◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆依據院頒「中低收入住宅方案」所定之區段徵收開發方式規定，應提供三十五％土地，供興建公共設施，與現行都市計畫定期通盤檢討實施辦法規定所核計面積之比例，如有相違，究應如何處理

依據院頒「中低收入住宅方案」所定之區段徵收開發方式規定，應提供三十五％土地，供興建公共設施，與現行都市計畫定期通盤檢討實施辦法規定所核計面積之比例，如有相違，究應如何處理

內政部81.1.22台內營字第八一七七五七二號函

按都市計畫之規劃，有關公共設施劃設面積與可供建築用地之土地使用強度，係屬互動關係，宜依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」規定之公共設施檢討標準與實際發展需要，彼此檢討回饋修正。至中低收入住宅之建設，既依院頒「中低收入住宅方案」規定，應提供三十五％土地用以興建公共設施，自應依照辦理，如確因上開方案規定之公共設施服務容量不足，應考量調整該地區可供建築用地之土地使用強度，以符院函規定。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆看屋多、買屋少 8月住展風向球在綠燈邊緣徘徊

看屋多、買屋少　8月住展風向球在綠燈邊緣徘徊

雙英主打實價，業者表示房市慘了。

在奢侈稅效應告一段落後，8月房地產市場外有全球股災，以及颱風、鬼月等因素，內有朝野兩黨總統候選人居住正義的議題，引發不動產稅制結構性調整的話題，今（8）日發布的8月住展風向球燈號雖然仍顯示代表「復甦安全」的綠燈，但分數卻已來到綠燈的最低分。

根據住展房屋網調查，與去（99）年同為鬼月的8月相較，今年的預售屋推案量較去年增加了200億元，來到540億元；成屋推案戶數也增加了217戶達1219戶；議價率較去年微增2%為13.1%，看屋組數大約是去年的8成，成交組數僅有去年同期的55%。

另外，報紙媒體廣告量，則較去年大幅增加了8成5，顯示供給方對市場的看法，較需求方來得樂觀，建商代銷猛推案，買方也有高度興趣看屋，結果最後卻是卡在價格問題。

根據住展房屋網統計，今年的平均單價大約上漲了1成5，其中新北市更是增加了25%，連桃園都增加了18%，台北市上漲14%，新竹也上揚約11%，這些都是造成買方猶豫不前的主因。

以議價率來看，大約都維持在13%左右，並沒有明顯變動，顯示即使賣方價格愈開愈高，成交買方還是追價在買；但比起去年多出15%的行情，還是讓有意購屋的買方多所觀望，呈現「看屋多、買屋少」的狀況。

住展房屋網總監陳韻如表示，目前算是個案表現時代，幾個指標區域及指標大案的市場反易都還不錯，指標區域像台北市的中正區、大安區，高總價案的買氣及成交量都很旺盛。

指標案像新北市林口的「世界首席」、中和「遠雄左岸」、深坑「帝品苑」、樹林「麗寶國際館」、淡水「丰悅夏宮」及「台北灣-觀海」、新莊「新潤都峰苑」等案，周來人都可達上百組，買方看屋意願很高。

陳韻如指出，這些指標案不但案量大、媒體廣告量更是十分驚人，價格也大都創下區域新高，且外來客看屋比例偏高，也因為買方以外來客居多，對區域行情較不熟悉，因此對個案開出高價的合理性質疑，使得成交並未隨著看屋組數增加而同步提升。

就市場需求面來看，陳韻如認為，買方量能算是充足無虞的，建商推案產品也具有特色，唯一的關鍵點還是在於價格，面對即將到來的928檔期，將會有更多的指標大案登場，預料也將進入一場價格戰。但是外部劣勢環境尚未見到改變跡象，台股又深受國際股市變化牽動，外冷內熱想必也是難以持續的，這種條件下，價格是否會有所鬆動，需密切觀察。

NOWnews今日新聞網 記者曹逸雯／台北報導 2011年9月8日

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市屋齡5年內住宅大樓缺貨 新北市補位漲幅勝出

北市屋齡5年內住宅大樓缺貨　新北市補位漲幅勝出

新莊頭前重劃區與新莊副都心周邊推案火熱。

根據官方統計，台北市住宅有4成的屋齡超過30年，5年內的住宅僅6.7萬戶，占7.7%，但根據營建署剛發布的第2季住宅需求動向調查資料顯示，台北市有高達1/4的潛在買方，希望購置新成屋，在供給量稀少，台北市高房價入住新大樓代價不低的情況下，新北市大樓扮演補位角色，吸引北客搶進新北市，根據房仲業者統計，2008年以來，新北市屋齡5年內的新大樓房價漲幅都勝過台北市。

