◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆奢侈稅年代 千萬別這麼買房

奢侈稅年代 千萬別這麼買房

奢侈稅實施之後，投資客真的就不賣房子了嗎？市場出現賣方與買方先簽訂讓售合約，等奢侈稅規定的2年期限之後，再辦理過戶，以「合法避稅」，這種看似行得通的交易模式，其實背後暗藏了很大的問題，不要做這種冒險的交易。

王小姐在市區看中一戶中古屋，價格1200萬元，裝修也不錯，王小姐很滿意，便告訴仲介想買下這房子。仲介卻告訴王小姐，這房子是房主2010年才購買的，按奢侈稅相關規定，購房未滿2年需徵收10~15％的奢侈稅。若現在買，屋主會轉嫁稅賦，王小姐一聽總價還要再加10~15％，打起了退堂鼓，仲介便給王小姐出了一個主意，讓王小姐和賣方先簽房屋買賣合約，約定房屋價格。説明房屋歸王小姐所有，王小姐把購房款交一部分給賣方，滿2年後再去辦理過戶手續，這樣就可以「合法避稅」，也不用讓屋主轉嫁稅賦。

不過，王小姐質疑，萬一這接下來的期間，房價繼續上漲，賣方一反悔，寧可陪違約金的時候，對買方是沒有任何保障的，於是，仲介又出了一個主意，可以就此簽個協議辦理公證，以免發生價格上的變動後，買方出現反悔，王小姐聽聽之後，覺得好像不錯，於是準備簽約。

這時候，王小姐已經不自覺的陷入了2個陷阱。

(1)房屋係不動産，不動産物權變動的方式為登記，也就是説，不動産買賣，僅有當事人雙方達成的協議，尚不能發生法律效力，只有在相關房屋登記管理部門辦理登記過戶手續後，不動産買賣合約才發生法律效力。以先簽合約後過戶的方式轉讓房産，在合約期間，當房價波動較大時，房主可隨時毀約，寧可賠償違約金也不賣，這對買方來説是一個時間和金錢上的損失。

(2)私下交易完成之後，即使也辦理了公證，原屋主即刻到地政機關偷偷辦理了掛失房屋權狀的手續，新權狀下來之後，原來的房屋所有權狀與公證書同時失效。由於房屋的權屬問題僅僅是公證，賣家可以憑産權證悄悄進行抵押。如果賣方掛失房屋權狀，請出新的權狀之後，對買方沒有保證。公證時不能公證到買方本人名下，以後不能出買方本人名的新權狀。買賣雙方一旦發生糾紛，房屋權狀是房屋所有權的第一證據，而購房合同屬於次要證據。此間房屋權狀仍屬賣方，買主可能吃大虧。MyGoNews方暮晨/台北報導2011-08-14

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆新北市第2季房市「價漲量縮」

新北市第2季房市「價漲量縮」

受到奢侈稅開徵及建商遞延推案影響，新北市2011年第2季不動產買賣登記案件量較上季下滑12.4%，較去年同季下滑20.8%，其中又以林口、汐止、三峽等區下滑幅度較為明顯。另第2季交易價格呈微幅上漲，整體房市呈現價漲量縮格局。

林口、三峽屬新興開發區，待售建案多、投資客比例偏高，因買方觀望需求減少以及建商延後推案，造成交易量明顯下滑。至於新莊、中和、永和、三重、新店等區域，交易量亦呈現量縮態勢，跌幅介於15~20%之間。新北市行政中心板橋區，該季成交量大幅上揚，但扣除特定建案完工交屋登記後，整體成交量僅呈現微幅上揚。

新北市地政局補充，自2月底釋出奢侈稅草案後，4月份買賣交易隨即大幅下滑，5月份則因開徵在即，交易量反轉回升，至6月1日正式開徵後，6月份交易量再度下滑。綜觀2011年第2季房市成交量走勢，呈現震盪後下滑趨勢，顯示短期投機需求逐漸退場，改以自住及投資需求買盤為主。交易價格方面，因目前資金利率仍處低檔，市場資金行情及通膨保值需求，加上捷運機場線、新莊線、環狀線、萬大線等工程利多，第2季房價表現仍呈現微幅上漲。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-13

