◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市車位吃緊 一格400萬

北市車位吃緊 一格400萬

【聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/08/19 】

景氣回暖，車市也回溫，但停車位不足問題也隨之浮現。房仲業統計，至6月底北市汽車達73.5萬輛，但車位僅59.7萬個，車位比車輛短少達13.7萬個。部份車位嚴重吃緊地區，車位價格又出現一波上漲。

最明顯的是大安區，統計顯示，至6月底，大安區車位不足多達3.97萬個，車位難尋，使得區域內坡道平面停車位，目前已來到每位350~400萬元的新高行情，較去年上漲7.1%，連機械出入的機械車位一位也要200萬元以上。

根據台北市停管處等單位數據顯示，北市今年上半年雖增加了約6000個車位，但汽車數量增加了1萬輛，車位不足再拉大為13.7萬個。

各行政區中，以大安區不足最多，另外松山、士林、北投、萬華、中山、大同區停車位缺口也都破萬，松山、士林不足數都達2萬個以上。12個行政區中，僅南港、內湖停車位數量高於汽車數量，停車位供給較為寬裕。

中信房屋調查，北市停車位長年不足，讓車位價格一直維持上揚格局，目前大安區及信義計劃區的坡道平面位最高都來到一個400萬元的水準，其他各行政區也都要150~300萬元，目前車位最便宜的是萬華區，平面機械在100~130萬元間。

房仲業表示，北市車位價格雖持續上揚，但這幾年租金波動不大，換算租金投報率大多僅有2%左右。如果想投資，仍應以增值為重點，除了注意是否具有獨立權狀外，最好也從車位供不應求的區域下手。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆內政部：社會住宅比例視發展而定

內政部：社會住宅比例視發展而定

【聯合晚報／記者張文馨／台北報導2011/08/18】

民進黨總統參選人蔡英文內公布十年政綱住宅篇，內政部營建署副署長許文龍回應，其中多項主張是內政部現行規劃推動的內容，為使社會住宅政策更加完善，10月初將由社會住宅推動聯盟舉辦國際研討會，內政部在聽取意見之後，會確定具體細節，包含供需數量、設計品質等問題。

蔡英文喊出只租不售的社會住宅必須達到都會住宅量的一成，許文龍說，社會住宅的供應量不是蔡英文說一成就一成，也許開會討論之後，發現需求比一成更高，這要視都會的發展而定。

許文龍說，馬總統日前接見社會住宅推動聯盟時承諾借鏡國外經驗，研討會日期已經定下來，由聯盟主辦，台大城鄉所教授夏鑄九也將與會，內政部將在研討會結束之後，參考開會結論，具體訂定供需細節。

有關蔡英文主張的社會住宅只租不售、並設退場機制等等，許文龍說，雙北市已有5個重點區域優先推動社會住宅，其都有退場機制和住戶資格檢查的規定，將由兩市政府擬定細節辦理。

許文龍說，蔡英文提出的主張就是內政部現在在推動的，面對蔡英文質疑新北市浮洲的合宜住宅太過倉促，打亂整體住宅規劃，許文龍說，合宜住宅絕不是政府虧本、政策降價，目前雙北市的房價原本就不合理，社會也有共識希望回到合理價格，這才是內政部的施政目標。

至於蔡英文提及的公辦都更，許文龍指出，行政院已由專案小組跨部會協調辦理，目前高雄、基隆等地都有公辦都更計畫在進行，惟招商不慎理想，這部分內政部將和交通部等相關部會協調改善。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆吳揆下令 自宅稅負要減輕

吳揆下令 自宅稅負要減輕

【聯合晚報／記者洪哲政／台北報導2011/08/18】

財政部長李述德上午在行政院會提出「財政政策之概況與前瞻」報告，行政院長吳敦義會議結束後提出6大指示，他雖然強調「減稅不是萬靈丹」，但政府明年不會有任何新的稅目，且在針對落實推動不動產實價課稅方面，吳揆還指示應以不增加自用住宅的稅率為原則。

財政部長李述德補充指出，不動產實價課稅，是針對高財產的部分做合理調整，實現租稅正義，但對民眾一般自住、自己使用的房屋，不但不能加稅，還要更合理做調整，不能讓一般居住大眾增加額外負擔。

行政院昨日下午才臨時要求財政部提出這項報告，時逢民進黨總統參選人蔡英文抨擊馬政府財政收支惡化，並提出讓政府嚴重的財政赤字「4年減半、8年變平」主張，這項報告被認為有濃厚回應民進黨的意味。