市中心土地資源稀有，加上豪宅產品需求穩定，開發商取得具備規模的市中心土地後，紛紛朝向坪數極大化的方向規劃，造成近年台北市市場上標準3房供給不足。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮今(8)日表示，台北市住宅屋齡持續老化，市區屋齡新一點的3房產品動輒3000萬元以上，一般想住新房子的買方不得不往新北市移動，而逐漸成型的捷運路網以及重劃區，也強化新北市的便捷性與選擇性，紓解台北客對新大樓的購屋需求。

根據信義房屋內部統計，從2008年以來，新北市預售屋約從每坪27.8萬元，上漲至今年1~8月的每坪38.6萬元，漲幅高達38.8%；0~1年的新成屋，房價漲幅高達39%；1~5年的新成屋平均房價，漲幅也達33.5%。

而台北市預售屋房價漲幅為24.4%；0~1年的新成屋，房價漲幅為34.0%%；1~5年的新成屋的房價漲幅則是28.5%，都比新北市漲幅小。

不過，反觀5年以上的成屋產品，則是台北市漲幅比新北市來的高，應是受到都更議題激勵，台北市土地持分高的老房子，房價快速攀升的結果。

信義代銷協理何胤諭指出，新北市房價基期低，加上升格效益帶動，台北客逐漸可以接受「台北都」的概念，加上新北市政府升格後，預算增加，市容景觀也逐漸改變，特別是重劃區與捷運站周邊，更是政府投入資源最多的地方。

而新北市的開發商為了增加房子的賣相與塑造價格，在大樓的設計與建材使用上，也向北市看齊，如採用中空樓板或強調減震系統與公設質感的提升等，讓新北市的買方也能享有尊榮的感受。NOWnews 今日新聞網 記者曹逸雯／台北報導 2011年9月8日

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆寒冬常態 台中溫泉別墅吸引泡湯族

寒冬常態 台中溫泉別墅吸引泡湯族

夏天溽熱冬季嚴寒似乎是台灣人揮之不去的常態，選買房子恐怕不僅僅要考慮Location，還要加上【抗寒保健】選項才算是智慧型購屋族哦！台中龍井區靠近國道三號龍井交流道有一個獨棟雙併的別墅預售案，建設業者打出「真溫泉」口號，號稱中部唯二有政府水權編號的兩口地熱溫泉(另一口在彰化縣田中)，2000多萬元的電梯別墅地坪56~100，走獨棟雙併日式現代極簡風格設計，家家有雙湯可泡，社區遍植香楓與櫻花企圖打造日式社區風情，公共區設有住戶專屬不對外營運的300坪多功能湯屋雍泉會館，集交誼、宴會、運動、泡湯、演藝諸多功能。裕國集團打出【溫泉湯屋別墅】行銷，溫泉魅力自動吸引泡湯人士的關愛，業內人士私下表示，距東海大學和中科不遠，能打一口溫泉做高級別墅區，裕國集團很有遠見，是不錯的機會來造福泡湯族！

■　專家：近市區溫泉強烈賣點 天然資源差異化行銷高招！

台中市操作案量屬大卡司的世界鴻總經理林傳傑在『裕國不老泉』案前記者會表示，台中龍井這口溫泉屬於地熱之碳酸氫鈉泉，水權歸屬於裕國集團，是台中市唯一的一口溫泉，家家戶戶配備兩個湯屋，43戶住戶專屬的公共會館也有泡湯區供住戶與訪客享用。『墨器』企畫總監張銘丘評論指出，有強烈賣點，利用天然資源作強勢差異化行銷很高招！高檔獨棟與雙併別墅在台中各區遍地開花、需求殷切，高總價電梯別墅社區或可不那麼強調Location的情況下，作房產尖端行銷還是會在在強調綠建築、節能環保科技等條件，裝修時參以高昂的進口石材、菁英品牌衛浴廚櫃的推壘在所難免，但是，在台中市近郊探挖到一口『溫泉』作泡湯別墅區，簡直是『奢侈的創意』，房子會很好賣的！張銘丘說，處處有湯的台北人很難理解這個現象！

■　資深代銷：928檔期案量能大退 郊區低總別墅個案表現佳

天下建經團隊總經理周有倫表示，928檔期案量僅僅300億，扣除A級商辦，住宅部位才150億整體推案能量銳減，整體大好大壞時機是過去式，個案表現時代才來臨！網路地產王處長劉沂槍表示，觀察台中市場，預售成屋市場去化走緩後，超高總5000萬元電梯別墅、低總別墅與低總大樓還算穩，各區塊戶數極少的一戶一照產權獨立的電梯別墅案表現最好！柏凱建設經理葉欣指出，產品面看來別墅需求與去化不差，例如台中太平區新光重劃區的別墅案一千萬以內首購型很競爭，該區域含10期的別墅案愈開愈高以來到8800萬一戶，價格上2500萬電梯別墅變得很便宜，因有強烈價格區隔感買氣轉好！

