奢侈稅購屋 自住、投資教戰守則
黃增福建議，自住客，不用太擔心奢侈稅，可趁著現在大膽進場，但如果是投資置產族，則不建議短線操作。
奢侈稅在短短不到50天就完成立法程序，而且施行細則也經總統快速公布，6月1日施行已經是箭在弦上，充分展現政府打擊房市投機的魄力與決心。許多民眾其實對於目前是否該進場？還是充滿著觀望與疑惑，以及應該如何選擇產品來進場?永慶房仲集團研究發展室協理黃增福建議，現階段市場成交量能依然維持低檔，價格則視區域、產品個別表現。如果是自住客，其實不用太擔心奢侈稅，可趁著現在奢侈稅實施前大膽進場，但如果是投資置產族，則要有長期抗戰的準備，眼光要看得遠一點，不建議短線操作。
黃增福表示，目前整體房市平均成交價小幅下跌，不過次級地段、產品仍有5~15%不等跌幅。從奢侈稅後仲介店頭交易量的變化來觀察，從奢侈稅發布後第6週開始，公司委託量也明顯減少，顯示未來奢侈稅實施後，屋主願意出售比率也可能逐漸降低，屋主不願賠售的情況下，索性乾脆就不賣了。但到了第9周開始，成交量及收斡量又逐漸回復到奢侈稅前的週平均水準，顯示買方進場意願仍強，建議買方進場要趁奢侈稅6月1日正式實施前的這段時間，把握進場購屋良機。
奢侈稅後成交量一直無法成交的原因，主要是買賣雙方對於價格認知差距過大，所以無法成交，但隨著距離奢侈稅實施日6月1日越來越迫切，屋主適度讓價展現誠意，買方也能接受，買雙方價格認知差距有明顯縮小，因此，到了第9周，成交量及收斡量又逐漸恢復到今年1月的正常水準。黃增福表示，在6月1日奢侈稅實施前，投資客會先停利或停損求售，預估市場只要價格適當修正，成交量則明顯提升，首購、換屋、置產民眾可趁機進場挑選優質物件。而在奢侈稅實施後，預估市場會呈現價量持平，可能視各產品、路段條件狀況不同而各自表現，而且此時受國際情勢、兩岸政策、陸資、大選等其他因素影響較大。
至於針對現階段首購、換屋及投資置產族，應該要如何來進場購買呢?投資策略應該如何呢?黃增福建議首購及換屋族，現階段在奢侈稅實施前可大膽進場，針對首購及換屋族現階段進場建議如下：
一、首購族購屋購屋策略建議
1. 不受奢侈稅管制，趁實施前案源多，可多進場多比價。
2. 利率仍處低檔，可多進場看屋。
3. 往市郊區及北縣移動，捷運沿線住宅區優先。
4. 儘量以坪數20~30坪，2至3房產品為主。
5. 衡量自身能力，避免過度操作財務槓桿。
6. 一般住家產品優於小套房，新成、中古屋優於預售屋。
7. 避開市場供給量過大的區域。
二、換屋族購屋策略建議
1. 買新賣舊不受奢侈稅管制，可儘量趁實施前大膽進場議價。
2. 汰舊換新，趁此良機從次級地段轉進主要路段。
3. 資金充裕者，先買後賣；資金有限者，先賣後買。
4. 偏好生活便利者往市中心精華區移動。
5. 偏好新屋居住者往北市潛力新興區挑選新成屋。
6. 趁房市盤整信心不足時換屋，危機入市最佳時機。
另外，針對投資置產族，黃增福表示，未來經濟仍成長，ECFA及陸客自由行仍有利基。而且要放長線，眼光要遠，短線不建議操作。口袋要夠深，精算財務槓桿，做好中長期投資準備。他建議如下：
三、投資置產族購屋策略建議
1. 長期持有不受奢侈稅管制，可趁奢侈稅實施前挑選好物件。
2. 物件挑選以主要路段優質產品為主。
3. 汰舊換新，換股操作，汰除次級路段產品，挑選優質產品。
4. 可趁現階段房市盤整時危機入市。
5. 以節稅來考量，登記儘量以成年子女為主。
6. 可考量店面、商辦、豪宅及土地持份大的透天、老舊公寓等都更型產品。
此外，投資置產族可針對那些產品類型來進場呢?，黃增福建議豪宅、店面、商辦及都更型產品都可考慮，各產品挑選建議如下：
1. 豪宅產品，以市中心主要豪宅地段為主，特別是知名度高的指標頂級豪宅，市場釋出量少，保值性高。
2. 店面產品，優先選擇陸客觀光型、百貨商圈型、夜市型及社區型商圈為主。
3. 商辦產品，建議以北市主要辦公商圈及內科南港新興商圈為主，而且以大樓產權單純，指名度高為優先。
4. 都更型產品，則建議以新舊屋價差大區塊為佳，以及土地持分大之透天、老舊公寓
蘋果日報MyGoNews 林承志/台北報導2011-05-10
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