5月北市中古屋房價再創新高
奢侈稅即將於6月1日上路，擾動市場3個月的浮動買氣逐漸底定，投資客眼看議價時間緊迫，拋售的爆量供給在4、5月回歸平靜。根據永慶房仲集團研展室統計，台北市5月份中古屋成交均價每坪單價51.5萬元，較4月漲4.04%，是去年11月以來最大漲幅，房價不但重新站上每坪50萬大關，更創歷史新高；新北市中古屋房價亦微幅小彈1.38%，每坪成交均價29.4萬元；台中市、高雄市成交價格持平。奢侈稅防堵投資客進場的效應提早發酵，目前中古屋主力買方為需求穩定的自住客，因此台北市、新北市5月交易量均維持4月份水準；中南部買氣平穩，較4月有5~8%的成長。
永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，從總體的市場氣氛來看，最新公佈的5月消費者信心指數小幅下降，但值得注意的是未來半年購買耐久財指數連2月下降後首度反彈，顯示奢侈稅對於房市只造成短期的衝擊，買方對於房市中長期發展仍懷抱樂觀的期待。台北市中古屋房價在蟄伏兩個月之後重上新高，主要是因為市中心價格站穩後，驅使市中心自住買方轉往郊區移動，帶動郊區房價提升，創造成交均價的新高。然而，奢侈稅上路之後，未來成交量將難爆大量，價格漲幅也會趨緩。
根據永慶房仲集團研展室統計，5月台北市中心中古屋房價持平，但郊區房價有5%以上的成長。黃增福分析，部份郊區重劃區在奢侈稅公佈初期，因供給量大、空屋率高，價格修正的威脅大，不但價格頻頻遭挑戰，買氣也迅速下滑。然而，經過將近3個月的考驗，市中心房價穩若泰山，而打房政策不但利空出盡，政府也陸續對自住買方提供政策協助，趨使市中心部份自住買方轉進市郊區、新北市，紛紛尋找以通勤時間換取金錢、生活空間，因而創造市中心買方向外圍輕移民成長5%。其中，市中心獲利了結的換屋屋主是活絡郊區、新北市房價的主力，佔輕移民比例近4成，而首購族更有10%以上的成長，產生落後補漲的動力。
另外，買氣復甦也可以買方追價意願的變化作為指標。黃增福指出，近期壽險公司、法人輪番高價競逐各類商用產品，激勵市場長期投資的氣氛，原來觀望的消費者考量中長期經濟展望穩健，加上陸客自由行、明年大選等政策利多，房價要拉回的機會恐怕不大，紛紛放膽進場，因此台北市中心、郊區買方創高價比例從17%、11%彈升到22%、16%，都明顯提高5%。雖然離前波高點還有10%左右的差距，但為今年來最大的漲幅，復甦的追價信心推升台北市成交均價突破打房困境。
新北市由於供給量較大，區域、產品替代的選擇多，當市場重回自住買方主導的階段，買氣勢必回歸理性，價格漲幅不大。黃增福強調，由於利率還在相對低檔，房價跌幅也不如預期，屋主降價急售的情形還不至於發生，而且建商近來轉為邊建邊售的經營方式，放慢價格調整的節奏，也對區域價格形成穩固的支撐，都有助於拉近買賣雙方的價格認知。在奢侈稅正式上路後，新北市的房價相對平穩，可望吸引更多台北市買方投入。
台中市5月中古屋價格上漲不到3%，成交量成長8%，其中高總價市場更有兩成左右的提升。黃增福解釋，長期以來台中的投資氣氛並不顯著，這幾年的價格變化幅度也小，屋主極少有受奢侈稅影響，急於脫售、獲利了結的現象，因此市況穩定。但受惠於台幣續強、資產投資回溫的效應，七期豪宅區高總價產品，及土地、店面等收益型產品迭有佳績。而高雄市的買氣受買賣方認知差距影響，交易價量雖然變動小，但恐拉長交易時間，延遲未來成交量放大的機會。
黃增福分析，市場越往南走，投資買盤越弱，但投資客面對微幅的漲價，相對於僵固的奢侈稅稅率，短期全無獲利了結的操作機會。另一方面，考量持有成本尚低，因此會多轉為長期持有的置產族，對房價影響不大。
黃增福指出，隨著奢侈稅的明朗化，可說是利空出盡，再加上政府一連串健全住宅政策的補貼方案推出，對於市場的健全化有明確的助益。現階段投資客絕跡，形成量縮格局，但有助於價格的穩定。預計奢侈稅後的市況，主要反應政策及總體市場的基本面，商用不動產、豪宅會受兩岸和平紅利激勵，與國際盤接軌，會吸引國內外法人及大咖置產客的關注；一般住宅交易則因為奢侈稅持有時間的限制，短期炒作、衝高的機會不再，趕在百年結婚潮而有購屋需求或換屋、置產需求的族群，仍有較多的議價機會可把握。
MyGoNews 林承志/台北報導2011-05-31
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