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆美債風暴 房市「樂觀」遞延機率增

美債風暴 房市「樂觀」遞延機率增

美債風暴衝擊 房市樂觀景氣產生遞延機率增

美債風暴席捲全球，台灣也不免受到波及，對台灣不動產市場而言，短期原本視為樂觀的第4季房市恐出現遞延，中期而言，房貸利率應會持穩而不再走揚，房市樂觀的效應會遞延到何時，還需要觀察這波全球景氣變化。

台經院產業資料庫副研究員劉佩真表示，經歷過近日美國債券被調降評等的風暴之後，台灣不動產市場也將受到影響，首先是原本被看好的2011年第4季房市可能轉趨保守，其次是2012年的房貸利率再向上調高的可能性降低。

劉佩真表示，今年第4季房地產景氣預期會較為樂觀，在九二八檔期推波助瀾之下，第4季不動產市場應該會呈現較樂觀的局勢，但受到第3季這突如其來的全球金融大波動，台灣第4季不動產市場的樂觀預期恐怕會出現遞延現象。對於2012年可能造成的影響，劉佩真認為，從2009年到2010年已調高5次利率的台灣金融市場，利率在2012年再持續走揚機率不高，應該會呈現持平；這項對不動產市場偏多的因素，還必須搭配屆時的全球及台灣景氣變化，才能進一步研判到時候的不動產市場景氣變化。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，政策面影響在市場上漸漸淡化，隨之而來需要關注的是美國衝擊全球股災的影響，股災動盪時間將成為今年第4季房市的先行指標，不過股災猶如兩面刃，雖然會讓資產階級入市審慎，而股房兩市連動的效應也將替房市投入更多不確定因素，但也因為如此，央行可能會延緩升息腳步，對於目前持有不動產的購屋人來說，也許是眾多壞消息下的唯一的好消息。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，台灣的經濟體質良好，雖然短期內會影響到台灣的投資信心，但未來全球金融市場核心將從歐美轉移到亞太地區，尤其是中國經濟體，亞洲國家的地位將益形重要，尤其台灣和中國的地緣關係，勢必都將因此受益，預估在未來2、3年內，「龍的傳人」將主導全球經濟。

賴正鎰指出，現階段台灣的經濟情勢不穩定是「信心危機」的問題，目前台灣7月出口值創下歷年來新高，台灣債務結構穩定，台灣股市甚至還領先全球率先止跌反彈，顯現出台灣經濟體擁有強勁的實力，但因為全球股市的恐慌，台灣也因此受到影響，國安基金適時的進場將有助於早日挽回投資大眾的「信心」。

對房地產行情未來的展望，賴正鎰表示，歐美債務危機早已潛存在一段時間，如今證實歐美各國沒有能力解決該國的債務問題，未來通貨膨脹趨勢益加明顯，黃金因為具有保值性不斷創下歷史新高價，房地產也同樣具有保值性，但因為短期內投資人的信心受到影響，資金將會保守因應，房地產在短期內也會受到衝擊，但根據以往的經驗，房地產將在在1~2個月後，出現另一波投資熱潮，尤其愈不穩定的時代，黃金和房地產將會成為最具有買氣的明星商品。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-12

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆美債風暴 房價具支撐卻未必會再漲

美債風暴 房價具支撐卻未必會再漲

美債風暴衝擊 房價具支撐卻未必會再漲

美債風暴衝擊之下，台灣房價會因通膨壓力而暫時獲得支撐，但是否會再上漲則要視整體景氣而定，美國低利率政策產生的效應是台灣店面物件還會是市場較搶手的商品。

美債風暴發生之後，美國聯準會已宣布要維持低利率政策至少兩年時間，台灣經濟研究院六所所長楊家彥認為，美國實施QE3的機率還是很高，台灣經濟研究院也認為美元走貶趨勢不變；如果全球資金再泛濫，通貨膨脹壓力勢必再度產生，台灣經濟研究院產業資料庫副研究員劉佩真表示，因為有這樣的疑慮存在，加上黃金價格已相對偏高，台灣資金可轉進的工具不多，將使台灣目前房價獲得支撐，但因為政策抑制房價漲升及全球景氣陷入不明朗態勢，房價要藉這波低利率熱潮再漲的可能性也不高。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，先前已聽聞一些來自海外的華人資金回流台灣消息，主要是看準美元趨貶，這類資金轉進台灣後，鎖定標的是店面產品，應該是看好店面未來增值潛力，再加上店面管理相對容易。全球資產管理公司專案經理王維'宏表示，店面一直是市場熱門產品，但未必是海外回流的這批資金所為，目前一級商圈的A級店面受到買盤追逐的結果，投報率已低到2%以下，但買氣仍然強勁，主要是看好店面未來增值空間。

