案件經駁回或由申請人撤回，其已繳之登記費罰鍰均不予退還

對於逾期申請辦理土地權利變更登記者，縱申請登記之案件經駁回或由申請人撤回，其已繳之登記費罰鍰均不予退還

【公布日期文號】

內政部八十二年一月十九日台（八二）內地字第八一一六九九五號函 

【要旨】

對於逾期申請辦理土地權利變更登記者，縱申請登記之案件經駁回或由申請人撤回，其已繳之登記費罰鍰均不予退還

【內容】

查行政罰鍰係為維持行政上秩序，對違反行政法之義務者所為之制裁，應不得退還。對於逾期申請辦理土地權利變更登記者，其違反土地法第七十三條規定之義務既已發生，且登記機關課以登記費罰鍰之要件亦已構成，縱申請登記之案件經駁回或由申請人撤回，已繳之登記費罰鍰均不得予以退還。

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☆土地買賣專業諮詢☆公司依據促進產業升級條例第15條規定專案核准合併者，其申請所有權移轉登記時，得由權利人單獨申請之

公司依據促進產業升級條例第15條規定專案核准合併者，其申請所有權移轉登記時，得由權利人單獨申請之

【公布日期文號】

內政部八十四年十一月十六日台（八四）內地字第八四一五一八六號函 

【要旨】

公司依據促進產業升級條例第15條規定專案核准合併者，其申請所有權移轉登記時，得由權利人單獨申請之

【內容】

按「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。…」為土地法第七十三條第一項所明定。另依公司法第七十五條規定：「因合併而消滅之公司，其權利義務，應由合併後存續之公司承受。」此即概括承受，其性質與自然人之繼承同論、司法院三十年七月十日院字第二二一Ο號著有解釋。故公司依據促進產業升級條例第十三條規定專案核准合併者，該被合併之公司既因合併而消滅，已無義務人，合併後存續之公司，依土地法第七十三條第一項規定，自得單獨聲請土地權利變更登記。　

（按：原促進產業升級條例第十三條修正後為第十五條）

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★土地買賣專業諮詢★因法人合併，合併後存續之公司單獨申辦抵押權移轉登記，如其於登記申請書註明已依規定通知債務人，登記機關應予受理

因法人合併，合併後存續之公司單獨申辦抵押權移轉登記，如其於登記申請書註明已依規定通知債務人，登記機關應予受理

【公布日期文號】

內政部八十五年七月八日台（八五）內地字第八五○六七四七號函 

【要旨】

因法人合併，合併後存續之公司單獨申辦抵押權移轉登記，如其於登記申請書註明已依規定通知債務人，登記機關應予受理

【內容】

按「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。…」為土地法第七十三條第一項所明定。另依公司法第七十五條規定：「因合併而消滅之公司，其權利義務，應由合併後存續之公司承受。」此即概括承受，其性質與自然人之繼承同論，司法院三十年七月十日院字第二二一Ο號著有解釋。故公司依據促進產業升級條例第十三條規定專案合併者，被合併之公司既因合併而消滅，已無義務人，合併後存續之公司，依土地法上開規定，自得單獨聲請抵押權移轉登記，此與決算期末屆至之最高限額抵押權轉讓情形，尚屬有別。又為兼顧保護債務人之利益，參照民法第二百九十七條規定，合併後存續之公司應負通知債務人之義務；至究應如何通知？有無通知？尚非登記機關審查範圍，故合併後存續之公司如於登記申請書適當處所註明「本案已依規定通知債務人，如有不實，申請人願負法律責任。」，登記機關應予受理。

（按：原促進產業升級條例第十三條修正後為第十五條）

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★土地買賣專業諮詢★{繼承罰鍰}非為繼承人所繳納逾期申請繼承登記之罰鍰，准予退還