針對蔡英文的主張，李述德表示，這是個理想，每個人都很期待，但重點是可不可行，蔡英文主張的細部措施是什麼，外界沒有看到，但不管如何，政府的財政是健全的，能因應客觀情勢做調整，所以他提出我國財政政策內涵，要務實要可行。

李述德說，社會期待財產稅的合理化，對不動產的實價課稅，如何透過稅率、稅基的合理調整，讓租稅負擔更合理，但吳揆也提出基本原則，對民眾一般自住、自己使用的房屋，不但不能加稅，還要更合理做調整，讓一般居住大眾不要增加額外負擔，重點是對高財產的部分做合理調整，實現租稅正義。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆小英喊：我們要有10%社會住宅

小英喊：我們要有10%社會住宅

【聯合晚報／記者陳雅芃／台北報導2011/08/18 】

民進黨總統參選人蔡英文上午在立委參選人羅致政陪同下前往新北市板橋浮州地區，關心合宜住宅的問題。

推動大規模公辦都更

民進黨總統參選人蔡英文上午發表「十年政綱」中的住宅篇，她主張社會住宅必須「只租不售」，且社會住宅存量目標為都會區住宅的10%；此外，並將由政府主導，推動大規模的「公辦都更」、大規模更新老舊社區，讓社區發展與社會住宅、都市再造能三者合一。

蔡英文今天上午前往新北市浮洲地區，深入當地30年多的老舊社區，並發表住宅政策。她強調，民進黨反對一次性降價的合宜住宅，主張社會住宅「只租不售」。

要選在交通便利市中心

蔡英文說，現在合宜住宅其實跟以前的國宅一樣，也就是平價賣出，但是一旦賣出後，住宅又進入私部門市場，所以這只是一次性的降價，並無平衡住宅的需求。她說，所以她主張必須有公共部門的房屋供給，而且只租不賣，提供給年輕人和弱勢族群居住，且社會住宅位址要選在交通便利的市中心。

蔡英文表示，另也要設退場機制，要檢查住戶資格，包括經濟情況，如果一旦所得達到一定水準，就會要求搬遷。

蔡英文話鋒一轉提到，民進黨長期關注社會住宅，原本要在此規劃浮洲成為板橋藝文水岸社區，並開發成為板橋副都心。但馬政府為了選舉，倉促推出「合宜住宅」政策，不但忽略在地民意，並破壞她原在此規畫都市更新的整體性及可行性。

蔡英文強調，浮洲社區改造及更新計畫，未來民進黨重新執政，將會重新檢討，務必讓浮洲建設符合城市再造、以及整體規畫，也符合舊社區更新的計畫，並讓社區發展與社會住宅、都市再造能三者合一。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆居住正義 關鍵在賦稅公平

居住正義 關鍵在賦稅公平

【聯合晚報／記者游智文、曾桂香／特稿2011/08/18】

民進黨主席蔡英文上午發表住宅政策，主張政府興建住宅應該只租不售，而且要達到都會住宅量的10%，另外也提出應設退場機制，要檢查住戶資格等。這些政策乍看很吸引人，而且散發著社會公平、全民福利政策的香味，但繽紛的理想色彩，能夠經得起現實透視鏡的照射嗎？

從社福或政治角度出發？

從政策來看，大致「補強」目前執政黨正推出的合宜住宅，並降低投機炒作的機會。但根據長期研究住宅政策學者張金鶚的數據，目前社會住宅比率只有0.08%，要達到10%，土地的取得、經費運用和人力資源從哪裡來? 以台灣現況，能做得到嗎？民進黨的住宅問題，到底從經濟角度出發，還是從社福或政治角度出發？

國內住宅問題是，一般民眾認為生活及工作所在地的都會區，房價太貴買不起，要找到一個方便上班的地方，得花很多錢才買得起，不然就得住在很遠的郊區，花很長的通勤時間才能到工作地點，而且弱勢族群沒地方住。而令人不平衡的是，富人在市中心買豪宅囤積，卻常空著房子給外佣住，或者只要持有滿二年就不會被課奢侈稅，到時候可以賣出自己手中其中之一的豪宅，換取現金。

政府要解決一般人買不起房，當然就是多蓋一些便宜的住宅，以量制價，讓大家買得起，這是執政黨推出合宜住宅的主要盤算。至於要照顧弱勢族群居住問題，那麼只租不售是最好的策略，蔡英文今天就是以此為訴求重點。但執政黨不也正在做這些事嗎？