房仲人士表示，美債風暴再度讓利率維持低水平，全球資金寬鬆程度再放寬，加上台灣持續再升息的可能性降低，因此，不動產投資型產品有機會崛起，不過，投報率將是銷售是否順利的關鍵，因為受到譇侈稅影響，已有屋主轉賣為租，造成租屋市場供給量增加，租金水準不如以往後，投報率也會下修。MyGoNews廖賢龍/ 台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★奢侈稅效應 雙北「低價貨」比較好賣

奢侈稅效應 雙北「低價貨」比較好賣

奢侈稅效應 雙北「低價貨」成交比例增

奢侈稅已實施近兩個月，影響所及，除了量縮之外，成交類型也出現相當程度的變化，住商不動產企劃研究室統計奢侈稅前後雙北市成交總價比例後發現，低總價產品在奢侈稅後成為購屋人新歡，中高總價產品反而受衝擊。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實施奢侈稅後，短期投資客退場，中高資產者觀望心態濃厚，反而是首購族與軍公教退休大軍勇於進場，加上目前市場願意釋出多為一手屋主，屋況不佳的物件比比皆是，「省總價補裝潢」的心態，也讓1500萬以下的低總價產品更受青睞。

徐佳馨分析，綜觀雙北成交總價比率，雖然奢侈稅前後大格局不變，但已經出現相當消長，以台北市來看，1500-3000萬成交比率萎縮最多，少了6.39%，3000萬以上也少了2.13%，買盤轉向1500萬以下產品。而在新北市部分，低總價雖然增加幅度不大，但1500萬以下買盤轉旺也是不爭的事實。而低總價深受歡迎，除因門檻低、好入手，轉手性好等優勢，過去短期投資客時興的「精裝屋」，因為投資客退守而淡出江湖，取而代之的是沒有兩年限制的一手屋，但這些房屋往往屋況較差，購屋者得另外花錢裝潢，「省總價補裝潢」也成為進場者的重要考量。而這些成交低總價產品，多集中在新北市第一圈或具有捷運話題的區域，徐佳馨也推測，不少買盤並非來自新北市，而是一些在台北市找不到好標的，退而求其次的買家。

與年初相比，奢侈稅後的購屋者相對保守，因此具有結婚、生子等迫切性自用需求的買方，或是替子女購屋的父母成為現階段主力。徐佳馨指出，持有較多現金的準退休族，或是投資較為保守的軍公教族群，認為雙北房市仍有前景，因此願意進場，不過下手慢、考慮久，也讓現階段買氣呈現膠著，而由於股災影響，房市也多少受到衝擊，短期內市場盤整在所難免。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★「股災」經驗~股價跌5成、房價跌1成

「股災」經驗~股價跌5成、房價跌1成

美債降評引發全球股災風暴，2011年台股10個交易日(8/1~8/12)重摔1064點，融資3天(8/5、8、9日)大減330億元，股民資產遭遇到嚴重的減損！相較之下，黃金、房地產具備相對保值的特性再次被凸顯，金價甚至寫下1800美元以上的天價。根據信義房屋統計，2008年金融海嘯當時，波段台股大跌5成，但大台北房價卻只回檔1成左右，持有精華區域不動產仍是相對穩健的選擇。

股票等金融商品，可輕易且快速拋售換現金，容易因為國際政經情勢波動，造成短期的價格劇烈起伏。相較之下，不動產具有變現性差、價格僵固等特性，若是位處精華區內，短期價格更不容易有大波動。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，在央行與財政部的三合一預防針「選擇性信用管制+短期買賣及預售屋買賣查稅+奢侈稅」後，有效打擊投機與去槓桿化，讓台灣房市體質變得更為健康；因而此次台股10個交易日暴跌12.2%，有些個股波段更跌幅高達3、4成，但精華區的不動產價格並未隨金融情勢波動，產生明顯的價格反應。