非為繼承人所繳納逾期申請繼承登記之罰鍰，准予退還

【公布日期文號】

內政部八十七年二月四日台（八七）內地字第八七○二五二一號函 

【要旨】

非為繼承人所繳納逾期申請繼承登記之罰鍰，准予退還

【內容】

一、查「已繳之登記費及書狀費，有左列情形之一者，得由申請人於三個月內請求退還之：一、登記申請撤回者。二、登記依法駁回者。三、其他依法令應予退還者。申請人於三個月內重新申請登記者，得予援用未申請退還之登記費及書狀費。」為土地登記規則第142條所明定。本案申請人雖非事實上之權利人，惟不論其是否為真正權利人，於申請登記時均為申請人，如經地政機關依法駁回其登記申請案，申請人自得依上開規定於三個月內申請退還登記費及書狀費。惟其於登記申請案經駁回後並未於三個月內申請退還登記規費，依上開規定得不予退費。

二、查「行政罰鍰係為維持行政上秩序，對違反行政法之義務者所為之制裁。本案吳○○君既非為繼承人，故其所繳納逾期申請繼承登記之罰鍰部分，准予退還。」

（按：原土地登記規則第142條修正後為第51條；另土地登記規則第51條已將「三個月」內請求退還，修正為「五年」內請求退還。）

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★土地買賣專業諮詢★{協議繼承}已辦妥公同共有繼承登記後，再就遺產協議分割，申辦分別所有登記時，如逾期辦理登記仍應繳納登記費罰鍰

已辦妥公同共有繼承登記後，再就遺產協議分割，申辦分別所有登記時，如逾期辦理登記仍應繳納登記費罰鍰

【公布日期文號】

內政部八十九年一月二十一日台（八九）內中地字第八九二五九一四號函 

【要旨】

已辦妥公同共有繼承登記後，再就遺產協議分割，申辦分別所有登記時，如逾期辦理登記仍應繳納登記費罰鍰

【內容】

按「已辦妥公同共有之繼承登記後，再依民法第八百二十四條第一項規定協議分割共有之遺產，其性質為共有物分割，自應依土地法第七十六條第一項、土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定第三點第四款規定計徵登記費。」前經本部八十七年一月二十一日台（八七）內地字第八七八五二五一號函示有案，本案先辦妥公同共有繼承登記，嗣後再依協議辦理分割繼承登記，係另一登記案件，參依上開函示意旨，如逾期辦理登記，自應以遺產分割協議書日期依土地法第七十三條第二項、土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定第三點第四款規定核計登記費暨其罰鍰。

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☆土地買賣專業諮詢☆土地增值稅催繳公文經公示送達後，未繳納而遭逕行註銷土地現值申報，已繳納之登記費罰鍰，不得申請退還

土地增值稅催繳公文經公示送達後，未繳納而遭逕行註銷土地現值申報，已繳納之登記費罰鍰，不得申請退還

【公布日期文號】

內政部八十九年九月一日台（八九）內中地字第八九七九八八四號函 

【要旨】

土地增值稅催繳公文經公示送達後，未繳納而遭逕行註銷土地現值申報，已繳納之登記費罰鍰，不得申請退還

【內容】

有關陳○○再申請退還已繳納之登記費罰鍰乙案，依土地法第七十三條第二項規定，土地權利變更登記，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。是以登記費罰鍰之課徵目的，係為貫徹土地登記之強制性，維護地籍資料之完整，對於逾期申請登記者所為之制裁。又土地權利變更登記之登記費，依同法第七十六條第一項規定，固以申報地價或權利價值為其計算基礎，然無申報地價者，仍得依本部訂頒之土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定第三點第三款規定，計算其登記費。準此，登記費罰鍰與土地現值申報及土地增值稅之課徵分屬二事自明。綜上，本案尚難以當事人之土地增值稅催繳公文經公示送達後，仍未繳納而逕行註銷土地現值申報案，陳情人不知情下仍繳納登記費罰鍰為由，據以認定其逾期申請登記即無過失。是以，本案已繳納之登記費罰鍰，不得申請退還。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物列冊管理期滿移請國有財產局標售時，地政機關需檢附之文件及其相關執行事宜

逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物列冊管理期滿移請國有財產局標售時，地政機關需檢附之文件及其相關執行事宜

【公布日期文號】

內政部91 年3 月20 日台內地字第0910004505 號函 

【要旨】

逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物列冊管理期滿移請國有財產局標售時，地政機關需檢附之文件及其相關執行事宜

【內容】

查土地法第73 條之1 涉及地政機關及國有財產局之業務，為便利兩機關之業務協調配合，前經國有財產局邀集本部及有關機關開會研商獲致結論如下：

(一)地政機關依土地法第73 條之1 規定，將列冊管理期滿15 年仍未辦理繼承登記之土地與建築改良物移請國有財產局辦理標售時，應檢附之資料及填載內容如下：

1.依本部訂頒之「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」第13 點第1 項規定，直轄市、縣（市）地政機關將列冊管理期滿15 年仍未辦理繼承登記之土地或建築改良物移轉請國有財產局辦理標售時，應檢附列冊管理專簿影本及有關之土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等資料。又依本部89 年11 月23 日台內地字第8970816 號函釋，有關土地法修法前所為之代管，直轄市、縣市地政機關得繼續援用原代管清冊及專簿管理，至管理滿15年時，得以上開代管清冊及專簿資料影本併同土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等資料移送國有財產局辦理標售，移送前應詳予查對並釐整各案之地籍資料，並編製一覽表依案號順序裝訂成冊。

2.依前述移送之土地或建物列冊管理專簿（或原代管清冊）應詳載土地標示、被繼承人及繼承人姓名（管理期間已查知者）、身分證統一編號、住址等資料；至依修正前土地法第73 條之1 第1 項規定完成公告代管程序之不動產於移交國有財產局辦理標售時，應敘明地政機關於代管期間之管理使用情形（使用狀況不明時，亦應於備註欄載明），如有代為辦理出租情事者，應一併敘明出租情形及承租人資料。

3.為維持資料內容之正確性並避免資源浪費，土地或建物登記資料、地籍圖或建物平面圖等，於標售前一個月由國有財產局轄屬分支機構通知直轄市、縣（市）地政機關再行提送。國有財產局如需上開資料之電子檔者，得一併洽請直轄市、縣（市）地政機關提送。

(二)移送國有財產局辦理標售之案件，繼承人對列冊管理（代管）程序有爭議時，應停止標售程序，並將該案移回該管地政機關，由地政機關與當事人循行政程序處理，並依處理結果辦理。倘於標售後始發生爭議，涉及代管（包括列冊管理）程序部分，移請地政機關負責處理，涉及標售程序部分，由國有財產局依法處理。

(三)地政機關於代管期間如有出租或同意使用情事，應於管理資料中註明，如移送國有財產局辦理標售之資料，其管理欄項空白，視同代管之地政機關於管理期間並無出租或同意使用情事，標售時如有使用人主張於代管期間即有經地政機關同意合法使用權利時，送請原代管之地政機關澄清後據以處理。

（按： 原未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點第13 點第1 項修正後為第14 點第1 項。關於3、為維護標售資料內容之正確性乙節，依修正後之同要點第14 點第2 項規定，相關資料得由國有財產局轄屬分支機構於標售前通知登記機關再行提送。）

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}未辦繼承登記之土地或建築改良物經公告列冊管理後，如繼承人提出不可歸責於當事人之事由，直轄市、縣市政府審查無誤後，應將該事由之期間扣除