【網路地產王／劉祈相／台中龍井報導2011/09/08】

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆避開景氣寒冬 建商多採先建後售

避開景氣寒冬 建商多採先建後售

景氣不佳，除了明年大選的不確定因素，加上全球股災風暴影響，不少建商對房地產後市並不樂觀，紛紛採取先建後售的方式，要避開這波買氣不振，房價委靡不振的慘況！

■　政府打房動作大 建商調整策略應對

包括長虹、華固等大型上市建商，都打算將推案方式由之前的預售改為先建後售，紛紛以保守態度因應低迷的市場氛圍，讓未來預售市場恐逐漸萎縮。代銷業者私下表示，過去景氣好的時候，不少資金雄厚的建商，願意投入資金，因為房子賣出速度夠快，很快就能回收投資，就算開價再高，都有人捧著鈔票買屋，不過，但場的低迷，「讓這樣的大手筆，逐漸消失在房市中！」

由於全球經濟不佳，加上政府打房動作不斷，讓整個房市出現低迷市況，就連知名建商長虹，也將改變推案模式，未來推案將不再全都是預售，而改採部分先建後售，以原本預計在今年第3季推出預售的「世紀長虹」為例，就將延後到102年完工後才開始銷售，屆時捷運通車後，將會有比較好的價格。

■　預售市場萎縮 銷售四成先蓋屋

至於華固建設，今年的住宅預售案，幾乎都已經銷售一空，原本預計明年要推的案子，將在拿到建照後就先動工，視情況分批銷售，按照市況調整推案腳步，包括台北市松江路都更案、大台北華城別墅案等，都是採取這樣的推案策略，而備受矚目的天母聖道院案，則應該會在完工前先賣5成，其餘5成完工後再推出。

因此，未來的預售案，要像過去一推案，就快速完銷，恐怕已經不多見，建商要不等到完工再賣新成屋，或是銷售4成就開工，施工時邊建邊售，價格可以從平盤往上推，到了成屋，因有實際品質看得到，價格可能就更高，在這樣的銷售模式之下，未來預售市場可能會慢慢萎縮。【網路地產王／綜合2011/09/08】

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北台灣8月看屋量不減 成交減

北台灣8月看屋量不減 成交減

【聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/09/08】奢侈稅上路後，北台灣房價仍一路上漲，最新市調顯示，受價格因素影響，看屋量雖仍保持一定水準，但成交不佳，總成交組數僅有去年同期的55%。

住展雜誌上午公布最新預售市場調查，雖然房市外有全球股災、經濟衰退疑慮升高，內有兩黨總統候選人高唱不動產稅制結構調整等居住正義議題，但奢侈稅上路後回溫的看屋熱潮並未因此衰退，8月看屋量仍和7月維持平盤。

但成交就呈現衰退，和去年同為鬼月的8月比較，今年8月總成交組數僅有去年55%，另外議價率也上升約2個百分點，來到13.1%。

住展房屋網總監陳韻如分析，目前房市看屋多，買屋少，主要是受房價持續攀高的影響。

住展比較去年8月和今年8月各地區推案房價，今年8月北台灣六大區所推出的產品，平均要價比去年高出15%，其中新北市更高達26%，新竹、桃園也各達14%、18%。

台北市要價雖然僅較去年增加17%，不過平均開價已從去年每坪73萬元，目前已到每坪85萬元，實際要價也近70萬元。如此的價格，令買方猶豫再三，成交情況跟著下滑。

內政部營建署調查數據也同樣顯示大台北房價在奢侈稅後出現一波急漲，以北市來說，今年第一季平均單價為50萬元，但第二季奢侈稅發酵，房價卻上揚到57萬元，上漲13%，新北市也從每坪25萬元上漲到29萬元，約16%。

北市第二季的購屋平均總價平均達2778萬元，較上季一口氣多出36%、740多萬，購屋民眾勢必難以短期接受。

陳韻如表示，目前來看，房市很明顯地已進入個案表現時代，幾個指標區域及指標大案的市場反易都還不錯，指標區域部分像是中正區、大安區，高總價案的買氣及成交量都很旺盛；林口、中和、深坑、樹林、淡水、新莊等指標案，周來人也都可達上百組，可看出買方看屋意願很高。

對於後市，市場大都認為第四季將持續量縮格局，但交易量下滑未必會令房價跟著走跌，低利率環境讓賣方包括屋主和建商可以「以時間換取價格」，房價或許會小幅修正，但大跌不易。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆新北市 5年內新大樓漲幅高