信義房屋台北科大店店長鄭嘉文指出，2008年若投資人同時購買股票與房子，金融海嘯當時，有融資槓桿操作的投資人，幾乎是血本無歸，反觀金融海嘯前購置不動產，即使金融海嘯房價同樣有向下修正，但幅度不若股市來得劇烈，但持有到現在帳面上的獲利都相當可觀，許多屋主有了過去的經驗，便不願因短期市場恐慌而拋售手上的不動產。

此波的全球股市出現崩盤，對於房市影響是信心面大於實質面，或許短線指數的大幅下殺，讓融資戶的融資維持率快速下降，若是財務槓桿操作過大的投資人，需要賣房應付短期資金調度，但賣股救屋的狀況並不普遍，實際上房價仍維持盤整格局，不過明顯感受到屋主對於價格態度略有鬆軟。

鄭嘉文分析，目前市場上已經鮮少有短期進出的投機客，置產客近期遇到股災事件，則表現相對理性，持續留意市場上是否有好的物件釋出，等待時機進場，至於自住客的購屋態度雖然呈現略為觀望，但觀察目前自住客購屋的需求與動能都相當穩定，對於自住客來說，此時屋主對於價格態度不若先前堅定，現在不失為進場看屋的好時機。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★打造科技城市 竹縣邀IBM入主

打造科技城市 竹縣邀IBM入主

新竹縣政府表示，新竹擁有工研院、清大、交大、新竹科學園區，具產業群聚效應，就連IBM也看上新竹，有意來台設廠。

新竹縣政府全力打造科技城市發展，除配合中央設置「印度園區」外，也積極針對國際大廠招商。新竹縣政府表示，新竹擁有工研院、清大、交大、新竹科學園區，具產業群聚效應，就連IBM也看上新竹，有意來台設廠。

新竹縣政府指出，近來新竹縣招商引資的成績斐然，目前登記設立工廠的用地需求達1227公頃，就連知名的IBM公司在尋找全球資訊科技服務中心所在地時，也相中了新竹縣，並於日前來為此專案計畫拜會邱縣長。

據了解，候選中的國家地區名單，有台灣、菲律賓、摩洛哥、墨西哥、土耳其、波蘭、匈牙利、羅馬尼亞、保加利亞等9個國家。縣長邱鏡淳積極爭取IBM落腳新竹縣，表示招商佳績顯示新竹縣營造優質產業、生活環境已獲得認同，希望繼研發新藥的美國北極星集團等多家廠商決定進駐、以及中央評估在竹縣設立印度園區等計畫之後，更加促進地方繁榮。

此外，新竹縣稅捐稽徵局也公布2011年目前稅收統計數字。截至7月31日止累計實徵淨額，已達全年預算數102.31%，經財政部統計截至目前為止，徵起率除金門縣外暫列全國第1名；依據財劃法規定，扣除中央統籌分配稅款與分配給鄉鎮市庫，已撥入縣庫數為37億零451萬。其中土地增值稅實徵淨額為19億8,393萬1千元（中央統籌3億9,678萬6仟元，縣庫15億8,714萬5仟元），達預算數162.59%，稅捐局長楊美麗表示，稅收數字上亮麗的表現，顯見新竹縣房地產持續熱絡。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★中山區「素直」 大面窗呼吸陽光空氣水

中山區「素直」 大面窗呼吸陽光空氣水

預售案「素直」，產品規劃70、75、110坪中大坪數豪宅住家，訴求正對吉林國小，每坪開價110~120萬元。

北市中山區近松江南京、敦北民生商圈，購屋客層中不乏高階白領、企業主等高資產族群，新建案多以豪宅規劃為主。頂新集團進軍台灣房地產，首發個案選擇與誠美建設於北市長春路推出預售案「素直」，產品規劃70、75、110坪中大坪數豪宅住家，訴求正對吉林國小，每坪開價110~120萬元。