居住為何沒有正義？

很多人覺得居住沒有正義，不是因為房子不夠住，不是找不到買得起的地方，而是買得起房子的都要買能夠增值的地方。它的本質是一種財富重分配的渴望，參與不了財富分配，就心有不滿。

蓋再多的合宜住宅，或是只租不售的社會出宅，都不會降低M型化社會下的這種相對剝奪感，兩黨可以把口號喊得很響亮，或可平息一時，但不會解決問題。

真正的關鍵還是在賦稅公平。土地及房子的實價交易及透明價格，奢侈稅目前似乎解決不了此種問題，兩位總統候選人，你們感受到了嗎?要不要再重新檢視自己的住宅政策，用經濟學原則解決住的問題，而不是跟社福政策或選舉口號相提並論，專提一些做不到的理想。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市信義區旗艦土地 將赴日招商

北市信義區旗艦土地 將赴日招商

【聯合晚報／記者楊正海／台北報導2011/08/18】

台北市政府今年積極推動台北車站C1/D1雙子星大樓、世貿二館和信義計畫區A25用地開發案，正積極招商，除了吸引國內廠商投資，市長郝龍斌月底將赴日本進行海外招商，三案總投資金額達1000多億，號稱北市旗艦級的土地開發案。

據指出，總投資金額高達357億元的C1D1雙子星大樓聯合開發案起步最早，但招標不順，今年唯一一家投標廠商因不符合甄審須知規定而落選，已經第4度流標，台北市政府正檢討，預料等招商團返台後，很快會再辦理第5次招標作業。

開發案最快10月招標

北市府財政局指出，位於信義區A15/A18/A20的世貿二館案和信義計畫區A25用地開案，正積極招商，預計今年第4季、最快10月以後，就可啟動招標。台北市財政局指出，此三大旗艦級開發案，雙子星大樓案，面積3萬1000平方公尺，初步規劃約為56層及76層的雙子星大樓，結合百貨公司、辦公總部、國際觀光旅館等功能。

該開發案地下樓層還將設置出境報到櫃檯，辦理台灣桃園國際機場預辦登機及行李托運。

另外，世貿二館和A25開發二案，也頗受注目，用地面積分別為1萬8000平方公尺及2萬平方公尺，位處號稱台北的曼哈頓的台北市信義計畫區最核心地段，臨近台北101大樓，且同時享有經貿及金融優勢區位，可做為企業總部、商辦大樓、觀光旅館、複合性商業設施等複合式的規劃利用。

郝龍斌此行除了招商，也將考察日本公營住宅，前往大阪新千里新市鎮，觀摩大阪市政府如何運用類似台灣BOT的PFI （Private Finance Initiative）方式，推動老舊出租國宅更新工作。

另有3開發案

【聯合晚報╱記者楊正海╱台北報導】

台北市今年除了推動3大旗艦級土地開發案之外，另外還有市議會舊址開發案、興國公園BOT開發案與士林北投科技園區等3案，除了規模大，6大案都位於市區菁華區，開發金額估計3000億，商機龐大。

3大旗艦案，除了台北車站C1/D1雙子星大樓已經招標，世貿二館和信義計畫區A25用地開發案招標計畫，也將在今年啟動，但另3案，進度可能沒這麼快，最晚甚至要等到102年以後。

財政局指出，市議會舊址開發案，基地中心為舊的中正一分局，位於中山南路和忠孝西路，基地面積有2769坪，將以都市更新模式擴大整合至7000至8000坪，興建文化觀光類建築，包含台北音樂廳，但北市地政處正進行市地重劃，最快也要等到明年才會招商。另外，興國公園BOT開發案，因台北市政府勞健保爭議，被中央健保局查封土地，還沒解決。

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★公辦都更招商失利 專家解惑

公辦都更招商失利 專家解惑

【聯合晚報／記者游智文／台北報導 2011/08/17】

機場捷運A7站段徵收引發居民抗爭，多筆大型公辦都更案近來招商也不順，營建署今天特地找來專家為各單位都更主辦人員研討講習。仲量聯行總經理趙正義直言，A7有爭議是「作業程序」有問題，C1D1雙子星大樓總投資金額5、600億元，卻事先全由政府都規劃好了，叫開發商怎出手？