新北市 5年內新大樓漲幅高

【聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/09/08】一項統計顯示，新北市5年內新大樓過去3年快速翻紅，不論預售屋、1年新成屋、5年內大樓住宅，自2008年以來，漲幅都在3成以上，表現均比北市同樣產品更亮麗。

房仲業分析原因，北市5年內住宅大樓缺貨，房價又高，新北市扮演補位角色，吸引大批北市客搶進是主要因素。

信義房屋表示，台北市住宅屋齡老叩叩，根據官方統計數字顯示，台北市住宅屋齡超過30年的就高達4成以上，而屋齡5 年內的住宅則僅6.7萬戶，僅佔北市住宅存量的7.7%。

新房子供給有限，但根據營建署最新公布的第二季住宅需求動向調查資料顯示，台北市有高達4分之1的潛在買方，希望購置新成屋，供需嚴重失衡，造成北市新成屋買不到也漲不停，購屋人只得另謀出路。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，目前北市市區屋齡新一點的三房產品多要3000萬以上，一般想住新房子的買方只好沿著逐漸成型的捷運路網以及重劃區往外移動，價格相對便宜的新北市新大樓因此成了搶手貨。

根據信義房屋內部統計，從2008年以來，新北市預售換約從每坪27.8萬元上漲至每坪38.6萬元，漲幅高達38.8%。0~1年的新成屋，房價漲幅更達39%，1~5年的新成屋平均房價，從2008年至今漲價幅度也達33.5%，都比北市亮眼。

近期台北客前進新北市最明顯的區域，多在大型重劃區或捷運站沿線周邊，以新莊地區有名的歐洲村為例，信義房屋新莊中平店店長許智翔指出，歐洲村是新莊指標的新大樓社區，這幾年買方指名度都相當高，北市客的比例更接近1/3，其中很多是賣舊換新，賣北市舊公寓換歐洲村的新成屋。

許智翔表示，在金融海嘯最慘之際，當地新大樓成交行情跌破每坪20萬元，隨景氣復甦2009年中行情回升到每坪22~24 萬元，之後新莊副都心題材發酵，一手房推案價格攀升，帶動新莊房市出現噴出行情目前行情每坪達32~36萬元。

同樣狀況也發生在板橋地區，與台北市一橋之隔的江翠地區，台北客到此看屋的比例就相當高，尤其是捷運江子翠站周邊的大樓與新成屋，台北客指名度最高，部份大樓目前行情已上漲至每坪超過50萬元。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆高鐵桃園站土地 飆高價

高鐵桃園站土地 飆高價

【經濟日報／記者楊文琪／台北報導2011/09/08】高鐵站區土地搶搶滾。交通部高鐵局昨（7）日進行高鐵桃園、新竹、台中、台南站區住宅區故21筆土地標售開標作業，結果順利標脫19筆土地，共進帳21億餘元，其中桃園站區土地再創新高價，一坪標出35萬元，較去年標售的歷史高價一坪25.5萬元多出9.5萬元。

高鐵局官員指出，這次高鐵車站特定區標售土地，除（編號竹2）因位於高壓電塔附近，無人投標、桃園一筆投標資料有待釐清外，其餘土地投標都非常踴躍。

尤其近年來未曾標出的台中站、台南站住宅區土地，今年也順利標出，顯示外界看好高鐵車站特定（地）區周邊發展，建商已開始搶進高鐵站區。

在這次標售的四大站區住宅區土地中，桃園站有六筆可建地，標售底價每坪在15.2萬元至25.5萬元間，已較去年部分區段最高每坪16萬元的底價要高出9萬元，但標售結果最高價一坪開出35萬元，再創歷史新高價。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆千億商機 9大公辦都更案招商

千億商機 9大公辦都更案招商

【聯合晚報／記者游智文／台北報導2011/09/08】大型公辦都更案近來招商頗有不順，營建署與各縣市政府協調研商對策後，今天重新出發，下午在台北國際會際會中心舉辦都市更新投資說明會，展示北中南9大指標都更案，總投資商機將近1000億元。

營建署表示，其中有部份為首次招商，有些曾流標，但已調整開發方式，預料對開發商更具吸引力。開發模式則以設定地上權或都市更新權利變換為主，也有部份土地採專案標售方式。

商仲業者表示，去舊換新的大型都市更新案，除了可使區域風貌改變，提升環境品質，另外藉由多元的開發，也有助於區域發展及生活機能，並為開發商帶來業績及商機。由於民間都更案整合困難，業者多對公辦都更案有著極高興趣，只要有獲利空間，業者就會有興趣。

