★土地買賣諮詢★{土地繼承}有關涉外繼承的問題

Q:

被繼承人為緬甸人且有本國之身分證，妻為本國人，無兒女，被繼承人之父母為緬甸人無本國國籍，要如何辦理繼承？ 

 A:

首先被繼承人為本國人，申辦繼承登記依本國人民繼承規定辦理，其妻與緬甸父母（外國人）有繼承權；參考外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表緬甸未列入，其人民申請在我國取得或設定土地權利時，應檢附互惠證明文件。繼承時，除一般繼承規定應附文件外，因涉及外國人繼承，可能繼承情況有：
1.三人皆登記為權利人時：採均分繼承各1/3，需留意土地法第17條規定，另緬甸父母應提出身分證明文件『護照』及檢附互惠證明文件。
2.同意僅登記妻為權利人時：採分割繼承，緬甸父母應提出身分證明文件『護照』外，印鑑證明部分可採親自到地政機關核對身分或檢附經我駐外領務人員認證或驗證之授權書或外國核發之印鑑證明，但應經該國或其就近之我國駐外機構之證明或認證。※父母不要拋棄免得更複雜。
3.如果本件繼承人對於遺產分割事實上無法得繼承人全體之同意（如繼承人間利害關係相反，或所在不明等），（參照最高法院89年台上字第1934號判決），即以訴訟解決之。

★土地買賣諮詢★{土地信託}信託登記疑義

Q:

1.土地已有查封登記，可否再辦理受益人及歸屬人皆為委託人之信託登記。

2.已自益信託之土地經法院查封，是否亦不行申辦「塗銷信託」回復為委託人所有？有謂：信託移轉登記實為形式上之移轉，只要無礙禁止處分（包括信託或塗銷信託）可否即受理？如何去認定？

  A:

1.信託法第1條：稱信託者，謂委託人將「財產權移轉或為其他處分」，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。
土地登記規則第141條：土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關「應停止與其權利有關之新登記」。…… 由以上規定得知：信託登記是權利變更登記；而查封後應停止與其權利有關之新登記。所以土地已有查封登記，〝不可以〞再辦理信託登記。

2.查封，係債權人為保全其債權，於取得執行名義後，聲請法院就債務人之財產予以封存，限制債務人處分其財產之行為，換言之，財產一經查封，任何人均不得為處分該財產之行為，而「塗銷信託」或「信託登記」兩者皆權利變更行為，屬土地登記規則第141條所指與其權利有關之「新登記」範疇，所以【不得受理】。
信託移轉登記實為形式上之移轉？這種論點實有爭議，在信託期間受託人對於信託財產有實質管理或處分的權利，可以買賣、設定等，如果查封後不動產仍容許債務人將其處分權信託移轉於他人，則衍生的法律關係更形錯綜複雜〈增加受託人…〉，強制執行的效果不復存在。
另所謂『其他無礙禁止處分之登記』如假扣押之債權人與就假扣押之標的物取得終局判決之執行名義者係同一人，對假扣押之執行效果自無妨礙，於無其他債權人併案查封或調卷拍賣之情況下，可以受理登記。〈參考函令解釋〉

★土地買賣諮詢★{實例釋疑}二親等間買賣贈與問題

Q:

請問原土地二筆、建物1棟，二親等產權移轉今年只將土地1筆、建物1棟用買賣方式(立約日期是95.12.01)，明年初再將土地另一筆用贈與的方式移轉(立約日期是96.01.15)，明年將買賣做第一件，贈與做第二件，連件辦理，雖立約日期不同且登記原因也不同，不知是否可行？有違反公寓大廈管理條例嗎?謝謝

  A:

參酌內政部八十九年一月十七日台（八九）內中地字第八九七八二六五號函【內容】：《查公寓大廈管理條例第四條第二項規定「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」揆諸上開規定意旨，夫妻間申辦公寓大廈建物所有權移轉登記，應連同其基地一併移轉，是其申辦登記之逾期計算方式，得從寬以建物有無逾法定登記期限計徵登記費罰鍰………》由此得知公寓大廈管理條例僅規定『建物應連同其基地一併移轉』，並無限制移轉原因〈夫妻間可以贈與、買賣…〉，所以您所提連件辦理符合一併移轉的規定，而且還可以主張『從寬以建物有無逾法定登記期限計徵登記費罰鍰』呢……〈契稅繳納期間可以扣除〉

★土地買賣諮詢★{實例釋疑}持分土地可否將原地上權之設定作塗銷?

Q:

1.持分者為六人
2.有五人同意願將舊有設定之地上權作為塗銷
3.只其一人不願作地上權塗銷
4.有無相關辦法可執行塗銷
5.設定地上權之權利人為該土地持分者自己本身
 A:

〈情形一〉存續期間屆滿：地上權存續期限屆滿，如未依法延長，當然歸於消滅，依內政部七十九年十一月二十一日台（七九）內地字第八四八一九九號函【內容】案經函准法務部七十九年十一月十四日法七九律一六四一Ο號函以：「按定有存續期間之 地上權，於期限屆滿時，地上權當然消滅（最高法院六十九年度第七次民事庭會議決議參照）。…」PS.前提要定有存續期間。
〈情形二〉向法院申請判決塗銷：因內政部六十年十月十六日台（六Ο）內地字第四三九二五七號函【內容】一、案經函准司法行政部六十年九月二十四日台六Ο函民決字第八一Ο六號函以：「查依民法第七六二條規定，同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益，不在此限。本條規定係同法第七五八條之例外規定，故其他物權之存續，如無同條但書規定情事時，似應無待塗銷登記即生消滅效力。惟在實務上，除繼承外，似仍應由該他項物權原權利人聲請塗銷，地政機關不得逕行辦理塗銷。…，並持憑其塗銷之確定判決，單獨聲請塗銷登記，…」PS.應符合無民法第762條但書規定情事。