大台北豪宅風由大安、信義向外擴散，中山區近來出現不少3位數豪宅個案，產品規劃也走向中大坪數，且基地位置多規劃於學區旁，訴求無限棟距、學區綠意與城市景觀。素直基地臨長春路，正對吉林國小，為誠美建設都更個案，緊鄰南京商圈、中山商圈，生活機能優異。

建案基地面積220坪，僅規劃23戶住家，邀請女性設計師金以容規劃，外觀造型採低調日式簡約風格，規劃有超大景觀落地窗，讓室外陽光、綠意可延伸至室內，讓生活回歸基礎狀態，與陽光、空氣、水等元素共存。

除建築規劃別具用心外，建案也訴求符合國家黃金級綠建築標準。現場銷售專案經理高新龍表示，本案為中山區都更案首件符合黃金級綠建築標準個案，也讓都市更新更具意義，更打算為長春路建立1棟地標建築。

建案採雙併規劃，戶數單純，頂樓為樓中樓，1樓規劃有1戶店面。全案規劃超出週邊個案等級，銷售情形不差，至今已去化4成。業者表示，買家除中山區域客層外，也有大安、松山區買家，高低樓層銷售比例平均，全案預計2011年底動工，工期2年半。

MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★過關！台北港特定區區段徵收開發案

過關！台北港特定區區段徵收開發案

台北港特定區區段徵收開發案 過關！

內政部土地徵收審議委員會通新北市八里區「台北港特定區區段徵收開發案」，該案新北市「閃耀五星」重大土地開發的首案。預定以政府主導區段徵收方式進行整體開發，該區藉由台64線(八里新店快速道路)、台61線(西濱快速道路)及台15線與桃園航空城相互串連，發揮雙港聯運功能。

新北市政府地政局表示，「台北港特定區區段徵收區」開發面積135.36公頃，其中規劃有產業專用區及娛樂專用區，將提供作為設置國際貿易、商業設施、購物商場及室內外大型遊憩設施使用，另可提供住宅區、商業區等建築土地，預估約可釋出4,500戶住宅用地，對於緩和大臺北居高不下的房價，將會有相當大的幫助。

新北市政府地政局進一步指出，該案後續接到內政部核定公文後，預計將於8月下旬辦理公告徵收，公告期間為30日，有意申領抵價地的土地所有權人，請務必於徵收公告期間內檢具有關證明文件，以書面向新北市政府地政局申請發給抵價地。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★都更事業優惠貸款轉趨踴躍

都更事業優惠貸款轉趨踴躍

為協助從事都市更新之相關事業取得營運資金，經建會中長期資金支應內政部營建署辦理「都市更新事業優惠貸款」，提供都更實施者辦理前置作業及實施都市更新事業所需資金，截至2011年上半年止，累積核貸51件，核貸金額448.82億元，其中，今年上半年共計核准34件，核准金額258.23億元，顯示在政府積極推動都市更新下，該貸款之申貸轉趨踴躍。

內政部營建署統計，目前全國30年以上老舊住宅預估約302萬戶，更新潛在需求相當龐大，民眾期待透過都市更新相關獎勵措施及機制，加速提升居住環境品質。根據該署統計，自都市更新條例1998年發布實施以來，截至2010年底民間申請更新案累計789件，其中299件已審核完成；2011 年上半年申請103件，已審核完成計32件。

經建會提供的都市更新事業優惠貸款主要內容如下：

(一) 貸款總額度：新台幣2,000億元。

(二) 貸款對象：都市更新事業實施者或參與更新分配之都市更新會會員。

(三) 貸款範圍：都市更新事業範圍內之土地及地上物取得、工程、地權調查整理及拆遷安置、稅捐及管理，及權利變換等相關費用。

(四) 貸款額度：以申請計畫實際需要之80％為限；但金融機構以自有資金貸放者不在此限。

(五) 貸款利率：按中長期資金運用利率(目前最高為1.43%)加銀行加碼(上限為2%)計息。

(六) 信保協助：申請人之擔保條件如有不足，依承貸金融機構有關規定辦理；必要時，得依據中小企業信用保證基金有關規定，移請該基金提供最高八成之信用保證。

(七) 貸款期限：最長6年，寬限期由承貸金融機構評定，但至少1年。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-12

