★土地買賣專業諮詢★房產投資客頭頂上的4片烏雲

房產投資客頭頂上的4片烏雲

儘管美國、英國一直在堅守上調銀行利率的底線，但還能堅守多久？已經被人們所懷疑。因為歐洲央行2011年4月7日重啟加息的舉動，事實上已經打破了這種沉默，雖然歐洲央行的加息至今仍在內外存在分岐，但卻改變不了高通貨膨脹的壓力。台灣已經升息，又有奢侈稅的即將實施，持有多戶房屋的成本壓力勢必大幅增加，投資客現在頭上「烏雲罩頂」。

國際通膨壓力大　台灣很難躲得掉

歐洲央行不得不宣布加息的重要原因，就是數月來持續上升的通貨膨脹壓力，而且這種壓力來自於石油價格高漲及未來不確定性，這種的不確定因素，看在歐洲央行行長特里謝眼中，他認為未來歐元區通貨膨脹中期前景仍呈往上的趨勢。因為能源價格飆升是歐元區通貨膨脹率走高的主要推手。今年以來，紐約原油價格漲幅已達19.45％。假如油價持續在高檔盤旋甚至進一步上漲，必將加重歐元區通貨膨脹攀升壓力。

這種壓力其實並不只對歐元區發生作用，它同樣影響到全球所有國家，台灣當然也不例外，這一點，從台灣持續上調油價，而導致經濟部企圖準備動用「緩漲」措施，可以看出通貨膨脹的壓力，已經在台灣的環境中。如果通貨膨脹壓力、尤其是高油價帶來的輸入性通貨膨脹壓力得不到緩解，台灣在未來仍會選擇繼續加息。

升息趨勢確定 房貸族壓力越來越重

而台灣央行在4月1日升息0.25個百分點，一般認為，小幅升息雖然對於房地產還沒有產生太沈重壓力，不過，升息趨勢一旦確定，每一季調升一次利率，遲早有一天台灣的房屋市場將必須面對「高利率」，一旦利率上調到4％之上，持有過多房地產的投資客，將面臨到利率上揚的「懲罰」。

事實上，通貨膨脹的壓力形勢在各主要國家的形勢大體一致，根據歐盟統計局數據顯示，歐元區3月消費者物價指數(CPI)再創新高，折算年率上升2.6％，高於歐盟2％的最高容忍值，創2008年10月以來最大年率漲幅。歐元區的德國、比利時、義大利的狀況都差不多。而中國3月的通貨膨脹率，多數機構都預計會重上5％以上。大部分經濟學家都認同，全球性的通貨膨脹對於多數國家而言，其壓力都是類似的，何時啟用升息手段只是時點的選擇而已，誰都不例外。

資金緊俏 房產資金鍊面臨考驗

過去2年中，全球食品價格上漲了40％，石油價格從60至70美金/桶的價格上升到現階段的120美元/桶。隨著全球通貨膨脹日益嚴重，沒有國家能夠在地球上躲過通貨膨脹的壓力，各國為了對抗通貨膨脹而祭出的手段之一，就是升息。在這樣的趨勢下，房屋貸款的壓力將會越來越沈重。

未來持續升息，將提高整個房地產行業的融資成本，部分中小企業有可能將面臨貸不到款的尷尬局面。在這樣預期下，房地產企業資金鏈趨緊，在資金回籠壓力驟增的情況下，又添融資新愁，未來為應對危機，部分房地產個案或許將面對不得不打折促銷的抉擇。

台灣投資客頭頂上的4片烏雲

而台灣還有奢侈稅的打房措施，一旦執行下去，加上逐漸的升息趨勢，不排除小部分小型建商必須降價促銷的現象，甚至出現一波價格打折高潮。對於房屋持有者來說，升息會增加貸款支出的壓力，對於只擁有1戶房屋者來說，1年增加數千到萬元的貸款支出，應該可以靠著其他節省開支來因應，但是對於擁有多戶的投資客來說，持有不動的利息增加，就變成了沈重的負擔，這個時候，就會形成必須要脫手其中不動產以因應財務的調度。

至於投資客為了躲避奢侈稅，把手中的房地產轉成租賃，這樣的論點其實是有爭議的，第一、市場中租屋的需求有沒有這麼大，足以支應到投資客「售轉租」的數量。第二、投資客擁有「售轉租」的租金，是否能夠被市場接受。第三、房子住了2年之後，原有的裝潢已經變舊，投資客2後如果要轉手，勢必得再花一筆整修費用，這個整修費搞不好會是2年租金的總和，對於投資客來說，未必划算。最後一點，也是最重要的一點，必須假設2年後的房價還是繼續上漲，如果下跌或持平，對於房地產投資客來說，都會是一項「虧損」。

MyGoNews衷柏宣/專題報導2011-04-12

專業諮詢服務內容：

土地買賣專業諮詢、重劃區土地買賣、土地重劃買賣、畸零土地買賣、日據繼承土地買賣、日據繼承土地登記、土地疑難雜症處理、土地繼承人查訪、土地困難案件辦理、地籍清理繼承人查找、自辦市地重劃諮詢、區段徵收範圍土地買賣、耕地三七五租約諮詢、可送出容積土地買賣、公共設施保留道路用地買賣、公同共有土地買賣、共有人眾多整合買賣、預告登記土地排除、地籍總歸戶查詢

專營土地買賣區域：

士林社子島、關渡平原、新泰塭仔圳、機場捷運A7站、二重疏洪道、蘆洲北側、八里台北港、五股洲子洋、五股新市鎮、文山老泉里、土城暫緩發展區、北北桃公共設施保留地、板橋江子翠重劃區