情形三〉可以向其〈不同意人〉提出採應有部分土地設定地上權的方式，依內政部八十五年七月九日台（八五）內地字第八五八Ο一二一號函，向地政事務所申請地上權勘測位置或共有人訂分管契約，明確訂出其地上權的位置僅在其持分土地上。
〈情形四〉如果無法溝通且爲長久計，建議您不妨考慮辦理共有物分割〈或判決共有物分割〉，然後將不同意人的地上權轉載至他本身分割後取得土地上，如此一勞永逸，即使日後土地遇有處分時，可避免紛爭。

因欠稅被限制出境，必須全部繳清或提供足額擔保始可解除出境限制

因欠稅被限制出境，必須全部繳清或提供足額擔保始可解除出境限制

依據稅捐稽徵法第24條第3項規定，所欠繳稅款及已確定之罰鍰，個人在新臺幣100萬元以上，營利事業在新臺幣200萬元以上，稽徵機關應陳報財政部函請內政部入出國及移民署限制欠稅人或欠稅營利事業負責人出境。欠稅金額之計算則包含所有欠繳本稅、滯納金、利息及罰鍰單計或合計累積加總；另依同法條第7項第2款規定，一旦被限制出境，必須繳清全部本稅、滯納金、利息及罰鍰，或提供與欠稅金額相當之擔保，才能解除出境限制。是該公司雖經行政執行處准予分期繳納欠稅款，但在未繳清全部欠稅或提供相當擔保前，其負責人仍會被繼續限制出境。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}繼承人如何查得被繼承人遺產明細清單？

繼承人如何查得被繼承人遺產明細清單

繼承人可提供身分證及被繼承人除戶謄本（或死亡證明書），就近向國稅局申請列印被繼承人財產歸戶資料及死亡前二年內贈與稅之核定資料。 該所進一步說明，國稅局提供的資料不動產因有地政機關之登記資料可稽核，一般而言較為明確；而動產及投資、銀行存款部分，可由綜合所得稅所得資料中之營利所得及利息所得，供繼承人參考被繼承人生前可能投資的公司、或金融機構存款。此外，死亡前二年內贈與配偶、民法第1138條及第1140條規定之各順序繼承人及其配偶之財產，依遺產及贈與稅法第15條規定應併入被繼承人遺產總額中申報。 最後該所特別呼籲，稽徵機關提供前揭資料僅供參考，納稅義務人倘發現有其他應併計之遺產，務必自行列入遺產總額中申報，以免因漏報而受罰。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}限制行為能力人亦得代理申請查詢所得、財產等資料

限制行為能力人亦得代理申請查詢所得、財產等資料

委託他人查調課稅資料，係單獨授與代理權，代理人受領代理權，並不負擔任何義務，屬純獲益行為。 該所進一步指出，限制行為能力人只要取得委託人合法授權，出示委託人國民身分證正本（如為影本需蓋章切結與正本相符）、委託書正本（委託人需蓋章），即得依規定向稅捐單位查詢委託人之所得、財產等資料。 該所最後提醒，受託查調，除上述應備證件外，尚需代理人本人之國民身分證正本供驗，不可用戶口名簿或學生證等代替。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}房屋應保留之「法定空地」作為公共使用廣場用地仍不得免徵地價稅

房屋應保留之「法定空地」作為公共使用廣場用地仍不得免徵地價稅

自用房屋前空地作為公共使用廣場用地，為何不能免徵地價稅？
稅務局表示，土地稅減免規則第9條、第22條第5款條文業奉行政院99年5月7日院臺財字第0990019583號令發布修正，修正後私有土地僅無償供公眾通行之「道路土地」或「公共巷道」才能免徵地價稅，但法定空地仍不予免徵。稅務局表示，修正前土地稅減免規則第9條及第22條第5款規定，「無償供公共使用之私有土地」及「無償提供公共巷道或廣場用地」可免徵地價稅，減免範圍過於廣泛且不明確，私有土地所有權人常以提供社區公園、綠美化、停車場…等使用，申請免徵地價稅，造成徵納雙方爭議。本次條文修正為「無償供公眾通行之道路土地」及「私有無償提供公共巷道用地」方得免徵地價稅，但對於建造房屋應保留之「法定空地」，縱使供道路使用，亦不予免徵。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}復查決定應補徵稅款者會加計利息

復查決定應補徵稅款者會加計利息

已對該局核定之稅額不服申請復查，為什麼該局復查決定後，除了原應繳納的稅款外，還要多繳利息。
該局對此提出說明，依據稅捐稽徵法第38條第3項規定，經復查決定應補繳稅款者，應自該項補繳稅款原應繳納期屆滿之次日起，至填發補繳稅款繳納通知書之日止，按補繳稅額，依原應繳納稅款期間屆滿之日郵政儲金匯業局之一年期定期存款利率，按日加計息，一併徵收。
舉例說明，該局核定甲君98年地價稅10萬元，經展延繳納期間自99年7月28日至8月26日止，甲君於99年9月23日申請復查，該局於99年10月18日作成復查決定維持原核定，依上揭規定，該局即應自繳納期間屆滿之次日即99年8月27日起至填發稅款繳納通知書之日99年10月18日止（計53天），按10萬元稅額，依99年8月26日郵政儲金匯業局之一年期定期存款利率0.955%，加計53日之利息138元【100,000 × 0.00955 × 53 ÷ 365】，並隨補繳稅款繳納通知書一併徵收。
因此，特別籲請納稅義務人注意，對稅捐稽徵機關核定之稅款不服申請復查，雖可暫緩繳納稅款，但有可能在復查決定後，除應繳納原核定之稅款外，還要多繳利息。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}未繳納復查決定應納稅額半數提起訴願會被移送強制執行