為平息房價過高民怨，內政部去年選定機場捷運A7站興建合宜住宅，並以極快速度完成當地山坡地解編、變更農地為建地等事先工作，再採預標售方式，在土地區段徵收完成之前，即先標售A7站部份土地與建商進行開發，結果引發居民不滿，認為區段徵收地主只分回4成太少，地主分回的土地容積率也太低。

在公辦都市更新部份，趙正義表示，台灣都市發展多從7、80年代開始，老舊房子比例很高，以新北市來說，就有60%以上房子屋齡20年以上，台北市更高；而房價高漲更提供了都更最好的養份。然而由於土地整合困難，讓多數都更案都只聞樓梯響，他認為政府部門現階段用公有土地都更案來帶動是正確方向，也較有機會突破。

至於近一年來包括高雄港站、台南運河星鑽、宜蘭蘭城之星及永和大陳義胞地區等多個都更旗艦案招商頻傳失利，趙正義認為主辦單位用心找人規劃，但廠商對市場需求規模有疑慮、缺乏資金退場機制、對政府合作信心不足、招商資訊透明度不夠及預算不足都是主因。

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★張金鶚：從0.08%喊到10%是天方夜譚

張金鶚：從0.08%喊到10%是天方夜譚

【聯合晚報／記者仝澤蓉／台北報導2011/08/18 】

以目前社會住宅比率估計，必須蓋非常大量的房子才能滿足。土地取得、經費來源須說清楚，否則可能只是一個讓大家聽了很高興的住宅政策。

民進黨主席蔡英文公布10年政綱住宅篇，主張社會住宅只租不售，且必須達到都會住宅量的10%，政大地政系教授張金鶚表示，關鍵在於10%要如何達到，以目前社會住宅比率估計，必須蓋非常大量的房子才能滿足，因此包括土地取得、經費來源必須說明清楚，否則可能只是一個讓大家聽了很高興的住宅政策。

張金鶚表示，聽起來蔡英文的住宅政見和當初她在選新北市長的住宅政見內容差不多，只租不賣方向是正確的，但是關鍵在於要達到10%的比率要怎麼做到。

要達到10%，土地取得、經費運用和人力資源從哪裡來? 若能利用民間資源，加強空屋利用，也許可解決部分問題。

張金鶚說，已開發國家社會住宅比率都有達到10%，我國目前社會住宅比例只有0.08%。要達到10%，土地的取得、經費運用和人力資源從哪裡來? 如果能利用民間資源，加強空屋利用，也許可以解決一部分問題，否則過去說要5%，都被視為是天方夜譚了，更何況現在喊到10%。

蔡英文強調社會住宅須有退場機制，張金鶚表示，檢查資格很重要，社會住宅是提供暫時有住屋需求者，當經濟能力或其他條件達到，就應該輔導離開社會住宅，讓有需要的人有機會住進去，否則可能會有一但入住死賴著不走情況。

對於兩黨的住宅政策，張金鶚都有評論，他認為行政院長吳敦義推出的合宜住宅以出售為主，這是一大敗筆，因為出售就會造成轉手和炒地皮的情況，國民黨對於出租住宅的政策著墨不夠，合宜住宅只有5%可以出租，真的太少。

國人租房觀念不夠，也缺乏好的出租市場，逼得大家都想買房子，政府應想辦法利用民間資源，增加出租市場存量。

張金鶚表示，完整的住宅政策應該強調出租市場，目前國人租房觀念不夠，也缺乏好的出租市場，「逼」得大家都想買房子，政府應該想辦法利用民間資源，增加出租市場存量，讓出租市場健全化。如果只是一直強調政府的角色，光靠政府力量是有限的，萬一無法做到最後都只是空話一場。張金鶚也說，真正的關鍵在於如何健全房地產市場，以及達到房地產交易資訊透明化，但是兩黨的住宅政策都沒有讓人看到。

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★疑建商吃地 住戶陳情盼還地

疑建商吃地 住戶陳情盼還地 

梧棲區文雅路住戶以尺量測，認為屋前私有道路部分土地應為住戶所有，而非建商土地。

〔自由時報記者歐素美／梧棲報導2011-8-23〕梧棲區文雅路七位住戶發現，權狀上的九平方公尺土地在地籍圖上憑空消失，出現圖簿不符現象。居民向市議員尤碧鈴陳情，質疑建商將土地變成私有道路。因建商有意將私有道路土地捐給市府，居民希望建商先還地於民；尤碧鈴表示，將設法協調解決。

