都市地區地價指數查編要點100.1.14修正
台內地字第1000004359號
一 為辦理都市地價指數查編業務，特訂定本要點。
二 辦理機關：
(一) 編製機關：內政部。
(二) 協辦機關：各直轄市及縣（市）政府。
(三) 查價機關：各直轄市及縣（市）政府所屬地政處（局）或各地政事務所。
三 查編地區：
全國都市計畫範圍內劃定為住宅、商業、工業三種使用分區之土 地。
四 指數分類：
(一) 全國都市地價總指數-按省、直轄市、縣（市）別。
(二) 全國都市地價總指數-按使用分區別。
(三) 臺灣地區都市地價總指數。
(四) 臺灣地區住宅區、商業區、工業區都市地價指數。
(五) 臺灣省都市地價總指數。
(六) 臺灣省住宅區、商業區、工業區都市地價指數。
(七) 福建省都市地價總指數。
(八) 福建省住宅區、商業區、工業區都市地價指數。
(九) 直轄市及縣 (市) 都市地價總指數。
(一○) 直轄市及縣 (市) 住宅區、商業區、工業區都市地價指數。
(一一) 鄉、鎮、市、區都市地價總指數。
五 指數基期：
九十七年三月三十一日為基期。每五年應變更指數基期。
六 指數公式：
採用裴氏公式如下：
(一) 全國都市地價總指數-按省、直轄市、縣（市）別公式
25 n 3 25 n 3
Ii＝Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)／Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)×100
m=1 k=1 j=1 m=1 k=1 j=1
(二) 全國都市地價指數－按使用分區別公式：
25 n 25 n
Iij＝Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
m=1 k=1 m=1 k=1
(三) 臺灣地區都市地價總指數公式：
23 n 3 23 n 3
Ii＝Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)／Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)×100
m=1 k=1 j=1 m=1 k=1 j=1
(四) 臺灣地區住宅區、商業區、工業區都市地價指數公式：
23 n 23 n
Iij＝Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
m=1 k=1 m=1 k=1
(五) 臺灣省都市地價總指數公式：
21 n 3 21 n 3
Ii＝Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)／Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)×100
m=1 k=1 j=1 m=1 k=1 j=1
(六) 臺灣省住宅區、商業區、工業區都市地價指標公式：
21 n 21 n
Iij＝Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
m=1 k=1 m=1 k=1
(七) 福建省都市地價總指數公式：
2 n 3 2 n 3
Ii＝Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)／Σ Σ Σ(Pijkm×Qijkm)×100
m=1 k=1 j=1 m=1 k=1 j=1
(八) 福建省住宅區、商業區、工業區都市地價指數公式：
2 n 2 n
Iij＝Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
m=1 k=1 m=1 k=1
(九) 直轄市及縣 (市) 都市地價總指數公式：
n 3 n 3
Iim＝Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
k=1 j=1 k=1 j=1
(一○) 直轄市及縣 (市) 住宅區、商業區、工業區都市地價指數公式：
n n
Iijm＝Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
k=1 k=1