未辦繼承登記之土地或建築改良物經公告列冊管理後，如繼承人提出不可歸責於當事人之事由，直轄市、縣市政府審查無誤後，應將該事由之期間扣除

【公布日期文號】

內政部91 年10 月16 日台內地字第0910013163 號函 

【要旨】

未辦繼承登記之土地或建築改良物經公告列冊管理後，如繼承人提出不可歸責於當事人之事由，直轄市、縣市政府審查無誤後，應將該事由之期間扣除

【內容】

未辦理繼承登記之土地或建物經公告列冊管理後，如經繼承人提出其於列冊

管理前有不可歸責於當事人之事由致未辦理繼承登記，並檢附具體證明文件經直轄市、縣市政府審查無誤者，縱未於公告期間提出，仍應將該事由之期間扣除；如扣除上開期間後已無列冊管理期間，應停止列冊管理，惟若於次年4 月1 日前仍未辦理繼承登記，仍應依「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」第4 點第1 項規定辦理公告及通知。（按：原未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點第4 點第1 項修正後

為第5 點第1 項。）

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，於列冊管理期滿後仍查無合法繼承人時，仍應依土地法第73 條之1 第2 項規定，移請國有財產局辦理標售

逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，於列冊管理期滿後仍查無合法繼承人時，仍應依土地法第73 條之1 第2 項規定，移請國有財產局辦理標售

【公布日期文號】

內政部92 年10 月3 日台內地字第0920072982 號函 

【要旨】

逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，於列冊管理期滿後仍查無合法繼承人時，仍應依土地法第73 條之1 第2 項規定，移請國有財產局辦理標售

【內容】

案經本部92 年9 月19 日邀集法務部、財政部（未出席）、財政部國有財產局、臺北市政府地政處、高雄市政府地政處及臺北縣政府等機關研商獲致結論如下：

(一)地政機關依土地法第73 條之1 第1 項規定，執行未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理事項，係以繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者為範圍，包括繼承人未申辦繼承登記者及繼承人有無不明致未辦繼承登記者，無須以繼承人之有無加以審視區別。又該項土地及建築改良物如經地政機關列冊管理期滿，則應依同法第2 項規定移請國有財產權辦理標售相關事宜。

(二)按民法第1177 條及第1178 條規定，繼承開始時繼承人之有無不明者，由親屬會議選定遺產管理人或由利害關係人或檢察官聲請法院選任遺產管理人。又依內政部89 年7 月25 日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」第9 點規定，已執行列冊管理之土地或建築改良物，登記機關於辦竣遺產管理人、遺囑執行人或破產管理人登記者，應即停止列管。茲為便於相關機關依上開規定辦理遺產管理人登記並處理其遺產，登記機關依土地法第73 條之1第1 項規定，執行未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理事項時，對於函請戶政機關查詢之土地權利人死亡資料，如查有可能為無人承認繼承者，於列管管理前，除依資料查知如係屬退除役官兵死亡無人繼承之遺產，應通知行政院國軍退除役官兵輔導委員會，餘應通知財政部國有財產局。

（按：原未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點第4 點第1 項修正後

為第5 點第1 項。）

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}依修正前土地法第73 條之1 規定收取之逾期未辦繼承登記不動產代管費用、租金及其他代管收入之處理方式