住戶陳鴻等陳情指出，民國七十一年，住戶向建商購屋居住，土地所有權狀註明每戶土地面積為一百零四平方公尺；但居民日前發現，地籍圖上的實際面積只有九十五平方公尺，即每戶屋前的空地在地籍圖上憑空不見。

地政所建議鑑界釋疑

住戶表示，當初建商售屋曾表示，為了賣相好看，將屋後三公尺寬的防火巷挪到屋前，但土地所有權仍屬房屋所有人；因屋前的私有道路原設計為六公尺寬，實際卻有九公尺餘，質疑住戶屋前的土地於民國七十四年辦理土地分割時遭佔用，淪為建商所有。

最近建商有意將私有道路土地捐給政府，住戶因此向清水地政事務所陳情，希望將建商捐出的私有道路土地歸還住戶；但清水地政事務所表示，該地段土地並非住戶所有，若住戶對土地面積有疑義，可申請鑑界。

尤碧鈴服務處主任蔡樹源表示，梧棲區文雅路等地段於民國五十七年實施農地重測，民國六十年再辦理都市計畫變更為住宅區，許多房屋土地因先興建再分割，致出現地籍圖與權狀不符現象，將協調地政事務所及建商等設法解決。

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★水尾蚊子館拆除 地主批政府佔地21年

水尾蚊子館拆除 地主批政府佔地21年

〔自由時報 記者何宗翰／後龍報導2011-8-23 〕後龍鎮「水尾海水浴場行政大樓」閒置多年，昨天由鎮公所委託包商拆除，地主抗議土地被佔用二十一年，卻一毛錢都沒拿到，還一度跳上怪手阻止拆屋，要求鎮公所先將該有的賠償、租金談清楚；後龍鎮公所民政課長劉安彬回應，已在九十九年度編列四十萬元預算拆屋獲代表會通過，地主可循法律途徑解決！

昨天上午八點，鎮公所找兩輛怪手開進地主圍起的封鎖線，欲強行將大樓拆除，三名地主及親友們群情激憤，叫罵「省政府在二十一年前花了人民四千多萬興建這座蚊子館，那時候說蓋就蓋，現在要拆就拆，連租金都不給，完全漠視地主的權益！」雙方僵持。

縣議員李文斌、林寶珠隨後到場，正欲進行協調，一輛怪手已在牆壁上開鑿，趙姓地主跳上履帶怒斥，另一輛怪手趁亂直搗建築物二樓，民眾想群起衝上前阻擋，被優勢警力架離，場面火爆。

地主氣憤說，鎮公所是拿「私房錢」來拆，沒有經過代表會同意，打算變賣這些建築廢材付拆除費；鎮公所民政課長劉安彬表示，拆屋還地天經地義，但與地主要求的地價補償費落差太大，雙方談不攏。

後龍公所：拆屋和補償是兩回事

公所說，拆屋和補償是兩回事，體委會、縣府、審計室都要求儘速拆除，公所也已在九十九年度編列四十萬元預算拆屋獲准，根據民法規定的地租請求權，地主二十年的地租頂多判賠五年，地主可循法律途徑解決。

地主痛批，當初政府憑一紙協議書，以每平方公尺一百一十元的價格收購土地，錢都沒付，地目變更、徵收作業都沒完成、也沒有建築執照，就擅自蓋了這棟蚊子館，被監察院列管、體委會追蹤後，一路從「儘速用地取得、變更編定及建照申請」，變成縣有財產、閒置公設、最後又變成違章建築必須拆除，企圖為這個燙手山芋解套，還以財務無法負擔回應補償訴求，違失究責與懲處問題都推給前任，民眾權益誰來維護？

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★《乞丐趕廟公？》台糖向80歲土地公廟收租

《乞丐趕廟公？》台糖向80歲土地公廟收租 

乞丐趕廟公？土地公、土地婆在上南平住了八十年，居民說，事情總有先來後到，現在後到的反而合法，向先來的討租，真不公道。

上南平福德祠七十八年重修，才有今天模樣，建廟至少有八十年，比台糖還早，後來卻和這裡居民的命運一樣，土地莫名其妙變成台糖的。

〔自由時報 記者花孟璟／鳳林報導211-8-23〕鳳林鎮南平里八十年歷史的上南平福德祠，供奉土地公、土地婆，從日治時代就已是社區信仰中心，今年初台糖公司告知廟方，寺廟土地為台糖所有，廟方長年佔用台糖地，今年起應繳交租金，但社區民眾聽了卻感嘆，台糖真是乞丐趕廟公，土地公廟蓋的時候「台糖還不知道在哪裡？」現在卻要跟廟方收租。