今天的都市更新投資說明會，營建署表示，事前就有100多家建商報名，另有觀光業、金融銀行業等，不少銀行對都更融資相當有興趣，多家銀行甚至專門成立都更部門。

今天招商的9大指標都更案，分別為南港調車場案、新竹火車站更新案，基隆火車站及西二西三碼頭更新案、基隆和平島南側水岸活化案、台中體二都更案、豐原火車站更新案、台南運河星鑽、宜蘭蘭城之星以及台鐵高雄港都更案。

其中規模最大，也最受市場注目的位於台北市南港區的台鐵南港調車場案，開發面積達5.4公頃，預計打造星級飯店、商場、百貨及高級住宅，估計總投資規模將達300億元以上，營建署表示，此案是首次公開，預計年底正式招商。

另外包括基隆火車站、新竹火車站、台南運河星鑽投資規模也都達百億以上，總計9大案總投資商機達967億元。

營建署表示，今天招商的都更案有一些之前曾流標，相關機關經檢討後，不少個案已調整招商條件，如採分期、分單元開發，降低投資規模，讓相關產業更有興趣，以期都市再生榮景能早日實現。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆房仲預估：年底前量縮價平

房仲預估：年底前量縮價平

【經濟日報／記者李至和／台北報導2011/09/08】第四季是傳統購屋旺季，不過房仲業者普遍認為，今年恐怕將會出現旺季不旺情況，主要是受到奢侈稅持續影響，加上股災頻傳，全球經濟情勢不明朗，還有選舉未明等因素，購屋者預期房價修正，使得成交更趨困難。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會新任理事長李同榮昨（7）日表示，奢侈稅對房仲業來說是場大海嘯，下半年原本期待略為補漲修正，交易量回穩，但全球股災、選舉因素影響，預期到年底前房市仍呈現「量縮價平」局面。

永慶建設暨代銷總經理葉凌棋則表示，選前市場信心薄弱，房價會微幅向下修正，等到選後房價才會有出現補漲行情。從業界觀察，即使不少建商仍在928檔期推案，但對銷售態度持相對保守態度，已有旺季不旺的跡象。

群義房屋總管理處總經理陳俊男指出，自第二季起，自住型產品成交量已明顯提升，第三季則仰賴自住型買方支撐市場，預期房市交易價格不會大幅走升。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆北市Q2房價新高 年底看跌10%

北市Q2房價新高 年底看跌10%

【經濟日報／記者李至和／台北報導2011/09/08】內政部營建署昨（7）日公布第二季住宅需求動向調查，台北市平均房價每坪57萬元，季增漲13%；平均購屋總價2,778萬元，也比上季大增36.5%，兩者皆創新高。

代表民眾購屋負擔的房價所得比也繼續上升，北市第一季為12倍，第二季上升到16.2倍。也就是說，民眾要在台北購屋得16年不吃不喝；而第二季全台房價所得比也從原先8.3倍，上揚到九倍。

數據顯示，政府祭出的奢侈稅，並未讓房價向下修正。不過，向來看空房地產市場的政大地政系教授張金鶚認為，第二季房價不跌反漲，但第三季雙北價格出現疲軟，預料第四季會更明顯修正，出現「價量雙跌」，加速修正腳步，預估房價緩步下跌5~10%。

營建署調查顯示，第二季市場需求受到奢侈稅實施、優惠住宅貸款方案等政策影響，市場呈現價漲量縮，第二季全台平均購屋價格為1,043萬元、每坪24萬元，季增約一成，房價所得比為九倍。

其中，台北市平均購屋單價較其他縣市高，為每坪57.1萬元，購買2,000萬元以上產品比率高於其他地區，台北市平均購屋價格為2,778萬元，房價所得比16.2倍，貸款負擔率四成。

這次調查城市包括雙北市、桃竹縣市、台中市、台南市及高雄市，其中台南市約每坪11.1萬元，平均購屋價格540.8萬元，房價所得比6.6倍，是調查中最低者。

張金鶚認為，奢侈稅效應還沒完全浮現，尤其投資比率最高的台北市與新北市，不少短期投資客仍伺機而動。第二季市場已呈現量縮價平現象，第三、四季可能會出現量縮、價鬆動，因此房價合理修正是可期待的。

張金鶚說，從營建署的調查中可看出，第二季中以投資為目的購屋者即中在大台北地區，台北市有62%人是投資，新北市也有55%的比率，顯見投資客並未全面退場。

張金鶚說，奢侈稅後房價鬆動幅度不大，尤其台北市在豪宅產品持續推出下，交易價格未明顯修正。

不過，政府優惠房貸5月釋出，部分賣方也會對價格稍有鬆動，又有選舉因素影響，預期到明年上半年房價可望微幅向下修正。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆Q2房市交易量重挫 雙北房價卻狂飆