依修正前土地法第73 條之1 規定收取之逾期未辦繼承登記不動產代管費用、租金及其他代管收入之處理方式

【公布日期文號】

內政部93年6月23日台內地字第0930061396號函 

【要旨】

依修正前土地法第73 條之1 規定收取之逾期未辦繼承登記不動產代管費用、租金及其他代管收入之處理方式

【內容】

案經本部函請各直轄市、縣（市）政府表示意見後，於本(93)年6 月10 日邀集審計部（請假）、財政部國庫署及部分直轄市、縣（市）政府會商並獲致結論如下：「按89 年1 月26 日修正前土地法第73 條之1 規定：『土地或建築改良物，自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承人於3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以代管。…。市、縣地政機關對於第一項代管之土地或建築改良物，得為使用、收益或管理上之必要處分。代管所得收益扣除代管費用及代繳各項稅款後，如有剩餘，應予提存。』又依當時『未辦繼承登記土地及建築改良物處理要點』規定，代管之土地或建物，其租金及其他代管收入，代管機關應於公庫設立專戶存儲。於繼承人辦理繼承登記時，應提取專戶內之保管金，於扣除應支付之賦稅、工程受益費、特別改良費及代管期間之代管費用後，如有賸餘，應予發還，或於代管期滿登記為國有時，應將專戶內之保管金全部提出，扣除代管費用及代繳各項稅款後，如有賸餘，應予提存。故本案應先請各直轄市、縣（市）政府確實釐清該等土地法修正前依規定設立之專戶內所存儲者，究為代管費用或為租金或其他收入，如屬代管費用者，該代管費用既因法律規定程序已完成，依本部89 年5 月2 日台內地字第8964764 號函釋規定不宜再辦理退費，故得由直轄市、縣（市）政府自行依預算相關法規規定處理。惟如屬於代管期間依規定收取之租金及其他代管收入等扣除相關賦稅及費用之賸餘，應於繼承人辦理繼承登記時，發還之；或於移請財政部國有財產局公開標售時，予以提存。」

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}標售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，倘無繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買權者，其他法律規定之優先購買權人得主張優先購買

標售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，倘無繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買權者，其他法律規定之優先購買權人得主張優先購買

【公布日期文號】

內政部95 年10 月16 日台內地字第0950158865 號函 

【要旨】

標售逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，倘無繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買權者，其他法律規定之優先購買權人得主張優先購買

【內容】

一、按「依第2 項規定標售土地或建築改良物前應公告30 日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權人未於決標後10 日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同單獨優先承購。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10 日內不表示者，其優先權視為放棄。」分別為土地法第73條之1 第3 項、第34 條之1 第4 項及第104 條第1 項、第2 項前段所明定。

本案依前揭來函所載，貴局彰化分處辦理逾期未辦繼承登記土地或建築改良物標售作業時，既無繼承人、合法使用人或其他共有人依土地法第73 條之1第3 項規定，於開標後10 日內就其使用範圍主張優先購買權，其繼承人、合法使用人或其他共有人之優先購買權依法即視為放棄。復依本部89 年5 月15日台內地字第8907382 號函釋「繼承人或共有人如未實際使用標的物，依本法條規定並無優先購買權，惟如該土地屬無人使用者，其優先購買權之主張亦得依土地法第34 條之1 及第104 條等有關法律規定辦理。」是開標後，倘無人就其使用範圍主張優先購買權，自得由其他法律規定之優先購買權人主張優先購買權，自得由其他法律規定之優先購買權人主張優先購買。

二、按最高法院72 年台抗字第94 號判例載明：「土地法第34 條之1 第4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三分買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。」參依上開最高法院判例意旨，2 人以上共同得標，其中1 人為該土地之共有人，標售機關依土地法第34 條之1 規定通知他共有人，他共有人僅得就非共有人之得標持分部分表示優先承購。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}自益信託之委託人死亡，其所遺信託不動產得免依土地法第73條之1 規定予以列冊管理

自益信託之委託人死亡，其所遺信託不動產得免依土地法第73條之1 規定予以列冊管理

【公布日期文號】

內政部96 年2 月27 日台內地字第0960023008 號函 

【要旨】

自益信託之委託人死亡，其所遺信託不動產得免依土地法第73條之1 規定予以列冊管理

【內容】

按「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼承登起者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。」固為土地法第73 條之1 第1 項前段所明定，惟其立法目的係促請繼承人儘速申辦繼承登記，俾利地籍管理。復按未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點第9 點第1 項第4 款規定，已執行列冊管理之土地或建物，依法辦竣所有權移轉登記者，登記機關於登記完畢後，應敘明事由並影送該土地或建物列冊管理單報請直轄市、縣（市）地政機關停止列冊管理。是以未辦繼承登記土地及建築改良物如已辦竣信託登記，揆諸上開意旨，自得免再依土地法第73 條之1 規定予以列冊管理。（按：原未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點第9 點第1 項第4 款修正後為第10 點第1 項第5 款。）