上南平福德祠 日治時代即有

南平里長陳文乾說，經考證，上南平福德祠至少有八十年歷史，當年南平里住了很多新竹、桃園來的客家移民來花蓮開墾，胼手胝足改良滿是礫石的河川地，並建廟供奉土地公、土地婆，居民在這裡開墾時，台糖都還不知道在哪裡？

陳文乾說，台灣光復後，早期墾民住家、田地及廟宇土地，全莫名其妙歸台糖名下，這幾年台糖開始找居民討租金，若不付租金就是「法院見」，民眾會怕，只好乖乖繳錢，沒想到，現在竟找上土地公。

台糖：光復後這些土地均歸台糖

包括里長陳文乾、前里長葉國柱等多名地方民眾，昨天和台糖花蓮區處資產課人員進行協商。台糖人員說，光復後這些土地均歸台糖所有，台糖自八十九年起，逐年收回或租賃被佔用的台糖土地，其中，有許多都是土地公廟，包括長橋、中心埔、鳳義等土地公廟，都已辦妥租賃手續。

台糖表示，上南平福德祠土地是建地，租金本來每年要收一萬餘元，由於部份廟埕土地為既成道路，因此，租金最後只收取廟宇、戲台等建物的土地租金，每年二千餘元。

里長陳文乾說，土地公廟連續六年辦廟會都沒有結餘款，廟方也沒有正式的管委會，現在連每個月付水電費都有困難，何況繳租金？雙方最後協調結果，由於廟方管委會非登記社團，先設法移交給社區發展協會管理，再談簽約租地事宜。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆華固看壞房市 營建股倒地

華固看壞房市 營建股倒地

〔自由時報 記者陳永吉／台北報導2011-8-23〕受到營建股資優生華固建設（2548）看壞房地產後市，以及中國限購令擴及二、三線城市，衝擊積極赴中投資的營建股等利空，昨天營建股重挫3％，多家公司一舉跌破兩年來的新低價，僅半年報較佳或營造類股如皇昌（2543）、達欣工（2535）等相對抗跌。

華固董事長鍾榮昌接受媒體專訪時表示，國內房市自2005年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，如今全球經濟隱憂多，台灣又有選舉干擾，房市「沒道理會好」。

由於華固對房市看法動見觀瞻，昨天營建股在午盤成為殺盤重心，華固股價重挫4％，冠德（2520）、遠雄（5522）、長虹（5534）等獲利佳的營建績優股也一度重挫跌停，多檔個股紛紛創下兩年來新低價，盤整格局破壞，後市值得觀察。

營建股另一個利空來自中國，就在營建股今年紛紛準備大舉前進中國二、三線城市發展時，中國每日經濟新聞報導，住建部制訂5大限購標準，若嚴格按照標準，將有至少30個城市被納入限購行列，報導指出，由於中國6月住房指數有15個城市年增率達15％，因此官方啟動第二波限購令。由於包括鄉林（5531）、遠雄、華固、冠德近一年都積極推動赴中投資，且鎖定二、三線城市為主，若中國擴大限購城市，將影響相關股赴中投資進度。

法人表示，國內股市與房市連動性相當高，8月以來股市大跌超過一千點，許多投資人資金被套在股市，估計對房市買氣影響會在未來一季發生，加上原本928檔期要全面作多的房市，如今卻遇到股災，短期間對營建股應該要保守看待。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆由售轉租 信義區1坪殺到1千

由售轉租 信義區1坪殺到1千

【蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導2011年 08月23日 】台北市商用不動產雖有兩岸經貿互動支撐，但奢侈稅上路至今，商辦市場「售轉租」的情形逐漸發酵，市場掀起租金價格戰，近期不少辦公大樓掛上招租招牌，位於信義路、基隆路口的景綸通商大樓就掛上「信義區1/2租金」，據了解以每月每坪租金1000元低價搶市，業者指出，位於主要商圈邊陲地帶的B辦產品，招租壓力最明顯。

商辦及店面被視為長期獲益型商品，尤其受到陸客自由行上路利多題材，買賣交易活絡，不過，根據經濟部投審會資料，至6月底陸資來台投資辦公室登記僅155間，陸資辦公室需求量並不如預期。