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★7月北市交易量 文山區減最多

7月北市交易量 文山區減最多

北市地政處公布買賣移轉棟數，7月北市買賣移轉棟數共3618棟，較6月4552棟，減少934棟，減幅20.52%。另外，7月交易量減幅前三名依序為，文山區減47.02%、士林區減23.15%、中山區減20.26%，值得一提北市12個行政區域中僅大同區交易量上升，月增44.86%。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，一般過戶約30~45天，因此7月買賣棟數反應6月買氣，由於6月奢侈稅上路後，賣方抽單不賣或由售轉租，委賣物件少了三成以上，加上買方觀望，樓市供給和需求皆大減，因此交易量創下2003年SARS後，7月買賣移轉棟數的最低紀錄。

根據北市地政處統計資料，從2003年SARS過後，當年7月買賣移轉棟數為4468棟，2004年至2010年，7月買賣移轉棟數都維持在5000~6000棟以上，但今年遇上奢侈稅，7月買賣移轉棟數竟跌至3618棟，創下近9年來的新低紀錄。

台灣房屋文山木新店店長方彥夫表示，文山區買方多為軍、公、教人員，購買族群心態較保守。房市突遇奢侈稅之初，買方觀望、賣方待價而沽，市場沒有出現奢侈稅的逃命潮，奢侈稅只是讓買方出價更為保守，因此6月交易量大幅修正，但7、8月奢侈稅塵埃落定後，文山區交易量漸漸回到一般水位，成交量較市中心大安、信義投資客多的區域復甦快。

值得一提，大同區是12個行政區域中交易量唯一上漲的區域，交易棟數由6月185棟漲至7月268棟，增加83棟，漲幅44.86%。台灣房屋大同特許加盟店店長李青泉指出，大同區絲毫不受奢侈稅影響，主要是單價低、總價低，幾乎都是自住客市場，加上投資客不來大同區，因此交易量一直都很穩定。另外，大同區主要買盤來自於在地人及買不起鄰近中山區、中正區的人。MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★北市7月房市交易較半年前驟減49%

北市7月房市交易較半年前驟減49%

台北市地政處公佈7月份買賣移轉棟數，總移轉棟數3618棟，較6月減少20.52%，和奢侈稅實施前的2010年1月相比，大減48.69%，就比例來看，奢侈稅前後內湖、士林、信義三區，量縮幅度較大，大同、萬華、文山三區表現相形平穩。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅後北市買賣移轉棟數量縮明顯，除因屋主並未如預期般全面性降價，造成買方縮手外，市場上受到奢侈稅影響的賣方也改賣為租，在供給面與需求面兩者雙減的情況下，成交量難以放大。

相較於上個月，北市7月買賣移轉下跌20.5%，是2011年2月之外表現最差的一個月，也是3年來同月份最低，顯見奢侈稅確實造成買氣大縮，更值得注意的是，7月北市買賣移轉僅比海嘯後最低潮的98年1月，多了154棟，顯見即使是熱錢充斥的現階段，投資買盤較多的台北市，政策對市場仍產生相當大的衝擊。

在台北市各區域表現上，強弱表現互見，徐佳馨指出，而在區域表現上，和奢侈稅前相比，成交量萎縮最多的為內湖、士林，推測為買賣多為自用客戶，觀望心態濃厚，買氣相形保守所致。而成交波動較小的大同、萬華、文山，由於話題不多，房價漲幅不大，又以區域客為主，影響相對小。MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★沒在怕的！雙北市9件預售案房價續創新高

沒在怕的！雙北市9件預售案房價續創新高

雙北市房市，近日受美債風暴與台股大跌的影響，購屋客與投資客雖出現短暫的觀望氣氛，惟建商看鬼月即將在月底結束，黃金檔期928檔緊接著要到來下，近期仍持續作多、看多房市。根據住展雜誌最新的市場調查，近期，各主要工地來人量、成交量皆見提升，雙北市為主的指標性建案於是順勢操作，陸續出現有區段新高價的建案面市，企圖試探當前買氣的獨特現象。

近期，住展雜誌發現大台北區仍有9個房價再創新高的建案推出，顯示以大台北區為主的建案，建商開價仍頂在高點，房價根本沒有下調的跡象。資料顯示，大台北區9個再創區段新高價的行政區中，其中台北市有4個地區，新北市有5個地區。