未繳納復查決定應納稅額半數提起訴願會被移送強制執行

已對該局復查決定應納稅額提起訴願，該稅額並未確定，為什麼還會被移送強制執行？
該局對此提出說明，依據稅捐稽徵法第39條規定，民眾對該局核定之稅額不服，如已依法申請復查，雖可暫緩移送強制執行，但對該局復查決定之應納稅額不服，依法提起訴願時，則要繳納應納稅額半數稅款，才可以暫緩移送強制執行。也就是說民眾若沒有對該局復查決定之應納稅額繳納半數稅款，即使在法定期間規定30日內提起訴願，仍然會被移送強制執行。
舉例說明，該局核定甲君98年地價稅10萬元，甲君於99年9月23日申請復查，該局於99年10月20日作成復查決定，維持原核定之稅款10萬元，並加計利息138元，甲君於99年10月25日收到該局之復查決定書後，若仍不服，除應在99年11月24日前提起訴願外，並應繳納復查決定應納稅額半數即5萬元之稅款，否則該局會將10萬元地價稅移送強制執行。
因此，特別籲請納稅義務人注意，不服稅捐稽徵機關復查決定核定之稅款，雖可依規定提起訴願，但如未繳納復查決定半數稅款，會被移送行政執行處強制執行。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}農舍之用地違規使用將改課地價稅

農舍之用地違規使用將改課地價稅

宜蘭縣政府地方稅務局表示，農舍及其用地未經許可二次施工、違規填土或庭園景觀等與農業經營無關之設施，已不符合課徵田賦之規定，應改課地價稅。財政部98年6月18日函轉行政院賦稅改革委員會決議，責成各地方稅稽徵機關加強農舍清查。該局業已完成全縣五千餘筆農舍清查，違規使用及與農業經營無關之農舍計有三千五百餘筆，將自100年起改課地價稅。該局特別提醒，經清查改課之農舍，如符合自用住宅用地之要件，請於100年9月22日前向該局或羅東分局提出申請，該年度可適用自用住宅優惠稅率核課地價稅，以減輕稅賦。如有任何關於地價稅的疑難問題，請以電話向該局洽詢。

洽詢電話：宜蘭縣政府地方稅務局 （03）9325101~6轉222~228 宜蘭縣政府地方稅務局羅東分局 （03）9563072~4轉201~207

★土地買賣諮詢★{最新消息}新北市稅捐處公布99年度稅收概況 土地增值稅年增40.5％

新北市稅捐處公布99年度稅收概況 土地增值稅年增40.5％

新北市政府稅捐稽徵處公布最新稅收概況：該處99年度地方稅收預算數411.53億元，實徵淨額為435.9億元，達成全年度預算數之105.92％，超徵24.37億元；與98年同期實徵淨額385.37億元相較，增加50.53億元，稅收實徵成長13.1％。 該處表示，99年度由於國內景氣回穩、經濟持續成長，新北市更因板橋、土城、三重、蘆洲捷運沿線通車，加上新板特區、新莊副都心、三峽台北大學特定區的開發，以及升格直轄市效應，提升民眾在新北市置產、投資意願，房地產交易活絡，因此稅收表現不錯，除使用牌照稅、印花稅外，其他各項稅收均較預算數超徵。其中與房地產景氣相關之土地增值稅實徵淨額135.63億元，較99年預算數超徵19.5億元，達預算數之116.8％，表現最為亮眼；其次是契稅較預算數超徵1.84億元，亦達預算數之106.2％。各項稅收與98年度比較，除娛樂稅、契稅微幅衰退外，其餘各稅均呈現正成長，其中土地增值稅增加39.11億元，成長幅度達40.5％最高；地價稅增加7.68億元，成長8.9％居次，其餘各稅成長幅度在2％至3％之間。
該處進一步表示，由於新北市已於99年12月25日正式升格為直轄市，各項公共建設及交通設施陸續完工啟用，吸引首購及換屋族群進駐，房地產交易活絡帶動土地增值稅、契稅、房屋稅及地價稅、印花稅等各項稅收成長；同時該處積極辦理地價稅、房屋稅、使用牌照稅稅籍及使用情形清查，並積極加強稅單送達及清理欠稅以充裕財政收入，該處預期100年各項稅收在同仁努力下將有可能繼續增加。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}共割土地長期持有可減徵土地增值稅

共割土地長期持有可減徵土地增值稅

辦理共有物分割取得之土地，土地所有權人持有該筆土地若超過20年以上者，移轉時可適用長期持有減徵土地增值稅之規定。地方稅務局表示，內政部95年2月17日修正「共有土地所有權分割改算地價原則」，修正後共有物分割基期不再統一，土地謄本業已分載其不同基期，符合長期減徵土地增值稅者，依據土地謄本即可自行核算。至於修正前共有物分割後取得之土地基期統一，土地所有權人持有該筆土地之年限無法確認，若主張長期持有減徵土地增值稅者，應先向地政機關取得地價分算謄本再申報。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}申請行政程序之重新進行，應具備行政程序法第 128 條第1項之要件，並應於同條第 2項規定之期間內申請

申請行政程序之重新進行，應具備行政程序法第 128 條第1項之要件，並應於同條第 2項規定之期間內申請

行政處分於法定救濟期間經過後，而發生形式確定力者，基於法之安定性原則，相對人或利害關係人應尊重其效力，原不得再對之爭訟。惟為保護相對人或利害關係人之權益及確保行政處分之合法性，於法定救濟期間經過後，而當其具有法定事由時，為符合法治原則，乃准許行政處分之相對人或利害關係人得向行政機關申請撤銷、廢止或變更行政處分。故行政程序法第128條規定即賦予行政處分之相對人或利害關人，在一定條件下，得向行政機關申請重新進行行政程序，而行政機關基於其申請，乃就已確定之行政處分所規定之事項，重為實質之審查，以作成適當之新決定。 該局進一步說明，行政程序之重新進行，應具備行政程序法第 128條第 1項之要件，並應於同條第 2 項規定之期間內申請，始得為之。若已逾申請期間，其申請即非合法。但要特別說明的是，若納稅義務人之爭議事項業經行政法院實體判決後，依法務部91年8月12日法律字第0910029335號函釋，若經行政法院實體確定判決予以維持之行政處分，關係人可依再審程序謀求救濟，故不在重新進行行政程序之列。納稅義務人得依再審程序謀求救濟者，自無行政程序法第128條規定之適用。
另經實體判決予以維持之行政處分，納稅義務人若曾提起再審程序並經駁回者，復依法務部97年6月16日法律字第0970016884號函釋，關於行政處分經行政法院實體判決確定且經再審裁定駁回，既已踐行通常之救濟途逕，即與行政程序法第128條得申請重新進行行政程序之規定不符，則無依據該條規定予以准許重新進行之適用。
該局重申，行政程序法第128條規定之適用客體須係已不可爭訟之行政處分，倘行政處分之相對人或利害關係人已依法提起訴願或行政訴訟，即發生阻斷原行政處分確定之效果，自應循該救濟程序救濟（包括再審程序），並無適用行政程序法第128條規定申請撤銷、廢止或變更原行政處分之餘地。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}個人以營利為目的從事房屋出租或銷售業務，應依法辦理營業登記並課徵營業稅