Q2房市交易量重挫 雙北房價卻狂飆

【聯合報／記者何醒邦／台北報導2011/09/08】奢侈稅雖讓房市交易量重挫，大台北房價卻驚人飆升。內政部營建署昨天公布今年第二季住宅需求動向調查，在台北市買房子平均每坪要價57萬元，較上季大漲13%；平均購屋總價2778萬元，也比上季大增744萬元，雙創新高。

代表民眾購屋負擔的房價所得比更是驚人倍增，北市第一季為12倍，第二季上升到16.2倍。也就是說，民眾要在台北購屋得16年不吃不喝；而第二季全台房價所得比也從原先8.3倍，上揚到9倍。

政治大學教授張金鶚說，政府祭出奢侈稅，又推出720萬元優惠住宅貸款方案，民眾對政策方向混淆，奢侈稅效應被抵銷。市場人士大多認為，奢侈稅上路後，許多屋主轉嫁10%、15%的奢侈稅、直接拉高價格出售，造成雙北房價大漲。

第二季住宅需求動向調查在6月1日至30日進行，也就是奢侈稅上路後的第一個月，結果大台北買賣成交件數下滑，北市較上季減少16%，新北也少了13%。

儘管交易減少，房價卻出現狂飆，多項數據都創新高，包括台北市平均單價每坪57萬、平均購屋總價2778萬；新北市平均單價29萬元、平均購屋總價991萬元；全台房價所得比9倍、北市16.2倍、新北市9.4倍等。

調查也顯示，民眾投資意願仍高、對房價看法也偏向看漲。但張金鶚說，第二季房價不跌反漲，但第三季雙北價格出現疲軟，預料第四季會更明顯修正，出現「價量雙跌」；而大選過後更會加速修正腳步，預估房價緩步下跌5~10%。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆稅制健全之下 支持不動產資訊透明化

稅制健全之下 支持不動產資訊透明化

【不動產仲介經紀全國聯合會2011/09/08】立法院新會期已經開始，最受矚目的是不動產資訊透明化的修法動作，最近兩黨總統候選人也都拿居住正義等為重點議題，針對這些可能的變動，不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會新任理事長李同榮表示，我房仲業者支持在健全稅制的基礎下，推動不動產資訊透明化。要資訊透明化必須要推動時價登錄制度，而實價登錄制度應歸責於買賣雙方當事人，因此平均地權條例修訂勢在必行，透過地政士法同時修訂讓實價登錄資訊透明化，並建立良好的不動產交易環境。但不動產經紀業管理條例的修訂，應著重在業者有義務對買賣方提供成交行情資訊，藉以提升不動產交易資訊的透明化與對稱化。

◎政策的疾行讓房地產交易量在短期間迅速萎縮，房仲業無疑是奢侈稅課徵下最大的犧牲者

由於2012總統大選將至，加上大台北房價過高引發的高民怨，始終困擾執政黨的選情，在政府未提出有效的稅制改革之前，課徵奢侈稅與房地產資訊透明化成為政府短線打房的利器，前者已經施行，雖然短線政策發揮短線效果，但整體房價只是暫時被控制，對於房地產供需問題才是真正的長線隱憂，尤其政策的疾行讓房地產交易量在短期間迅速萎縮，這對靠交易量存活的房仲業，無疑是奢侈稅課徵下最大的犧牲者。

至於資訊透明化，政府一開始也是混淆實價登錄的責任所屬，以單獨修改不動產經紀業管理條例當成資訊透明化的修法主體，又將資訊透明化的重大責任全部加在房仲業者身上，更讓業界憤憤不平。

◎不動產資訊透明化要建立在健全的實價課稅體制下，以達到真正公平公正的居住正義

中華民國不動產仲介經紀全國聯合會新任理事長李同榮表示，房仲業絕對支持不動產資訊透明化，經由修訂平均地權條例讓實價登錄歸責於買賣屋雙方當事人，才能達到一勞永逸的目的，假設『修訂平均地權條例』是A，『修訂地政士法』是B，『修訂不動產經紀業管理條例』是C，則其不動產實價登錄的數目及效果是A>B>C，也就是說修訂平均地權條例，既然買賣雙方都已經按實價登錄，則地政士法與不動產經紀業管理條例之修訂只是輔助的角色罷了！