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經稅捐稽徵機關辦理禁止處分登記，於列冊管理期滿後得依法移請財政部國有財產局辦理公開標售，免受稅捐稽徵法、土地稅法、房屋稅條例、遺產及贈與稅法規定限制，得辦理移轉、設定典權登記或分割遺產

逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經稅捐稽徵機關辦理禁止處分登記，於列冊管理期滿後得依法移請財政部國有財產局辦理公開標售，免受稅捐稽徵法、土地稅法、房屋稅條例、遺產及贈與稅法規定限制，得辦理移轉、設定典權登記或分割遺產

【公布日期文號】

內政部96 年3 月14 日台內地字第0960037259 號函 

【要旨】

逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經稅捐稽徵機關辦理禁止處分登記，於列冊管理期滿後得依法移請財政部國有財產局辦理公開標售，免受稅捐稽徵法、土地稅法、房屋稅條例、遺產及贈與稅法規定限制，得辦理移轉、設定典權登記或分割遺產

【內容】

茲據財政部91 年10 月15 日台財稅字第0910412290 號函示略以：「按稅捐稽徵法第24 條第1 項前段規定，納稅義務人欠繳應納稅捐，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利。

該條項之禁止處分規定，其立法意旨在防止滯欠稅捐之納稅義務人以移轉所有權或設定抵押權方式，規避稅捐之執行，係禁止納稅義務人之自由處分行為。又土地法第73 條之1 規定……由地政機關依上開規定代管滿15 年，移請國有財產局公開標售，尚非屬納稅義務人自行移轉所有權之行為，尚不在稅捐稽徵法第24 條第1 項前段規定禁止之列。」；復據財政部96 年3 月3 日台財稅字第09604511830號函以：「逾期未辦繼承登記之土地或建物，經本部國有財產局依土地法第73 條之1 第2 項規定公開標售者，於辦理移轉登記時，准免依土地稅法第51 條第1項、房屋稅條例第22 條第1 項、遺產及贈與稅法第8 條第1 項規定辦理。」等綜合意見如主旨。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}臺灣光復初期誤以死者名義申辦總登記之土地，繼承人怠於申請更正登記，得執行代管

臺灣光復初期誤以死者名義申辦總登記之土地，繼承人怠於申請更正登記，得執行代管

【公布日期文號】

內政部七十七年十二月三十一日台（七七）內地字第六六四三四九號函 

【要旨】

臺灣光復初期誤以死者名義申辦總登記之土地，繼承人怠於申請更正登記，得執行代管

【內容】

按土地總登記之登記名義人於臺灣光復初期辦理土地權利憑證繳驗及換發權利書狀時已經死亡，而仍以其名義申辦更正登記，其繼承人得依照本部65 年11月26 日台內地字第712171 號函頒「臺灣光復初期誤以死者名義申辦土地總登記處理要點」聲辦更正登記。又查土地總登記後，繼承人自繼承開始之日起，逾一年未辦理繼承登記者，經該管市縣地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以代管。為土地法第73 條之1 所明定。其立法意旨在釐正地籍，促進土地利用。是以死者名義申辦總登記之土地，其登記雖屬錯誤，而得由其繼承人聲辦更正登記，如繼承人怠於申請，經該管市縣地政機關查明死亡之事實後，自得公告並予以代管。

（按：89 年1 月26 日修正土地法第73 條之1，已將『代管』修正為『列冊管

理』。）

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得按其應繼分繳納地價稅後辦理公同共有繼承登記

未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得按其應繼分繳納地價稅後辦理公同共有繼承登記

【公布日期文號】

內政部八十六年十月一日台（八六）內地字第八六○九三三七號函 

【要旨】

未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得按其應繼分繳納地價稅後辦理公同共有繼承登記

【內容】

一、依據財政部八十六年九月十一日台財稅第八六一Ο九七三八二號函副本辦理。

二、未辦繼承登記之共有土地，於代管期間欠繳之地價稅，部分繼承人得參照遺產及贈與稅法第四十一條之一規定，按其應繼分繳納地價稅後，檢附主管稽徵機關核發之同意移轉證明書辦理公同共有繼承登記。