(一一) 鄉、鎮、市區都市地價總指數公式：
3 3
Iikm＝Σ (Pijkm×Qijkm) ／Σ (Pijkm×Qijkm) ×100
j=1 j=1
其中：I 表地價指數
P 表使用分區平均區段地價
Q 表使用分區面積
o 表基期
i 表計算期
j 表使用分區別 (住、商、工)
k 表鄉、鎮、市、區別
m 表直轄市、縣 (市) 別
n 表鄉、鎮、市、區數
七 蒐集權數資料：
地價指數以鄉、鎮、市、區為查編單位，按使用分區分別蒐集下列資料：
(一) 區段地價等級面積。
(二) 總面積。
八 地價查報：
由查價機關辦理下列事項：
(一) 查價作業準備
1 準備作業圖料：包括都市計畫圖、地價區段略圖、像片基本圖各一份。
2 套繪：將都市計畫圖套繪於地價區段略圖上，再按下述顏色於使用分區邊界劃實線。
(1) 住宅區：淺黃色
(2) 商業區：淺紅色
(3) 工業區：咖啡色
3 標示重要公共設施及建物：於前述套繪圖上以黑色筆標示重要公共設施及建物名稱，不塗顏色。標示時應參考像片基本圖 (1/5000) 套繪地籍圖 (1/5000) 之結果處理。
4 參照都市計畫圖說標繪都市計畫使用分區，使用分區界線尚未辦理測量分割之地區界線尚未辦理測量分割之地區，以黑色虛線表示。
5 一個地價區跨越二個以上使用分區時，應分別就其使用分區著色。
(二) 各種使用分區之區段劃分為高、中、低三個區段地價等級：
1 就同一使用分區範圖內之所有地價區段範圍加以檢討，其不合理者，應加以修正。
2 按同一使用分區之全部地價區段，依各地價區段之區段地價，由高而低次序排列，相同地價合併為同一組，並計算其地價組別數，將所得組別數目除以三，以所得之商數劃分全部區段為高價位等級區段、中價位等級區段及低價位等級區段三類，無法除盡時，將餘數併入中價位等級區段。 (例如區段地價組別數為十一、除以三得商數為三，餘數為二，則第一組至第三組之區段為高價位等級區段；第九組至第十一組之區段為低價位等級區段；其餘第四組至第八組之區段為中價位等級區段。)
3 區段地價組別數不足三組者全數劃為中價位等級區段。但二組區段地價差距懸殊者，不在此限。
4 劃分區段地價等級後，不得變更。但自八十一年七月起，每屆滿五年，或因都市計畫變更，區段細分、合併等致同一種區段等級之區段數有顯著之增減時，得視實際變更情形，依照 2.3. 之步驟重新劃分。
(三) 就每一種區段地價等級之區段選定中價位區段：
1 將同一種區段地價等級內之全部地價區段，不論區段地價是否相同，按其基期公告土地現值之區段地價，由高而低排列，計算其區段數，如區段數為奇數時，其中間項即為中價位區段。如區段數為偶數時，以中間二個區段就其區段內買賣實例較多者或區段面積較大者或區段界線穩定性高者擇一選為中價位區段。重新選定中價位區段時，應按重新選定當年公告土地現值之區段地價，依上述方法選定之。
2 如中間項之前後多項地價均相同，則應選擇區段界線穩定性高者為中價位區段。
3 部分地價區段跨越二個上使用分區，致認定使用分區上產生困擾時，以使用分區面積大者，認定該地價區段之歸屬。但應避免選擇此種區段為中價位區段。
4 如同一種區段地價等級內只有二個地價區段時：
(1) 二個區段地價相同時，則選擇區段界線穩定性高者為中價位區段。
(2) 二個區段地價不同時，取其區段內買賣實例較多者或區段面積較大者為中價位區段。
5 如同一種區段地價等級內只有一個地價區段，則以該區段為中價位區段。但同一使用分區內只有一個地價區段，則以該地價區段為中價位區段地價等級之中價位區段。
6
(1) 中價位區段經選定後，即作為往後查估之目標地價區段，不得變更。但重新劃分區段地價等級後，須重新選定中價位區段，重新選定之中價位區段，其基期價格計算公式如下：
重新選定之中價位區段基期價格＝重新選定之中價位區段本期價格×原中價位區段基期價格原中價位區段本期價格
(2) 中價位區段經重新選定當期，應就重新選定之中價位區段，填直轄市、縣（市）各鄉（鎮、市、區）內各使用分區面積及平均區段地價（如表一）、中價位區段地價估價報告表、買賣實例調查估價表及各鄉（鎮、市、區）內同一使用分區基期（或
重新選定中價位區段當期）公告土地現值之區段地價一覽（如表二），再就原中價位區段填寫表一、中價位區段地價估價報告表及買賣實例調查估價表。並於表一左上方蓋上重新選定之中價位區段或原中價位區段戳選，以示區別。