個人以營利為目的從事房屋出租或銷售業務，應依法辦理營業登記並課徵營業稅

景氣回春，房屋交易也隨之熱絡，民眾以房屋買賣為業賺取價差，或買進房屋先行出租，再伺機待價而沽的情形愈來愈普遍，這種以營利為目的從事房屋出租或銷售業務行為，必須依規定辦理營業登記並繳納營業稅。 該主管稅務當局指出，政府課稅的目的在於充裕國庫，以落實各項政策及建設，其規範自應符合公平正義原則。據此，財政部為維護租稅公平，乃明訂個人設置營業場所、牌號或僱用員工，從事房屋出租或購買房屋、標售法拍屋再予銷售，應辦理營業登記及課徵營業稅。 該局進一步說明，加值型及非加值型營業稅法第28條規定，營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請營業登記。個人設置店面、辦公處所、招牌，或建置網站、僱用人員來協助處理房屋出租或銷售事宜，與一般以自有少數空置房屋出租收取租金收入，或出售非經常買進、賣出而持有各種房屋之情形並不相同；而與營利事業之營業行為無異，當依法辦理營業登記、課徵營業稅。 實務上常發現營業人藉由個人名義經營出租建物或出售房屋業務，以逃避課徵營業稅，造成課稅不公平。中區國稅局籲請從事出租建物或出售房屋業務之個人，應依規定向國稅局辦理營業登記並報繳營業稅，以免被查獲遭受處罰。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}自用住宅用地以辦竣戶籍登記為要件

自用住宅用地以辦竣戶籍登記為要件

核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後，因故遷出戶籍，但實際上仍舊作為自用住宅使用，卻遭稽徵機關改按一般稅率課徵地價稅，實在很不合理。該主管稅務當局表示：依土地稅法第9條規定:「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用之住宅用地。」係已明定自用住宅應以土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記為要件，故其戶籍已遷出而無人設籍於該地，自應改按一般用地課徵地價稅。

★土地買賣諮詢★{稅務宣導}被法院拍賣之土地，被拍賣人可於期限內申請改按自用住宅稅率核課土地增值稅

被法院拍賣之土地，被拍賣人可於期限內申請改按自用住宅稅率核課土地增值稅

民眾因無力負擔銀行貸款，土地已遭法院拍賣，是否仍可申請自用住宅稅率核課土地增值稅？該主管稅務當局表示，被法院拍賣之土地，如符合申請要件，可於收到稅捐稽徵機關通知書之次日起30日內，檢附該筆土地所有權狀(或土地登記謄本)、建物所有權狀(或建物登記謄本)及設籍在該址的戶籍資料向土地所在稽徵機關提出申請，逾期則不予受理。申請一生一次自用住宅要件：
一、土地所有權人未曾享受過一生一次自用住宅土地增值稅優惠稅率者。
二、被拍定土地上之房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
三、土地拍定日前一年內經土地所有權人本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。
另該局特別提醒民眾，被拍賣的土地，申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，核准後退回的差額稅款，是送交法院民事執行處重新分配債權，而不是以被拍賣人為退稅人，呼籲民眾在提出申請前應該審慎考慮後，再決定是否申請，以免自身權益受損。

★土地買賣諮詢★{地產新聞}北市商圈店面搶手 巷內物件也秒殺

店面市場續熱，儘管台北市各大商圈店面投報率就快低於房貸利率，仍有不少投資者搶店面不手軟，臨江街通化夜市店面、忠孝東路四段巷弄內的店面，近期都傳出秒殺物件。房仲業者分析，新買家看好價差搶先買下，伺機換房客、調漲租金，就能提高報酬。

易而安ERA不動產商用不動產處長劉明鑑觀察，台北市各大商圈，主要幹道上店面，去年已被投資客搶光光，如今屋主惜售，市場鮮有物件出售，近期A級店面買家「有錢無處放」，就有少部份轉向巷弄買店面。

台灣房屋不動產研究室執行長邱太 表示，忠孝東路四段205巷某店面約40坪，現為便利超商，97~98年間屋主開7000~9000萬元試水溫，有人出價，屋主價格就「反彈」，年初以2.37億元成交，屋主忍了兩年，多賺1.6億元，價格翻3倍，而205巷另有改裝成小商場的店面，也傳2.3億元求售。

店面除了市況熱絡，成交速度也越來越快，通化夜市周邊臨江街34坪店面，最近在1小時內以1億50萬元成交，成為房仲業者間的秒殺話題。此外，忠孝東路四段216巷、俗稱茶街的187巷，也有不少個案快速釋出。目前熱賣店面都非一線產品，多數為60坪以下中小型店面，但是市場熱，就算賣相差、開天價也有人敢進貨，就是看好房價漲幅賺價差。自由時報 記者記者簡明葳／台北報導／台北報導 2011-01-11