三、至上開土地於辦竣公同共有繼承登記後，如未設置管理人或代表人時，其應納之地價稅，依財政部八十二年六月十七日台財稅第八二一四八八一五一號函釋，得准依應繼分分單繳納，併此敘明。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}代管費用不得優先抵押權先予扣除

代管費用不得優先抵押權先予扣除

【公布日期文號】

內政部八十八年七月七日台（八八）內地字第八八○七○五九號函 

【要旨】

代管費用不得優先抵押權先予扣除

【內容】

關於公告徵收之未辦繼承登記代管土地，如經抵押權人依土地徵收法令補充規定第六點提供債權憑證等相關文件申請代為清償，其代管費用得否優先抵押權先予扣除乙案，按政府依土地法第七十三條之一規定代管未辦繼承登記之土地與建物所生之代管費用，係屬對於繼承人之債權，尚無物權之效力，自不能優先於物權受償。

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★土地買賣專業諮詢★{未辦繼承}未辦繼承登記之不動產經政府代管，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用

未辦繼承登記之不動產經政府代管，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用

【公布日期文號】

內政部八十八年七月二十九日台（八八）內地字第八八○八四八一號函 

【要旨】

未辦繼承登記之不動產經政府代管，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用

【內容】

有關未辦繼承登記之不動產經政府代管，其繼承人於代管期限屆滿前申辦繼承登記，並舉證該不動產係由政府機關無償使用者，於政府機關無償使用期間之部分得免繳納代管費用。

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★土地買賣諮詢★{地產新聞}投資客避鋒頭 炒預售屋「交屋前快脫手」

投資客避鋒頭 炒預售屋「交屋前快脫手」

奢侈稅沒打到 比成屋課稅可差數倍

近2周政府高姿態打房，祭出奢侈稅抑制短炒投機客，未納入課徵目標的預售屋，反而獲得喘息空間，目前預售屋獲利是以「交易所得」課綜所稅，遠低於成屋以「成交價」課徵的奢侈稅，投資同價位房屋，兩者課稅可差數倍。房產專家建議，持有預售屋的投資客，一定要趕在交屋前脫手！

目前奢侈稅針對持有第2屋以上的非自用住宅，在2年內移轉，課徵成交總額的10~15%，由於奢侈稅今年7月1日可望實行，近期已湧現投資客倒貨潮。若手中有購入不到2年的非自用住宅，該長期持有或近期脫手？

炒作農舍鑽漏洞

政治大學地政系教授張金鶚指出，即將實行的奢侈稅還有許多漏洞，包括將不動產登記在「人頭戶」，甚至桃園、新竹、宜蘭一帶猖獗的農舍，都未納入奢侈稅課徵範圍，已有不少投資客轉為炒作農舍。

想躲避奢侈稅的投資客，除了可在7月前先出脫房屋外，若決定持有超過2年，恐增加不少成本，甚至因租屋供給大，導致房屋空置、租金減少等風險。投資客「帥過頭」說，人頭戶以親屬或員工居多，過去1個人頭戶1年買賣3次，奢侈稅「一生一屋」之後只能找非親屬體系，風險相對高。

大台北湧退訂潮

目前預售屋不納入奢侈稅課徵範圍，若有獲利僅須申報交易所得、納入綜所稅，預售屋投資成本遠低於成屋。例如，購入總價1500萬元的預售屋，以1800萬元轉手，300萬元獲利即使課徵最高40%綜所稅率，也僅須繳稅120萬元；若購買同價位成屋，持有1年即售出，以奢侈稅的規定，1800萬元乘以15%，等於須課徵270萬元。業者認為，奢侈稅沒打到預售屋，等於鼓勵投資客短期炒作預售屋。

