土地信託移轉與銀行發行受益證券應視已否實質出售決定是否課稅
釋示函令標題
土地信託移轉與銀行發行受益證券應視已否實質出售決定是否課稅
釋示函令內容(如文號)
主旨：貴公司擬依據不動產證券化條例（以下稱本條例）規定，採不動產資產信託方式，將○○大樓信託與××銀行發行受益證券，相關交易之課稅疑義乙案。說明：二、有關「本案委託人將資產信託予受託機構，並取得受託機構以該信託資產為基礎發行或交付之受益證券所產生之現金，且本案之委託人得於信託存續期間（含到期日）行使『部分暨全部終止權利』取回信託資產，是本案委託人移轉資產予受託機構，及嗣後執行『部分暨全部終止權利』取回資產時，可否比照財務會計準則公報第33號『金融資產之移轉及負債消滅之會計處理準則』第5條之規定，視為『融資行為』而非『出售』？」乙節，茲依所詢有關各稅目之課稅規定，說明如下：（三）土地增值稅及契稅：本案不動產資產信託移轉土地，有無本條例第52條課徵土地增值稅規定適用一節，請依本部金融局93年5月17日台融局（四）字第0930016514號函示意見辦理，檢附該函影本1份供參。至於契稅徵免部分，有無契稅條例第14條之1不課徵契稅規定之適用，亦請參照上開函示意旨辦理。（財政部93/05/24台財稅字第0930450522號函）
附件：財政部金融局93/05/17台融局（四）字第0930016514號函
主旨：所詢有關不動產證券化條例第52條規定，「信託終止後毋須返還委託人」之認定疑義一案，復如說明。說明：二、不動產證券化條例第52條之立法意旨，係鑒於不動產資產信託雖為信託法所規範之信託，惟不動產資產信託之委託人可能藉由該信託架構進行實質土地出售行為，若仍適用土地稅法第28條之3規定，就該已實質出售之信託土地不予課徵土地增值稅，則將形成租稅漏洞，爰於該條規定，若依不動產資產信託契約約定，信託土地於信託終止後毋須返還委託人者（亦即信託土地已實質出售），應於信託行為成立移轉土地所有權時，以委託人為納稅義務人，課徵土地增值稅，至於未實質出售部分（即實質上仍歸委託人所有），自應毋須課徵土地增值稅，合先敘明。三、因此，若依不動產資產信託契約之約定，可認定信託土地已實質全部或部分出售者，自應如同一般土地買賣，就已出售部分課徵土地增值稅，至於尚未出售或於信託終止後返還委託人部分，則應毋須課徵土地增值稅。以本案○○公司以其所有之大樓為信託財產而言，雖不動產資產信託契約未明定信託土地於信託終止後須返還委託人，惟因委託人持有次順位受益證券，且該受益證券不得轉讓，而依信託契約約定，全數償還優先順位受益證券持有人之本金及利息後，次順位受益證券持有人（即委託人）即取得剩餘之信託財產，信託契約即行終止，故應可解為該信託土地於信託終止後返還委託人；至於信託期間委託人以釋放價格取回部分或全部信託財產之所有權，因優先順位受益證券持有人並未因此取得較原約定本金及利息為多之利益，故應可解為係受益證券之提前贖回，並因此就贖回部分之信託財產返還委託人，委託人此時再將已返還之不動產出售予他人，自與一般不動產買賣無異，而應由委託人就出售部分繳納土地增值稅。四、所謂委託人以對價重新取得信託土地所有權，若如前所述，其目的係為提前贖回受益證券，則其性質就如同以不動產向銀行抵押借款後，債務人提前清償部分或全部借款，債權人並因此塗銷部分或全部抵押權一般，故應仍可認定屬信託土地於信託終止後返還委託人。五、綜上，不動產資產信託之信託土地是否適用不動產證券化條例第52條規定，於信託行為成立移轉土地所有權時，以委託人為納稅義務人，課徵土地增值稅，端視不動產資產信託契約之約定，該信託土地是否已實質出售而定。若依不動產資產信託契約可認定信託土地已全部或部分出售，自應就已出售部分課徵土地增值稅。
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