★土地買賣諮詢★{地產新聞}北市天母豪宅 每坪喊200萬

北市天母豪宅 每坪喊200萬

預售屋開價 4年漲逾7成 最快1個月完銷

近5年房市景氣直線上升，台北市中心房價屢創新高，現在北市第2圈的郊區豪宅，包括文山區「台大緣」、內湖區「基泰御峰」、大直「首泰三見」每坪開價都喊到百萬元；士林區天母豪宅更不遑多讓，去年第4季「國泰天母」每坪開價150萬元迅速完銷，目前還未推出的「天母御莊」，也已經喊到每坪200萬元。

根據《惟馨》周報統計，2010年北市預售屋每坪平均開價85.4萬元，比2006年的每坪均價48.4萬元，上漲逾7成，主要原因就是房市景氣上揚，建商開價屢創新高；現在不僅市中心豪宅開價在百萬元以上，連北市第2圈的豪宅案，也都開出每坪百萬元。

文山區水岸宅搶手

位於文山區汀洲路四段的「台大緣」，雖非傳統豪宅區，但搭上景氣熱，每坪開出90~110萬元。
「台大緣」現場專案經理許欽雄說，因為開價創文山區新高，在地客較難接受，已購買方多是從北市大安區、中正區，或新北市新店區，目前有水岸景觀的前棟，每坪成交價約90萬元，後棟每坪成交價約80萬元，開價與成交價每坪約有10萬元價差。

大直內湖站穩百萬

豪宅聚落陸續形成的內湖區、大直重劃區，近期豪宅成交價也站上百萬元行情。 內湖「基泰御峰」代銷業者甲桂林廣告協理陳衍豪透露，開賣1個月，42戶全部售出，每坪成交價突破百萬元，該案創下內湖區建案新高價；已購買方多是年齡40~50歲的自營商，自住比例高。 此外，大直豪宅案「首泰三見」雖非水案第1排，且2塊基地都僅約百坪大，2周前也宣布完銷。 負責代銷的慕樺廣告協理陳文成說，2塊基地共16戶，規劃單層單戶的92~136坪，多電子業老闆下手，高樓層有水岸景觀戶別，每坪成交價約140萬元；另一塊有公園景觀的基地，每坪成交價120萬元。

優質地段吸引買氣

陳衍豪說，房市利多消息不斷，但北市新案供給量少，對於買方來說，價錢不是最大問題，重點是好地段加上好產品。
目前還在搭設接待中心的「天母御莊」，規劃180~240坪豪宅，共有10戶，每戶含車位總價4~6億元，未正式開盤，但已經接到不少客戶預定，雖然開價將創天母新高，但仍吸引不少豪宅客的目光。 【蘋果日報柯玥寧╱台北報導2011年 01月11日】

★土地買賣諮詢★{最新消息}看好ECFA後房市 港中原地產攻台

看好ECFA後房市 港中原地產攻台

國際熱錢湧入台灣，香港房仲龍頭中原地產，挾大中華區1300家分店優勢，正式進軍台灣，昨天台灣第一家分店正式開幕，中原集團主席黎明楷說：「看好ECFA，台灣房市還有很大的增值空間。」

擁有1300家分店

香港中原集團創立30年，在中國、香港及澳門等地共有1300家分店，員工數近3萬人，去年營收達318億元，創歷史新高，黎明楷不諱言指出，香港房市已飽和，必須往海外發展，台灣房價基期低，是拓點重要區域。 中原地產台灣首家分店位於北市羅斯福路，第2家分店預計農曆年後開幕，未來半年至少開出5家店。中原地產台北總經理周永輝表示，目前邊學邊經營，對於2011年台灣的營收「少虧就是賺」。 中原地產來勢洶洶，台灣房仲龍頭信義房屋則「老神在在」，信義房屋去年營收逾100億元，分店數409家，不僅積極擴張兩岸分店，還將觸角深向日本，近日更調高新進人員起薪達5萬元。信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，中原地產引入港資、陸資來台，將成為台灣豪宅市場新的資金渠道。 由於中原地產名聲太響亮，已有台灣房仲搶先註冊「中原地產」商標，台北市已出現山寨版「中原地產」，宇恒法律事務所律師沈以軒指出，依據《公平交易法》第20條，若仿冒海外品牌，山寨版業者可能面臨罰款。

【蘋果日報蔡佩蓉╱台北報導2011年 01月11日】

★土地買賣諮詢★{地產新聞}北市稅捐處：帝寶符合豪宅標準

北市稅捐處：帝寶符合豪宅標準

帝寶不是豪宅稅核課對象？媒體報導財政部次長張盛和上週五(7日)此話一出，財政部接到許多抗議電話。依據北市稅捐處所訂的豪宅8大標準，帝寶皆符合，北市府稅捐處昨日強調，房屋稅收權限屬於地方政府，不會因為財政部有不同的解釋，而有任何的調整或者改變。

在報導引出眾怒後，張盛和昨日慎重澄清指出，週五在政大的演講，他個人從未提及「帝寶」不是豪宅稅的核課對象，應屬誤解。而且，財政部完全認同台北市府對高級住宅的8項認定標準，「但有哪些個案，中央不會也不便涉入」，帝寶是否符合台北市稅捐處所訂高級住宅，由該處認定。

台北市稅捐處處長謝松芳說，高級住宅8大認定條件是「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等，高級住宅認定條件除上述8大標準必須兼具外，認定原則以住宅大廈為限，以使用同一電梯為「棟」的認定單位，但不包括商業大樓，並排除已加價課稅的別墅，且以水泥灌漿牆(RC)等級以上構造為限。

而帝寶是符合上述標準，除了帝寶外，全市目前有不少高房價社區住宅，但稅捐處不會對外公布這些住宅社區名稱，以免遭到有心人士以之作為政府房價保證的說法，讓房價更為居高不下。工商時報 記者陳懷瑜／台北報導 2011-01-11

★土地買賣諮詢★{地產新聞}北市路段率 今年變動大

北市路段率 今年變動大

北市不動產評價委員會將在明（12）日舉行，一旦核定新的路段率核課標準，即會對外公布。北市稅捐處長謝松芳10日表示，今年度的路段率將會有較大調整。據了解，路段率最高級距將由320％上調至350％。

