投資需求支撐 上海住、商行情都火熱
DTZ戴德梁行華東區董事總經理劉小華指出，隨著住宅市場受到政府嚴厲調控，商業地產因而獲得了更多投資者的關注，特別是寫字樓方面；同時，發展商對商舖及工業地產的興趣亦已提高。
DTZ戴德梁行回顧2011年上半年上海地產市場的表現，並對未來市場趨勢作出展望。DTZ戴德梁行華東區董事總經理劉小華指出，隨著住宅市場受到政府嚴厲調控，商業地產因而獲得了更多投資者的關注，特別是寫字樓方面；同時，發展商對商舖及工業地產的興趣亦已提高。
2011年上半年上海的寫字樓市場持續活躍，第2季度上海市甲級寫字樓租金達到每天每平方米人民幣7.83元，與2010年第2季度相比，同比上漲15.1%。從宏觀經濟面來看，2011年上海將著力打造國際金融中心的形象，加之中國經濟的日趨繁榮，這些利好因素將進一步推動寫字樓市場的需求，唯下半年甲級寫字樓的供應增加，預料租金將呈現小幅上漲的趨勢。
租金的上升也帶動了寫字樓的成交。據DTZ戴德梁行寫字樓部統計，2011年1至6月，上海市寫字樓成交面積達953,400平方米，同比上升35%；成交均價每平方米逾25,000元，同比增長30%。
DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔指出，中低端項目（單價每平方米30,000元以下）大多面積較小，總價較低，吸引一定量的從住宅投資轉向商用物業的投資者，佔上半年全市總成交量46%。上半年也出現了好些突出的高端寫字樓交易個案，其買家大多選擇整層購買的方式，自用為主，滿足其業務擴張的辦公需求。近月上海環球金融中心67樓全層就以約每平方米82,000元的均價售予時裝品牌bread n butter，正是一例。
核心區域的高端項目除了品質與綜合配套較佳之外，由於核心區域土地稀缺，加上景觀優勢，紛紛讓投資者看到其中的收藏價值，因此在成交價格上屢創新高。以虹口區的中信廣場為例，成交價格衝破了每平方米70,000元的水平，可見高端寫字樓確實受到不少投資客的青睞，而高端寫字樓項目的連續成交，也推高了全市的均價。
商舖市場也同樣得到更多的投資者關注，據DTZ戴德梁行研究部的數據顯示，受惠於零售額的上升，第2季度上海市中心商圈的商舖租金已經達到每平方米每天55.01元的水平，同比上漲5.56%。租金回報的增加，導致對於商舖的投資和開發興趣也在快速增長中。
戴德梁行研究部數據指出，2011年上半年上海的大宗商舖土地交易（單價1,000萬美元以上）的金額就已超過人民幣44億元，是去年同期成交額13.68億元的3倍以上，反映發展商看好商舖物業的前景。
DTZ戴德梁行投資部中國區聯席主管葉建成表示，近年來，隨著住宅市場受到調控，商舖市場因而獲得了更多投資者青睞，儘管商舖需要更長的培養周期，但收益也更加豐厚，例如上海的恆隆廣場的商舖租金收益自2006年的1.74億元上漲到2010年的5.13億元，以近乎年均30%的幅度增長，5年增長了3倍。目前市場上放售的商舖物業不算太多，投資者的選擇也較少，但基於零售市道和租金回報的良好因素，我們認為2011年下半年會有更多商舖的交易產生。
DTZ戴德梁行華東區商舖部主管韋澤銘則認為，未來綜合體、一站式購物中心的開發將會成為市場熱點。上海的外環外的未來供應將以超大體量的主題型項目為主，且主要圍繞外環環線附近分布。
工業地產也在繼續回暖中。上半年，上海市工業地產依舊保持穩定發展的態勢，同時也吸引了投資基金對於工業地產的進一步關注。工業市場需求正逐步向高端產業升級，高標準倉儲供應緊張，第2季度的空置率僅為0.87%，接近滿租。隨著寫字樓租金上升，部分租戶亦搬至研發辦公樓。DTZ戴德梁行華東區工業部主管蘇智淵指出，在人民幣升值的預期下，外資工業投資基金日趨活躍。下半年，外資與國內投資商會進入一輪新的圈地熱潮，住宅及商業地產的發展商或也加入其中，預計整體的平均租金水平會在今年的下半年有一定幅度的上漲。
在通脹預期、人民幣升值、城市發展提升的經濟環境下，住宅市場中的「質量升級」與「資產配置」型需求仍相對充裕。根據DTZ戴德梁行研究部的統計，4月至5月，上海高檔住宅成交量比前兩月大幅上升了219%，為107,634平方米。此番明顯的增長，主要來自第1季度各類政策出台，拉長了購房者的決策周期，也延遲了發展商的推盤速度。購買需求在政策平緩的第2季度得到了恢復性反彈，同時，高檔住宅供應量上升，帶動成交價格增長。
DTZ戴德梁行綜合住宅服務華東區主管伍慧敏表示，在上海市不斷發展的前提下，高端住宅市場對境內外高端置業者依然保持較高吸引力，而在銀根緊縮的經濟環境中，發展商為尋求更多融資管道，兼併收購、股權投資、聯合競標、海外融資案例等將呈上升趨勢，在這種市況下，部分實力雄厚的大型房企或趁土地和項目較低價時，借機進入全國其他市場，展開其全國性戰略布局。
MyGoNews 林承志/台北報導2011-08-02
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