7 選定中價位區段後，分別按下述顏色塗滿該區段：
(1) 住宅區中價位區段：淺黃色。
(2) 商業區中價位區段：淺紅色。
(3) 工業區中價位區段：咖啡色。
(四) 查估中價位區段之區段地價。
1 有買賣實例之區段－按買賣實例價格之高低，由高而低排列，取其中項為中價位區段之區段地價，如項數為偶數，以中間二項之平均數，為中價位區段地價。如僅有一筆買賣實例，且該實例能代表該中價位區段之區段地價，則選定其為中價位區段地價；如該筆實例無法代表該中價位區段之區段地價，則視為無買賣實例之區段處理。
2 無買賣實例之區段－應依照地價調查估計規則第二十一條第一項第二款規定，估計出目標地價區段 (即中價位區段) 之區段地價。
3 前二目之買賣實例，係指按地價調查估計規則規定，由直轄市或縣 (市) 地政機關經常調查之正常買賣實例。
4 中價位區段地價估計結束，一律取至個位數，並以每平方公尺新臺幣元表示。
5 製作中價位區段地價估價報告表。
(五) 計算各種使用分區之平均區段地價：
1 將同一使用分區內，各種區段地價等級之中價位區段之區段地價，分別乘以該區段地價等級之土地總面積後加總之，除以各該使用分區總面積，即得出該使用分區之平均區段地價。
2 計算公式如下：
3
Σ
k=1 Ｐij×Ａjk
Ｐｉ＝── ─────
3 Ａjk
Σ
k=1
Pj：表各使用分區之平區段地價
Pjk ：表各區段地等級內之中價位區段之區段地價
Ajk ：表各種區段地價等級之面積
j ：表使用分區
j=1 ：表住宅區
j=2 ：表商業區
j=3 ：表工業區
k ：表區段地價等級
k=1 ：表高價位等級區段
k=2 ：表中價位等級區段
k=3 ：表低價位等級區段
(六) 陳報資料：
直轄市或縣 (市) 地政事務所應陳報直轄市、縣 (市) 政府轉陳內政部之資料種類及時間如下，相關報表電子檔得以電子郵件傳送內政部；(６)、(７)應由直轄市、縣 (市) 政府填報：
1 種類：
按下列順序排列、裝訂成冊。但表二於基期或重新選定中價位區段當期始需陳報。
(1) 直轄市、縣 (市) 各鄉 (鎮、市、區) 內各使用分區面積及平均區段地價表 (如表一) 。
(2) 中價位區段地價估價報告表 (以地價調查估計規則發布之區段地價估價報告表為準) 。
(3) 買賣實例調查估價表 (以地價調查估計規則發布之買賣實例調查估價表為準) 。
(4) 各鄉 (鎮、市、區) 內同一使用分區基期 (或重新選定中價位區段當期) 公告土地現值之區段地價一覽表 (如表二) 。
(5) 地政事務所所轄都市土地地價動態分析表 (如表三) 。
(6) 直轄市、縣 (市) 都市土地地價動態分析表 (如表四) 。
(7) 直轄市、縣 (市) 地價指數資料審查及查價人員名冊 (如表五) 。
2 時間：
(1) 各地政事務所應收集每年四月一日至九月三十日之買賣實例資料，以九月三十日為估價基準日，估算中價位區段地價，並於十月十五日前函送各直轄市、縣 (市) 政府詳加審核後，於十一月五日前函送內政部。
(2) 各地政事務應收集每年十月一日至次年三月三十一日之買賣實例資料，以三月三十一日為估價基準日，估算中價位區段地價，並於四月十五日前函送各直轄市、縣 (市) 政府詳加審核後，於五月五日前函送內政部。
九 地價審查：
直轄市政府地政處（局）及臺灣省各市、縣政府對查價人員所調查之價格資料，應予審查，審查之事項如下：
(一) 地價調查書表有無漏填。
(二) 所選中價位區段，是否與規定相符。
(三) 區段地價計算過程是否有誤。
(四) 買賣實例有無杜撰、捏造情事。
審查結果，如有錯誤，應即退還查價單位更正；如無錯誤，應送內政部建檔、測算與編製地價指教。
一○ 建檔、測算、編製及審議地價指數：
(一) 內政部應將第九點價格資料電腦建檔，並作測算、編製地價指數。
(二) 都市地區地價指數應提請都市地區地價指數審議小組審議通過。
一一 發布地價指數：
(一) 發布時間：
1 以九月三十日為估價基準日所估算之區段地價，於次年元月十五日發布地價指數。
2 以三月三十一日為估價基準日所估算之區段地價，於當年七月十五日發布地價指數。
(二) 發布方式：由內政部編印專刊或於網站發布。
一二 辦理都市地區地價指數工作進度表詳附件。
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