所謂徒法不足以自行，李同榮進一步呼籲政府，不動產資訊透明化不應只是消極的讓資訊公開，而是要建立在健全的實價課稅體制下，以達到真正公平公正的居住正義。

◎規劃修法廢止現有增值稅制，以資本利得課徵交易所得稅，可謂是政府業者與消費者三贏的最佳策略

李同榮建議，必須把實價登錄的效能建立在實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。而政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮，除了應規劃修法廢止現有增值稅制，以資本利得課徵交易所得稅，每年並以房地總價課徵房地稅，取代現有繁瑣的地價稅與房屋稅，但交易課稅須區分出自用與非自用，並區分持有年限，成屋持有年限較長者稅率應較低，精華地區土地持有年限較長者應課徵較高稅率，避免土地囤積。

李同榮表示，當有一天不動產交易在健全稅制下，買賣雙方依資本利得實價課稅，假設賣方賣出一千萬房屋要買方登錄九百萬，買方一定不會同意，因為這會影響買方以後要出售該不動產時，就會額外增加一百萬的稅賦支出。因此實價課稅在沒有增稅的疑慮下，對於建商而言土地增值稅改為相對等稅率的交易所得稅，對不動產買賣方而言，雙方相互監督並合法繳稅，雖然不增稅但政府稅收反而增加很多稅收，可謂是政府業者與消費者三贏的最佳策略。

◎資訊透明識別化工程，必須等稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式

至於資訊透明化是否要識別化（揭露詳細地址門牌）或去識別化，李同榮認為，這應該分階段實行，在房地產稅制未健全化的同時，政府不宜貿然實施揭露識別化之措施，只要房地產依資本利得，在實價基礎上課稅（擴大稅基，降低稅率），政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論，民眾也不會有登錄與課稅聯想的疑慮，房仲業不是反對資訊透明識別化，而是主張資訊透明識別化工程，必須等實價課稅（擴大稅基，降低稅率）的稅制健全化後才宜實施，現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。

李同榮理事長上任後對爭取房仲生存權不遺餘力，對於政府的打房，名為打擊短線炒作投機者，卻失焦的變成打擊產房產業者，房仲業更是成為政策打房失靈的代罪羔羊，有諸多不滿，他強調，房仲業絕不希望看到房價暴漲暴跌，房仲業是純屬收取服務報酬的居間仲介服務業，絕不希望房價暴漲與暴跌，這對產業都不是好事，並重申支持資訊透明化政策，但要由政府率先做好健全房地產稅制的規劃與修訂平均地權條例等工作，如此，不動產經紀業必然全力配合政策，提供透明的成交資訊給予買賣方顧客，做為買屋賣屋的正確參考，建立一個真正透明的不動產交易環境。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆雙北交易量減 桃高逆勢成長

雙北交易量減 桃高逆勢成長

股市震盪，房市也跟著買氣不振？根據信義房屋統計，8月整體房市交易量較7月減少約6.8%，其中台北市減少約8%、新北市減少約6%，倒是桃園、高雄地區表現較佳，房市交易量不減反增1成！

■　北市量縮價跌 新北成交價格微揚

信義房屋表示，大台北地區房市量縮明顯，單價也跟著下跌，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，台北市8月平均房價每坪53.2萬元，接近7月的每坪54萬元；新北市8月平均房價每坪27.5萬元，也略低於7月的每坪 28.1萬元，大台北地區房價仍維持高檔震盪格局。

單價降低，成交總價也跟著下滑，北市總價2000萬元以上產品比重減少，主要受到 8月股災影響置產信心所致，不過，新北市 8月1000萬元到1500萬元比重略增，反應當下房價雖不便宜，但標準三房仍受買方歡迎。房仲分析，新北市自住客的需求相當穩定，尤其若買不起台北市的房子，新北市的標準三房即扮演補位的角色，地段佳、條件好與屋齡新的大樓，持續吸引台北客到新北市購屋定居。

■　捷運加持桃園漲 高雄自住客撐場

大台北以外的市場，以桃園縣與高雄市表現最佳，8月房市交易量較7月增加1成左右，外在的奢侈稅、股災、風災與政府的住宅政策影響有限。以桃園為例，信義房屋桃園中正店店長楊尚偉指出，經建會已核准桃園捷運綠線的規劃案，可激勵市場信心，加上建商一手房推案價格持續走揚，自住客購屋並未受到外在環境干擾，桃園縣的桃園市中心、中壢、南崁買氣相當穩定，且受惠於近期大台北房價持續走揚的外溢效應，南崁地區北客購屋狀況轉趨熱絡。

而信義房屋高雄河堤店店長李國雄表示，高雄地區總價新台幣 300萬元到500萬元、700萬元到 900萬元，3、4房的自住型物件指名度最高，自住客的購屋需求穩定，鬼月、股災等外在因素未動搖買方信心，房市基本面健康。【網路地產王／綜合2011/09/08】

