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中國房產低氣壓 買氣反倒逆勢上漲

中國房企已出現促銷優惠提前入市的現象，也讓剛性需求仍然旺盛的主要城市成交量較4月大幅提收，至於成交價部份一線城市普遍小幅下滑，二線城市則仍維持成長力道，小幅成長5.7%。

戴德梁行發布5月中國住宅市場月報，報告中指出中國房產業在政府一手打房，一手增加保障性住房供給的刺激下，中國房企大受打擊，已出現促銷優惠提前入市的現象，也讓剛性需求仍然旺盛的主要城市成交量較4月大幅提收，至於成交價部份一線城市普遍小幅下滑，二線城市則仍維持成長力道，小幅成長5.7%。

受物價全面上漲趨勢及流動性持續過剩影響，中國通脹保持高位運行預期仍未鬆動。中國國家統計局數據顯示，2011年5月甲類消費物價指數同比上漲5.5%，創2008年7月以來新高，預料貨幣政策緊縮動力持續，實體經濟信貸需求將逐步放緩：2011年5月末M2同比增速進一步回落至15.1%，為2008年11月以來最低，保持低於16%的調控目標，M1同比增速繼續下探至12.7%，為2009年2月以來最低。

中國央行公開市場回籠由於利率倒掛而持續低量發行，加之6月央票和正回購到期量合計逾人民幣6000億元，市場資金或將再臨寬鬆局面，流動性回籠壓力劇增，致使央行繼續強化其數量緊縮的貨幣政策力度：自2011年6月20日起，年內第6次上調大型金融機構存款準備金率0.5個百分點至歷史新高 21.5%，上半年內每月一調的頻率已累計鎖定商業銀行約 2兆1840億元資金，目前看來，12次上調存準率和4次加息後，總體經濟及信貸需求溫和回落格局已定。

存款準備金一再上調致使銀行收緊放貸力度倍增，開發商境內融資難度加碼，5月全國房地產開發企業從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1,693億元，佔房地產開發資金月新增量的24%，為2009年以來新低。其中國內貸款及個人按揭貸款月新增額分別為1003億元及690億元，維持今年以來較低位，而房企自籌資金比重升至歷史高位，5月新​​增額為3000億元，環比4月上漲27%，目前多數房企已成功打開境外融資局面，以發行美元或人民幣債券，優先票據及短期融資券等方式發力海外資本市場盤活資金。

隨著房地產調控持續升級，中國政府逐步出台觸及房地產業長期平穩健康發展核心問題的相關政策：5月25日，銀監會印發“關於支持商業銀行進一步改進小企業金融服務的通知”，支持改善商業銀行對中小企業的金融服務，通過縮短貸款審批流程，對小企業不良貸款比率實行差異化考核，提高小企業不良貸款率容忍度等方式，降低中小企業貸款門檻，同時，保障房建設再被提速，隨著2011年保障性安居工程建設任務進入執行核心期，財政部已累計下撥2011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，並下發通知要求各地切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度，同時要求各地按照當年實際繳入國庫的招標，拍賣，掛牌和協議出讓國有土地使用權取得的土地出讓收入，扣除相關規定項目後，嚴格按照不低於10%的比例安排資金，統籌用於保障性安居工程建設。

在限購令和信貸緊縮格局下，開發商推盤及促銷優惠提前入市，加之處於政策穩定期的市場觀望情緒逐步消退，5月市場成交量因剛需購買力釋放而大幅上揚。根據戴德梁行戴德梁行監測數據顯示，一線城市環比4月大漲30.4%，其中深圳因降價促銷樓盤行情大漲，致成交上升51.2%，北京則因中低價位樓盤（特別是保障房）集中成交，環比漲幅為41.1%，二線城市環比4月亦上漲15.4%，其中天津市場大幅逆轉4月跌勢，成交環比漲幅為80.7%，廈門則因島外大體量低價產品集中推盤，成交環比上升60.5%。

價格方面，剛需產品價格明顯鬆動，加上部分城市實施“限價令”，中小戶型價格環比增幅持續下滑，一線城市成交均價全面滑落，比4月下跌為1.5%：其中北京及廣州降幅相對突出，同為3.8%，二線城市成交均價暫持平穩，環比漲5.7%。

從十大樣本城市住宅庫存量上分析，短期內多數城市將維持供過於求局面：武漢及廈門（特別是島外項目）的庫存過剩狀態因持續放量市場供應再度深化，去庫存時間（截至2011年年4月末）續升至近年以來高位，分別為18.3個月及9.1個月，而長沙及上海的負庫存狀態改善趨勢明朗，庫存補足時間分別降至1.7及0.3個月。

DTZ戴德梁行跟踪研究北京，上海，深圳，廣州四大一線樣本城市2010~2011年分月十大熱銷樓盤，發現迎合剛性需求的普通住宅項目備受市場青睞，促使5月中高端及豪宅產品成交佔比（以銷售套數計算）由年初峰值的72%大幅回落至當月的36%，為 2010年8月以來最低。MyGoNews 林承志/台北報導2011-06-20

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