此外，奢侈稅上路後，非登記自用住宅的辦公室也在課徵範圍內，因此「售轉租」風氣漸起，市場出租供給量增，競爭激烈。

頂級A辦反上漲

位於信義區的B辦景綸通商大樓，屋齡29年，掛上「租金只有信義區1/2」的攬客帆布，大樓管理員表示，是幫10~11樓的屋主張貼出租，根據樂租網的租屋資料，該辦公室登記90坪，月租金9萬元，等於每月每坪僅1000元。

永慶商仲事業部協理黃增福表示，先前有投資客看好商辦漲勢進場買屋投資，沒料到殺出奢侈稅政策，現在乾脆先出租，甚至出現部分案件下殺的狀況。相較之下，信義計劃區內的頂級A辦相對有限，但又受外資企業喜愛，產生「磁吸效應」，租金逐步攀高。

根據全球資產管理統計，今年第2季信義計劃區商辦每坪月租金2903元，較信義區的1483元，將近高出1倍。全球資產管理專案經理王維宏指出，目前信義區主流產品為B辦，月租金每坪1300~1500元。而信義計劃區以頂級A辦為主，包括華新麗華花旗大樓，每坪月租3500~3800元。

101大樓1坪4千

王維宏表示，新光信義金融大樓每坪月租金3500~3800元，台北101大樓也是外資及陸資企業最愛，每坪月租金行情已攀升至3400~4000元，顯示信義計劃區大者恆大、租金看漲的情勢。

商辦搶陸資進駐

黃增福指出，目前頂級A辦進駐率愈來愈旺，商辦搶陸資企業競爭也愈來愈白熱化，因此辦公商圈外圍或是屋齡較大的B辦產品，為爭取租客才出現大幅降租的攬客行銷方式。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆西門商圈帶動 萬華店租漲1.4倍

西門商圈帶動 萬華店租漲1.4倍

 【蘋果日報 林帝佑╱台北報導2011年 08月23日】根據最新統計，今年7月台北市店面平均租金每坪1786元，多數區域較6月持平，唯獨萬華區較上月的每月每坪1489元飆漲到3646元，月增144%。

5坪月租5.8萬元

業者透露，西門町徒步區內有間5坪店面近期以每月5.8萬元出租，拉抬平均行情，不過，台北市租金最貴店面仍坐落在忠孝東路一帶。

過往資料顯示，隸屬大安區的東區店面租金一直居全台北市之冠，以明曜百貨周邊店面為例，每月每坪租金約7000~8000元，若是更精華地段的店面，月租每坪1萬元不成問題。位於萬華區的西門町商圈租金也屬一級商圈，永慶房屋中華西門直營店曾重銘店長表示，西門徒步區內的店面租金每月約7000~1萬1000元，其中又以峨嵋街及漢中街最高。

搜房家天下企劃部經理廖秀敏分析，此次以每月5萬8000元出租的5坪店面就位於峨嵋街內。廖秀敏表示，1~7月萬華區店面出租樣本數近80個，若剔除此特例，萬華區店租金行情波動不大。

徒步區內行情好

不過，西門徒步區內、外店面租金相差甚遠，在昆明街上開菸酒店的周延麟表示，「我店面50坪大，月租金才7萬元，但是成都路以北，可能10萬元才只能租到10坪左右店面。」至於在武昌街巷子內自有40坪店面的范小姐表示，「巷內店面租金落差大，如果出租，大概每坪月租金僅3000元。」

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆都更蓋38樓 鄰屋爭日照權

都更蓋38樓 鄰屋爭日照權

「濫用容積獎勵」居民斥政府怠職

 【蘋果日報 楊茲珺╱台北報導2011年 08月22日】知名建商元利建設位於台北市和平東路與金山南路口的都更案，今年1月取得建照，加計容積獎勵後將興建地上38樓、地下7樓的超高建物，周邊居民因擔心影響交通、日照權利而提起訴願，目前已進入司法程序中，屆時判決恐將影響該案開發進度。居民批評，政府濫用容積獎勵，圖利地主與建商，罔顧周邊居民居住品質，形同怠職。

這塊基地正對國立師範大學，近捷運古亭站，基地面積廣達875坪，享有永久棟距的校園視野、交通便利以及基地方正等優勢，目前已進行到地下室連續壁開挖工程，預計將挖深達地下7樓，地面則規劃2棟大樓，1棟高達38樓、另1棟14樓高。