以現階段房市來看，股市雖重挫，然此時還會再出現創區域或區段新高價的建案，可以說明有不少建商是以「短空長多」來看待後市，認為股市的波動很快就會過去，故近期房市仍有些建案仍勇於面對挑戰區域新高價。分析這些創新高的建案，不論在地段上與產品力強度上，都屬於區域中的佼佼者，這些指標建案銷售的市況好壞，對928檔的房價走勢具有一定的影響性，後市發展值得密切注意。

以北市老舊市區的萬華區為例，萬華區位於德昌街的「萬囍」新成屋案，20078年預售時開價64萬元，如今完工交屋，新成屋開出每坪74萬元的區段新高價面市，漲幅超過3成，是否能受到區域換屋客的青睞，將面臨市場的考驗。

台北市除了萬華區外，其他包括大安區的「明日博」、内湖區的「宏泰恆態宅」及南港區的「柏悅特區」3個建案，都再創下區段的新高價。

新北市方面，新北市28個鄉市鎮中，有5個行政區的建案再創區域的新天價。包括林口、深坑、新店、土城與中和5個地區，都有指標型的建案再創下區域的新高價。

新北市的林口，在遠雄造鎮案告一段落後，在區內公共建設持續發效加持下，房市從今年舊曆年起就開始強力作多，一案推得比一案量大，一案推得比一案價高，是當前林口房市的寫照。6月起，媒體強力放送的「世界首席」百億級指標建案，開出4字頭的新高價，如今不到2個月，以蓋豪宅聞名的中悅建設，更開出每坪48萬元近5字頭的區段新高價，驚驚漲的林口房價，已完全脫離當初因奢侈稅被稱為「重災區」的負面影響。

少有建案推出的深坑地區，因緊鄰北市文山區，與文山區的價差又大，早就被許多的房市專家看好日後的補漲力道。近期，由豪宅級建商宏泰建設投資興建，位於深坑北新路三段的「帝品苑」，一舉將建案單價拉至5字頭，「3級跳」的房價，勢將面臨市場的嚴峻考驗。

新北市另一吸引地產界及購屋者密切注意的地區就是中和區。由遠雄建設推出的總銷500億元的另一造鎮案「遠雄左岸」，在廣告的強力造勢下，周來人達350組之多，建商敏感的嗅出買氣的增溫，一開就是7字頭的天價。

根據住展雜誌統計，7月31日起，到8月29日的鬼月期間，推案量為1047億元左右，案量超過10億元的中大型建案，達30個；較2010年鬼月期間單月的推案量1498億元，雖萎縮了30％，然量體仍有千億量體之多。

住展雜誌表示，鬼月的尾聲將延續到年度的超級黃金檔期「928檔」，使得2011年鬼月推案的價與量變化，成為「928檔」的推案風向球。近日美債風暴的衝擊及後續影響層面，是否會打擊到建商的推案變化，後續仍須觀察。

住展雜誌表示，近期大台北區再出現9個建案再創區域或區段的新高價，加上7月的報廣量出現6萬多批「破表」的量體，顯示建商作多的心態愈來愈強。再從7月的來人與成交組數來觀察，人氣與買氣亦見同步回溫來看，展望2011年第3季的房市，可望一直持續熱絡推案的市況。

MyGoNews方暮晨/綜合報導2011-08-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★北市七月房市交易逼近金融海嘯低點

北市七月房市交易逼近金融海嘯低點

台北市買賣移轉棟數資料出爐，受到奢侈稅政策影響，台北市7月買賣移轉棟數驟減2成，僅剩下3618棟，是2011年以來的次低紀錄，僅高於農曆年節的2月，也是奢侈稅議題發酵後，交易量最低迷的一個月份；12個行政區之中，市中心5區衰退幅度都在均值之下，至於7月移轉暴減47%的文山區，則是5月自住客搶進墊高基期，造成單月數據的大幅變動。