不過，即將交屋的預售屋投資客卻開始緊張，全國不動產總經理石吉平分析，這類投資客因怕被課徵奢侈稅，拋售狀況最明顯，最好趕在交屋前賣出。部份投資客則擔心政府打房目標轉向預售屋，近日大台北有不少剛簽約的預售屋買方已開始

得申報交易所得

台灣房屋企研室主任邱太煊表示，雖然奢侈稅排除「預售屋」，不過預售屋投資客若打算採「換約」轉手獲利，國稅局已明訂必須申報「交易所得」，若漏報將吃上0.5至1倍的補稅罰鍰。奢侈稅同樣也採用「良心申報制」，在簽訂買賣契約後，若申報不實，罰鍰更高達3倍。 蔡佩蓉╱台北報導2011年 03月13日

☆土地買賣☆信義區菜園 法拍每坪297萬

信義區菜園 法拍每坪297萬

台北地院18日拍賣有全國最貴菜園之稱的北市信義計畫區D1部分土地，面積約635.8坪，換算每坪底價297.26萬元。因買下這塊地仍須與週邊土地整合，房仲評估，要開出高價不容易。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，台北地方法院民事執行處將在18日拍賣台北世貿一館正對面、台北101大樓斜對面有全台最貴菜園之稱的信義區D1土地，面積約635.8坪，拍賣底價新台幣18.9億元，換算每坪底價297.26萬元。

邱太煊說，未來即使拍定人拍下後，也無法單獨開發，按「修訂台北信義計畫地區細部計畫（第二次通盤檢討）暨配合修訂主要計畫案」，D1最小開發基地規模需3000平方公尺（907.5坪）以上，因此整合之路相當漫長。

邱太煊分析，D1土地臨信義路 5段深度30公尺內容積率400%，30公尺後容積率200%，經換算這次拍賣土地，容積率400%的土地約146坪，容積率200%的土地約490坪。

他表示，以計畫區內新豪宅每坪均價200萬元推估，400%容積率土地每坪近900萬元，200%容積率每坪近450萬元；假設這次拍賣土地產權完整，土地市價約35.2億元至39.1億元間。

不過，這次拍賣土地有3筆是持分土地，1筆持分完整，加上共有人有優先承買權，且政府祭出奢侈稅的打房氛圍下房市低迷，另外日本發生強烈地震造成人心惶惶，邱太煊預估拍定價將落在28億元到31億元間。

邱太煊分析，D1土地持分相當複雜，應是共有人無法整合，所以協議拍賣；即使得標人拍定後，共有人仍有優先承買權，在共有人相當多的情況下，拍定後如果眾多共有人主張優先承買權，法院有可能採抽籤或公開喊價，最後由價高者得標。

他說，由於富邦集團下的富邦建設及富邦資產管理公司是D1土地持分最大地主，如此來看，富邦集團拿下這幾筆法拍土地機率最高。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，這個案子雖然條件優越，但產權複雜，取得者在整合開發上有一定難度，加上政府打房態勢明顯，預料出價者寡，即使順利標脫，也很難創出高價。

中央社記者林沂鋒台北2011/03/12電

☆土地買賣☆50萬戶房屋稅調高 多收6億多

50萬戶房屋稅調高 多收6億多

政府打房，中央與地方一起來。財政部說，除了奢侈稅打房外，今年各地方稅捐稽徵機關將檢討房屋評定現值，預計全國近50萬戶房屋稅將有調整，估計稅收將增加6.6億多元。其中，貢獻最多的是台北市的「豪宅」戶，在調整房屋評定現值後，北市房屋稅稅收估計將增加約6.12億元，占92.7％。

財政部長李述德指出，配合行政院健全房市方案，財政部除了訂定奢侈稅外，還要加強房屋、地價、財產交易等查核。賦稅署官員指出，每3年各地方政府稽徵機關要召開不動產評價委員會，今年台北市有近1萬戶明年要加徵1倍～3.2倍的房屋稅。

中國時報 沈婉玉／台北報導2011-03-12