逆轉獲重新裁定

該基地所屬的錦安里里長龔志慧說：「我們不反對蓋新房子，但有必要挖這麼深、又蓋那麼高嗎？」龔志慧指出，該基地4面臨路，除和平東路與金山南路外，金山南路231巷與和平東路113巷都是不到4米的單行道，高樓蓋起來後，直接影響周邊低矮公寓居民的交通、日照、景觀權。因此住戶持續抗爭2年多並提訴願，今年4月雖因為非「原都更單元內相對人」而被廢棄，不過近期案情大反轉，最高法院裁定應重新裁判。

容積率增逾5成

對此，住戶相當振奮，希望之後判決能讓市府撤銷建照、重新審議容積。根據台北市政府核發建照顯示，該基地法定容積率約511%，可建築面積約4474坪，但是加計開放空間、增設停車位、以及都市更新等容積獎勵後，允建容積率大增逾5成、達798%，獎勵面積就有2515坪，若以目前台北市大安區新建案每坪100萬元來計算，可銷售金額一舉暴增25.15億元。

台北市政府都更處處長林崇傑與台北市建管處發言人高文婷均表示，該都更案申請均於法有據，市府給予的容積獎勵均低於上限。起造人元利建設董事長蔡建生則低調說，該案整合逾15年，元利建設算第4手整合者，前後也長達6年，「基地原有60多個地主，他們有既有權益，鄰居權益我們會盡力維護。」

盼考量居住品質

台大城鄉所博士候選人張維修批評，容積獎勵是公共財，多出的容積應回歸公共使用，但政府長期濫用僅圖利地主與財團，盼高等行政法院審理此案時，能一併考慮周邊居民的居住品質，也讓行政機關重新反省容積獎勵政策的正當性。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆加強競爭力 走國際化 房仲進修多2成

加強競爭力 走國際化 房仲進修多2成

國內交易量縮 改考證照爭外資客

 【蘋果日報 蔡佩蓉╱台北報導 2011年 08月21日】今年受到奢侈稅影響，加上近期逢股災震盪，房市交易量縮，不少房仲業者選擇再進修，充實競爭力，不動產課程業者指出，近半年相關課程學員數成長2成，受到兩岸開放陸客自由行，北市不動產愈來愈國際化，CCIM及CRS課程也很熱門。

近年房仲一家接著一家開，目前全台房仲已逼近6000家，房仲業者競爭激烈，交易糾紛卻愈來愈多，主因是第一線銷售人員素質參差不齊，為了控管房屋交易品質，政府透過不動產經紀人證照及營業員制度，逐步提升房仲經紀人水準。消費者若想要避免交易糾紛，最好選擇具有經紀人證照的房仲人員，才能減少交易糾紛。

此外，台北市不動產仲介公會由美國引進台灣的CRS（Council of Residential Specialists），稱作國際住宅專家認證，上課資格須有1年營業員資歷，5年內須達成10件成交案件、且總值超過1.6億元等條件，也篩選出更優質的房仲業者。

撮合速度比較快

台北市不動產仲介公會理事長黃鵬指出，目前全台共有120名房仲從業人員具有CRS認證，民眾如果選擇具有認證的房仲委買或委賣，撮合速度會比較快，同時，資深房仲的承攬物件也較多。

取得CRS認證也有助於提升業績，黃鵬分析，CRS在全球有4萬名認證，而且有國際物件平台，仲介人員若介紹成交國外的客戶，可獲得服務費當中的20%介紹費，例如，介紹客戶至美國CRS會員購屋，台灣房仲人員可獲得服務費之中的20%獎金。

「還是得看服務」

目前具有CRS證照的大師房屋信義處處長黃紹庭透露，遇到外資客戶，也較有競爭優勢。民眾Justin則說，房仲業者若具有證照，購屋的時候會比較放心，但還是得看服務品質。

商用不動產認證則有瑞普國際物業從美國引進的CCIM(Certified Commercial Investment Member) 國際認證不動產投資師，在陸客自由行之後，大型通路品牌進駐台灣，CCIM的人才認證也愈來愈火紅。

課程費約20萬元

已花費近20萬元課程費用、在商仲公司上班的Herry說，兩岸經貿往來活絡已感受商用不動產市場需求，有CCIM較容易取得外資客戶的成交機會。創世紀國際不動產管理顧問公司總經理林宏澔則指出，除了認證課程之外，近半年實戰班的學員數更成長2成。

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