專家傳真－伸張居住正義 不能靠奢侈稅
房價問題是十大民怨之首，2月下旬政府提出「特定貨物及勞務稅」，將打炒房的交易稅，包在「奢侈稅」裡。從此台灣的房市就開始受到衝擊。這期間的變化，驗證了經濟學的供需理論及預期分析。為建設更好的台灣，實踐完整的居住正義，還要有進一步設計。
奢侈稅打房打到投機客要害，因為依持有時間在1年以下課徵買賣價格，實價的15％，持有1至2年課徵10％，不論賺或賠，都要課徵。這是很重的稅。讓報酬率大幅下降，因此對於投機交易，我們看到確已產生顯著的嚇阻作用。2月下旬以來，國內房屋交易量即明顯萎縮。依內政部全國建物買賣移轉棟數資料顯示，4月移轉3,275棟，比3月大減23％，也比去年同期少了11％，台北市及新北市減幅都不小，是打房收效的具體證明。
而擔心被課到稅，產生的逃命波，讓供給增加，就造成價格的下跌。因此大台北地區的房價也回到2月左右的水準，未再持續走高。第一季住宅動向需求調查更顯示，全台房價所得比從前季的8.9倍降到8.2倍，台北市也由最高峰的14.3倍降到13.2倍。根據房仲業統計，趕在實施前5月最後1週的成交案件急增，1週成交量為前3週平均值的7倍。
我們也看到為了規避奢侈稅，像是買賣雙方契約書，6月初的掌握黃金10天的回認期，製造5月31日的契約，未來以租代買，或者假離婚、利用人頭戶，等等，都是預期的產物。因此國稅局宣布特別向會計師請教，掌握房產業的避稅方式，要嚴加查稅，一旦被查到，除了補稅外，還將處最高3倍的罰鍰。
因此奢侈稅成功已打響了政府實踐「居住正義」的第一砲。尤其現在因為消弭短期投機客的需求，造成房價短暫的下跌。可是預測之後大台北地區的房地產還是可能繼續上漲。房價跌不下來，在大台北地區，買個舊公寓，均價就要兩千萬，要不吃不喝數十年，而富人一樣藉由不動產獲利。住帝寶上億的房子1年只是少許幾十萬的房屋稅。這些都不符合居住正義。
另外，為照顧年輕人的住屋需求，內政部推出合宜住宅及社會住宅，經建會規劃現代住宅。新北市建置青年住宅、捷運住宅。這些都是從供給面著手。然而我們擔心在少子化、老年化的社會，房子越蓋越多是資源的誤用。而且高房價下，讓年輕人背2、30年的房貸，是謀害年輕人的幸福。
開徵奢侈稅其實也是短期應急的不得不然，其在稅制架構的設計上並非正解，因為持有兩年以上就不用課稅，口袋深的投機客一樣可囤積房產，待價而沽，賺取因社會發展努力結果的房價上漲。居住正義要進一步的伸張，要資源的有效利用，空屋要釋出，要讓未來房地產的投資報酬率下降。作法上，就是要藉由課稅，讓房地產持有成本增加，民眾一算，每年要繳這麼多的稅，不划算，就不會一窩蜂買房地產，囤積房屋。
奢侈稅實價課稅的精神是未來的運作方向。因為區分土地與房屋價值相當的麻煩，政府應採用買賣市價當成財產稅的基礎，整合現有的地價稅及房屋稅，如此更可落實輕政簡稅的美意。而人為的土地、房屋評議會議可以取消，資訊可以透明、地方政府稅收可以增加，一舉數得。
未來政府每年直接對財產課予高稅率。如此，增加持有成本，降低報酬率下，炒房才能真正的被遏止，空屋才會被釋出，房價才能跌下來。當然為了照顧廣大的百姓，對於自用住宅的部分，可以考慮給予低的稅率。尤有進者，政府也可以調整不同地區的稅率。讓中南部房地產低迷之處，給予低稅率。則南北不均衡發展也可以緩和。
最後我們還應廢除土地增值稅，讓房地產整體增值的部分併入所得稅，並按累進的個人所得稅來課，這才能落實「有所得就課稅」的稅制基本精神，也才是先進國家的作法。
工商時報 林建甫台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人 2011-06-22
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