謝松芳解釋，房屋稅的計算方式依據房屋的評定現值而來，評定現值的依據則以房屋構造、坪數、以及所座落的路段率而定。

這次主要調整的關鍵要素，就是路段率的級數，而房屋稅的計算公式為：房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×街路等級調整率（俗稱路段率）×適用稅率＝應納稅額。

謝松芳舉例，以忠孝東路為例，不僅會分段區分不同的路段率，還會根據門牌號碼做為區分方式，比如SOGO附近的人潮多，路段率可能會適用最高級距，除了會根據各道路的等級進行分類外，巷弄也會有不同。例如忠孝東路後面的巷弄所屬路段率，與和平東路不同，稅捐處根據12日新通過的路段率，進行計算民眾住家的房屋稅收金額。

目前北市所訂定最高路段率為320％，以忠孝東路4段為例，從復興南路到延吉街，路段率都是320％，而仁愛路帝寶目前所坐落的區域，路段率則在210％，預計今年很可能會調整成320％甚至更高。其他豪宅像信義之星路段率為200％、位在愛國東路的元大一品苑僅150％。

謝松芳強調，北市不動產評價委員會明日核定最新的路段率後，就對外公布，由於近幾年北市房價出現劇烈波動，因此使得路段率的變動空間也會較大，調整的主要原因就是希望所核課的房屋稅與房價間，不該出現過大的落差，以達到租稅公平的目的。工商時報 記者陳懷瑜／台北報導 2011-01-11

★土地買賣諮詢★{最新消息}中原地產建5地投資平台

 香港中原地產10日在台舉行開幕儀式，進軍台灣房地產市產，集團主席黎明楷﹙右三﹚、亞太區董事總經理陳永傑﹙左四﹚、亞太區總裁黃偉雄﹙右二﹚等經營團隊，共同主持成立儀式。圖／洪錫龍

中原地產建5地投資平台

香港中原地產集團昨（10）日正式在台搶灘，以台灣新原地產公司名義，正式開幕營運，建立橫跨香港、中國大陸、澳門、台灣和新加坡等兩岸五地的華人地產投資平台。第一階段目標設立5家分店，招募員工將擴及100人；中長期計畫將待兩岸法令更成熟、更開放後，為陸企地產開發商日後「登台」，預先舖路。

香港中原地產集團主席黎明楷昨天主持台北分公司新原地產，在羅斯福路正式開幕營運儀式。他表示，中原地產看好大中華市場，繼在台北設立分公司搶灘後，新加坡分公司預計兩周內也可能註冊登記完成，以建立一座橫跨兩岸五地的大中華房地產市場平台。

新原地產在台第1家分店，占地約60坪大、員工近20人。隨著日後逐步擴大在台業務，中原地產集團目標將擴大到5家分店、招兵買馬擴大到100人。

黎明楷表示，中原地產集團相當認同台灣在和中國大陸簽訂ECFA之後的經濟前景，對於房地產市場來說，一定會隨著經濟復甦、一路更好。

黎明楷表示，以香港經驗來說，本來1997年主權回歸中國大陸後房地產和經濟景氣一直不好，直到2003年香港和中國正式推動CEPA並開放陸客來港自由行之後，香港零售服務業、酒店業和房地產業，快速復甦，未來台灣就會像香港一樣。很多香港投資人都有CEPA的成功經驗，因此現在來看台灣，機會無限。

因此中原決定2011年正式登台，1月初再設立新加坡分公司，建立大中華圈的地產交易平台。

中原地產集團台北副總經理余志文表示，中原地產先會在台北市「試水溫」，調整未來在台的經營模式。同時也把台灣豪宅進行跨海行銷，並經營當地豪宅代理仲介業務。

余志文表示，中原地產上月已將高雄隆大營建集團投資興建、璞園團隊代銷的高雄豪宅「都廳苑」，拿到香港銷售；等新加坡分公司正式成立，將再跨海行銷到新加坡，提高台灣房地產市場的國際能見度。

據悉，高雄「都廳苑」日前在香港展銷後，成交出乎預期的好，至少有3戶是被香港客戶買下。這些香港客戶打算持有至少5、6年，並期待長期穩定的租金收益和長期的增值效益。

璞園團隊副總經理張嘉生表示，未來台灣豪宅走向國際通路，是一大趨勢。璞園團隊除委託中原地產海外行銷「都廳苑」外，還正洽談璞園其他的房地產開發案，進行跨國行銷。工商時報 記者蔡惠芳、馬婉珍／台北報導 2011-01-11

★土地買賣諮詢★{地產新聞}舊屋翻新賣 價高3成

舊屋翻新賣 價高3成

全台投資客佔18.5% 購前詳查房屋謄本

全台房地產飆漲，投資客比例拉高。內政部營建署統計最新住宅需求動向，去年第3季全台投資客佔18.5%，其中桃竹地區33.5%為全台最高。專家分析，不少投資客刻意改裝中古公寓後至少加價3成出售，民眾買屋應仔細檢查以保護權益。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，去年央行針對台北市熱區進行信用性管制，不少投資客轉往非管制的桃竹地區，加上桃園航空城等利多，炒熱桃竹投資氛圍。邱太煊說，市場賣方至少一半是投資客，其中又以改裝舊公寓、墊高價格再出售為大宗。

被迫接受劣質裝潢

投資客多，民眾買屋被賺了價差不說，還買到劣質的假裝潢。剛出新書《黑心投資客炒房告白》的作者Sway說，投資客通常開價高、心態強硬，有些人還強迫附送劣質裝潢，民眾若買到投資客屋得付較多成本。

Sway說，調閱房屋謄本可直接查詢屋主背景，謄本內過戶時間與貸款金額都一目了然，「1年內過戶的都可算投資屋，議價時可從7折談起。」

短進短出的投資客為增加房屋賣相，常用裝潢遮醜。投資客帥過頭說，以前偏好改造老公寓，3房1衛改成2房2衛，簡單裝潢只花50萬元，符合年輕人使用習慣、賣相佳，開價至少可增加100萬元以上。