6月1日奢侈稅正式上路後，7月份買賣移轉棟數為3618棟，數字直逼金融海嘯時低迷成交量能水準，跟2008年11月當時的買賣移轉棟數3429棟、2009年1月3464棟相差不遠。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，奢侈稅上路前，有不少交易都趕在政策上路前一周完成，而6月奢侈稅上路之後，少了短期投資與5月急買急賣的交易後，反映到7月，就出現買賣移轉棟數月減2成的現象，觀察目前市場上少了短期買賣交易需求，主要購買的買方以自住客與置產型買方為主。

7月買賣移轉棟數以大同區表現最佳，7月買賣移轉棟數為268棟，月增幅度為44.9%，除了自住客買盤穩定之外，7月份有預售屋完工交屋，也是影響單月數據變動的主要因素之一。至於7月買賣移轉數據驟降的文山區，則是5月底文山區出現一波急賣急賣的成交潮，墊高6月移轉量，奢侈稅上路後，7月的移轉數據回歸正常市況。

除了大同與文山區以外，其餘區域7月移轉量衰退幅度多在15%~20%的範圍，整體表現還算平均，市中心5區中正、大安、信義、松山與中山，月衰減幅度都比台北市均值低，顯見市中心好地段的產品，仍吸引自住客與置產型買方的目光。

蘇啟榮指出，7月移轉數據反映奢侈稅剛上路後，市場上交易量能不比先前活躍，不過6月一連串的標售順利標脫，包括板橋的捷運宅「府中棧」、台北市市中心「仁愛116」土地等標售案，又重燃買賣雙方對於房市的信心，目前市場交易的確有比奢侈稅6月初上路時來得活躍，一手個案的報紙廣告爆量，也可看出建商對於房市看好的程度，但目前需要觀察8月股災對房市影響程度，若只是短期動盪，則影響程度有限，若動盪時間拉長，可能影響程度就會比較明顯。

MyGoNews廖賢龍/台北報導2011-08-11

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★重劃土地買賣＋土地買賣諮詢★奢侈稅成績單 北市7月交易大減21%

奢侈稅成績單 北市7月交易大減21%

受奢侈稅影響，房市投資客大幅縮減，加上房價維持高檔，衝擊大台北房市交易量，繼新北市公布7月建物買賣移轉件數7,154件、量縮7.8%後，台北市也公布7月的建物買賣移轉棟數為3,618棟，較上月大幅衰退21%。

根據台北市政府地政處最新統計，2011年7月份北市建物買賣移轉共計3,618棟，較6月份減少934棟、月減21%，只較2月份的3,559棟略高，交易量為今年單月次低；同時，觀察7月住宅均價每坪51.4萬、僅較上月減少7,000元，房價仍是處於高檔。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，奢侈稅為6/1開徵，因為公部門公布的建物買賣移轉棟數較實際買賣簽約日約少半個月至1個月時間，因此，7月份的數據正是反應奢侈稅後第1個月的不動產交易量狀況，不僅2年內的新成屋買賣案件剩不到1成，2年內短期持有的中古屋成交件數更是屈指可數，根據財政部統計，截至今年7/21，不動產奢侈稅申報件數僅106件，顯見在投資客退出市場後，短期買賣案件已大幅縮減，市場轉為以長期持有的自住民眾與置產客層為主，而房價則未有明顯變化。

此外，觀察北市各區的建物買賣狀況，大同區是7月唯一成長的區域，建物買賣移轉棟數共計268件、較上月增加45%，減少最多的是文山區剩444件、較上月減少47%，其餘各區棟數普遍減少1~2成左右。

黃增福指出，文山區因6月量體大幅增加、基期墊高許多，使數據上看起來衰退較多；而大同區交易量增加較多，主要是以首購為主的中低總價買方遷入增加，加上區域內有多處都市更新案再整合，增值潛力仍大，鄰近區的自住客對大同區房價的接受度也相對較高，因此，才能在短期房市一片低氣壓中逆勢成長。

綜觀下半年房市，黃增福表示，8月初受歐美債務波及，全球股災連鎖反應，投資人信心再次面臨挑戰，但台灣財政穩健，經濟穩定成長，房市長期仍是看多。此外，奢侈稅效應也逐漸轉淡，近期房市買氣已有明顯回溫，自住首購、換屋與長期置產成為主要買盤，房價也可望轉為趨於穩定的緩升格局。MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-11

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