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆廣慈ＢＯＴ案 柏德開發與市府槓上

廣慈ＢＯＴ案 柏德開發與市府槓上 

柏德公司昨天大動作在四大報刊登全版聲明，抨擊市府罔顧民意片面解約，表達「不理解、不接受、不放棄」的立場，將繼續推動興建。

〔自由時報 記者邱紹雯／台北報導2011-9-9〕台北市政府上個月終止與柏德開發公司的「廣慈博愛園區ＢＯＴ案」契約，認定其無履約能力；柏德開發昨天在四大報刊登全版聲明，表達「不理解、不接受、不放棄」的立場，抨擊市府罔顧民意片面解約，將繼續推動園區興建。

社會局︰柏德延宕合約進度

台北市社會局表示，柏德公司未能按照合約，如期在六月十五日前取得建照，且兩年來，該公司所提送的樹木保護計畫、都市設計報告及環境影響評估說明書等，都未通過各審查委員會審議，代表無履約能力，也延宕社福設施開發興建期程，因而終止合約；若業者不服，可訴諸法律仲裁。

市府在八月廿三日突然宣佈與柏德公司解除「廣慈博愛園區ＢＯＴ案」合作契約，社會局並行文追討八百萬元的違約金，但業者拒絕繳納，要求召開協調委員會；府方評估傾向不同意召開，直接進入仲裁程序。

柏德︰延宕主因在市府

柏德公司昨天大動作在自由、蘋果、聯合及中時四大報刊登全版的嚴正聲明，以「社會的長者不值得被重視嗎？」為標題反問市府，批評市府輕言解約、政策出爾反爾，不僅違反政府的誠信，更讓年老長者希望落空。

聲明中也舉出都發局的公文，證明開發時間延宕不能歸責於柏德。柏德公司發言人吳春來說，公司去年三月起就提出申請案，但市府樹保、都審及環評委員會意見不一，直到今年三月才敲定審查順序，直指市府各單位相互推諉才是導致ＢＯＴ案延宕的主因。

吳春來也說，柏德無法接受市府的解約理由，主張合約仍然有效，將繼續履約，也會持續與市府溝通；若市府強硬蠻幹，將委請律師提起解約無效訴訟。

社會局則說，柏德聲明內容試圖混淆視聽，除行文追討違約金，也要討回第一期已交付的土地，必須先塗銷地上權設定，才可重新將全案招標。

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◆土地買賣＋疑難專業諮詢◆捷運十四張開發 居民赴捷運局抗爭

捷運十四張開發 居民赴捷運局抗爭 

新北市新店十四張居民，昨天前往台北市捷運局抗議，要求公開說明聯合開發計畫，並興建社會住宅等訴求。

〔自由時報 記者蔡偉祺／台北報導2011-9-9〕新北市興建捷運環狀線計畫徵收新店區十四張土地，昨天四十多名居民前往接受委託興建環狀線的台北市捷運局抗爭。居民擔心，捷運局未來將土地聯合開發，有圖利建商的可能，要求捷運局公開說明詳細開發計畫，並針對拆遷戶提供優先承租、承購權。

十四張自救會昨赴台北捷運局抗議，並呼口號要求捷運局出面，針對未來十四張土地，興建環狀線的Y7捷運系統用地聯合開發計畫「說清楚、講明白」。自救會並提三點訴求，包括公布詳細開發計畫、提供廠站「營造費用分攤比例」和「權益分配」數據，以及「增額容積獎勵」興建社會住宅。

捷運局聯合開發處長林勳杰昨天代表接受陳情，他指出，該基地聯合開發計畫，去年和今年兩次土地開發協議會暨土地價購及地上物拆遷補償協議會中，都已將相關開發計畫資料提供地主參考，目前私人土地中已逾八成面積的地主參與開發。

林勳杰說，有關權益分配比例，要等公開徵求投資人後，依程序完成都市設計審議及建造執照，並委託專業公司鑑定建造成本及土地價格，才能進行分配協商。

另外，基地上拆遷戶安置問題，目前新北市政府已研擬相關拆遷補償救濟自治條例，至於居民要求興建社會住宅和優先承租、承購權，已超過現有法令，但會將居民訴求轉達新北市政府。

自救會長洪仁鐘表示，十四張土地上目前有約四十戶、兩百多人是承租戶，被捷運局要求九月底前搬遷，將面臨無家可歸的情況，且拆遷補償費最高僅九十萬元，以新店的房價，只能買到兩坪，大家該何去何從？

居民還質疑，捷運局過去在捷運機廠共構的聯合開發過程中，沒有公開監督機制，若不公開具體承諾大家的訴求，一定會捍衛居住權。

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