帥過頭說，以前在新北市深坑、蘆洲等地買了大批公寓、簡單裝修、墊高價錢再出售賺了好幾輪，也因有固定裝潢工班，裝潢費比一般人便宜，每間公寓至少賺50~100萬元。

大建案殺價機會多

Sway分析，假裝潢可能出現插座沒接電，或天花板遮漏水、壁癌，Sway建議，確定對方是投資客後可利用裝潢議價，如批評裝潢用料差、指出裝潢故意遮住的缺點，也可隨身攜帶手機充電器、小鋼珠，測試插座電力和地板水平等，「盡量挑貨，才有機會談低價格。」

Sway說，投資客已投入資金裝修，職業投資客更抱著非得賺3~5成不可的想法，除非缺錢否則絕不會便宜賣屋，議價空間較小，大型建案完工時會有大量投資屋釋出，Sway建議，可同時與多個屋主下斡旋、談判，較有機會買到便宜房屋。

分辨投資客房屋 五大撇步

投資客操作手法 專家破解妙方

◎貸款買進中古屋，短期內立刻脫手：

前往地政事務所或用網路「全國地政電子謄本系統」調閱謄本，若1年內轉手且非自住，多半是投資客

◎利用裝潢、家飾遮蔽房屋缺點：

裝潢是否故意遮蔽缺點，如故意包住歪斜樑柱。也可隨身攜帶手機充電器和小鋼珠，測試室內電源是否為真，地板是否平整

◎號稱有都更價值、重大公共建設即將完工等利多因素而開高價：

查閱新聞或政府公告，調查是否劃入都更範圍，並與鄰居打探工程進度與消息

◎預售屋先搶進，等房屋完工房價漲、拋售：

大型建案常有上百戶出售，房價恐下跌，可四處比價，等時間拉長，投資客付款壓力大，議價空間較大

◎號稱有房客正在承租，即便不自住也可賺房租：

不少房客其實根本沒有簽正式合約，房屋才一過戶就退租，應確認房客租約時間

蘋果日報 江碩涵╱台北報導2011-01-10

★土地買賣諮詢★{土地繼承}第三順位繼承(兄弟姐妹)疑義

Q:
若二哥乙已死亡，且乙沒有結婚也沒子女、父母也死亡，請問除了其他兄弟姐妹可繼承乙的不動產外，其中大哥甲已死亡，是否可由甲的子女繼承乙的不動產呢?

A:

本案甲之子女是否有繼承權有以下兩種情況：
一、若甲比乙先死（即繼承開始前甲已死亡），則甲之子女無繼承權〈因非屬民法1138條所定第一至第四順序之繼承人〉；繼承權歸應屬於乙其他兄弟姐妹。
二、若甲比乙後死（即甲已發生繼承事實後才死亡），則甲之配偶與子女皆有繼承權〈即轉位繼承）。
~以上資料可參酌民法第1138條至1144條繼承編遺產繼承人章節規定~

★土地買賣諮詢★{日據繼承}日據時期之私產繼承

 Q:
（被繼承人）於民國26年死亡當時之日據戶籍謄本其身份為「同居寄留人」，戶主為（李四）。依日據時期戶口調查簿記載用詞「同居寄留人」係指非戶主親屬之家屬，或同居之遷徙人口，故（被繼承人）與（李四）應無家屬關係；另本案應屬私產繼承。
據時期私產之繼承：（一）日據時期家屬（非戶主）之遺產為私產。因家屬死亡而開始之私產繼承，僅有法定繼承人而無指定或選定繼承人。（二）私產繼承純屬財產繼承性質，與家之觀念無關，故分戶別居、別籍異財之直系卑親屬對家產雖無繼承權，但對於私產仍有繼承權。（三）私產繼承之法定繼承人之順序如左：１、直系卑親屬。２、配偶。３、直系尊親屬。４、戶主。
本案無前1.2.3順位之繼承人，（李四）雖為戶主，但（被繼承人）僅係「同居寄留人」於該戶，不才（我）認為（李四）非第4順位之繼承人，因與（被繼承人）並無家屬關係。故其繼承登記應依照『繼承開始在光復前‧‧‧如無合法繼承人時，光復後應依民法繼承編規定定其繼承人。』

A:

一、按日據時期之戶籍「寄留」，僅係流動戶口性質，其戶籍地並不因有寄留而遷移變更，相當於現在因特定目的之「居所或連絡處所」，首予敘明。
二、故關於繼承，自應以其戶籍本籍地之身分，來認定其繼承或被繼承人之身分關係。

★土地買賣諮詢★{土地繼承}公同共有處分之計算疑義

 Q:
ABCDEFGH等八人因繼承而公同共有不動產，其中ABCD同意依34-1處分，EFGH未會同，依繼承系統表ABCD應繼分合計為3/4，EFGH應繼分合計1/4。
現在ABCD得否主張（潛在）應繼分逾2/3而以未過半（剛好一半）之比例處分該共有物？
內政部中辦說不行。
雖然我覺得可以，但觀諸內政部的解釋，卻不能以人數未過半但潛在應繼分過2/3處分（94年內政部對屏東的個案函釋）（即本個案之人數剛好一半但應繼分過2/3），只能以人數過半及潛在應繼分過半而處分（已向內政部中辦確認過）。如此合理嗎？ 

A:

按土地法34條之1：‧‧‧‧，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。‧‧‧‧共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。
蓋「應有部分」與「潛在應有部分」不盡相同。「準用」與「適用」亦有別。依按土地法34條之1執行要點第12點之規定：公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規定外，以共有人過半數之同意行之。本案因繼承而公同共有，即有其「潛在應繼分」，故依上開規定觀之，須二者皆過半數之同意行之，無由單以「潛在應繼分」合計逾三分之二辦理。

惟乃個人淺見，請指教。

★土地買賣諮詢★{土地繼承}如何依民法規定取得土地登記

 Q:
家有土地一筆，耕作已近５０年，該土地系祖上遺產所有權人，歿於昭和４年是否適用時效取得該如何辦理

A:

一、請問您指的那塊土地，有沒有地號、登記簿、所有權人？
二、如有的話，那就依繼承方式辦理繼承登記。因時效取得，僅得於「未登記之不動產」，始符民法769--772條之規定。
三、如無的話，請檢齊相關證件，向地政機關申請。相關文件請參考內政部頒時效取得地上權補充規定。

★土地買賣諮詢★{土地繼承}遺產*公同共有*登記後,公同共有人死亡,辦理再轉繼承申報遺產稅後,新共有人可否辦理協議分割

Q:
94年父亡,父遺產田一筆,無法協議而由母.長子.次子.長女4人辦理*公同共有*登記,95年母亡,辦理再轉繼承申報遺產稅後,長子.次子.長女可否辦理協議分割,由長子.次子分別共有父遺產田各持份1/2 (有否觸及母亡後.原共有人數不同,子女3人無法協議分割,僅能辦理共有型態變更,由長子.次子.長女分別共有父遺產田各持份1/3 ) 請前輩提供實務經驗或法條參考

A:

一、本案既已登記為母、長子、次子、長女等四人權利範圍為「全部公同共有」。今母死亡其所遺之權利範圍亦為「全部公同共有」應無疑義。
二、其如辦峻其母之繼承後，土地登記簿之記載應為長子、次子、長女等三人權利範圍應為「全部公同共有」，也應無爭議。
三、依民法1151條規定「...在未分割前各繼承人對遺產全部為公同共有」，另依內政部87.1.21台內地字第8785251號函示，應得辦理分割繼承無疑。前後不謀而合，可謂殊途同歸。
四、再從另一角度觀之，如父亡，未辦繼承，今母亡後再辦繼承，大家都知道可以分割繼承。那為何父亡即辦繼承﹝守法之人﹞與父亡不辦拖到母亡再辦﹝不首法之人﹞，前者守法反受其害，後者不守法反受其利，這樣實在有失公平。
五、另民法第828條規定「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之『法律』或『契約』定之...」，既係法律『或』契約，故共同繼承人自有選擇之權利。基以上法理規定應得分割繼承始為適法。

六、舉例說明：曾辦過公同共有繼承後（ABCD），其中一繼承人D（卑親屬）死亡，該死者之繼承人分割繼承由一人E分割取得，仍為公同共有。嗣後全體繼承人ABCE再協議，而E未分配遺產。重點再公同共有關係未被打破前，大家仍為公同共有，大家自得以契約對共有物為協議。

★土地買賣諮詢★{實例釋疑}純獲法律上利益之限制行為人受贈不動產,是否須得其法定代理人之同意

Q:
祖父贈與不動產予限制行為能力之未成年孫子,依民法第77條但書規定,於地政機關辦理所有權移轉登記,如經祖父(贈與人)切結,其贈與係純獲法律上之利益,由其未成年之孫子以自己之名義為受贈之意思表示,是否須得其法定代理人之同意? 

A:

一、「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之」、法律行為不依法定方式者無效」、「限制行為能力人所為之單獨行為，無效」、「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所定立之契約，須經法定代理人之承認始生效力」分別為民法第760、73、78、79條所明定，首予敘明。
二、依題係「不動產贈與於限制行為能力人」，依第760條規訂，「應以書面為之」，此為登記應附契約書之所由也！一前法規定「單獨行為無效」「未得...之契約，應經...始生效力」，依此未得其『允許』或『承認』前，該契約未生效力，至此得否辦理登記，其法規定已明確無疑。
三、雖民法第77條規定「...純獲法律上利益...不在此限」，此僅於債法上自有其效力，惟於物權法上，在未得其允許或承認前，應未生效，自無法辦理登記，規定亦明。
四、參酌40年台上第1563、69年上2041號、21年上2018號判例之判決意旨，該書面契約應難認有其效力。故亦應認不得辦理登記。
五、關於不動產之登記，應從物權法之規定始得其解。否則債權、物權不分，事將治絲愈棼，恐鑽牛角尖。

★土地買賣諮詢★{土地繼承}關於代位抵押權繼承登記

Q:
案子判決確定被告之抵押權罹於時效消滅，應與塗銷，但被告已經死亡，其繼承人有四位，後改列四位為被告。（以獲勝訴確定判決）
該案件判決主文是說，先命四位被告先以繼承登記後，再辦理塗銷登記。那請問如被告不予登記，那原告的代位登記要透過執行法院嗎？以確定判決申請之即可嗎？
還是要另訴代位行使呢？ 

A:

依土地登記規則第３０條規定：「登記原因證明文件為法院確定判決書，其主文載明應由義務人先行辦理登記，而不辦理者，得由權利人代位申請之。」
故本案如被告（義務人）不先行辦理繼承登記，自可由原告代位申請辦理「判決繼承」登記後，再連件辦理「判決塗銷（抵押權）」登記。

★土地買賣諮詢★{土地繼承}土地移轉之權利人死亡

Q:
按土地登記規則第102條規定:土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由，檢附載有義務人死亡記事之戶籍謄本及其他有關之證明文件，單獨申請登記。
登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。
是如該權利人如未依法須申報土地移轉現值並於登記前死亡者'是否有前條之適用'又得否登記為權利人之繼承人之ㄧ?或該如何申請登記? 

A:

土地登記規則102條所謂經訂定書面契約依法公證或監證，乃在於證明其契約是否為真實，其精神在於該經公證或監證或申報現值或契稅等行為，其約已經由公部門確認過(民間公證人原非在該法條規範之範疇)，較不容易造假。雖然規定『經訂定書面契約依法公證或監證並申報現值或契稅』但依個人淺見如果係訂定書面契約後僅依法公證或監證惟並未申報現值或契稅時，依其土登102條之精神仍應有其適用。